Büromarktuntersuchung Hannover 2009

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1 research analysis consulting Büromarktuntersuchung Hannover Ergebnisse Juni 2009

2 Über die Studie Zielstellung Methodik Erstmals wurde der Büroflächenbestand des Büromarktes Hannover (Städte Hannover, Langenhagen und Laatzen) quantifiziert und qualitativ beschrieben. Zusätzlich wurden die Potenziale und Nachfrageströme bis 2018 prognostiziert. Damit reiht sich Hannover in Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Nürnberg, Stuttgart und Wien ein, die bereits von der BulwienGesa und Baasner Stadtplaner untersucht wurden. Erfassung aller Büroflächen ab 500 qm BGF; Schätzung der kleineren Flächen Beschreibung der Büroflächen bezüglich Qualität / Zustand Baualter Leerstand Prognose der Büroflächennachfrage bis 2018 auf Basis einer marktorientierten Bedarfsberechnung Erfassung der Büroflächenpotenziale auf Basis von Projekt- und Potenziallisten Modellierung der Angebots- und Nachfragesituation bis 2018 Stichtag: Folie 2

3 Partner 2009 Folie 3

4 Auftragnehmer research analysis consulting in Zusammenarbeit mit 2009 Folie 4

5 Büroflächenbestand und baulicher Zustand Baulicher Zustand der erfassten Büroflächen 25% 1% 50% 24% nicht nutzbar deutliche bauliche Mängel kleinere Instandhaltungsmängel guter baulicher Zustand sehr guter baulicher Zustand Auf den Büromarkt Hannover entfällt ein Büroflächenvolumen von 5,7 Mio. qm BGF (4,5 Mio. qm MF-G*); auf das Stadtgebiet Hannover 5,3 Mio. qm BGF (4,2 Mio qm MF-G). Die Büroflächen befinden sich zu 75% in gutem bis sehr gutem baulichen Zustand. Ca. 1% der Büroflächen weisen deutliche bauliche Mängel auf oder sind nicht nutzbar. Quelle: eigene Erhebung * MF-G - Mietfläche nach gif e.v Folie 5

6 Büroflächen nach Bauphasen Verteilung der Büroflächen nach Bauphasen* in Tsd. qm BGF Rund ein Drittel der Büroflächen Hannovers wurde in den 90er Jahren oder später erstellt. vor er-Jahre 30er- und 40er-Jahre 50er- und 60er-Jahre 70er-Jahre 80er-Jahre 90er-Jahre ab ca unbekannt / nicht zuzuordnen Damit weist der Büromarkt Hannover einen relativ jungen Büroflächenbestand auf. Mit über 22% bilden Gebäude der 70er Jahre ein weiteres wichtiges Angebotscluster. Hannover Laatzen/Langenhagen Quelle: eigene Erhebung * Objekte < 500 qm BGF 2009 Folie 6

7 Büroflächen nach Gebäudetypen Verteilung der Büroflächen nach Gebäudetypen* in Tsd. qm BGF Sonstige/k. A. Gemischte Komplexe Ehem. Wohngebäude Betriebsgeb. Ehem. Industriegeb. Büro-/Geschäftshaus Reines Bürogeb. Bürohochhaus* Reine Bürogebäude machen im Stadtgebiet Hannover dabei knapp 70% des Gesamtbestandes aus. Die große Bedeutung der Innenstadt spiegelt sich in einem relativ hohen Bestand an Büro- und Geschäftshäusern, die 11% des Gesamtbestandes auf sich vereinen (Vergleich: Frankfurt a.m. ca. 6%). Die Bedeutung der Bürohochhäuser ist mit ca. 6% eher untergeordnet. Hannover Laatzen/Langenhagen Quelle: eigene Erhebung * Objekte < 500 qm BGF 2009 Folie 7

8 Leerstand an Büroflächen Leerstand Bestand Leerstand Fläche in Tsd. qm BGF Objekte Fläche in Tsd. qm BGF Quote Stadt Hannover Laatzen / Langenhagen ,2% Zwischensumme Leerstände in Objekten mit Büroflächen < 500 qm BGF (Schätzung) 320 k.a. 15 Stadt Hannover BGF Stadt Hannover MF-G Büromarkt Hannover BGF Büromarkt Hannover MF-G Quelle: eigene Erhebung 2009 Folie 8

9 Leerstand an Büroflächen Der Leerstand im Büromarkt Hannover beträgt 4,8 %. Dieser Wert wird auch im Stadtgebiet Hannover erreicht. Die Büroflächenuntersuchung bestätigt damit die bisherige Marktkennzahl (4,4%). Hannover gehört zu den B- Städten* mit dem geringsten Niveau an Leerstandsflächen (ø aller B-Städte: 7,2 %). Korrelierend mit dem Bestandsvolumen befindet sich das höchste Volumen an leeren Büroflächen in Gebäuden aus den 70er und 90er Jahren. Neubauten (Gebäude ab Baujahr 2000) weisen einen sehr niedrigen Leerstand von 2,4 % auf. Dies unterstreicht die Attraktivität Hannovers für Immobilienprojektentwickler. Quelle: eigene Erhebung; * B-Städte: Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Hannover, Leipzig, Münster, Karlsruhe, Nürnberg, Wiesbaden 2009 Folie 9

10 Hannover im Vergleich Millionen qm MF-G Büroflächenbestand und Leerstand im Städtevergleich; Stand 2008 Berlin Büroflächenbestand Hamburg Nürnberg Hannover Leerstandsrate Büro % Die Untersuchung bestätigt Hannovers Stellung als größte B-Stadt Deutschlands. Im Vergleich der bisher untersuchten Städte weist Hannover die niedrigste Leerstandsquote auf. Hannover 4,8 % Nürnberg 7,2 % Hamburg 6,9 % Berlin 8,0 % Die Vitalität des Büromarktes Hannover spiegelt sich auch im Büroflächenumsatz wider wurden qm MF-G und damit rund 2,9 % des Gesamtbestandes umgesetzt. Hannover 2,9 % Nürnberg 2,2 % Berlin 2,7 % Hamburg 4,3 % Quelle: eigene Erhebung 2009 Folie 10

11 Ausblick Verteilung der erwarteten Nachfrage bis 2018 auf Standorttypen in Tsd. qm BGF Business-City Verwaltungs-City Einkaufs-City Urban Plus Urban Neue Quartiere Ausfallstraße Subzentren Etablierter Großstandort Entwicklungsschwerpunkt Commercial Area Gewerbegebiet Bis 2018 wird eine vitale Nachfrage nach Neubauflächen von insgesamt 345 Tsd. qm BGF prognostiziert. Diese speist sich aus dem erwarteten Wachstum an Bürobeschäftigten, zusätzlichen Marktfaktoren wie z.b. unternehmensstrukturellen Änderungen oder Prestigeüberlegungen von Unternehmen. In Innenstadtbereichen stehen dieser Nachfrage Potenzialengpässe gegenüber. Es wird daher ein Ausweichen der Nachfrage auf die Cityrandlagen erwartet, was zu einer weiteren Aufwertung dieser Lagen führen kann. Quelle: eigene Erhebung 2009 Folie 11

12 Quelle: eigene Erhebung 2009 Folie 12

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