Gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept für die Stadt Flensburg Grundzüge und Leitlinien für die räumliche Einzelhandelssteuerung

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1 Gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept für die Stadt Flensburg Grundzüge und Leitlinien für die räumliche Einzelhandelssteuerung Stadt Flensburg Der Oberbürgermeister Technisches Rathaus Fachbereich Umwelt und Planen Stadt- und Landschaftsplanung Sabine Kohly Am Pferdewasser Flensburg

2 Inhaltsverzeichnis 1. Fazit 3 2. Vorbemerkungen 4 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung 5 4. Standortbereiche der Einzelhandelsentwicklung 6 5. Flensburger Sortimentsliste Leitlinien für die räumliche Steuerung des Einzelhandels Innenstadt Stadtteilzentren und Nahversorgung Sonderstandorte Gewerbegebiete Stadt/Umland Beziehung Ansiedlungsregeln Verkaufsflächen Laufzeit Abgrenzung der Innenstadt und der Stadtteilzentren Ausblick

3 1. Fazit In dem von BulwienGesa erarbeiteten Gutachten zur Evaluierung des Einzelhandels in Flensburg sind einige Ansiedlungswünsche und Erweiterungsabsichten einer Wirkungsanalyse unterzogen worden. Das vorliegende Konzept enthält neben verbindlichen Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels konkrete Aussagen zu diesen überprüften Einzelvorhaben. Um dem "eiligen Leser" an dieser Stelle schon die wichtigsten Hinweise zu geben, werden nachstehend die Entscheidungen der Stadt Flensburg in bedeutsamen Angelegenheiten wiedergegeben. Ausführliche Begründungen zu diesen Entscheidungen finden sich auf den folgenden Seiten. Der Hafermarkt soll als Stadtteilzentrum 2. Ordnung mit einem Verbundstandort aus einem Lebensmittel-Vollsortimenter und einem Lebensmittel-Discounter ausgebaut werden. Eine Neuansiedlung von Verbrauchermärkten im Umfeld des Bahnhofs kommt nicht in Betracht, da die Tragfähigkeit des Stadtteilzentrums am Hafermarkt gefährdet wäre. Eine Reaktivierung des alten Edeka-Standortes in Tarup zur Ansiedlung eines Nahversorgers mit Einzelhandel- und anderen Dienstleistungsangeboten, ggf. auch mit Änderung bzw. Schaffung von Planrecht, wird priorisiert um die wohnortnahe Grundversorgung zu sichern. Das Konzept einer Shop-in-Shop- Lösung hat dabei erste Priorität. Damit wird die Schaffung weiterer Standorte im Bereich Tarup nachrangig verfolgt. Im nordöstlichen Bereich des Stadtteilzentrums Weiche wird die Neuansiedlung eines weiteren Discounters ermöglicht. Zum Schutz des Stadtteilzentrums Neustadt ist die Neuansiedlung eines Discounters und / oder Lebensmittel-Vollsortimenters in der Eckernerstraße ausgeschlossen. Der in der Engelsbyer Straße außerhalb des Stadtteilzentrums ansässige Lebensmittel-Discounter kann im Rahmen der Verträglichkeit modernisiert und einschließlich arrondierender, kleinflächiger Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten - erweitert und ergänzt werden. Die südliche Schleswiger Straße soll sich nicht zu einem Fachmarktstandort für nicht zentrenrelevanten, großflächigen Einzelhandel entwickeln. Davon abweichend kann sich in diesem Straßenabschnitt, der einschließlich der Grundstücke Schleswiger Straße 80 und 99 im Norden begrenzt wird, ein weiterer Baumarkt gemäß den Zielen des Quartiersentwicklungskonzepts Südstadt Schleswiger Straße / Martinsberg ansiedeln. Der Förde Park erfährt keine Erweiterung hinsichtlich zentrenrelevanter Sortimente. Der CITTI-Park kann um bis zu 8.000qm Verkaufsfläche unter konkreter Limitierung der sensiblen zentrenrelevanten Sortimente erweitert werden unter der Bedingung, dass dies mit entsprechenden Vereinbarungen über Marketingmaßnahmen zur Stärkung Flensburgs insgesamt und insbesondere der Innenstadt einhergeht

4 2. Vorbemerkungen Der Einzelhandel in Flensburg ist eine der zentralen Säulen der Wirtschaft und trägt entscheidend zur Vitalität der Gesamtstadt bei. Eine ausgewogene Einzelhandelsstruktur ist für die Lebensqualität, die Vielfalt, die Attraktivität der Stadt und die Ausstrahlung Flensburgs in die Region unerlässlich. Da Einzelhandel und Stadtentwicklung eng miteinander verzahnt sind, brauchen sie für die Zukunft einen verlässlichen und stabilen Orientierungsrahmen. Zum Schutz des Einzelhandels in der Flensburger Innenstadt wurden im Jahr 2002 die Leitlinien für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsfunktion in Flensburg als fünfjähriges Moratorium beschlossen, welches durch Ratsbeschluss im Oktober 2007 zur Konkretisierung und Sicherung der Planungsziele bis zum verlängert wurde. Zur Vermeidung ungewollter Entwicklungen ist das Moratorium bis zum Beschluss des jetzt vorliegenden Einzelhandelskonzepts, längstens bis zum verlängert worden. Im Jahr 2006 ist bereits ein Zentrenkonzept beschlossen worden, welches die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt als Innenstadt, Stadtteilzentren und Fachmarktzentren räumlich verortet und funktional definiert. Im Laufe des Jahres 2010 ist von der BulwienGesa AG in Hamburg ein Gutachten zur Evaluierung des Großflächenmoratoriums erarbeitet worden, auf dessen fachlich fundierter Basis nun das Einzelhandelskonzept entwickelt wird und damit das bisherige Zentrenkonzept und die Leitlinien zusammenfasst. Das vorliegende Einzelhandelskonzept ist unter intensiver Beteiligung und Abstimmung mit den lokalen Akteuren in zwei Fachworkshops erörtert worden. Im Rahmen einer Präsentationsveranstaltung und der öffentlichen Auslegung des Gutachtens mit der räumlichen Abgrenzung der Stadtteilzentren und der Innenstadt ist die Öffentlichkeit in den Abstimmungsprozess einbezogen worden. Der strukturelle Wandel des Einzelhandels und die daran gekoppelten räumlichen Anforderungen erfordern in spätestens fünf bis zehn Jahren eine Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts. In der Zwischenzeit wird ein städtisches Kontrollsystems zur Überprüfung der Wirksamkeit des Konzeptes und seiner Regelungen als integraler Bestandteil aufgebaut. Das Konzept bildet als verbindlicher Orientierungsrahmen die Basis für eine konsequente und zielgerichtete Entwicklung des Einzelhandels. Es setzt sich aus den planerischen und strategischen Grundsätzen zur Einzelhandelsentwicklung zusammen, diese sind als Leitlinien transparent für alle Interessierten formuliert. Bestandteile des Einzelhandelskonzeptes sind darüber hinaus die Flensburger Sortimentsliste und die flächenscharfe Abgrenzung der Stadtteilzentren und der Innenstadt als kartografische Darstellung. In Einklang mit den Zielen der Stadtentwicklung sind nun wichtige Voraussetzungen für eine positive Entwicklung des Einzelhandels geschaffen worden. Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Flensburg beherzigt die Vorgaben des Landesentwicklungsplans Schleswig-Holstein 2010, der die Kreativität, gute Ideen und den Gestaltungswillen der Menschen vor Ort fördert

5 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Die übergeordneten Ziele zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Flensburg leiten sich aus den Gegebenheiten vor Ort, dem Zentrenkonzept aus dem Jahr 2006, den Leitlinien für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsfunktion in Flensburg als Moratorium seit 2002, dem Gutachten zur Evaluierung des Großflächenmoratoriums und den allgemeinen Vorgaben wie beispielsweise dem Landesentwicklungsplan Schleswig- Holstein 2010, der Bevölkerungsentwicklung, dem Siedlungsraum und dem Verkehr ab. Entwicklung und Stabilisierung der Stadtteilzentren mit ihren diversen Funktionen sowie Erhalt und Vervollständigung der wohnortnahen Grundversorgung, aber auch der Schutz von Gewerbegebieten vor ungewünschten Einzelhandelsentwicklungen sind vorrangige Ziele für die zukunftsfähige Entwicklung Flensburgs. Die verbrauchernahe Versorgung der Wohnbevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs soll in den Stadtteilen erfolgen, um das Leitbild der Stadt der kurzen Wege zu realisieren und die Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtteil zu fördern. Außerdem kann einer Verödung der Zentren entgegengewirkt und unnötige Verkehre werden aus den Stadtteilen in Gewerbegebiete und nicht integrierte Einzelhandelslagen vermieden. Die Gewerbegebiete sind dem klassischen Gewerbe vorzuhalten, um auf diese Weise lebendige Stadtteile zu erhalten und der Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben entgegenzuwirken. Diese Ziele bilden die Grundlage für eine leistungsfähige und zukunftsorientierte Entwicklung des Einzelhandels im Einklang mit einer geordneten Stadtentwicklung: Flensburg erfüllt als attraktives Oberzentrum mit einem Einzugsbereich von rund Einwohnern die Aufgabe, Einwohner mit Gütern des periodischen und aperiodischen Bedarfs zu versorgen und ebenso ein spezifisches Angebot für höherwertige Waren und Dienstleistungen vorzuhalten. Im Sinne eines Oberzentrums soll auch im benachbarten Dänemark diese Versorgungsfunktion Flensburgs gestärkt werden. Die Entwicklung Flensburgs als Einzelhandelsstandort mit der Bedeutung eines regionalen Oberzentrums berücksichtigt das Umland unter Wahrung dessen vorhandener Funktionen und Aufgaben. Insofern werden die regionalen Kooperationsvereinbarungen und die Vorgaben des Landesentwicklungsplans Schleswig-Holstein 2010 beachtet. Flensburg ist mit seiner Vielfalt zu stabilisieren und weiterzuentwickeln. Die Flensburger Innenstadt soll als dynamischer Hauptgeschäftsbereich multifunktional weiterentwickelt und gestärkt werden. Die Attraktivität der an der Flensburger Förde gelegenen Innenstadt bestimmt sich neben der Qualität und Quantität der Einzelhandelsausstattung wesentlich durch die Vielfalt der Dienstleistungen sowie der gastronomischen und kulturellen Einrichtungen. Bei der zukünftigen Entwicklung geht es vorrangig um die Verbesserung der Qualität des Angebots, die Vielfalt des Einzelhandels und die Schließung von Angebotslücken. Eine bedeutende Rolle nimmt schon heute die Konzentration von zentrenrelevanten Sortimenten in der Innenstadt ein. Die Innenstadt soll auch künftig Marktführer für die zentrenrelevanten Einzelhandelsbranchen (Modischer Bedarf, Foto/Optik, Uhren/Schmuck, Bücher, Spielwaren, Schreibwaren und Haushaltswaren) bleiben. Qualitative Entwicklungsspielräume sind hauptsächlich in diesen Bereichen vorhanden. Um die städtische und regionale Bedeutung des gewachsenen Mittelpunkts hervorzuheben, besitzt auch die Quantität in der Innenstadt (Verkaufsflächen

6 entwicklung) Priorität. Die in Flensburg ansässige Nachfrage soll, soweit es möglich ist, vor Ort gebunden werden. Die Sicherung und Stärkung der Stadtteilzentren ist eine wesentliche Grundlage für eine ausgewogene und zukunftsfähige, gesamtstädtische Einzelhandelssituation. Grundsätzlich soll in Flensburg in Abhängigkeit von der jeweiligen Tragfähigkeit stets ein zeitgemäßes und umfassendes als auch gut erreichbares und in der Nahversorgung wohnortnahes Branchen- und Sortimentsspektrum vorgehalten werden. Die Kaufkraft soll im Einzugsbereich des jeweiligen Stadtteilzentrums gebunden werden. Die Stadt der kurzen Wege dient als Vorbild für die flächendeckende Versorgung insbesondere mit Gütern des periodischen Bedarfs. Deckungslücken bestehen im Stadtteil Westliche Höhe, in Sandberg/Jürgensby, in Mürwik (Bereich Osterallee) und in Tarup. Das wohnungsnahe, dezentrale Versorgungsnetz ist grundsätzlich schützenswert. Veraltete Strukturen können durch leistungsfähigere Anbieter substituiert werden. In den Siedlungsbereichen, die Versorgungslücken aufweisen, können Nahversorger ohne schädliche Auswirkungen auf die Stadtteilzentren angesiedelt werden. Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten werden zukünftig an den Sonderstandorten angesiedelt. Zentrenrelevante Sortimente werden an Standorten außerhalb der Stadtteilzentren und der Innenstadt begrenzt. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist in Gewerbegebieten grundsätzlich zu unterbinden. Die vorliegende Konzeption liefert mit der Festlegung und Hierarchisierung von Standortbereichen einen konkreten Rahmen für die qualitative und quantitative Entwicklung des Einzelhandels. Ansiedlungswünsche und -vorhaben werden zukünftig daran gemessen, ob sie im Einklang mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes stehen. Unter Berücksichtigung des Bestandes werden neue Einzelhandelsvorhaben auf definierte Standortbereiche zum Wohle einer geordneten Stadtentwicklung gelenkt. In dem gleichen Zuge, in dem eine deutliche Orientierung für Investoren und Betreiber geschaffen wird, wird die Planungs- und Investitionssicherheit für Projektentwickler gewährleistet. Politik und Verwaltung erhalten mit diesem Einzelhandelskonzept zielgerichtete Handlungsvorgaben. 4. Standortbereiche der Einzelhandelsentwicklung Im Jahr 2006 ist das Flensburger Zentrenkonzept beschlossen worden, welches die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt als Innenstadt, als Stadtteilzentren und als Fachmarktzentren räumlich abgrenzt und funktional definiert. Das Zentrenkonzept ist durch BulwienGesa AG nun gutachterlich evaluiert und fortgeschrieben worden. Da Flensburg ein Oberzentrum mit klar gegliederten und verorteten Versorgungsfunktionen ist, basiert die Struktur prinzipiell auf zwei Hierarchiestufen. Es wird unterschieden zwischen: der Innenstadt als Zentrum der gebündelten oberzentralen Versorgung mit Schwerpunkt auf den zentrenrelevanten Sortimenten sowie den Stadtteilzentren (STZ) für die teilräumliche Nahversorgung vorrangig mit Gütern des periodischen Bedarfs. Die Versorgungsfunktion schließt in Einzelfällen auch angrenzende Umlandgemeinden ein. Hinsichtlich des vorgehaltenen Angebots

7 spektrums und des Ausbaugrads können die Flensburger Stadtteilzentren in zwei Ausbaustufen unterschieden werden: Stadtteilzentrum 1. Ordnung als voll ausgebautes Stadtteilzentrum Stadtteilzentrum 2. Ordnung als beschränkt ausgebautes oder in der Entwicklung befindliches Stadtteilzentrum. Grundsätzlich sollen Stadtteilzentren mindestens Einwohner versorgen. Während ein Stadtteilzentrum 1. Ordnung einen breiten Angebotsmix sowie eine Kombination aus mindestens einem Lebensmittel-Vollsortimenter und einem Lebensmittel-Discounter erfordert, ist für die Einstufung als Zentrum 2. Ordnung mindestens ein moderner, vollsortierter Supermarkt als zentraler Ankerbetrieb ausreichend. Des Weiteren sind die siedlungsstrukturelle Integration, eine starke Marktposition innerhalb des zugeordneten Versorgungsbereichs sowie eine Mindestentfernung zwischen den Zentren Merkmale für die Zentreneinstufung. Die Mindestentfernung erstreckt sich auf die zweifache fußläufige Erreichbarkeit (700m), mithin eine Distanz von 1,5 km. Die Anbindung an das ÖPNV-Netz ist obligatorisch. Nachgeordnete Zentren mit < Einwohnern werden in Flensburg nicht entwickelt. Die Flächen im Stadtgebiet, die sich für eine aktive Einzelhandelsentwicklung eignen, lassen sich auf der Grundlage der dargestellten Raumkategorien ableiten und den unterschiedlichen Hierarchiestufen zuordnen. Die Abbildung 1 verdeutlicht die Gliederung und Lage sämtlicher Versorgungsstrukturen, die im Zentrenkonzept aus dem Jahr 2006 vorgeprägt worden sind und sich seitdem dynamisch weiterentwickelt haben. Abb. 1: Darstellung des aktualisierten Zentrensystems anhand des Zentrenkonzepts aus dem Jahr

8 Die nachfolgend beschriebenen, unterschiedlichen Standorttypen sind mit Ausnahme der Sonderstandorte städtebaulich integriert: Innenstadt Das Hauptgeschäftszentrum Innenstadt besteht aus den Teilbereichen: Hauptgeschäftsbereich, zusammengesetzt aus der A-Lage (Holm und Flensburg Galerie) als Lagebereiche der höchsten Frequentierung und für durchgängigen Geschäftsbesatz überwiegend für den filialisierenden, teilweise großflächigen Nonfood-Handel mit zentrenrelevanten Sortimenten sowie den B-Lagen (Holm-Passage, Große Straße, Angelburger Straße, Rote Straße) gekennzeichnet durch eine hohe Kundenfrequenz, weitgehend durchgängigem Geschäftsbesatz mit ebenfalls vorwiegend zentrenrelevanten Nonfood- Sortimenten. Die Geschäftsstruktur ist kleinteiliger und basiert oft auf Inhabergeführten Fachgeschäften, weist einen höheren Anteil an Nahversorgern und Spezialisten für nicht zentrenrelevante Sortimente sowie einen stärkeren Mix an ladennahen Dienstleistern und Gastronomie auf. Randlagen (C-Lagen) im Stadtteil Altstadt ohne durchgängigen Geschäftsbesatz, mit niedriger Frequentierung und geringer Ausstrahlung nach außen. Ergänzungslagen (Norderstraße, Angelburger Straße östlich der Bahnunterquerung) mit traditionell stark verdichtetem Geschäftsbesatz, der heute jedoch stark ausgedünnt und vielfach handelsfremd nachgenutzt wird. Diese Lagen sind funktional nicht mehr mit dem Hauptgeschäftsbereich verknüpft und nur schwach bis mäßig frequentiert. Die Ausrichtung des verbliebenen Handels in der Norderstraße weist einen starken Sortimentsschwerpunkt im gehobenen Einrichtungsbedarf auf und ist ansonsten kleinteilig mit hohem Anteil von Nischenanbietern geprägt. Die Angelburger Straße hat in dem angegebenen Bereich eine Zulauffunktion zur Innenstadt aus der östlichen Altstadt. Die dortigen Handelsnutzungen sind ebenfalls kleinteilig durch Fachhandel und zunehmend durch Nahversorgung geprägt. Abb. 2: Darstellung der Geschäftslagen und der Zählpunkte für die Kundenfrequenzanalyse (BulwienGesa, 2011)

9 Stadtteilzentren Im Zentrenkonzept 2006 sind folgende Stadtteilzentren 1. Ordnung ausgewiesen und werden bestätigt: Neustadt, Weiche, Mürwik, Engelsby. Es werden zusätzlich folgende Stadtteilzentren 2. Ordnung ausgewiesen: Fruerlund (Bereich Mürwiker Straße/ehemaliges PH-Gelände), Friesischer Berg (Bereich Marienallee/Friesische Straße). Zum Stadtteilzentrum 2. Ordnung soll entwickelt werden: Standort Hafermarkt. Dezentrale Nahversorgungsbereiche sind in dem Zentrenkonzept nicht dargestellt. Diese städtebaulich integrierten Lagen können sich gemäß 34 Abs. 3 BauGB zur Schließung der wohnortnahen Versorgungslücken entwickeln. Für die Zulässigkeit dieser Vorhaben ist der Nachweis, dass keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgehen, Voraussetzung. Dies ist jeweils durch ein Fachgutachten, auf Kosten des Vorhabenträgers und Veranlassung der Stadt, nachzuweisen. Sonderstandorte Das Flensburger Zentrennetz wird ergänzt um Sonderstandorte für Einkaufszentren/ Fachmarkzentren für großflächigen Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten sowie Fachmarktagglomerationen für vorwiegend nicht zentrenrelevante Kernsortimente. Die Einkaufszentren ergänzen die Versorgungsfunktion der Innenstadt und der Stadtteilzentren mit großflächigen SB-Warenhäusern und einem teilweise umfassenden Nonfood-Angebot zentrenrelevanter Sortimente. Diese Standorte wenden sich primär an Pkw-Kunden aus Flensburg, dem Umland und dem skandinavischen Einzugsgebiet. Die Standorte sind ebenso wie die Innenstadt Bestandteil der oberzentralen Funktion Flensburgs. Das Verhältnis zur Innenstadt ist stets so auszutarieren, dass die Tragfähigkeit, Entwicklungsfähigkeit und Funktion der Innenstadt in ihren Hauptgeschäftslagen nicht gefährdet wird. Zudem soll die Innenstadt in Bezug auf die zentrenrelevanten Sortimente stets die vor Ort marktführenden Angebote beinhalten. Ankerbetriebe in den Einkaufszentren sollen demzufolge grundsätzlich nicht größer sein als das jeweils führende Innenstadtangebot. Diese Vorgaben korrespondieren mit den Aussagen des Landesentwicklungsplans, der großflächige Einzelhandelsneuansiedlungen mit zentrenrelevanten Sortimenten in die zentralen Versorgungsbereiche verweist. Sonderstandorte sind: Einkaufszentrum Förde Park, Einkaufszentrum CITTI-Park, Famila-Fachmarktzentrum Einzelobjekte

10 Der erforderliche bzw. anzustrebende Ausbaugrad und die einzustufungsrelevanten Merkmalsausprägungen sind in der folgenden Tabelle 1 zusammengefasst. Tab. 1: Kriterien für das Flensburger Zentrensystem Kategorie Innenstadt Stadtteilzentrum 1. Ordnung 2006 ausgewiesen: - Neustadt, - Weiche - Mürwik - Engelsby - Neuentwicklung des Hafermarkts Merkmale - Konzentration oberzentraler Nutzungen und Angebote: Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, Verwaltung. - In Flensburg sowie in der Region marktführender Standortbereich in den besonders innenstadtprägenden Einzelhandelsbranchen: Modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren) Foto/Optik Bücher/Medien Spielwaren, Schreibwaren, Haushaltswaren Uhren/Schmuck - Differenziertes Angebot für Lebensmittel/Verbrauchsgüter, Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Sportartikel, Heimtextilien/Einrichtungsbedarf. - Hohe Nutzungsdichte. - Hohe städtebauliche und Aufenthaltsqualität. - Zentrale Lage im Stadtgebiet. - Reichhaltige Stellplatzausstattung. - ÖPNV-Knotenpunkt. - Regionale Versorgungsfunktion und Reichweite. - Konzentration grundversorgungsrelevanter Nutzungen und Angebote: Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, lokale Verwaltung, Gesundheitsvorsorge. - Im Stadtteil marktführender Standortbereich für periodischen Bedarf mit umfassendem Angebot: Lebensmittel-Vollsortimenter, Discounter, Drogeriemarkt, Kleinhandel. - Führende Lebensmittelmärkte in zeitgemäßer Ausstattung und Dimensionierung oder entsprechende Ausbaureserven vorhanden. - Ergänzendes Basisangebot für Gebrauchsgüter. - Mittlere Nutzungsdichte. - Siedlungsstrukturell voll integrierte Standortbereiche. - Gute verkehrliche Anbindung an den jeweiligen Stadtteil durch Lage an Hauptverkehrsträger und Integration ins ÖPNV-Netz. - Teilörtliche Versorgungsfunktion, Einbeziehung angrenzender Umlandgemeinden möglich. - > Einwohner im Einzugsbereich. - Mindestens ca. 1,5 km von der Innenstadt entfernt

11 Stadtteilzentren 2. Ordnung 2006 ausgewiesen: - Fruerlund, - Friesischer Berg, - Neuentwicklung des Hafermarkts Dezentrales Nahversorgungsnetz: Ergänzend zum Zentrensystem: Sonderlagen: (Sondergebiete, Fachmarktzentren) - Förde-Park, - Citti-Park, - Famila- Fachmarktzentrum, - Einzelobjekte (Verbrauchermärkte, Heimwerkermärkte, Möbelmärkte). - Konzentration grundversorgungsrelevanter Nutzungen und Angebote: Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie. - Angebotsagglomeration für periodischen Bedarf, basierend auf mindestens einem Lebensmittel- Vollsortimenter (Discounter sind auf Grund ihres beschränkten Sortiments nicht ausreichend), ergänzendem Kleinhandel, ladennahen Dienstleistungen, Gastronomie. - Lebensmittelmarkt in zeitgemäßer Ausstattung und Dimensionierung oder entsprechende Ausbaureserven vorhanden. - Geringe bis mittlere Nutzungsdichte. - Siedlungsstrukturell integrierte Standortbereiche. - Gute verkehrliche Anbindung an jeweiligen Stadtteil durch Lage an Hauptverkehrsträger und Integration in ÖPNV-Netz. - Teilörtliche Versorgungsfunktion, Einbeziehung angrenzender Umlandgemeinden möglich. - Ca Einwohner im Einzugsbereich. - Mindestens ca. 1,5 km vom nächstgelegenen Stadtteilzentrum 1. Ordnung entfernt. - Solitäre Lebensmittelmärkte (Vollsortimenter, Discounter) sowie Verbundstandorte ohne oder mit nur geringfügigem ergänzenden Geschäftsbesatz. - Kleinzentren der Grundversorgung (Ladengruppen und Ladenzentren ohne Lebensmittel-Vollsortimenter). - Solitäre und straßenbegleitende Kleinflächen der Grundversorgung (Lebensmittel SB-Geschäfte, Drogeriemärkte, Lebensmittelfachhandel, Lebensmittelhandwerk u.ä.). - In siedlungsstrukturell integrierter Lage mit Wohngebietsbezug. - Auf Einzelhandel konzentriertes, baurechtlich limitiertes Angebotsspektrum. - Zweckgerichtete bauliche Konzeption mit teilweise geringer gestalterischer und städtebaulicher Qualität. - In Flensburg bzw. in der Region marktführende Standorte für Periodischen Bedarf (Lebensmittel/Verbrauchsgüter), Heimwerker- und Gartenbedarf, Möbel/Einrichtungsbedarf. - Begrenzte ergänzende Angebote für innenstadtprägende Branchen. - Verkehrsorientierte Standorte, überwiegend siedlungsstrukturell nicht integriert. - Reichhaltige, objektbezogene Stellplatzausstattung. - Teilörtliche bis regionale Versorgungsfunktionen. - Kein Zentrums-Status im Sinne eines zentralen Standortes

12 5. Flensburger Sortimentsliste Zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelvorhaben und Sortimenten ist die Flensburger Sortimentsliste eine unabdingbare Voraussetzung und damit ein unverzichtbarer Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes. Damit die Einzelhandelsentwicklung den städtischen Zielen entspricht, ist die Definition zentrenrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente, speziell auf die Bedürfnisse Flensburgs ausgerichtet, eine entscheidende Vorgabe. Der Flensburger Sortimentskatalog führt die in den bisherigen Leitlinien für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsfunktion in Flensburg als Moratorium aufgelisteten Sortimente fort und differenziert diese fallweise. Zentrenrelevante Sortimente Hierunter werden Sortimente verstanden, die typischerweise mehrere der folgenden Kriterien erfüllen: Sie leisten potentiell einen spürbaren Beitrag zur Innenstadtfrequentierung und / oder prägen das dortige Angebot mit Sie sind in Flensburg marktführend vertreten bzw. werden kundenseitig dort erwartet Sie benötigen regelmäßig keine unmittelbar zugeordneten Stellplätze bzw. deren Waren können ohne Pkw transportiert werden (Ausnahme z. B. Lebensmittel) Sie weisen ein potentiell hohes Kopplungspotenzial auf Sie sprechen potentiell einen höheren Kundenkreis an. Zentrenrelevante Sortimente sollen künftig als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben in den definierten zentralen Lagen zulässig sein. Die Einzelbetriebsgrößen sind an die Versorgungsräume und die städtebaulichen Strukturen der jeweiligen Standorte anzupassen. Zentrenrelevante Sortimente der Nahversorgung Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sind stets zentrenrelevant. Zur Aufrechterhaltung einer flächendeckenden Nahversorgung können diese in großflächigen Lebensmittelmärkten oder als Bestandteil großflächiger Agglomerationen auch in siedlungsintegrierten Streulagen (dezentralen Standorten) angeboten werden. Nicht zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente weisen typischerweise folgende Merkmale auf: Hoher Flächenbedarf, meist gekoppelt an eine geringe Flächenproduktivität und eine niedrige Mietbelastbarkeit Pkw für den Abtransport der Waren erforderlich Direkte Stellplatzzuordnung zum Betrieb Nicht marktführend und standortprägend in der Innenstadt vertreten Vom Kunden werden diese nicht umfassend in der Innenstadt oder in den Stadtteilzentren erwartet Geringe Kopplungspotenziale mit zentrenrelevanten Sortimenten Sie sprechen einen eng begrenzten Käuferkreis an

13 Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dürfen nur in den dafür vorgesehenen Sonderstandorten angesiedelt werden. Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten bieten üblicherweise zentrenrelevante Randsortimente an. Während von nicht zentrenrelevanten Sortimenten keine Gefährdung für die Versorgungszentren ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten Auswirkungen auf die Innenstadt oder die Stadtteilzentren möglich. Obwohl das Anbieten dieser Randsortimente den städtebaulichen Zielen von Einzelhandelskonzepten generell widerspricht, ist ein vollständiger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat. Sie sollen deshalb nur in begrenztem Umfang und nur, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist, zugelassen werden. In Anlehnung an den Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 wird der Umfang zentrenrelevanter Randsortimente in den nicht integrierten Lagen nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche, höchstens aber 700 qm betragen, sofern keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenund Versorgungsstrukturen der umliegenden Zentren zu erwarten sind. Die Auswirkungen sind jeweils im Einzelfall zu prüfen. Der Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 gibt vor, dass Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten im baulich zusammenhängenden Siedlungsgebiet des Zentralen Ortes zulässig sind. Dabei sind regelmäßig nicht mehr als 10 Prozent der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente zulässig. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Einzelhandelssortimente erfordert eine stadtspezifische Bestimmung der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente. In der Tabelle 2 wird für die Stadt Flensburg die so genannte Flensburger Sortimentsliste präsentiert

14 Tab. 2: Übersicht der zentren-, nahversorgungs- und nicht zentrenrelevanten Sortimente. Zentrenrelevante Sortimente Nahversorgungsrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente Typischer Standort: Innenstadt / Stadtteilzentrum / Sonderstandort: Einkaufszentren Modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Wolle, Handarbeiten, Hüte, Schirme) Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Typischer Standort: Innenstadt, Stadtteilzentren, Siedlungsintegrierte Streulagen, Sonderstandort: Einkaufzentren Lebensmittel Drogeriewaren (inkl. Waschund Putzmittel), Pharmaziewaren Typischer Standort: Verkehrsorientierte Streulagen Gewerbegebietslagen Haushalts-, Elektrogroßgeräte, Haustechnik Bau- und Heimwerkerbedarf Foto/Video, Bild- und Tonträger Haushaltselektro-Kleingeräte Getränke 1 Freilandpflanzen und Gartenbedarf Bücher Tabakwaren Zoobedarf Spielwaren, Bastelartikel Zeitungen/Zeitschriften Möbel inkl. Küchen-, Bad-/- Gartenmöbel, Leuchten Schreibwaren/Schulbedarf Blumen, Floristik Heimtextilien Uhren/Schmuck Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik Geschenkartikel Sportartikel: Sportbekleidung/- schuhe für Breitensportarten Optik/Hörgeräteakustik/Sanitätsbedarf Kunstgegenstände Bad- und Sanitärbedarf Rollläden und Markisen Teppiche, Bodenbeläge, Fliesen Kfz-Teile und Zubehör Fahrräder und Zubehör Sportartikel: Hardware, spezialisierte Sportarten Campingartikel, Caravanund Bootszubehör Erotikartikel 1 als Vertriebsform Getränkemarkt aufgrund der Pkw-Orientierung auch in verkehrsorientierter /Gewerbegebietslage

15 6. Leitlinien für die räumliche Steuerung des Einzelhandels 6.1 Innenstadt Die Innenstadt ist der oberzentrale Standort für die Stadt Flensburg, der geprägt wird aus dem Zusammenwirken von Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Freizeit und Kultur. Die historische Altstadt und der stadtnahe Hafen sind wesentliche touristische Aufenthaltsorte. In der Innenstadt ist grundsätzlich Einzelhandel mit allen Sortimenten, Branchen und in jeder Größenordnung möglich. In dem Hauptgeschäftsbereich, den A- und B-Lagen der Innenstadt konzentriert sich der oberzentral bedeutsame Handel. Diese Lagen sind als Handelsstandorte zu sichern und unter Berücksichtigung der historischen Stadtstruktur und dem Denkmalschutz marktgerecht weiterzuentwickeln. Als vordringliche Entwicklungsbereiche in der Hauptgeschäftslage sind gegenwärtig folgende Objekte bzw. Standorte mit funktionalen und gestalterischen Defiziten sowie Gestaltungs- und Flächenpotential erkennbar: - Karstadt-Warenhaus am Holm/ZOB Objekt und Standort des Warenhauses weisen einen Investitionsstau auf. Zur langfristigen Sicherung sind Modernisierungs- und Erweiterungsvorhaben begrüßenswert. Dies gilt insbesondere auch für die gesamte rückwärtige Gestaltung des Warenhauses nebst Parkhaus und Anbindung an den ZOB. - Standort C & A-Immobilie im Bereich der Angelburger Straße/Friedrich-Ebert- Straße Die Lage, Flächenausstattung und die Erscheinung der C & A - Immobilie entsprechen vermutlich nicht mehr dem eigentlichen Geschäftskonzept. Unter Einbeziehung untergenutzter Flächen in der Nachbarschaft sollte eine städtebaulich ansprechende Lösung mit mittleren und größeren Handelsflächen umgesetzt werden, die das Entree in den Hauptgeschäftsbereich aufwertet. In den innerstädtischen Randlagen nimmt der Einzelhandel eine nachgeordnete oder ergänzende Rolle ein. Wohnen, Büronutzungen, öffentliche Einrichtungen und rein funktionale Nutzungen (beispielsweise Parkhäuser, Anlieferzonen) stehen dort stärker im Vordergrund und sollen bei der Standortentwicklung gleichrangig berücksichtigt werden. Die Ergänzungslage Norderstraße vervollständigt den innerstädtischen Einzelhandel durch spezialisierte und kleinteilige Fachgeschäfte sowie durch ein Cluster aus Einrichtungsangeboten in einem qualitativ gehobenen Genre. Die vorhandenen Handelsnutzungen sollen gesichert und marktgerecht weiterentwickelt werden. Da die hohe Leerstandsquote nicht durch Einzelhandelsnutzungen beseitigt werden kann, soll das Quartier stärker als innerstädtisches Mischgebiet mit hoher Wohn- und Lagequalität weiterentwickelt werden. Die Ergänzungslage der oberen Angelburger Straße bündelt den Zulauf aus der östlichen Altstadt in die Innenstadt und weist mit einem durchmischten Kleinflächenbesatz strukturelle Parallelen mit der Norderstraße auf. In Verbindung mit einer höheren Frequentierung durch Anwohner, einem größeren Einzugsgebiet und den Lebensmittelmärkten am Hafermarkt ist die Nahversorgungskomponente hier stärker ausgeprägt. Über die Nahversorger soll das Entree in den Geschäftsbereich gestalterisch und funktional gestärkt und

16 stabilisiert werden, indem die veralteten Strukturen durch einen marktgerechten Verbund aus einem Vollsortimenter und einem Discounter ersetzt werden. Nach einer durchgängigen städtebaulichen Aufwertung der innerstädtischen Achse Holm bis Nordermarkt als PACT-Maßnahme soll das Erscheinungsbild zur Hauptverkehrsachse Friedrich-Ebert-Straße / Süderhofenden / ZOB verbessert werden. Schlüsselstandorte sind das Karstadt-Warenhaus und der Eckbereich der unteren Angelburger Straße / Friedrich-Ebert-Straße. An einer stärkeren Vernetzung und Kommunikation der unterschiedlichen Träger des Stadtmarketings inklusive des Tourismusmarketings ist mit dem Ziel eines effizienteren und geschlossenen Außenauftritts weiter zu arbeiten. Das Gutachten zur Evaluierung des Großflächenmoratoriums enthält Vorschläge für einen Maßnahmenkatalog, der sich beispielsweise auf gleiche Kernöffnungszeiten bezieht. Trading down Effekte der Einzelhandelslagen in der Innenstadt und in den Stadtteilzentren sollen vermieden werden. 6.2 Stadtteilzentren und Nahversorgung Die schützenswerte Nahversorgung ist den Vorgaben des Zentrenkonzepts entsprechend zu gestalten und weiterzuentwickeln. Insbesondere sind die Stadtteilzentren in ihren Versorgungsbereichen stets der marktführende Standort. Die wohnortnahe Versorgung ist in den Stadtteillagen so zu steuern, dass die größeren Lebensmittelmärkte (Vollsortimenter) sowie die Verbundstandorte (Vollsortimenter und Discounter) in den Stadtteilzentren angesiedelt sind. Ausgenommen sind die bestehenden Sonderstandorte Förde Park, CITTI-Park und Famila. Der für das Zentrenkonzept 2006 aufgestellte Kriterienkatalog für die Zentrenklassifizierung hat weiterhin Gültigkeit und ist bei der Weiterentwicklung der Zentren anzuwenden. In den Stadtteilzentren 1. Ordnung sollen möglichst stadtteilbezogene öffentliche, therapeutische und kulturelle Einrichtungen sowie ladennahe Dienstleister (Postagentur, Kreditinstitute, ) konzentriert werden. Die Stadtteilzentren 1. Ordnung versorgen nicht nur die Bevölkerung ihres Versorgungsbereichs, sondern dienen auch als Treffpunkt und der sozialen Interaktion. Neben einer umfassenden Nutzungsmischung kommt der Aufenthaltsqualität, der funktionalen Vernetzung und der räumlichen Konsolidierung eine steigende Bedeutung zu. Attraktive Stadtteilzentren erhöhen regelmäßig die Attraktivität des Quartiers. Besonders in den räumlich exponierten Stadtteilen (z.b. Mürwik) und in den Bereichen mit allgemein geringer Versorgungsdichte (z.b. Westliche Höhe/ Friesischer Berg) kann in den dazu gehörigen Stadtteilzentren auch das Nonfood-Angebot mit zentrenrelevanten Sortimenten bedarfsgerecht ausgebaut bzw. wiederhergestellt werden. Der räumliche Einzugsbereich sollte hierbei dem des Stadtteilzentrums entsprechen, die Großflächigkeit im Regelfall nicht erreicht werden. Aufgrund großer Distanzen zur Innenstadt und den Einkaufszentren ist eine Arrondierung mit Fachmärkten bis 700qm mit Nonfood-Sortimenten wie beispielsweise Bekleidung, Hartwaren, Persönlicher Bedarf, Bücher, etc. sinnvoll

17 Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsentwicklungen in siedlungsintegrierten Stadtteillagen sind grundsätzlich konzeptkonform, müssen sich jedoch der Versorgungsfunktion der Stadtteilzentren unterordnen. Sie dürfen die Funktion der Stadtteilzentren nicht beeinträchtigen und müssen der Tragfähigkeit des Markts im jeweiligen Einzugsbereich angepasst werden. Bestehende Lebensmittelmärkte in siedlungsintegrierten Lagen sind schützenswert und sollen sich marktgerecht weiterentwickeln. Bei Neuansiedlungen, Verlagerungen sowie signifikanten Erweiterungen ( 30% der vorhandenen Verkaufsfläche) soll im Vorwege eine fachgutachterliche Wirkungsanalyse auf Veranlassung der Stadt und Kosten des Vorhabenträgers erstellt werden. Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll grundsätzlich außerhalb der Innenstadt und der Stadtteilzentren nicht großflächig entwickelt werden. Ebenso ist die Neuentwicklung von Einkaufszentren oder der Ausbau von bestehenden Nahversorgern zu Einkaufszentren mit großflächigem Angebot zentrenrelevanter Sortimente ( 800 m² Verkaufsfläche, auch in der Addition mehrerer kleinerer oder mittlerer Einheiten) außerhalb der Stadtteilzentren zu vermeiden. Auf der Entwicklungsachse Hafermarkt Sandberg/Bahnhofsumfeld Tarup sind die gegenseitigen Wechselwirkungen der Nahversorgung und des Handels auf Stadtteilebene zu berücksichtigen. Zur Sicherung der Tragfähigkeit des zu entwickelnden Stadtteilzentrums 2. Ordnung am Hafermarkt (idealerweise als Verbundstandort aus Vollsortimenter und Discounter) ist der Ausschluss eines gleichartigen Standorts oder die Neuansiedlung eines Verbrauchermarkts im Einzugsbereich Bahnhofsumfeld/Sandberg/Jürgensby bis nach Tarup notwendig. Für den Stadtteil Tarup bestehen zwei Entwicklungsoptionen, von denen nur jeweils eine tragfähig ist. Vorrangig ist die Reaktivierung der derzeit aufgegebenen Nahversorgung in der siedlungsstrukturell voll integrierten Lage, um die fußläufige Erreichbarkeit zu sichern. Eine Ergänzung mit Dienstleistungsangeboten ist ebenso wie eine Shopin-Shop-Lösung wünschenswert. Eine konzeptkonforme Nutzung des Altstandortes, in erster Linie mit einer Shop-in-Shop-Lösung, - auch mit Hilfe der Änderung des bestehenden Bebauungsplans - wird priorisiert. Erst wenn sich dieser Standort nicht mehr reaktivieren lässt, kommt die Entwicklung eines Lebensmittelmarkts oder eines Discounters im Bereich Grundschule / Siedlungsrand oder Grundschule / Ringstraße auf der Südseite der Taruper Hauptstraße in Betracht. Beide Standorte, die am Siedlungsrand liegen, sind fußläufig noch erreichbar. In der Neustadt befindet sich das Stadtteilzentrum 1. Ordnung in der Planungsphase. Entwicklungen, die die Tragfähigkeit des Stadtteilzentrums gefährden (z. B. gutachterlich analysierter Nahversorgungsstandort in der Eckenerstraße), sind nicht zulässig. Der in der Kernstadt-West, Waldstraße, angesiedelte Sky-Markt weist ein hohes Modernisierungserfordernis auf. Ein neuer Standort im Nahbereich (benachbartes Grundstück im Eigentum der Arbeitsagentur) ist für die Erweiterung und Modernisierung wünschenswert. Die gutachterlich analysierte Neuansiedlung von Lidl im schon heute umfangreich versorgten Stadtteilzentrum Weiche entfaltet keine erheblichen Wirkungen auf die schützenswerte Nahversorgungsstruktur im Einzugsgebiet

18 Das Stadtteilzentrum Engelsby ist leistungsstark aufgestellt, verfügt aber über keine weiteren Flächenpotentiale. Außerhalb des Stadtteilzentrums in siedlungsstrukturell integrierter Lage ist eine Modernisierung und Erweiterung des benachbarten Discounters nebst ergänzenden, kleineren Fachmärkten mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten im Rahmen der Verträglichkeit, zumal die Lage siedlungsstrukturell integriert ist, unbedenklich. 6.3 Sonderstandorte Die Sonderstandorte sind gemäß Zentrenkonzept - das Famila-Fachmarktzentrum, - Einzelobjekte, - das Einkaufszentrum Förde Park und - das Einkaufszentrum CITTI-Park. Gegenwärtig sollen die Sonderstandorte grundsätzlich nicht weiter für zentrenrelevante Sortimente ausgebaut werden. - Das Famila-Fachmarktzentrum Standort ist nach Abschluss der aktuellen Erweiterung um ca qm Verkaufsfläche unter Ausschöpfung des Baurechts arrondiert. Der rechtskräftige Bebauungsplan ist hinsichtlich der Sortimente zu fixieren. - Als Oberzentrum sollte Flensburg eine zeitgemäße Dimensionierung der Baumärkte als Einzelobjekte, soweit diese verträglich ist, widerspiegeln. Neben der Modernisierung und Erweiterung des Bauhauses ist ein weiterer Baumarkt (bei Geschäftsaufgabe des Max Bahr Hauses) in der Schleswiger Straße in dem Straßenabschnitt, der einschließlich der Grundstücke Schleswiger Straße 80 und 99 im Norden begrenzt wird, tragfähig. Im Sinne eines Kompetenzclusters ist die Entwicklung eines Bau-Boulevard in der Schleswiger Straße wünschenswert. - Bezüglich der beiden erweiterungswilligen Sonderstandorte Förde Park und CITTI-Park ist festzustellen, dass gemessen an den gewählten Maßstäben einer maximal tolerierbaren Umsatzbelastung von 7,5 % für die zentrenrelevanten Sortimente in der Innenstadt - geplante Erweiterungen nur unter Limitierung der sensiblen zentrenrelevanten Sortimente wie in den Wirkungsanalysen im Gutachten zur Evaluierung des Großflächenmoratoriums vorgeschlagen, darstellbar wären. - Grundsätzlich kann nur eine von beiden Erweiterungsplanungen (CITTI-Park oder Förde Park) innenstadtverträglich umgesetzt werden. Die Weiterverfolgung eines Vorhabens schließt das jeweils andere für die Vergrößerung der Verkaufsflächen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten aus. - Beim Förde Park kann es bezogen auf die bestehenden Verkaufsflächen für nicht zentrenrelevante Sortimente (ca qm Verkaufsfläche) zu Substitutionsdruck, gerichtet auf eine Umwandlung in Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente, kommen. Jede bauliche Erweiterung des Förde Parks für zentrenrelevante Sortimente soll deshalb gegenwärtig unterbleiben. Etwaige künftige Flächenumwandlungen von nicht zentrenrelevanten zu zentrenrelevanten Sortimenten müssen fachgutachterlich analysiert und neben ihren Verdrängungswirkungen auch auf die konzeptionelle Konformität

19 geprüft werden. Die Ausrichtung des auf großflächigen Fachmarkteinheiten basierenden Gesamtkonzepts soll grundsätzlich beibehalten werden. Die Weiterentwicklung in Richtung eines konventionellen Einkaufszentrums ist nicht erwünscht. - Der CITTI-Park kann sich zu einem vollwertigen Einkaufszentrum entwickeln. Um die Ausstrahlung der Gesamtstadt größtmöglich zu verbessern und damit entsprechende zusätzliche Kaufkraft aus überregionalen Bereichen zu generieren, ist es notwendig, etwaige Umsatzbelastungen für die Innenstadt ausschließlich an diesem Standort zu konzentrieren. Insoweit wird eine Erweiterung der Verkaufsfläche des CITTI-Parks um insgesamt rd qm unter konkreter Limitierung der sensiblen zentrenrelevanten Sortimente angestrebt. Dies geht jedoch einher mit entsprechenden Vereinbarungen über Marketingmaßnahmen zur Stärkung Flensburgs insgesamt und insbesondere der Innenstadt. 6.4 Gewerbegebiete Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten in Gewerbegebieten ist zu unterbinden. Ausnahmen können für tatsächliche Grenzhandelsmärkte und reine Getränkemärkte zugelassen werden. Aktiv genutzte Gewerbeflächen sollen nicht durch die Ansiedlung von Fachmärkten verdrängt werden. Bei Betriebsverlagerungen ist die Nachnutzung des Altstandorts in konzeptkonformer Weise durch und auf Kosten der Vorhabenträger zu sichern. Bei der Entwicklung von möglichen gemeinsamen Gewerbegebieten (z.b. Flensburg-Wees) ist Einzelhandel grundsätzlich auszuschließen. 6.5 Stadt/Umland - Beziehung Die Einzelhandelsentwicklung in Flensburg orientiert sich an den verbindlichen raumordnerischen Vorgaben der Landesplanung. Sie berücksichtigt die Versorgungsfunktionen nachgeordneter Zentralorte sowie regionale Kooperationsvereinbarungen. Flensburger Stadtteilzentren, vor allem Weiche, Mürwik und Engelsby können erweiterte Nahversorgungsfunktionen für die direkt benachbarten Umlandgemeinden übernehmen. Auf den Erhalt der dortigen Nahversorgung ist bei der Weiterentwicklung dieser Zentren zu achten. Die übergeordnete Versorgungsfunktion Flensburgs und seiner Zentren sollte bei Entwicklungen im Umland berücksichtigt werden

20 6.6 Ansiedlungsregeln Verlagerungen, Erweiterungen und Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben müssen sich an dem Zentrenkonzept ausrichten. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten der Nahversorgung sind nur in der Innenstadt, den Stadtteilzentren, in siedlungsstrukturell integrierten dezentralen Lagen zur Deckung der Versorgungslücken unter Nachweis der Tragfähigkeit und in den Sonderstandorten Förde Park, CITTI-Park und Famila zulässig. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind ausschließlich in der Innenstadt, den Stadtteilzentren sowie ausnahmsweise zur Deckung der wohnortnahen Versorgung in dezentralen Lagen zulässig. Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sind hauptsächlich in der Innenstadt und den Sonderstandorten zu entwickeln. Außerhalb der Innenstadt sind die Verkaufsflächen der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10% der Gesamtverkaufsfläche, maximal auf 700qm, zu begrenzen. 6.7 Verkaufsflächen Zur Vermeidung von Unstimmigkeiten im Zuge der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Prüfung anrechenbarer Verkaufsflächen wird die Definition von Verkaufsflächen angeführt: Die Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes umfasst die Fläche, die dem Verkauf dient, die dem Kunden zugänglich ist und die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt wird (auch Lagerräume bei Verkauf ab Lager ). Eingeschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche, Schaufenster, Windfänge, Treppen in Verkaufsräumen und dem Kunden zugängliche sonstige Verkaufs- und Serviceflächen wie beispielsweise Kassenzonen. Es kann sich dabei sowohl um überbaute als auch um nicht überbaute Grundstücksflächen handeln. Der Terminus Verkaufsfläche unterscheidet Innen- und Außenverkaufsflächen. - Innenverkaufsfläche Warmflächenbereiche innerhalb der Gebäude einschließlich des Zuschnittsbereichs/Sägeraums. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. - Außenverkaufsfläche Die Außenverkaufsfläche umfasst sowohl die für den Kunden zum Zweck des Einkaufs zugänglichen überdachten als auch nicht überdachten Kalt- und Freiflächen (sofern sie nicht nur vorübergehend genutzt werden). Die überdachten, außen liegenden Abstellbereiche für Einkaufswagen zählen auch hinzu. Nebenräume bzw. Flächen, die dem Kunden nicht zugänglich sind, werden nicht hinzu gezählt

21 6.8 Laufzeit Die Leitlinien für die Einzelhandelssteuerung sind je nach Dynamik der Einzelhandelsentwicklung für eine Vorausschau von fünf bis 10 Jahren angelegt und sollen auf Basis des Gutachtens zur Evaluierung des Großflächenmoratoriums evaluiert und fortgeschrieben werden. Die Methodik der Untersuchung soll mit dem Gutachten soweit übereinstimmen, dass Marktveränderungen direkt vergleichbar und interpretierbar sind. Für die Überprüfung der Marktentwicklung in der Stadt Flensburg soll ein Kontrollsystem eingerichtet werden, welches es der Verwaltung in der Zwischenzeit ermöglicht, eigene Einschätzungen vorzunehmen. Geeignete Mittel sind beispielsweise: - regelmäßige Kundenfrequenzzählungen, idealerweise unter Einbeziehung der Einkaufszentren, - regelmäßige Durchführung standardisierter Kundenherkunftsermittlungen, - Fortschreibung der im Rahmen des Gutachtens angelegten Bestandsdatei für die Einzelhandelsnutzungen in der Innenstadt und den Stadtteilzentren und - regelmäßiger Austausch mit den lokalen Akteuren. 7. Abgrenzung der Innenstadt und der Stadtteilzentren Die räumliche Abgrenzung ist eine unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels. Sie erfolgt nach funktionalen Aspekten und unter Berücksichtigung etwaiger Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandelskonzepts. Im Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 sind die zentralen Versorgungsbereiche charakterisiert, bei welchen es sich um städtebaulich und siedlungstrukturell integrierte Standorte mit einem über den Einzelhandel hinausgehenden Versorgungsangebot handeln muss. Im Wesentlichen weisen diese Bereiche einen fußläufigen Einzugsbereich auf und enthalten Geschäfte zur Deckung des Grundbedarfs mit ca. 1000qm Verkaufsfläche. Ausschließlich kleinflächige Läden und Ladengruppen wie beispielsweise am Ochsenmarkt, der Travestraße oder der Rude weisen nicht genügend Masse für eine zentralörtliche Einstufung auf. Die konkrete räumliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches - der funktionalen Einheit aus Einkaufen, Versorgen und Dienstleistungen - erfolgt aus Bauleitplänen und den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen. Reine Wohngebiete, Gewerbe- und Industriegebiete kommen als zentrale Versorgungsbereiche nicht in Betracht, geeignet sind dagegen Kern-, Misch-, Sondergebiete sowie besondere Wohngebiete. Die räumliche Abgrenzung von Stadtteilzentren unterliegt der vollen gerichtlichen Kontrolle. Die Feststellung des Vorliegens eines zentralen Versorgungsbereiches und seine örtliche Abgrenzung haben insbesondere auch für außerhalb gelegene Vorhaben unmittelbar eigentumsgestaltende Wirkung, da sie zur Unzulässigkeit einer Nutzung führen können

22 Da kein verbindlicher Kriterienkatalog existiert, hat das Büro BulwienGesa AG die Abgrenzung anhand der nachstehend aufgeführten objektiven Kriterien vorgenommen, der sich dieses Konzept vollumfänglich anschließt: Art der Nutzungsstruktur (Einzelhandelsdichte, Multifunktionalität, Dichte publikumswirksamer Erdgeschossnutzungen) Bebauungsstruktur (baulicher Zusammenhang) Verkehrliche Erschließung innerhalb des Zentrums Gestaltung von Raum und Infrastruktur Barrieren und Zäsuren (Bahntrassen, etc.) Potentialflächen. Die räumlichen Abgrenzungen sind auf den beigefügten Karten enthalten. Zu jedem Stadtteilzentrum wird ein Kurzprofil mit den spezifischen Entwicklungspotentialen, die sich an den Angebots- und Versorgungsstrukturen orientieren, präsentiert. Zentrale Versorgungsbereiche im Überblick Neues Stadtteilzentrum Hafermarkt Neues STZ Hafermarkt