Asset Management. Alter Wein in neuen Schläuchen oder neue Standards für das Immobilienmanagement? Bernd Heuer Fach-Dialog Praxis

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1 Asset Management Alter Wein in neuen Schläuchen oder neue Standards für das Immobilienmanagement? Bernd Heuer Fach-Dialog Praxis Berlin, 22. Februar 2006 Thomas Wagner MRICS 1

2 Auch in 2006 bleibt es spannend auf dem deutschen Immobilienmarkt... Internationale Investoren schwören in Europa vor allem auf Deutschland Nach einer Befragung der Investmentbank Morgan Stanley unter 250 überwiegend international agierenden Immobilienaktieninvestoren ist der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in den nächsten zwölf Monaten in Europa derjenige, der die beste Performance verspricht. 40% der Befragten setzten Deutschland auf Platz eins, 24% sahen Großbritanniens Büro- und Einzelhandelsimmobilienmärkte vorne, 8% nannten Spanien vor Italien (7%), Frankreich (6%) und Schweden (2%). Mit Blick auf die nächsten drei Jahre sehen in Deutschland 30% der Befragten die besten Ertragsaussichten im Bereich Wohnimmobilien. 28% rechnen mit besonders guten Renditen bei Einzelhandelsimmobilien, 19% im Bereich Büro und 17% im Segment Industrie- und Logistikimmobilien. Die Attraktivität von Wohnimmobilien geht auf die Erwartung zurück, dass die Eigentumsquote in Deutschland von zurzeit 42% in den nächsten fünf Jahren deutlich steigen werde. 39% gehen von einem Anstieg auf 45% aus, weitere 28% rechnen sogar mit 50%. Quelle: IZ-News

3 Immobilien- und Kapitalmärkte wachsen zusammen... Quelle: Wernecke, M.: Büroimmobilienzyklen,

4 Entwicklung europäischer Immobilienfonds nach Risiko- / Renditeprofil Quelle: INREV, IPD, 11/2005 4

5 Exit-Zeitpunkte europäischer Immobilienfonds Quelle: INREV, IPD, 11/2005 5

6 Woher kommt die Immobilienrendite? Maßgröße Wirkung Symptom Ursache Lage USP FM-Prozesse Miethöhe Laufzeit MV Vergangenheit Total Return (DIX) - Cash-Flow-Rendite - Wertänderungsrendite Netto- Bewirtsch.- kosten Performance von Bestandsimmobilien Zukunft Prognose / Simulation Vermietungskosten Flächeneffizienz Mieterbindung Leerstandskosten - Cash-Flow-Rendite - Wertänderungsrendite

7 Das Anforderungsprofil für einen Asset Manager... Quelle: Immobilienzeitung vom

8 Was macht eigentlich ein Asset Manager? Investor Asset Manager Property Manager Formulierung Investitionsziele Definition Rendite-/Risikoprofil Steuerliche / rechtl. Optimierung Finanzierungsmanagement Potenzial-Analyse Markt-/Standort-Analyse Cash-Fow-Prognose Erstellung / Monitoring Objektbudgets Vorschlag / Umsetzung werterhöhende Maßnahmen Mieterbetreuung Steuerung Dienstleister Reporting an Investor Vorbereitung Exit Kaufmännisches Facility Management Technisches Facility Management Infrastrukturelles Facility Management Portfolio Management Investment Management (Ankauf / Verkauf) Vermietungsmanagement Vertragsmanagement 8

9 Kernkompetenzen / Erfolgsfaktoren im Asset Management Track Record Fundierte Immobilienkompetenz / Qualifikation (RICS, ebs, ADI etc.) Gute Vernetzung im Markt (Makler, Entwickler, Dienstleister, Research) Perfektes Business Englisch Beherrschung finanzmathematischer Kalkulationsmethoden (DCF, IRR etc.) Hohe ethische Standards / Verläßlichkeit Interdisziplinäres Denken und Arbeiten / Flexibilität Pro-aktives Verständnis von Immobilienmanagement 9

10 Vergütung Kaufmännisches Property Management (in % der Nettokaltmiete) KFM-Grundvergütung für Gewerbeobjekte (Benchmark) Niedrige Mieten Kleinteilige Objekte Dezentrale Lagen Spezialimmobilien 6,00 5,00 5,38 Gemischter Bestand Mehrere Mieter Mittlere Mieten (~10 ) Vergütung in % d. NKM 4,00 3,00 2,00 1,00 2,88 2,06 1,25 3,63 2,70 1,88 Standard Büro Groß-/Mittelstädte Mieten Hohe Mieten (>20 ) Single Tenant Triple Net Mietverträge Logistikimmobilien 0,00 Leer Vermietet ø Minimalw ert ø Maximalw ert Durchschnitt Quelle: Wagner Real Estate Strategy,

11 Komponenten der Asset Management Fee Quelle: INREV,

12 Bandbreite der Asset Management Fee (Basic Management Fee) Quelle: INREV,

13 Entwicklung Asset Management Fees ( in % GAV nach Jahr der Auflegung) Quelle: INREV,

14 Erfahrung des Asset Managers - Bestimmend für den Investor ( in % der Befragten / INREV-Studie) Quelle: INREV,

15 Thomas Wagner MRICS Wagner Real Estate Strategy Eulenstraße 55 D Hamburg Tel Fax:

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