Ermittlung der sanierungsbe- dingten Bodenwertsteigerung

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1 Ermittlung der sanierungsbe- dingten Bodenwertsteigerung Erfahrungen aus der Praxis (Werkstattgespräch beim BMVBS am )

2 Beispiele für die flächendeckende Ermittlung von Anfangs- und Endwerten sowie Ausgleichsbeträgen Mecklenburg Vorpommern Schleswig-Holstein Historischer Dorfkern Rechlin 2003 BIG Städtebau GmbH Kiel-Hörn 2004 BIG Städtebau GmbH Mittelalterlicher Stadtkern Plau am See 2004 BIG Städtebau GmbH Ortskern Laage 2005 BIG Städtebau GmbH Brandenburg Altstadt Güstrow 2005 BIG Städtebau GmbH Zentrum Lindow / Mark 2005 DSK GmbH Innenstadt Röbel 2006 BIG Städtebau GmbH Stadtkern Rheinsberg 2008 DSK GmbH Stadtkern Goldberg 2006 BIG Städtebau GmbH Altstadt Friesack 2011 DSK GmbH Stadtkern Bad Sülze 2007 BIG Städtebau GmbH Altstadt Tribsees 2009 BIG Städtebau GmbH Sachsen-Anhalt Stadtkern Richtenberg 2008 BIG Städtebau GmbH Stadtkern-Tangermünde 2010 DSK GmbH Stadtkern Franzburg 2009 BIG Städtebau GmbH Stadtkern Marlow 2009 BIG Städtebau GmbH Sachsen Altstadt Loitz 2009 BIG Städtebau GmbH Altstadt Bad-Düben 2008 DSK GmbH Ortslage Wiek / Rügen 2008 GSOM GmbH Hoyerswerda-Bahnhofsvorstadt 2011 DSK GmbH Historischer Ortskern Sagard / Rügen 2009 BauBecon GmbH Hoyerswerda-Zentrum, Altstadt 2012 DSK GmbH Ortskern Göhren / Rügen 2009 BauBecon GmbH Erweiterung Altstadt Bergen / Rügen 2010 GSOM GmbH Historische Ortslage Gingst / Rügen Schweriner Vorstadt Güstrow Altstadt Grimmen BauBecon GmbH DSK GmbH BIG Städtebau GmbH

3 Wertermittlung von flächendeckenden Ausgleichsbeträgen im Rahmen a)der vorzeitigen Ablösung der Ausgleichsbeträge gemäß 154 (3) BauGB b)der Ausstellung von Vorauszahlungsbescheiden gemäß 154 (6) BauGB c)des Bescheidverfahrens gemäß 154 (4) BauGB nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme

4 a) vorzeitige Ablösung von Ausgleichsbeträgen Voraussetzungen: weit fortgeschrittener Stand des Sanierungsverfahrens Ermittlung des Ausgleichsbetrages muss mit hinreichender Genauigkeit möglich sein (die wesentlichen Maßnahmen sollten finanziell gesichert sein, Straßenbau!) freiwillige Ablösevereinbarung, auf Antrag der Eigentümer Vorteile für die Kommune: eingenommene Mittel können in die Sanierungsmaßnahme investiert werden zonale Wertermittlung ist ausreichend Freiwilligkeitsprinzip, kein Prozessrisiko geringer Verwaltungsaufwand, geringe Kosten höhere Akzeptanz bei Betroffenen Kosten der Wertermittlung förderfähig

5 b) Vorauszahlungsbescheide Voraussetzungen: Grundstücke müssen den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechend nutzbar und bebaubar sein grundstücksbezogene Wertermittlung ist zwingend erforderlich Abschlagszahlung auf den Ausgleichsbetrag, deshalb gelten alle Anforderungen und Vorschriften entsprechend des Bescheidverfahrens Vorteile für die Kommune: eingenommene Mittel können in die Sanierungsmaßnahme investiert werden Kosten der Wertermittlung förderfähig

6 c) Bescheidverfahren Voraussetzungen: Abschluss des Sanierungsverfahrens Aufhebung der Sanierungssatzung grundstücksbezogene Wertermittlung erforderlich Nachteile für die Kommune: eingenommene Mittel müssen an Landeshaushalt abgeführt werden hoher Verwaltungsaufwand, Prozessrisiko durch Widersprüche Kosten der Wertermittlung müssen aus kommunalem Haushalt bestritten werden

7 Ausgleichsbetragserhebung nach 154 (2a) BauGB Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag ausgehend von dem Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zugrunde zu legen ist; sie darf 50 von Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche. KOSTENMODELL

8 Ausgleichsbetragserhebung nach 154 (2) BauGB Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstückes besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). WERTVERÄNDERUNGSMODELL

9 Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren (idealer Weise liegen am Grundstücksmarkt Kaufpreise mit Anfangswert- und Endwertqualität vor) Bewertungsmodelle Methode Niedersachsen Methode Hagedorn Lageklasseverfahren Multifaktorenanalyse (Zielbaumverfahren) Komponentenverfahren

10 Grundsätzlich hat die Kommune freien Ermessungsspielraum zur Wahl der Methode bzw. des Verfahrens. Es müssen allerdings immer die Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung und der Grundsatz der Gleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer sichergestellt werden. Es sind ausdrücklich nur sanierungsbedingte Effekte zu erfassen und zu bewerten. Nicht alle Bewertungsverfahren werden diesem Anspruch gerecht.

11 sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen unmittelbare Betroffenheit durch: Bebauungsplanverfahren (Baulandqualität, Ausnutzung) Erschließungsmaßnahmen (Straßen, Wege, Plätze) Grundstücksneuordnungen (Zuschnitt, zusätzliche Erschließung etc.) Ordnungsmaßnahmen (Abbruch, Dekontamination) Umfeldverbesserungsmaßnahmen (Verkehrsberuhigung, Spielplätze, Grünanlagen) Instandsetzung und Modernisierung an kommunaler und privater Bausubstanz mittelbare Betroffenheit durch: Gesamtheit der Sanierungsmaßnahmen

12 Auswirkungen der Förderung in private Baumaßnahmen auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Erhöhung des Neuordnungswertes (Verkehrswertes) eines Grundstückes eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung stellt sich nur mittelbar ein und nur dann, wenn die Maßnahmen das Stadtbild wesentlich verändern! Die Auswirkungen der Förderung in die privaten Baumaßnahmen auf den Bodenwert werden durch die auf den Ausgleichsbetrag anrechnungsfähigen Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer aus seinem eigenen finanziellen Aufwendungen zulässiger Weise bewirkt, weitestgehend kompensiert ( 155 (2) BauGB).

13 Anfangswertermittlung Ausgangssituation: Kaufpreise unbebauter Grundstücke liegen häufig nicht in ausreichender Anzahl vor Bodenrichtwerte sind deshalb selten durch Kaufpreise untersetzt und widerspiegeln nicht die tatsächlichen Marktverhältnisse Die Anfangswertkarten der Gutachterausschüsse sehen eine sehr kleinteilige, differenzierte Zonierung vor. Lösungsansatz: möglichst wenige Anfangswertzonen bilden (differenzieren nach Geschäftslage, normale Wohnlage bzw. MI-Lage, Gemeinbedarfsflächen) Anfangswerte aus Kaufpreisen und Richtwerten außerhalb des Sanierungsgebietes ableiten, gegebenenfalls auch durch Vergleich mit anderen Gemeinden bzw. Städten

14 Endwertermittlung Ausgangssituation: Kaufpreise unbebauter Grundstücke mit Endwertqualität liegen i.d.r. nicht vor (direktes Vergleichswertverfahren entfällt) Lösungsansatz: Vergleichsbetrachtungen mit anderen Sanierungsgebieten, in denen bereits Ausgleichsbeträge in größerem Umfang abgelöst worden sind (Akzeptanz des Marktes bei gleicher bzw. ähnlicher Betroffenheit)

15 Bewährter Verfahrensablauf Für die Akzeptanz der Ausgleichsbetragserhebung haben sich bewährt: Erarbeitung des Gutachtenentwurfs unter Einbeziehung der Kommune (Sanierungsstelle, Bauamt etc.) Diskussionen des Gutachtenentwurfs mit der Kommune Vorstellung der Ergebnisse in Ausschüssen und vor Stadtvertretern Vorstellung der Ergebnisse und des Verfahrens in einer Bürgerversammlung

16 Grundstücksbezogene Ermittlung der Ausgleichsbeträge Voraussetzung: Zonenwertermittlung eindeutig definierte Zonenabgrenzung in Abhängigkeit von Lage- und Grundstückseigenschaften, Planungsrecht, Betroffenheit aus Sanierungsmaßnahme etc. definiertes Zonengrundstück (Qualität, Größe) Ausweisung eines zonalen Ausgleichsbetrages Der Aufwand und die Qualität der grundstücksbezogenen Ausgleichsbetragsermittlung werden durch die Zonenwertermittlung bestimmt.

17 Regelfall der Grundstücksbetroffenheit aus Sanierungsmaßnahmen keine direkten Grundstückseingriffe (unveränderte Größe, Zuschnitt, Qualität) Straßenausbaumaßnahmen, Förderung der Bausubstanz, Umfeldmaßnahmen etc. Die grundstücksbezogene Wertermittlung kann sich in diesen Fällen auf die Anpassung der zonalen Ausgleichsbeträge beschränken.

18 Anpassungsbedarf für Abweichungen vom typischen Zonengrundstück Grundstücksgröße Grundstückszuschnitt Ecklagen Grundstücksbebauung Nutzungs- bzw. Bebauungsbeschränkungen wie Denkmalschutz Dienstbarkeiten, Lasten Erbbaurecht Gemeinbedarfsnutzungen

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dr.-Ing. Ronald Unbehau Anemonenstraße Berlin Telefon: 030 / drunbehau@arcor.de