Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht

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1 Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld Anwaltverein Bielefeld e.v. Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht 16. September 2011, Uhr Uhr, Universität Bielefeld, Universitätsstr. 25, Bielefeld, Hörsaal H8 Die Forschungsstelle für Immobilienrecht lädt Sie in Kooperation mit der ARGE Mietund Wohnungseigentumsrecht im Anwaltverein Bielefeld e.v. herzlich zu einer Vortrags- und Diskussionsveranstaltung ein. Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr. Florian Jacoby referieren zu folgenden Themen: I. Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung (Verwertungskündigung, Zahlungsverzugskündigung, Begründungspflicht bei der Eigenbedarfskündigung, Eigenbedarfskündigung von GbR und KG, Kündigungssausschluss) II. Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v ( Soll oder Ist -Abrechnung, Verhältnis Wirtschaftsplan und Abrechnung, Verrechnung von [Teil]-Zahlungen, Vermögensstatus, Anfechtungsrisiken) III. Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 (Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Mieterhöhung, Modernisierungsankündigung) IV. Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht 2011 (Modernisierung, eigenmächtige Auftragsvergabe durch den Verwalter, Kostenverteilung) V. Mietrechtsreform 2011/2012 Aktueller Stand (Energetische Modernisierung, Minderungsausschluss, Durchsetzung von Ansprüchen)

2 Teilnehmer des Praktiker-Seminars Miet- und WEG-Recht am 16. September 2011 (Stand: ) Baltes, Dr. Joachim Rechtsanwalt Bielefeld Behrend, Udo ARCO-Immobilien, Witten Burg, Claudia Rechtsanwältin Rechtsanwälte Wolff und Graeser, Bielefeld Buschman, Andreas Rechtsanwalt Rechtsanwälte von Hollen und Buschman, Bielefeld Florax, Björn-Christoph Rechtsanwalt Rechtsanwälte Wissmann+Partner, Gütersloh Freundlich, Dr. Peter Rechtsanwalt Rechtsanwälte Dr. Freundlich & Partner, Paderborn Giesel-Upmeyer, Erika Rechtsberaterin Verband Haus&Grund Ostwestfalen-Lippe e.v., Bielefeld Hagemann, Philipp Rechtsanwalt Kanzlei Schunck, Philipps, Krämer, Schönlau, Münster Heitmeyer, Dr. Jan Rechtsanwalt Rechtsanwälte Dr. Rehse und Partner, Coesfeld Jersch, Dr. Ralf Rechtsanwalt Rechtsanwälte Dr. Seydel, Dr. Bodenstaff, Dr. Cominicus, Hamm Joepen, Gabriela Rechtsanwältin Sozietät Joepen & Köneke, Paderborn Jung, Petra Rechtsanwältin Bielefeld - II -

3 Kasburg, Ullrich Rechtsanwalt Rechtsanwaltskanzlei Kasburg & Klein, Lemgo Klein, Karsten Rechtsanwalt Rechtsanwaltskanzlei Kasburg & Klein, Lemgo Krause, Arnim Rechtsanwalt Kloth Neuhaus, Dortmund Küster, Phillipp Rechtsanwalt Rechtsanwälte und Notare Dr. Stracke, Bubenzer & Kollegen, Bielefeld Laatsch, Thomas Rechtsanwalt Anwaltssozietät Dr. Rock und Kollegen, Iserlohn Milleschewski, Marvin und Begleitung (Frau Rohr) Rechtsanwalt Bielefeld Nalop, Raoul Rechtsanwalt Bünde Obst, Tobias Rechtsanwalt Dr. Klimeck & Obst, Dortmund Rabe, Ralf-Bernd Rechtsanwalt Rechtsanwälte Rabe + Drewell, Bielefeld Rensinghoff, Heike Rechtsanwältin Oelde Risse, Stefanie Rechtsanwältin Kanzlei Dr. Stiff und Partner, Münster Röhr, Christoph Rechtsanwalt Kanzlei Linkenbach Röhr Ermel, Bielefeld Rudolph, Mathias Rechtsanwalt Rechtsanwälte Sandmann und Kollegen, Rheine - III -

4 Schöttler, Andrea Rechtsanwältin Bielefeld Schuler, Nils-Jasper Rechtsanwalt Kanzlei Schuler, Hannover Schuler, Rautter Rechtsanwalt Kanzlei Schuler, Hannover Steenkolk, Andreas Rechtsanwalt Rechtsanwälte Dr. Freundlich & Partner, Paderborn Steinsiek, Erwin Rechtsanwalt Kanzlei Dr. Maug & Mücke, Bielefeld Stuckenberg, Ulf Rechtsanwalt Rechtsanwälte Klein Greve Dietrich, Bielefeld Upmeyer, Jürgen Geschäftsführer Verband Haus&Grund Ostwestfalen-Lippe e.v., Bielefeld von Hollen, Kai-Uwe Rechtsanwalt Rechtsanwälte von Hollen und Buschmann, Bielefeld Wehmeier, Hans Haus & Grund, Bad Salzuflen Wittenborn, Jan Rechtsanwalt Kanzlei Diekmeyer Wagenknecht Nordmeyer, Bielefeld Wloch, Marc Rechtsanwalt Rechtsanwälte Dr. Haack, Michel, Wloch, Osnabrück - IV -

5 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Forschungsstelle für Immobilienrecht Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Prof. Dr. Markus Artz Überblick Fälligkeit der Miete und Zahlungsverzugskündigung Formularmäßiger Kündigungsausschluss Berechnungsmethode Eigenbedarfskündigung Anwaltskosten bei unbegründeter Eigenbedarfskündigung Voraussetzungen der Verwertungskündigung Praktikerseminar: Kündigung Folie 2-1 -

6 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Fälligkeit der Miete Geldschuld als qualifizierte Schick- oder Bringschuld? Hat der Mieter Sorge dafür zu tragen, dass die Zahlung rechtzeitig auf dem Vermieterkonto eingeht oder genügt er seiner Pflicht zur pünktlichen Zahlung, wenn er rechtzeitig die Zahlung anweist? Praktikerseminar: Kündigung Folie 3 Fälligkeit der Miete Einschlägige Vorschriften 556b BGB Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Praktikerseminar: Kündigung Folie 4-2 -

7 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Fälligkeit der Miete 269 Leistungsort (1) Ist ein Ort für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen, insbesondere aus der Natur des Schuldverhältnisses, zu entnehmen, so hat die Leistung an dem Ort zu erfolgen, an welchem der Schuldner zur Zeit der Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte. (2) Ist die Verbindlichkeit im Gewerbebetrieb des Schuldners entstanden, so tritt, wenn der Schuldner seine gewerbliche Niederlassung an einem anderen Ort hatte, der Ort der Niederlassung an die Stelle des Wohnsitzes. (3) Aus dem Umstand allein, dass der Schuldner die Kosten der Versendung übernommen hat, ist nicht zu entnehmen, dass der Ort, nach welchem die Versendung zu erfolgen hat, der Leistungsort sein soll. Praktikerseminar: Kündigung Folie 5 Fälligkeit der Miete 270 Zahlungsort (1) Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. (2) Ist die Forderung im Gewerbebetrieb des Gläubigers entstanden, so tritt, wenn der Gläubiger seine gewerbliche Niederlassung an einem anderen Ort hat, der Ort der Niederlassung an die Stelle des Wohnsitzes. (3) Erhöhen sich infolge einer nach der Entstehung des Schuldverhältnisses eintretenden Änderung des Wohnsitzes oder der gewerblichen Niederlassung des Gläubigers die Kosten oder die Gefahr der Übermittelung, so hat der Gläubiger im ersteren Falle die Mehrkosten, im letzteren Falle die Gefahr zu tragen. (4) Die Vorschriften über den Leistungsort bleiben unberührt. Praktikerseminar: Kündigung Folie 6-3 -

8 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Fälligkeit der Miete RICHTLINIE 2000/35/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr Artikel 3 Zinsen bei Zahlungsverzug (1) Die Mitgliedstaaten stellen folgendes sicher: c) Der Gläubiger ist berechtigt, bei Zahlungsverzug Zinsen insoweit geltend zu machen, als er ii) den fälligen Betrag nicht rechtzeitig erhalten hat, es sei denn, dass der Schuldner für die Verzögerung nicht verantwortlich ist. Praktikerseminar: Kündigung Folie 7 EuGH, Urteil vom C-306/06 (01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG) Art. 3 Abs. 1 lit. c Ziff. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr ist dahin auszulegen, dass bei einer Zahlung durch Banküberweisung der geschuldete Betrag dem Konto des Gläubigers rechtzeitig gutgeschrieben sein muss, wenn das Entstehen von Verzugszinsen vermieden oder beendet werden soll. Praktikerseminar: Kündigung Folie 8-4 -

9 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Fälligkeit der Miete Aktueller Meinungsstreit über die Folgen des EuGH-Urteils für den Geschäftsverkehr mit Verbrauchern Überwiegend wird angenommen, dass 269, 270 BGB umfänglich richtlinienkonform dahingehend ausgelegt werden müssen, dass Zahlung rechtzeitig beim Gläubiger eingegangen sein muss (keine gespaltene Auslegung ). - Unmittelbare Auswirkung auf 556 b Abs. 1 BGB Teilweise wird für die Beschränkung der Auswirkung auf den persönlichen Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie plädiert ( Geschäftsverkehr ). - Insofern keine Folgen für das Wohnraummietrecht, da Mieter privat handelt. Praktikerseminar: Kündigung Folie 9 BGH v VIII ZR 129/09 Einschlägige aktuelle Entscheidung des BGH Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27. April VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). Praktikerseminar: Kündigung Folie

10 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Fälligkeit der Miete Frage der Auswirkung des EuGH-Urteils auf 556 b Abs. 1 BGB wird bewusst offen gelassen. Im konkreten Fall lag eine entsprechende Vereinbarung über die Zahlungsverpflichtung des Mieters vor. Der Samstag wird bei der Berechnung des Fälligkeitszeitpunkts nicht mitgezählt, da der Sonnabend kein Bankgeschäftstag ist. Andere Beurteilung ist etwa beim Zugang der Kündigung angezeigt, weil Post an Samstagen zugestellt wird. Im Ergebnis ist der Samstag in 556 b Abs. 1 BGB (Zahlung) kein Werktag, in 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung) dagegen wohl. Praktikerseminar: Kündigung Folie 11 Zahlungsverzugskündigung Ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung Nach 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdauernd unpünktlich oder unvollständig zahlt. Praktikerseminar: Kündigung Folie

11 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 91/10 Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen Gemäß 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Praktikerseminar: Kündigung Folie 13 BGH v VIII ZR 91/10 Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. Eine solche Abmahnung hat der Vermieter hier im Oktober 2008 sowie - unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung - erneut mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 ausgesprochen. Auch nach den Abmahnungen haben die Mieter die Miete in den Monaten November und Dezember 2008 sowie im Januar 2009 wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte. Im Übrigen wären in den zunächst erfolgten Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, selbst wenn diese das Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnungen zu sehen, die die Mieter gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen Zahlungsweise veranlasst haben. Eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Praktikerseminar: Kündigung Folie

12 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 91/10 Die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Mieter ist hier nicht deshalb als nur unerhebliche Pflichtverletzung zu werten, weil die Mieter sich in einem - wenn auch vermeidbarem - Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hätten. Dass den Mietern "nur" Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre Pflichtverletzung jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht. Praktikerseminar: Kündigung Folie 15 Kündigungsausschluss Nach der (kritikwürdigen) nunmehr ständigen Rechtsprechung des BGH orientiert sich die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses an 557a Abs. 3 BGB. Hieraus ergibt sich eine vierjährige Höchstfrist. Klärungsbedürftig war die Berechnungsmethode dieser Frist. Praktikerseminar: Kündigung Folie

13 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Vertragklausel "1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. 3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen." Praktikerseminar: Kündigung Folie 17 BGH v VIII ZR 86/10 Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. Praktikerseminar: Kündigung Folie

14 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung Eigenbedarfskündigung Formelle Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung Der Mieterin einer Einzimmerwohnung wird mit Schreiben vom 29. April 2008 mit der Begründung zum 31. Januar 2009 gekündigt, dass die Wohnung für die Tochter benötigt werde, die seit Ende Februar 2008 ein Studienjahr in Neuseeland absolviere und danach ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle; in das ehemalige Kinderzimmer der elterlichen Wohnung könne sie nicht mehr zurück, weil es inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Praktikerseminar: Kündigung Folie 19 BGH v VIII ZR 317/10 Der Zweck des Begründungserfordernisses in 573 Abs. 3 BGB besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Praktikerseminar: Kündigung Folie

15 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 317/10 Das Kündigungsschreiben wird diesen Anforderungen gerecht. Denn darin ist ausgeführt, dass die zum damaligen Zeitpunkt im Ausland studierende Tochter Anfang des Jahres 2009 zur Fortsetzung ihres Studiums nach München zurückkehren und in einem eigenen Hausstand leben wolle. Damit ist das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über die Einzimmerwohnung ausreichend dargelegt. Angaben zu der früheren Wohnsituation der Tochter bedurfte es nicht. Ihr Interesse an der Wohnung ergibt sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt nach München zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in München benötigt. Die Wohnsituation der Tochter vor dem Auslandsaufenthalt ist für diesen nachvollziehbar dargelegten Erlangungswunsch offensichtlich ohne Bedeutung. Praktikerseminar: Kündigung Folie 21 Anwaltskosten bei unbegründeter Kündigung Typischer Fall: Die Mieter hatten von den Vermietern mit Vertrag vom 9. Juni 2005 eine Wohnung gemietet. Mit Schreiben vom 25. November 2008 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezugnahme auf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der von den Mietern daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten, und stellte den Mietern hierfür Gebühren in Höhe von 667,35 in Rechnung. Die Vermieter kündigten erneut unter näherer Darlegung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Mieter aus der späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf Räumung in Anspruch. Die Mieter verlangen nun Ersatz der im Zusammenhang mit der ersten Kündigung entstandenen Rechtsberatungskosten. Praktikerseminar: Kündigung Folie

16 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 9/10 Den Mietern steht wegen des Versäumnisses der Vermieter, die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses in der Kündigung vom 24. November 2008 näher anzugeben, kein Schadensersatzanspruch aus 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Es gibt keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen. Praktikerseminar: Kündigung Folie 23 BGH v VIII ZR 9/10 Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam. Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfahren und die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird somit bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht ausreichend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich schon aus dem Begründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht mehr von Bedeutung. Praktikerseminar: Kündigung Folie

17 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 9/10 Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig. Praktikerseminar: Kündigung Folie 25 BGH v VIII ZR 9/10 Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann. Praktikerseminar: Kündigung Folie

18 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 210/10 Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Abgrenzung zur GbR als Vermieter, Urteile vom 27. Juni VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16. Juli VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f. Praktikerseminar: Kündigung Folie 27 Verwertungskündigung Konkretisierung der Voraussetzungen einer sog. Verwertungskündigung nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom VIII ZR 8/08 Heidelberger Philosophenweg. Praktikerseminar: Kündigung Folie

19 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 8/08 a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. Praktikerseminar: Kündigung Folie 29 BGH v VIII ZR 155/10 a) Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. b) Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (hier: Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen). Praktikerseminar: Kündigung Folie

20 I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung BGH v VIII ZR 226/09 Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie. Praktikerseminar: Kündigung Folie

21 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Forschungsstelle für Immobilienrecht Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um das BGH-Urt. v Prof. Dr. Florian Jacoby BGH v V ZR 44/09 Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die neue WEG-Abrechnung Folie

22 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Beispiel: Kein Vertrauensschutz Eine vor Dezember 2009 erstellte Jahresabrechnung genügt nicht den vom Bundesgerichtshof im Urteil vom V ZR 44/09 gestellten Anforderungen: Im Abschnitt Ausgaben sind Zuführungen zu den Rücklagen dargestellt. Der Verwalter verweist darauf, dass er die Änderung nicht habe kommen sehen. Außerdem liege die falsche Darstellung an seiner Abrechnungs-Software. Die neue WEG-Abrechnung Folie 3 BGH v V ZR 162/10 Rn. 17 Vor allem aber liegt es auf der Hand, dass es aus der Sicht eines verständigen - durchschnittlichen - Wohnungseigentümers jedenfalls grob irreführend ist, wenn Zahlungen auf Rücklagen als Ausgaben dargestellt werden. Vor diesem Hintergrund hat der Senat auch in der genannten Entscheidung keine Vertrauensschutzgesichtspunkte für durchgreifend erachtet. Dass die unzutreffende Darstellung vorliegend auf den Einsatz von Software zurückzuführen ist, die den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht genügt, rechtfertigt keine abweichende rechtliche Beurteilung. Es ist Sache des Verwalters, der Wohnungseigentümerversammlung eine zutreffende Abrechnung vorzulegen. Unrichtige EDV-Ausdrucke sind von ihm zu korrigieren. Die neue WEG-Abrechnung Folie

23 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Bestandteile VNWI-Musterabrechnung 1. Anschreiben 2. Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben 3. Einzelabrechnung 4. Übersicht über alle Abrechnungsergebnisse 5. Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und Vermögensstatus ZMR-Sonderheft DWE 4/ Die neue WEG-Abrechnung Folie 5 Teil 1: In welchem Verhältnis stehen Gesamt- und Einzelabrechnung zueinander? Die neue WEG-Abrechnung Folie

24 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Systematik des 28 WEG (1) Wirtschaftsplan 1. Einnahmen und Ausgaben 2. Anteilmäßige Lasten- und Kostentragung 3. Instandhaltungsrückstellung (2) (...) (3) Jahresabrechnung [Gesamt- und Einzelabrechnung] (4) Rechnungslegung (5) Beschlusskompetenz Die neue WEG-Abrechnung Folie 7 Systematik des 28 WEG (1) Wirtschaftsplan 1. Einnahmen und Ausgaben 2. Anteilmäßige Lasten- und Kostentragung 3. Instandhaltungsrückstellung (2) (...) (3) Jahresabrechnung [Gesamt- und Einzelabrechnung] (4) Rechnungslegung (5) Beschlusskompetenz Die neue WEG-Abrechnung Folie

25 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Gesamt- und Einzelabrechnung Unterscheide zwei Zwecke - Gesamtabrechnung zwecks Rechnungslegung: Einnahmen und Ausgaben (qualifizierte Kontendarstellung) - Einzelabrechnung zwecks Kostenverteilung: Nutzungen und Kosten (Verteilungsrechnung) Folgerung: Positionen der Einnahmen- und Ausgabenrechnung lassen sich unterteilen in - verteilungsrelevant und - nicht verteilungsrelevant Die neue WEG-Abrechnung Folie 9 Nicht verteilungsrelevante Positionen Einnahmen - Nachzahlungen auf Jahresabrechnung - Hausgeld (Zahlungen auf den Wirtschaftsplan) - Zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage gewidmete Zinsen oder sonstige Einnahmen Ausgaben - Erstattung von Gutschrift aus Jahresabrechnung - Bezahlung von Öl - Über-/Unterzahlung an Wärmelieferanten - Aus der Instandhaltungsrücklage bestrittene Ausgaben Die neue WEG-Abrechnung Folie

26 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Auszug aus Gesamtabrechnung Die neue WEG-Abrechnung Folie 11 These 1 Es sind die unterschiedlichen Zwecke von Gesamtabrechnung einerseits sowie Einzelabrechnung andererseits zu unterscheiden und nur die verteilungsrelevanten Beträge in die Einzelabrechnung zu übernehmen. Die neue WEG-Abrechnung Folie

27 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Teil 2: In welchem Verhältnis stehen die Beitragsforderungen aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zueinander? Die neue WEG-Abrechnung Folie 13 Kernthesen Abrechnung ersetzt den Wirtschaftsplan nicht. Forderungen bestehen aus Wirtschaftplan grds. fort. Abrechnung ergänzt/korrigiert aber im Umfange der Abrechnungsspitze: - Negative Abrechnungsspitze: Weiterer Anspruch der Gemeinschaft gegen Eigentümer - Positive Abrechnungsspitze: Gegenanspruch des Eigentümers gegen Gemeinschaft Die neue WEG-Abrechnung Folie

28 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Ein Beispiel Einzelwirtschaftsplan sieht Gesamtzahlungspflicht von (12 x 251) EUR vor. Davon entfallen (12 x 50) EUR auf die Instandhaltungsrücklage (12 x 201) EUR auf die Bewirtschaftungskosten Eigentümer zahlt auf eine Rate nur 139 EUR, offen bleiben 112 ( ) EUR Tatsächliche Bewirtschaftungskosten überschreiten den Ansatz um 329 ( ) EUR Die neue WEG-Abrechnung Folie 15 Beispiel: offene Forderungen Der Eigentümer schuldet aus dem Wirtschaftsplan noch 112 EUR. In der Abrechnung sind ihm als Abrechnungsspitze weitere 329 EUR aufzuerlegen. Die neue WEG-Abrechnung Folie

29 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Ständige BGH-Rechtsprechung BGH v V ZR 44/09, Tz. 13: Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen zurückbleiben. [sog. Abrechnungsspitze] BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725 (Erwerb) BGH NJW 1994, 1866 (Insolvenz) BGH v IX ZR 120/10 (Insolvenz) Die neue WEG-Abrechnung Folie 17 Zeitabschnitte Beschluss Wirtschaftsplan Abzurechnendes Jahr Beschluss Abrechnung WP-Forderung entsteht Fälligkeit der WP-Forderung Verjährungsbeginn! Zahlungen? Klageerhebung? Titulierung? jeweils gegen derzeitigen Eigentümer WP-Forderung bleibt unberührt, Anspruch aus Abrechnungsspitze tritt hinzu. Die neue WEG-Abrechnung Folie

30 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Wissenserklärung Abrechnungssaldo Abrechnungssaldo - darf (nicht erfüllte) WP-Forderung nicht ersetzen (sog. Novation), da sonst Rechtshängigkeit, Titulierung oder Sicherheiten wegen WP-Forderung verloren wären. - darf gegen Alteigentümer gerichtete (nicht erfüllte) Altforderung nicht gegen Rechtsnachfolger (Erwerber, Zwangs- und Insolvenzverwalter) erneut festsetzen. - kann nur Zahlungen aus vergangenem Jahr berücksichtigen, ist mithin nicht aktuell. - wirkt nur informativ, schon weil kein besonderes Klärungsbedürfnis ersichtlich. Die neue WEG-Abrechnung Folie 19 Beispiel: fehlerhafte Hausgeldbuchung Fall: Gezahlte Hausgelder werden fehlerhaft in der Abrechnung nicht berücksichtigt. Problem: Abrechnungssaldo ist fehlerhaft. Kann Eigentümer sich auch nach Bestandkraft der Abrechnung noch auf Erfüllungswirkung seiner Zahlungen berufen? Lösung: Ja, Abrechnungssumme und Abrechungsspitze sind vom Fehler unberührt zutreffend festgestellt worden, nur insoweit Bestandskraft. Die neue WEG-Abrechnung Folie

31 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Beispiel: nichtiger Wirtschaftsplan Fall: Abrechnung beruht auf einem Wirtschaftsplan, der sich nachträglich als nichtig erweist. Problem: Abrechnungsspitze ist fehlerhaft ermittelt, da falsche WP-Werte zugrunde gelegt. Denn tatsächlich ist Abrechnungsspitze = Abrechnungssumme. Können Eigentümer insoweit in Anspruch genommen werden? Lösung: Nicht aus der fehlerhaften Abrechnung, Fehler muss durch Zweitbeschluss über Abrechnung korrigiert werden. Die neue WEG-Abrechnung Folie 21 Alles im Überblick Die neue WEG-Abrechnung Folie

32 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v LG Nürnberg-Fürth v Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die neue WEG-Abrechnung Folie 23 These 2 In den Einzelabrechnungen ist die Abrechnungsspitze auszuweisen! Die neue WEG-Abrechnung Folie

33 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Teil 3: Zweckbindung der Rücklage was ist von den Eigentümern zu beschließen? Die neue WEG-Abrechnung Folie 25 Rücklagenbildung durch Zweckbindung Prägendes Merkmal: Zweckbindung - Guthaben der (rechtsfähigen) Eigentümergemeinschaft - das von den Eigentümern zur Bestreitung von Instandhaltungsmaßnahmen angesammelt wird Rücklage entsteht - nicht durch Umbuchung auf Festgeldkonto (zwei Taschen), - sondern durch Zahlungseingang (Hausgeld, Zinsen) diesbezügliche Zweckbeschluss (WP, ) Die neue WEG-Abrechnung Folie

34 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Beschlussvorschlag Zweckbindung Geldmittel, die der Eigentümergemeinschaft als Zinsen aus Geldanlagen [...] zufließen, werden der Instandhaltungsrücklage zugewiesen. Geldmittel, die der Eigentümergemeinschaft als Erlöse aus dem Betrieb des Waschautomaten zufließen (Waschmarkenerlöse), werden der Instandhaltungsrückrücklage zugewiesen.... Die neue WEG-Abrechnung Folie 27 Beschlusskompetenz Beschluss bedarf zur Wirksamkeit Beschlusskompetenz: Beschluss im jeweiligen Wirtschaftsplan (sicherer Weg) Beschlusskompetenz folgt aus - 28 Abs. 5 WEG (Annex zum Wirtschaftsplan) Allgemeiner Beschluss für alle Wirtschaftsjahre: Beschlusskompetenz folgt aus - 21 Abs. 3 WEG (str.) Die neue WEG-Abrechnung Folie

35 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Zwecke des Hausgelds und Teilzahlungen (Monatliche) Hausgeldrate ist einheitliche Forderung, zusammengesetzt aus Berechnungspositionen - Bewirtschaftungskosten (Lasten- und Kostentragung) - Instandhaltungsrücklage Verrechnung von Zahlungen auf mehrere Raten (BGB): - Tilgungsbestimmung des Eigentümers (schlüssig, insb. Höhe) - Gesetzliche Tilgungsreihenfolge (zunächst ältere) Verrechnung von Teilzahlungen auf einzelne Raten ist durch Beschluss zum WP zu regeln. Die neue WEG-Abrechnung Folie 29 Beschlussvorschlag Teilzahlungen Erbringen Eigentümer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen quotal auf die Positionen Bewirtschaftungskosten einerseits und Instandhaltungsrücklage andererseits jeweils in dem Verhältnis anzurechnen, wie es dem Verhältnis dieser Positionen im jeweiligen Einzelwirtschaftsplan entspricht. Alternativvorschlag: Erbringen Eigentümer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen zunächst auf die Bewirtschaftungskosten und erst, wenn diese gedeckt sind, auf die Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrücklage anzurechnen. Die neue WEG-Abrechnung Folie

36 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Beschlusskompetenz Beschluss bedarf zur Wirksamkeit Beschlusskompetenz: Beschluss im jeweiligen Wirtschaftsplan (sicherer Weg) Beschlusskompetenz folgt aus - 28 Abs. 5 WEG (Annex zum Wirtschaftsplan) Allgemeiner Beschluss für alle Wirtschaftsjahre: Beschlusskompetenz folgt aus - 21 Abs. 3 WEG (str.) - 21 Abs. 7 WEG (str.) Die neue WEG-Abrechnung Folie 31 Zweckbindung und Liquidität Zweckbindung verbietet grundsätzlich die Verwendung von Mitteln der Rücklage, um Liquiditätslöcher zu decken. Ausnahme bedarf eines Beschlusses. Die neue WEG-Abrechnung Folie

37 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Beschlussvorschlag Liquiditätshilfe Der Verwalter wird ermächtigt, Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Der hierfür verwandte Betrag darf insgesamt...euro (1/4 der Plansumme des Jahreswirtschaftsplans) nicht überschreiten. Die neue WEG-Abrechnung Folie 33 Beschlusskompetenz Beschluss bedarf zur Wirksamkeit Beschlusskompetenz: Beschluss im jeweiligen Wirtschaftsplan (sicherer Weg) Beschlusskompetenz folgt aus - 28 Abs. 5 WEG (Annex zum Wirtschaftsplan) Allgemeiner Beschluss für alle Wirtschaftsjahre: Beschlusskompetenz folgt aus - 21 Abs. 3 WEG (str.) Die neue WEG-Abrechnung Folie

38 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v These 3 Sachgerecht sind regelmäßig Beschlüsse - über die Widmung sonstiger Einnahmen für die Instandhaltungsrücklage - über die Verrechnung von Teilzahlungen - über eine Liquiditätshilfe Die neue WEG-Abrechnung Folie 35 Teil 4: Was zählt alles zum Vermögen? Die neue WEG-Abrechnung Folie

39 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Forderung des BGH Den Eigentümern muss deutlich werden, in welchem Umfange Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Die neue WEG-Abrechnung Folie 37 Darstellung der Rücklagenentwicklung Bezeichnung Soll-Betrag Ist-Betrag I. Anfangsbestand , ,00 II.1 Zuführung durch Hausgeld 1.200, ,00 II.2 Zuführung durch Zinsen 123,45 123,45 II.3 Zuführung durch Waschmarken 220,00 220,00 III. Entnahme Rücklage (Dach) , , IV. Endbestand , ,45 Ausstehende Beiträge 200,00 Was ist mit Liquiditätshilfen, die Ist schmälern? Die neue WEG-Abrechnung Folie

40 II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v Zusätzlich: Vermögensstatus Bezeichnung Betrag I.1 Saldo Festgeldkonto ,00 I.2 Saldo Girokonto 2.901,91 I.3 Saldo Hauskasse 345,67 II.1 Fehlbetrag 2010 (Summe der Spitzen ) 870,00 II.2 Rückstand Wirtschaftsplan ,00 II.3 Rückstand Abrechnung ,87 III. Ölbestand (bezahlt, aber nicht verteilt) 3.000,00 IV. Gebühren Messdienst (verteilt, nicht gezahlt) - 120, V. Vermögensbestand per ,45 Die neue WEG-Abrechnung Folie 39 These 4 Es empfiehlt sich, in die Abrechnung einen Vermögensstatus aufzunehmen, um den Eigentümern die tatsächliche Vermögenslage transparent darzustellen. Die neue WEG-Abrechnung Folie

41 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Forschungsstelle für Immobilienrecht Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Mietrecht 2011 Prof. Dr. Markus Artz/Prof. Dr. Florian Jacoby Teil 1: Aktuelle Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung und Minderung Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

42 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Fall 1 Der Mietvertrag sieht für Heizung und Warmwasser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen, für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale vor Vermieter rechnete immer über alle im Mietvertrag genannten Betriebskosten ab Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 wurden von dem Vermieter dem Mieter vor Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres (2005/2006) übermittelt. Einwendungen wurden nicht erhoben. Nunmehr klagt Vermieter auf errechnete Nachzahlungen. Mieter beruft sich auf Pauschale, mit Recht? Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie Abs. 3 BGB 1. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

43 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 BGH v VIII ZR 148/10 Entgegen der Auffassung der Revision setzt der Einwendungsausschluss nach 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind. Für den Fall der Inklusivmiete hat der Senat dies bereits entschieden (BGH v VIII ZR 278/06). Für den Fall, dass der Mietvertrag - wie hier - für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vorsieht, gilt nicht anderes. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters ( 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters ( 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) verfolgen den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird (BGH aao). Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 5 Lösung Fall 1 Berufung des Mieters auf die Pauschale ist nach 556 Abs. 3 S. 5 u. 6 BGB ausgeschlossen. Vermieter kann Nachzahlung beanspruchen. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

44 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Fall 2 Mit Schreiben vom 12. November 2008 rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2007 gegenüber den Beklagten ab. Darin wurde der auf die Beklagten entfallende Anteil der Müllentsorgungsgebühren mit 525,71 angegeben. Beklagten beanstandeten diese Abrechnungsposition unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.v. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland", der für eine Wohnung vergleichbarer Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren lediglich eine Kostenumlage von 185,76 als berechtigt ausweise. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 7 BGH v VIII ZR 340/10 1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. 2. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. 3. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

45 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Fall 3 Wegen Mängeln der Wohnung minderte der Mieter vom Vermieter unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 jeweils um 64 und von März bis Juni 2006 um monatlich 104. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 250,53 und einer Betriebskostenvorauszahlung von 53,47 zusammen. Der Vermieter macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 geltend. Die Berechnung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht darauf, dass der Vermieter die Mietminderung dem Mieter anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 9 Zentrale Fragen Hat die Anrechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen in entsprechender Anwendung des 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete zu erfolgen? Kann bzw. muss die Minderung auch auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden, weil Grundlage des Minderungsbetrags die Bruttomiete ist? Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

46 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 BGH v VIII ZR 223/10 Es bedarf einer Aufteilung des Minderungsbetrages auf die Vorauszahlungen und die Nettomiete nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 11 Scheinproblem? BGH v VIII ZR 223/10 Tz 13: In der mietrechtlichen Kommentarliteratur wird allerdings die Frage für erheblich gehalten, wie die Anrechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zu erfolgen hat, und die Auffassung vertreten, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender Anwendung des 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden dürfe (Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf keiner Entscheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein Scheinproblem. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

47 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Teil 2: Aktuelle Rechtsprechung zu Mieterhöhung und Modernisierungsankündigung Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 13 Fall 4 Der Vermieter kündigte den Mietern den Einbau von Wasserzählern und eine Mieterhöhung um 2,28 monatlich an. Die Mieter wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigenleistung auszuführenden Arbeiten gemäß 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von 144,30 auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Der Vermieter ist bereit, die Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine Beschädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich weist er darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisierungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 monatlich erhöhen werde. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

48 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Zentrales Problem Kann der Vermieter die Kosten für im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen erforderliche Tapezierarbeiten nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise getragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß 554 Abs. 4 BGB zur Verfügung gestellt hat? Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie Abs. 4 BGB Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

49 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht Abs. 1 BGB Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 17 BGH v VIII ZR 173/10 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie

50 III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011 Lösung zu Fall Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten. Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. 554 Abs. 4 BGB enthält insofern keine abschließende Regelung über die Kostentragungspflicht. Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie 19 Fall 5 Vermieter kündigt zwar Fahrstuhleinbau an, zieht diese Ankündigung nach Widerspruch aber wieder zurück Er lässt den Fahrstuhl einbauen Danach erklärt er dem Mieter die Mieterhöhung wegen der Modernisierung mit neunmonatiger Frist. Mieter widerspricht Mieterhöhung. Wegen der unterbliebenen Ankündigung des Einbaus habe er den Einbau nicht dulden müssen. Daher könne darauf auch keine Mieterhöhung beruhen. Vermieter verlangt erhöhte Miete, mit Recht? Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung Folie