Planungsstudie Hölderlinstraße. Inhalt

Transkript

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2 Planungsstudie Hölderlinstraße Inhalt Vorbemerkung Aufgabenstellung Historie Baurechtliche Grundlagen Grobplanung Überschlägige Flächenberechnung / Kostenschätzung Grobe Bewertungsmatrix Fotodokumentation Bestand Anhang Vorentwurf März 1991 Erweiterung Verwaltungsgebäude (auszugsweise) Baugesuch 1951 G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

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4 Vorbemerkung Aufgabenstellung Historie

5 Vorbemerkung Das Gebäude Hölderlinstraße 3 wurde bisher als Bürogebäude genutzt. Derzeit steht das Gebäude leer. Von der Maklerfirma Bräutigam und Krämer wurden bisher keine neuen Mieter gefunden. Von der Bauherrschaft wird deshalb darüber nachgedacht, ob die Immobilie mit Grundstück zu Wohnungen umgenutzt werden könnte. Im Moment ist das Wohnungsangebot in zentrumsnaher Lage äußerst knapp. Die Vermarktungschancen von hochwertigen Wohnungen dürften aufgrund der guten Lage sowohl als Eigentums-wohnungen als auch Mietwohnungen günstig sein. Aufgabenstellung Das Architekturbüro Sorg und Frosch - SFP hat die Aufgabe die Bebaubarkeit des Grundstücks mit Schwerpunkt auf die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu untersuchen. In der vorliegenden Planungsstudie wurde darüber hinaus die Umnutzung des Bestandsgebäudes zu Wohnungen und einem angebauten Wohnungsneubau angedacht und grob untersucht. Historie 1951 Baugesuch Hölderlinstraße 3A Bauherr: Württembergisch-Badischer Metall-Industrieller Architekt: O. Eichert 1990(?)Erwerb des Gebäudes durch die Grundstücksgesellschaft Hölderlinstrasse GbR 1990 Umbau raumbildender Ausbau mit neuer Elektro- und Datenverkabelung, Umbau Nasszellen etc. durch das Architekturbüro Walter Sorg. März 1991 Vorplanung Bürogebäude Bestandsbau und Erweiterungsneubau mit zentralem Erschließungskern und 2-geschossiger Tiefgarage. Dez Rechtsgültiger Bebauungsplan. Die Vorplanung wurde im neuen B-Plan berücksichtigt. Jan Planungsstudie Sorg und Frosch Umnutzung zu Wohnbau Images Vorplanung 1991 G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

6 Grobplanung, Umnutzung des Bestands und Erweiterungsneubau Das Bestandsgebäude Hölderlinstraße 3 ist ein solider Massivbau in relativ gutem baulichen Zustand. Gleichwohl müssten bei einem Umbau zu Wohnungen wesentliche bauliche Eingriffe im Äußeren und Inneren vorgenommen werden (Anpassung Grundrisse, teilweise Öffnen von Fassaden, Dachausbau, Wärmedämmung, technischer Ausbau...). Eine Wohnnutzung war bereits im Baugesuch von 1951 im DG, 2. OG, vorgesehen! Ein Erweiterungsneubau ist auf dem westlichen Grundstücksteil planerisch vorgesehen. Das Bestandsgebäude und der Neubau sind einem Erschließungskern mit einem Personenaufzug erschlossen. Die Höhendifferenz zwischen Bestandsgebäude und Neubau muss bei weiterer Planung im Grundriss gelöst werden. Planung, Abbruch Bestand und kompletter Neubau Eine Neuordnung des Grundstücks durch einen Wohnungsneubau ist nicht Bestandteil der Untersuchung. Eine Realisierung ist jedoch planerisch gut machbar. Gestalterisch ist aus den Vorgaben des B-Plans ein zweigegliedertes Gebäude (mit einem geneigtem Dach und einem flachen Dach) umzusetzen. G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

7 Baurechtliche Grundlagen

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9 Grobplanung

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21 Überschlägige Flächenberechnung/ Kostenschätzung

22 Grobe Flächenberechnung Grobe Kostenschätzung Endsumme Bemerkungen m2 HNF von bis Bestandsgebäude EG - 4-Zi.-Whg. ca. 166 m² HNF 1.und 2. OG 2x4 Zi.-Whg. mit ca. 166 m² HNF= 332 m² DG 3 Zi.-Whg ca. 134 m² HNF EG bis DG ca. 632 m² HNF Neubau EG 2-Zi.-Whg. ca. 82 m² HNF 2-Zi.-Whg. ca. 80 m² HNF Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze wird voraussichtlich durch den Ausbau der Tiefgarage im U1 erreicht. Die vorliegende Planung überschreitet die GFZ geringfügig (ca.100m²). Evtl. Befreiung möglich (?). Der Abriss des Bestandes und Neubau beträgt ca und 2.OG - 3-Zi.Whg.ca. 100 m² HNF 2-Zi.-Whg.ca. 83 m² HNF DG 4-Zi.-Whg. ca. 161 m² HNF EG bis DG ca. 506 m² HNF Außenanlagen ca. 846 m² Pro m² 150 = Parken für 11 WE UG 2 19 Stellplätze UG 1 19 Stellplätze Insgesamt 38 Stellplätze möglich davon 9 Stellplätze Baulast Hölderlinstraße Stellplätze (20 Stpl.mind. erforderlich) 38 Stellplätze (optional, wünschenswert) pro Stellplatz = ( ) Gesamtsumme Hinweis: alle Preise sind Bruttopreise inkl. Nebenkosten.

23 Grobe Bewertungsmatrix

24 Grobe Bewertungsmatrix Vergleich / Neubau / Umbau Bestand Architektonische Gestaltung außen / innen Baurecht / maximale Flächenauswertung Umbau Neubau Bemerkung O O Keine zusätzliche Flächenausnutzung bei Abriss und Neubau möglich Wohnungsgrundriss + + Ansprechende Wohnungsgrundrisse und Wohnungsmix mit unterschiedlichen Größen in beiden Varianten möglich. Bei Umbau: Charme des modernisierten Altbaus und attraktives Ensemble Altbau - Neubau. Barrierefreier Zugang + + Höhenversatz zwischen Bestandsbau und Neubau muss im Erschließungskern baulich ausgeglichen werden. Gebäudetechnik + + Technische Erneuerung in Bestandsbau erforderlich (HLSE) Geschosshöhen können im Neubau niederer sein. Bauphysik, Schallschutz und Wärmedämmmaßnahmen Nachhaltigkeit Ökologie Ertüchtigung Schallschutz zwischen Wohnungen bei Umbau notwendig um annähernd Schallschutz DIN zu erreichen. Wärmedämmmaßnahmen z.t. sind Sonderlösungen erforderlich, aber machbar Umbau nachhaltig und ressourcensparend, da die vorhandene Bausubstanz erhalten bleibt, dafür höherer Zeitaufwand. Kosten / Nutzen + + Modernisierung Umbau ca ,00 / m² Abbruch Neubau ca ,00 / m² (Bruttopreise). Die Kosten Neubau bzw. Modernisierung Bestand sind annähernd gleich. G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\01_Schriftverkehr\130128_Grobe Bewertungsmatrix.doc

25 Fotodokumentation G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

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28 Anhang

29 Vorentwurf März 1991 Erweiterung Verwaltungsgebäude (auszugsweise)

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33 Baugesuch 1951

34 Baugesuchspläne 1951 UG EG 1. OG 2. OG G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

35 Baugesuchspläne 1951 DG Schnitt G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

36 Baugesuchspläne 1951 Ansicht Nord Ansicht Süd Ansicht Ost Ansicht West G:\152_Hoelderlinstr_3a_neue_Bestandsplaene\09_Praesentationen\130130_Broschuere

37 Hinweis Alle Angaben in der Broschüre sind ohne Gewähr. Copyright Sorg und Frosch Projekt GmbH.