Q im Vergleich zu. Q aus Expertensicht ÜBERBLICK. Berlin hat unter den deutschen Großstädten eine besondere Bedeutung, die weit über

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1 CB RICHARD ELLIS MrketView Büromrkt Berlin Q1 211 ÜBERBLICK Q1 211 im Vergleich zu Q4 1 Q1 1 Umstz Leerstnd Spitzenmiete Spitzenrendite Fertigstellungen Q1 211 us Expertensicht Mtthis Huff, Hed of Agency Berlin: Ds derzeitige Niveu der Spitzenmiete wird sich ller Vorussicht nch in den kommenden Qurtlen weiter verfestigen. Wichtig für diese Dynmik ist, dss uch künftig uf der Angebotsseite entsprechende Produkte dem Mrkt zur Verfügung stehen. Gesmtwirtschftliche Aspekte Berlin ht unter den deutschen Großstädten eine besondere Bedeutung, die weit über die Huptstdtfunktion hinusweist. Mit rund 3,4 Mio. Einwohnern ist die Bundes- huptstdt Berlin nicht nur die größte deutsche Stdt, sondern uch wirtschftliches Zentrum Ostdeutschlnds. Vier Universitäten, sieben Fchhochschulen und 22 privte Hochschulen mit über 14. Studierenden mchen Berlin zu einem der ttrkdie Forschung in Deutschlnd. Die Investitionsbnk Berlin tivsten Stndorte für erwrtet 21 für die Huptstdt ein Wirtschftswchstum von 3, %. Im Unterschied zur gesmtdeutschen Entwicklung übertrifft ds Berliner Bruttoinlndsprodukt dmit ds Vorkrisenniveu von 28. Die sozilversicherungspflichtige Beschäftigung entwickelt sich in der Huptstdt seit mehreren Jhren positiv. Im Juni 21 wren Berlin rund 1,23 Mio. Personen sozilversicherungspflichtig il ih flihti beschäftigt. t Ds Beschäf- tigungswchstum von 1, 8 % gegenüber dem Vorjhr entsprch dem bundesdeutschen Niveu. Jedoch bleibt der Berliner Arbeitsmrkt weiterhindurchseinehohesockel- Im Vorjhresvergleich snk die Arbeitslosenquote um rbeitslosigkeit gekennzeichnet.,7 Prozentpunkte und belief sich zum Jhresende 21 uf 12,8 %. Büromrkt In Berlin summierte sich der Büroflächenumstz im ersten Qurtl uf m². Im Jhresvergleich h bed deutet dies eine Steigerung um 21 %. Es wr zudem der umstzstärkste Jhresuftkt seit 22. Die nhltende Verknppung n qulittiv höchstwertigen Büroflächen trägt zu einem Anstieg der Spitzenmiete um 1 % uf 22, /m²/mont bei. Zugleich stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Jhresvergleich um 15 % uf 12,72 /m²/mont n. Der Berliner Büroflächen- zum Ende des ersten Qurtls um 1 % gegenüber dem leerstnd verringerte sich Vorjhr uf rund 1,7 Mio. m². Die Leerstndsquote reduzierte sich im gleichen Zeitrum um,2 Prozentpunkte uf ktuell 9,6 %. Investmentmrkt Ds Trnsktionsvolumen des Berliner Investmentmrkt reduzierte sich erwrtungsgemäß und lg mit 443 Mio. um rund 45 % unter dem Vorjhrsniveu, ds durch großvolumige Shopping-Center-Trnsktionen chrkterisiert wr. Der Investment- einer hohen Nchfrge geprägt, jedoch stnden im Auftkt- mrkt blieb weiterhin von qurtl 211 kleinere Trnsktionslosgrößen im Vordergrund. Die Fundmentldten des gewerblichen Immo obilienmrkts überzeugten insbesondere Projektentwickler, die in den ersten drei Monten llein cht Grundstücke und Snierungsobjekte erwrben. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien reduzierte sich im Jhresvergleich um,3 Prozentpunkte uf 5,2 %. Die Kpitlwerte für erstklssige Büroimmobilien ver- von 16 % uf 188 zeichneten deutliches Wchstum Indexpunkte. Büromrktkennzhlen Q 1 Q1 Jhres vergleich Bestnd, in Mio. m² Umstz, kum. in 1. m² Leerstnd, in Mio. m² Leerstndsrte, in % Spitzenmiete, in /m²/m Mont 17,58 18,7 1,72 9,8 2, 17,69 131,8 1,7 9,6 22, +,6 % + 21,3 % 1,2 %,2 %-Pkt. + 1, % Spitzenrendite, in % 5,5 5,2,3 %-Pkt. Kpitlwertindex (Q = 1) , % Quelle: CB Richrd Ellis 211, CB Richrd Ellis GmbH

2 rkt Berlin Mrk ketview Büromr UMSATZ Die positiven Qurtlsergebnisse us 21 fnden zum Jhresuftkt 211 ihre Fortsetzung. In den ersten drei Monten wurden uf dem Berliner Büromrkt m² umgesetzt ein Anstieg gegenüber dem Vorjhreszeitrum von 21 %. Unter den Berliner Büroteilmärkten dominierte die City-Ost mit einem Volumen von 64.8 m² ds Umstzgeschehen. Hierzu trug die Anmietung von 26. m² Bürofläche durch die Mercedes-Benz Vertriebszentrle uf dem Anschutz Arel wesentlich bei. Die Umsätze im Teilmrkt City-West summierten sich im ersten Qurtl uf 29.6 m² Bürofläche, so dss ds Vorjhresvolumen um 92 % übertroffen wurde. Ein lebhfter Jhresuftkt konnte im Teilmrkt Nord mit einem Flächenumstz von 16.4 m² registriert werden. Ds vergleichsweise gute Qurtlsergebnis beruht u.. uf Anmietungen der Bundesnstlt für Immobilienufgben (4.1 m²) und der Beuth Hochschule für Technik (5.8 m²). Büroflächenumstz in 1. m² 6 Jhresdurchschnitt (22-21): m² Q1 Q2 Q3 Q4 Büroflächenumstz (kumuliert in %) nch Brnchen -Top 5- Zum Jhresbeginn stellten Unternehmen us den Bereichen Trnsport und Verkehr mit einem Vermietungsvolumen von 39. m² die umstzstärkste Brnche. Nhezu gleichuf folgen die Berterbrnche und Aus- und Weiterbildungseinrichtungen mit Umstznteilen von jeweils knpp 1 %. Die nhltend positive Dynmik des Berliner Büromrkts zeigt sich nhnd der Vertrgsbschlüsse. In den ersten drei Monten 211 wurden 115 Abschlüsse gezählt. Dmit wurde der Durchschnitt der Jhre 22 bis 21 um rund 35 % übertroffen. Im Größensegment unter 1. m² Bürofläche stieg ds Umstzvolumen gegenüber dem Vorjhr um 4 % uf 39. m² n. Hiervon entfiel ein nennenswerter Anteil uch uf Flächenerweiterungen von Bestndsmietern. Neue Projektentwicklungen wurden durch die Vertrgsbschlüsse des ersten Qurtls nicht ngestoßen. Ausnhme bildet die bereits erwähnte Stndortverlgerung der Vertriebszentrle von Mercedes-Benz. Restl. Brnchen 39% Verlge, Med., Aus-, Werbung Weiterbildung 6% Immobilien 1% 6% Trnsport, Verkehr 29% Berter 1% * Grundgesmtheit us 2 Brnchen Q1 211 LEERSTAND Der Büroflächenleerstnd l nhm im Vorjhresvergleich um rund 1 % uf 1,7 Mio. m² b. Die Leerstndsquote belief sich zum Ende des ersten Qurtls uf 9,6 %. Auf Teilmrktebene konnten in den beiden Toplgen AAA City-Ost und AAA Potsdmer Pltz/Leipziger Pltz strk rückläufige Leerstndvolumin von 15 % bzw. 12 % gegenüber dem Vorjhr beobchtet werden. Die positive Umstzentwicklung und geringe Fertigstellungsvolumin in den vergngen 12 Monten ermöglichten den Leerstndsbbu. Drüber hinus mchte sich im Teilmrkt AAA Potsdmer Pltz/Leipziger Pltz die zügige Nchvermietung der ehemligen Deutschen Bhn-Büroflächen in den Prkkolonden bemerkbr. Die Leerstndsreduzierungen in den Teilmärkten City-Ost und City-West uf m² und 47.2 m² entsprchen dem Mrktdurchschnitt. Seite 2 211, CB Richrd Ellis GmbH Büroflächenleerstnd m² in Durchschnittliche Leerstndsrte (22-21): 9,4 % Q1 211 Leerstnd Leerstndsrte 12, 1, 8, 6, 4, 2,, in %

3 Spitzenmiete/Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/mont Q1 211 Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete Mietpreisindex 3 25 Index Q = MIETE In Berlin fnd die positive Mietpreisentwicklung us 21 im ersten Qurtl 211 ihre Fortsetzung. Die erzielbre Spitzenmiete stieg im Vorjhresvergleich um 1 % uf 22, /m²/mont. /Mont. Ds rückläufige Angebot n Premiumbüroflächen führte zum einem Anstieg in den Teilmärkten AAA City-Ost und AAA Potsdmer Pltz/Leipziger Pltz. Die Entwicklungen in den beiden Toplgen blieb uch für die ngrenzenden Teilbereiche der City-Ost nicht ohne Folgen. Für qulittiv hochwertigen Büroflächen in Regierungsnähe im Teilmrkt City-Ost konnten zum Ende des ersten Qurtls 19, /m²/mont /Mont erzielt werden. Dmit liegt die erzielbre Spitzenmiete weiterhin gleichuf mit jener im Teilmrkt AAA City-West. Für die gewichtete Durchschnittsmiete konnte ebenflls ein signifiknter Anstieg ermittelt werden. Innerhlb eines Jhres erhöhte sich die Durchschnittsmiete für den Berliner Büromrkt um 15 % uf 12,72 /m²/mont. Mßgeblich beeinflusst wurde die Mietpreisentwicklung durch die großvolumigen Anmietungen der vergngenen 12 Monte in den Teilmärkten City-Ost und City-West. Korrespondierend dzu stiegen die Durchschnittsmieten in der City-Ost um 14 % uf 13,19 /m²/mont und jene in der City-West um 15 % uf 11,77 /m²/mont n. Der Berliner Büromrkt nhm in der jüngsten Vergngenheit einen usgeprägten zyklischen Verluf. Dies spiegelt sich in der Entwicklung des Berliner Mietpreisindex in Reltion zum Index der deutschen Top-5 Büromärkte wider. So stieg der Berliner Mietpreisindex innerhlb eines Jhres um 1 % uf 196 Indexpunkte, während sich der deutsche Indexwert nur leicht um knpp 2 % uf 21 Punkte erhöhte. Mrke etview Büromr rkt Berlin Deutschlnd Berlin Büroflächenpipeline in 1. m² Fertigstellungen im lngjährigen Durchschnitt (22-21): m² fertiggestellt spekultiv vorvermietet Eigennutzer PIPELINE Im ersten Qurtl wurden 92.7 m² Bürofläche fertiggestellt, die zum überwiegenden Teil bereits vorvermietet wren. In den kommenden drei Qurtlen werden vorussichtlich weitere m² Bürofläche entwickelt. Hierunter lngfristig vorvermietete Büroimmobilien wie ds Ernst-Reuter-Hus (2.5 m² im Altbu), ber uch spekultive Projektentwicklungen wie ds Zoofenster (7.4 m²). Aus heutiger Sicht werden bis Ende 213 rund m² Büroflächen entwickelt. Nur knpp 7 % der bis dhin projektierten Flächen werden dem Mrkt spekultiv zugeführt. Die Berliner Büroflächenpipeline bleibt weiterhin strk bedrfsorientiert. Es knn dvon usgegngen werden, dss ufgrund des geringen Angebots im Großflächensegment demnächst weitere Projekte in Bu gehen werden. Seite 3 211, CB Richrd Ellis GmbH Q1 211

4 PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN In Berlin konzentrieren sich die projektierten Büroflächen überwiegend uf den Teilmrkt City- Ost. Es entfllen rund 62 % des bis Ende 213 nvisierten Büroflächenvolumens uf diesen Teil- mrkt. Auf Eigennutzungen von Bundeseinrichtungen knn dort über die Hälfte des Projektvolumens von 22. m² zurückgeführt werden. Mit deutlichen Abstnd und einem Anteil von rund 2 % m Gesmtvolumen folgt der Teilmrkt City-West. Der spekultive Anteil m Fertigstellungsvolumen von 71.5 m² der City-West beläuft sich derzeit uf 18 %. Berlins Toplgen bleiben unter den ktuell vorgesehenen Neuentwicklungen strk unterrepräsentiert. In nennenswerter Zhl entstehen für den Vermietungsmrkt nur im Teilmrkt AAA City-West mit der Projektentwicklung N 195 Kudmm Büroflächen (11.4 m²). Mrginl fällt ds Büroflächenvolumen der Projektentwicklung uf dem ehemligen Wertheim-Arel mit rund 7 m² us. Dieweiteren Flächen von rund 7. m² bleiben einer Einzelhndels-, Wohn- und Hotelnutzung vorbehlten. Mrk ketview Büromr rkt Berlin Büroflächenpipeline (Q ) nch Teilmärkten* -Top 5-25 in 1. m² City-Ost City-West Ost West AAA City-West spekultiv vorvermietet Eigennutzer * Grundgesmtheit us 9 Teilmärkten Bürospitzenrendite, Kpitlwert und Benchmrkrendite INVESTMENT In den ersten drei Monten des Jhres wurden gewerbliche Immobilien in Höhe von 443 Mio. gehndelt. Der Rückgng von 45 % gegenüber dem Vorjhr knn uf ds reduzierte Investitionsvolumen im Shopping-Center-Segment zurückgeführt werden. Im ersten Qurtl 211 wurden Büroimmobilien in Höhe von 86 Mio. trnsferiert. Die Fundmentldten des gewerblichen Immobilienmrkts überzeugten insbesondere Projektenwickler, die zu Jhresbeginn llein cht Grundstücke und Snierungsobjekte erwrben. Auf Entwicklungsgrundstücke gg ent- fiel rund 43 % des Umstzes. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien belief sich zum Ende des ersten Qurtls uf 5,3 %. Der Renditebstnd zum Referenzzinsstz (zehnjährige Sttsnleihen) verringerte sich um 22 % uf 187 Bsispunkte gegenüber dem Vorjhresqurtl. Aufgrund der chncenreichen Entwicklungsperspektiven des Berliner Büro- mrkts werden Büroimmobilien in den kommenden QurtlenimbesonderenFokusderInvestorenund Entwickler stehen. Index Q = Q1 211 Kpitlwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Sttsnl. (in %) 3 in % PROGNOSE Der Berliner Büromrkt wird in diesem Jhr ds überdurchschnittliche Umstzergebnis us 21 vorussichtlich nicht bestätigen können. Der Umstzrückgng wird dbei weniger uf den Vermietungsmrkt ls uf einen rückläufigen Umstzbeitrg durch Eigennutzer zurückzuführen sein. Die limitierte Büroflächenpipeline pp in den Berliner Toplgen sowie ds rückläufige Angebot n Büroflächen im Premiumsegment lssen einen weiteres Wchstum der Spitzenmiete möglich erscheinen. Hinsichtlich des Büroflächenleerstnds ist einer Stbilisierung zu erwrten, wobei insbesondere in den drei Berliner Toplgen von einem Leerstndsrückgng usgegngen werden knn. Q1 211 Seite 4 211, CB Richrd Ellis GmbH

5 Teilmrkt Kumulierter Flächenumstz in m² Fertigstellungen Q in m² AAA City-Ost 9.3 AAA City-West AAA Potsdmer Pltz/Leipziger Pltz City-Ost City-West n Leerstndsvolumen in m² Mietpreisspnne in /m²/mont Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/mont 9. 13,5 22, 16, , 19, 15, , 22, 16, , 19, 13, , 14, 11,77 Mrke etview Büromr rkt Berlin Nord ,5 9,5 7,17 Ost ,5 1, 7,3 Süd ,5 9,5 8,89 West ,5 9,5 k. A. GESAMT ,5 22, 12,72 Seite 5 211, CB Richrd Ellis GmbH Q1 211

6 Mrk ketview Büromr rkt Berlin DEFINITIONEN Für weitere Informtionen: Umstz Summe ller Büroflächen, die in einem genu bgegrenzten (Teil-)Mrkt innerhlb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verlest oder n einen Eigennutzer verkuft werden. Dbei sind uch Untervermietungen innerhlb von Huptmietverträgen oder von AGENCY KONTAKT eigengenutzten Flächen zu erfssen. Mietvertrgsverlängerungen werden ls Flächenumstz erfsst, wenn die ngemietete Bürofläche größerlsdiebishergenutzte ist. Als Flächenumstz m bisherigen Stndort wird in diesem Fll nur die Anmietung Mtthis Huff der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt. Mnging Director, Leerstnd Hed of Agency Berlin. Summe ller fertig gestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkuf (zum Zwecke der Weiternutzung) ngeboten werden CB Richrd Ellis GmbH und innerhlb von drei Monten beziehbr sind. Unterverm mietungen zählen nicht zum Husvogteipltz 1 Leerstnd und werden getrennt usgewiesen Berlin Angebot Ds Angebot umfsst die Summe ller ngebotenen Büroflächen, für die eine t: Vermrktung zum Beobchtungszeitpunkt (jeweils Qurtlsende) vorgesehen ist und die noch verfügbr sind. Hierzu zählen die Leerstndsflächen, Untervermietungsflächen e: sowie die spekultiven Fertigstellungen in den nächsten zwölf Monten. Spitzenmiete i t RESEARCH KONTAKTE Die Spitzenmiete gibt die höchste nchhltig erzielbre Nominlmiete in /m²/mont in der jeweiligen Toplge in einem erstklssigen Gebäude mit erstklssiger Ausstttung n. Sie bsiert sowohl uf den in einem bestimmten Zeitrum getätigten Dr. Jn Linsin Mietvertrgsbschlüssen, ls uch uf der Mrktübersicht der Vermietungsbteilungen vor Ort. Director, Hed of Reserch Germny Gewichtete Durchschnittsmiete Die gewichtete Durchschnittsmiete repräsentiert die mit den vermieteten Flächen CB Richrd Ellis GmbH gewichtete Durchschnittsmiete für eine bgegrenzte Region. Grundlge sind lle bgeschlossenen Mietverträge innerhlb eines Jhres. Zur Ermittlung einer gewichteten WestendDuo Durchschnittsmiete sollten grundsätzlich mindestens zehn Mietverträge im bezogenen Bockenheimer Lndstr. 24 Mrkt- und Berichtszeitrum bgeschlossen worden sein um somit ls Bsis herngezogen werden können Frnkfurt/M. Bei der Anmietung von vorsteuerbzugsfähigen Unternehmen verstehen sich Mietpreise zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Bei Anmietungen von mehrwertsteuerbefreiten t: Unternehmen beinhltet der Mietpreis eventuell eine Ausgleichszhlung in vribler e: Höhe für die nicht mögliche Gegenrechnung der vom Verm mieter geleisteten Vorsteuer für Dienstleistungen zur Errichtung bzw. Herrichtung der Mietsche. Spitzenrendite Pscl Ries Die Spitzenrendite zeigt ds Verhältnis von jährlichen Nettomieteinnhmen (Miete Senior Anlyst, bzüglich nicht umlgefähige Kosten) zur Gesmtinvestitionssumme (Kufpreis plus Erwerbsnebenkosten), usgedrückt in Prozent, erzielbr in der jeweiligen Toplge in Berlin Reserch einem Gebäude mit erstklssiger Ausstttung, welches zu Mrktkonditionen vermietet ist. Sie bsiert sowohl uf den in einem Zeitrum getätigten Kufvertrgsbschlüssen, CB Richrd Ellis GmbH ls uch uf der Mrktübersicht der Investmentbteilungen vor Ort. Husvogteipltz Berlin t: e: Q1 211 Disclimer 211 CB Richrd Ellis Die hierin enthltenen Informtionen stmmen us Quellen, die für zuverlässig erchtet werden. Wir zweifeln nicht n ihrer Richtigkeit, hben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dfür keine Gewähr und geben weder eine Grntie b noch mchen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unbhängig zu bestätigen. Alle in Anstz gebrchten Prognosen, Stellungnhmen, Annhmen oder Abschätzungen dienen usschließlich ls Beispiele und stellenweder diektuellenoch die künftige Mrktentwicklung dr. Diese Informtionen sind usschließlich zum Gebruch durch die Kunden der CB Richrd Ellis GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CB Richrd Ellis GmbH vervielfältigt werden. Seite 6 211, CB Richrd Ellis, GmbH

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