Büroflächen Office Space Marktreport 2014/2015 Berlin

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 2014/2015 Berlin

2 Büromarkt Berlin Office market Berlin Der Markt für Büroflächenvermietungen hat mit einem Flächenumsatz von m² im Jahr 2014 das Vorjahresergebnis deutlich um rund 34 % übertroffen und positioniert Berlin als einen der gefragtesten Bürostandorte bundesweit. Das Ergebnis ist das höchste der letzten zehn Jahre und dokumentiert die Anziehungs- und Strahlkraft der Hauptstadt. Nach einem erfolgreichen ersten Halbjahr mit einer Vermietungsleistung von ca m² konnte das zweite Halbjahr mit ca m² erneut zu dem außerordentlich guten Resultat beitragen. Der Umsatzanstieg um insgesamt m² ist insbesondere auf die zahlreichen Großabschlüsse zurückzuführen entfielen allein 31 % der vermieteten Gesamtfläche auf die Größenklasse über m², was einem Plus von 16 %-Punkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Insgesamt haben 15 Vertragsabschlüsse über m², von denen allein sieben über m² lagen, das hohe Umsatzvolumen in Berlin maßgeblich geprägt. Größte Abschlüsse in der City West Die beiden größten Abschlüsse 2014 wurden in der City West registriert. So hat die Postbank AG rund m² Bürofläche in der Otto-Suhr-Allee angemietet. Mit dem Neubau der 50Hertz Transmission GmbH über m² in der Heidestraße fand der zweitgrößte Abschluss statt. Die Lieferheld GmbH mietete über m² im Stadtquartier Forum Museumsinsel in der City Ost an. Mit einem Vermietungsvolumen von 22 % positioniert sich damit die City West an erster Stelle. Dahinter rangiert auf Platz zwei mit 19 % des Gesamtflächenumsatzes die City Ost, die weiterhin durch eine starke Nachfrage nach Büroflächen geprägt ist. Auf Platz drei folgt die Innenstadtlage Süd mit 5 %. Flächen unter m² im Fokus Aufgrund des dynamischen Flächenbedarfs der zahlreichen Start-up-Unternehmen in Berlin konzentriert sich die Nachfrage überwiegend auf kleinere Büroflächen. Das spiegelt sich auch in der Anzahl der generierten Abschlüsse wider 79 % aller Vertragsabschlüsse wurden in dem Segment unter m² registriert. With a take-up of around 661,900 m² in 2014 the market for rented office space in Berlin clearly exceeded the previous year s figure by approx. 34 % and establishes erlin as one of the most sought after office locations throughout Germany. The result is the highest within the last ten years and documents the capital city s appeal and charisma. After a successful first half-year with lettings of approx. 301,000 m² the second half-year with approx m² could again contribute towards the exceptional good result. The rise in take-up by a total of 169,000 m² is particularly due to numerous major deals. In % of the total space let was allocated to the category over 5,000 m², which corresponds to a plus of 16 %-points compared with Altogether 15 leases concluded for spaces over 5,000 m² of which seven were even for premises over 10,000 m², were mainly responsible for the high turnover volume in Berlin. Largest deals in the City West The two largest deals in 2014 were registered in the district City West. E.g. the Postbank AG rented around 26,900 m² office space in Otto-Suhr-Allee. The secondlargest deal was for a new construction for the 50Hertz Transmission GmbH with 20,000 m² in Heidestraße. The company Lieferheld GmbH rented 10,760 m² in the city development Forum Museumsinsel in the City Ost area. With a letting volume of approx. 22 % the City West district therefore placed itself at the top of the list, followed in second place with approx. 19 % of the total take-up by the City Ost, a location in strong demand for office premises. The city centre location South occupied third place with approx. 5 %. Focus on spaces below 1,000 m² Due to the lively demand for spaces on the part of the numerous start-up businesses in Berlin the requirements are mainly focussed on smaller office spaces. This is also reflected in the number of deals generated. 79 % of all leases concluded were registered in the segment below 1,000 m². Bedeutende Flächenumsätze Berlin* Significant take-ups Berlin* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Postbank AG m² City West 50Hertz Transmission GmbH m² City West Gazprom Germania GmbH m² Innenstadtlage Süd GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau AG m² City West Lieferheld GmbH m² City Ost * Jahr 2014/year 2014 Büroflächen Marktreport 2014/2015 Berlin

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in '000s m² * City West City Ost Innenstadtlage Süd sonstige Stadtrandlagen Stadtrandlage Südost Stadtrandlage Süd Friedrichstr./U. d. L. Innenstadtlage Ost Potsd. Pl./Leipz. Pl. sonstige Innenstadtlagen 9 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 3 % 3 % 2 % 1 % 1 % 15 % 22 % 19 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % * Prognose/Forecast * Jahr 2014/Year 2014 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* sonstige Dienstleister 2 % Information, Kommunikation 3 % Gesundheits- und Sozialwesen 4 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 4 % Verbände, Interessensvertretungen 4 % öffentliche Hand, Verwaltung 4 % Handel 7 % unternehmensnahe Dienstleister 36 % Finanzwesen 10 % Industrie, Verwaltung 9 % Medien, Werbung 9 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 8 % 500 m² m² m² m² > m² 16 % 17 % 17 % 19 % 0 % 10 % 20 % 31 % 30 % 40 % * Jahr 2014/Year 2014 * Jahr 2014/Year 2014 Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 24,0 22,0 20,0 18,0 16,0 22,00 20,10 20,90 14,0 12,00 12,20 12,0 10,70 10,0 21,60 12,50 12,50 12,50 8, ,00 22,00 22,60 12, in Tsd. m²/in '000s m² ,0 8, , , , , , ,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 Die vielschichtige Branchengruppe der unternehmensnahen Dienstleister ist mit einem Anteil von 36 % des Gesamtflächenumsatzes unverändert am stärksten in der Hauptstadt vertreten. Auf Platz zwei positioniert sich die Gruppe der Finanzdienstleister. Dahinter folgen die Branchen Medien, Werbung sowie Industrie, Verwaltung. Die lebhafte Nachfrage nach modernen und effizienten Büroflächen hat zu einem weiteren Anstieg der Miete geführt. Gegenwärtig liegt die Spitzenmiete bei vergleichsweise starken 22,60 EUR/m² und die Durchschnittsmiete bei etwa 12,90 EUR/m². Leerstandsquote erreicht historisches Tief Der anhaltende Trend der Umnutzung von nicht mehr zu vermarktenden Bestandsflächen führt zu einer Verknappung der angebotenen Büroflächen in Berlin. Demzufolge hat der Leerstand seit dem Jahr 2010 kontinuierlich abgenommen und erreicht gegenwärtig mit einer Leerstandsquote von 4,95 % ein historisches Tief. Bei einem Büroflächenbestand von 18,3 Mio. m² in Berlin stehen derzeit m² leer. Insgesamt kommen aktuell nur wenig spekulativ neu errichtete Büro flächen auf den Markt. Bedingt durch die lebhafte Nachfrage war ein Großteil der neuen Flächen des Jahres 2014 bereits vorvermietet. Auch die hinzukommenden Flächen für 2015 sind bereits zu erheblichen Teilen vorvermietet, sodass das Angebot an frei verfügbaren modernen Flächen weiterhin sehr begrenzt ist. Moderne Neubau-Entwicklungen am Attraktive Neubau-Entwicklungen von Büroimmobilien finden beispielsweise in der zentralen Lage rund um den statt. Hier entsteht u. a. das Büro- und Geschäftshaus HumboldtHafenEins. Das anspruchsvolle Bauvorhaben mit modernster Technik im Volumen von mehr als 100 Mio. EUR soll im Frühjahr 2015 fertiggestellt sein. Hauptnutzer mit einer Anmietung von über The multi-layered sector of corporate service providers with a share of 36 % of the total take-up is still the most strongly represented sector in the German capital. In second place is the group of financial serviceproviders followed by the sector Media, Advertising and Industry, Administration. The growth in demand for modern and efficient office spaces has led to a further rise in both the top and average rents. At present the top rent lies at euros/m² and the average at about euros/m². Vacancy rate reaches an historic low level The continued trend towards conversion of existing properties that are very difficult to let is leading to a shortage of available office spaces in Berlin. Consequently the vacancy rate has gradually fallen since 2010 and at present has reached an historic low of 4.95 %. With a current stock of office space of 18.3 million m² in Berlin, 906,500 m² of office premises are standing vacant at present. On the whole only a few speculatively newly built office spaces are currently being brought onto the market. Attributable to vivid demand, of the new spaces generated in 2014, a major proportion was already pre-let. In addition, of the spaces expected for 2015 a considerable part is already pre-let so that the freely accessible, modern spaces on offer continue to be very limited. Modern new construction development around the Central Station Attractive newly constructed office property develop ments can be found, for example, in the central locations around the Central Station. Amongst other projects, the office and business complex HumboldtHafenEins is currently under construction. The completion of the sophisticated building development with state-of-the-art technology and a volume of more than 100 million euros is expected in spring The main tenants with a lease for 24,400 m² and 260 parking spaces in the underground garage will be the auditing company PricewaterhouseCoopers AG. Bauprojekte Fertigstellung 2015/2016 (Auswahl) New constructions completion in 2015/2016 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area HumboldtHafenEins OVG Real Estate GmbH m² Deutsche Rentenversicherung Bund Deutsche Rentenversicherung m² Innenstadtlage West John F. Kennedy Haus (Europacity MK 7) CA Immo Deutschland GmbH m² City West Palais Behrens, Haus I und II Frankonia Eurobau AG m² Unter den Linden/Friedrichstraße Monnet 4 CA Immo Deutschland GmbH m² Büroflächen Marktreport 2014/2015 Berlin

5 m² und 260 Tiefgaragenstellplätzen wird die PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sein. Insgesamt verfügt das Gebäudeensemble über acht oberirdische und drei unterirdische Geschosse mit einer vermietbaren Fläche von m². Ausblick 2015 Im laufenden Jahr werden etwa m² Büroflächen neu auf den Markt kommen. Für 2015 prognostiziert Engel & Völkers Commercial einen Gesamtflächenum satz von m² bis m². Insbesondere die rege Nachfrage nach kleinteiligen Flächen wird das Geschäft weiter beleben. Berlin weist seit Jahren ein dynamisches Wirtschaftswachstum auf und hat sich international zu einer bedeutenden Start-up-Metropole entwickelt, in der sich jährlich zahlreiche neue Unternehmen erfolgreich ansiedeln. Seit 2004 wächst die Zahl der Erwerbstätigen kontinuierlich und lag 2014 mit ca. 1,805 Mio. rund 1,7 % über dem Vorjahreswert. Auch bei der Bevölkerungsentwicklung hält der positive Trend seit zehn Jahren an. Im vergangenen Jahr verzeichnete Berlin einen Zuwachs um neue Einwohner. Der Blick auf diese Kennzahlen verdeutlicht die nachhaltige Entwicklung in der Hauptstadt. Altogether the building complex will have eight storeys above ground and three underground with a lettable area of 28,600 m². Outlook for 2015 During the current year about 290,000 m² new office premises will come onto the market. For 2015 Engel & Völkers Commercial forecasts a total take-up of more than 510,000 m². Particularly the lively demand for small-space premises is continuing to activate business. For many years Berlin has been recording a dynamic growth in its economy and has developed internationally into a highly regarded start-up metropolis in which an average of around 40,000 new companies have set up their businesses each year. Since 2004 the number of employed persons has grown consistently and in 2014, with approx million, lay about 1.7 % above the previous year s figure. In addition, the positive trend in the development of the population figures over the past ten years will persist. During the previous year Berlin registered an increase by 44,700 new residents. A look at these index figures underlines the sustainable development of the federal capital. Büroflächen Neuzugänge Berlin Office space completion Berlin ,0 250 in Tsd. m²/in '000s m² ,0 78,7 117,4 101,0 95,0 150,0 120,0 140,0 170,0 226, * geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 2014/2015 Berlin

6 Bürolagen Berlin Office locations in Berlin Stadtrandlage West Flughafen Tegel Stadtrandlage Nordwest B5 A115 Innenstadtlage West Engel & Völkers Commercial A111 A100 Stadtrandlage Südwest B1 Innenstadtlage Nord City West A103 B96 Stadtrandlage Nord Potsdamer Platz Leipziger Platz Unter den Linden Friedrichstraße B96 Stadtrandlage Süd B96a Innenstadtlage Süd City Ost B109 Innenstadtlage Ost B2 Stadtrandlage Nordost Stadtrandlage Ost B1/B5 SPREE Stadtrandlage Südost B96a A113 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Potsdamer Platz/Leipziger Platz Potsdamer Platz/Leipziger Platz 16,00 23,00 EUR/m² 12,00 19,50 EUR/m² City Ost City east 8,00 17,00 EUR/m² Stadtrandlagen Outer-city locations 5,00 12,00 EUR/m² Friedrichstraße/Unter den Linden Friedrichstraße/Unter den Linden 13,00 23,00 EUR/m² 14,00 19,00 EUR/m² City West City west 8,50 16,50 EUR/m² Gewässer Waters 17,00 21,00 EUR/m² 14,00 18, 00 EUR/m² Innenstadtlagen Inner-city locations 6,00 16,00 EUR/m² Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com