Gewerbeflächen Einige Aspekte zum Status und zu den gegenwärtigen Entwicklungen

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1 Gewerbeflächen Einige Aspekte zum Status und zu den gegenwärtigen Entwicklungen Planquadrat Dortmund/HCU Hamburg Hanns Werner Bonny

2 Übersicht Die Situation der Gewerbeflächenentwicklung Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Regionale Unterschiede/Anforderungen Charakteristische Kennzeichen der Flächennachfrage Gewerbegebietstypen Grundstücksgrößen, Flächenkennziffer Weitere Anforderungen Exkurse zu Einzelfragen Gibt es ideale Standorte? Was passiert, wenn die letzte Kaserne, der letzte Güterbahnhof und vielleicht auch schon der Friedhof für Wohnen und Gewerbe genutzt wurden? Resümee 2

3 3 Beschäftigungsentwicklung

4 Portfolio der Stadt München Datenbasis: sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Aufsteiger Sozialwesen/ Heime Erziehung/ Unterricht Gesundheitswesen Kommunikation/ Informationsverarb. Vermietung, Vermittlung etc. Beratung, Forschung etc. Stars Wachstum 2007 bis 2011 sonstige Dienste Baugewerbe Grundstücks/ Wohnungswesen Verkehr Gastgewerbe, Beherbergung Interessensvertretung etc. Öffentl. Dienstleistungen Finanzdienstleistung/ Versicherung Handel Landwirtschaft etc. Verarb. Gewerbe Absteiger Basis Bedeutung (Anteil an der Gesamtwirtschaft) 4

5 Woher kommt die Nachfrage in den Zentren warum wandern die Betriebe nicht in die Peripherie ab? Die Flächennachfrage resultiert aus der Reorganisation der Betriebe bzw. der Produktion und dem Wachstumsprozess der Neugründungen. Das Wachstum ist vor allem in den Zentren zu beobachten: In den Standorten mit qualifizierten Arbeitskräften, guten Wohnbedingungen und einer hohen Redundanz aller Leistungen und Einrichtungen. 5 Die Abwanderung der Betriebe in eine andere Region (mit mehr Fläche) verlangt die Aufgabe dieser Vorteile. Es entstehen in der Regel hierdurch höhere Kosten als durch den hohen Grundstückspreis im Zentrum.

6 Zwischenresümee: Der Wachstumsschwerpunkt der Zentren bilden unverändert die Dienstleistungssparten (ohne GE/GI- Bezug oder Nachfrage). Den reale Verlauf der Flächeninvestitionen in den Zentren ist rückläufig, aber es gibt keinen Kollaps/Zusammen-bruch der Produktion. Es werden weiterhin GE/GI-Flächen benötigt. Die Zentren werden auf absehbare Zeit noch wachsen. Allein diese Situation (Büroflächen + Wohnflächen) löst einen steigenden Flächenbedarf aus und verringert die potenzielle Gewerbefläche. Wer wird den Wettbewerb um Flächen zwischen Produktion, Wohnen und Dienstleistung/Büroflächen gewinnen? 6

7 Charakteristische Kennzeichen der Flächennachfrage 7

8 8 Bestandsaufnahme

9 Nutzung von Gewerbeflächen sonstige Nutzung 3,2% gemischte Nutzungsstruktur 0,4% Wohnnutzung 2,1% Baugewerbe 3,9% Brache/Leerstand 6,4% Dienstleistung/Büro 2,5% Einzelhandel 3,7% Produktion/Handwerk 34,4% Flächenreserve/ Fläche 22,6% Freizeit/Gastronomie 0,8% Logistik/Transportwesen 10,6% KFZ-Gewerbe 4,3% Großhandel 5,0% 9

10 10 Grundstücksgrößen in Gewerbegebieten

11 Flächenkennziffern Häufigkeit Fläche/m²

12 12 Investitionen in unbebaute Grundstücke Investitionen in Euro

13 Fabrik- und Werkstattflächen (Köln) Zahl der Vorhaben Nutzfläche in Quadratmeter Vorhaben Nutzfläche 13

14 14 Wirkung des Bodenpreises Beispiel München (Nutzungsintensität)

15 Einzelfragen: Gibt es ideale Standorte? Was, wenn die letzte Kasernenfläche etc. bebaut ist? 15

16 Branchen-Cluster mit GE/GI-Nachfrage Branche/Cluster Anteil der Gewerbeflächen 1 Handwerk, handwerksähnliche Betriebe 9,2 2 urbane Produktion 12,8 3 Hightech/F&E 4,9 4 Massenproduktion, Baugewerbe, Logistik (emissionsintensiv) 49,1 5 GE-gebundene Dienstleistungen 14,0 6 großflächiger, nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel 10,0 7 Freizeitwirtschaft - 8 Dienstleistungen - 16

17 Entwicklungstrend der Nachfrage-Cluster immissionsintensive Nutzer sinkend immissionsarme Nutzer sinkend Bau sinkend Verkehr/Logistik sinkend F&E, Medien steigend wirtschaftsnahe Dienstleistungen steigend sonstige Dienstleistungen steigend nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel stagnierend/sinkend 17

18 18 Gestaltung eines Gewerbegebiets

19 19 Beispiele/Bilder für die Typen

20 Was benötigen Betriebe?... ist man ehrlich, weiß niemand was Betriebe benötigen, vor allem nicht über den gesamten Zeitraum. Betriebe verändern ihre Aktivitäten (Produkte, Produktionsmittel, Beschäftigtenqualifikation usw.) und damit ihre Anforderungen an den Standort.... all dies bestimmt den Standort und die Gestaltung mit. Das Zitat zeigt, dass man erstklassige Produkte und ein anregendes kreatives Umfeld will. Was dies konkret ist bleibt offen (für die Stadtplanung/Wirtschaftsförderung und auch für die Unternehmung).... es ist aber auf jeden Fall für viele Betriebe mehr als "Kraut & Rüben", Trapezblech und ein Recyclingbetrieb als Nachbar. 20

21 Betriebe als Mieter oder Eigentümer? Status der befragten Grundstücksnutzer Eigentümer 36% 21 Mieter 64%

22 Mieter oder Eigentümer? Unternehmen wollen häufiger mieten als kaufen in den Zentren erreicht der Anteil der Mieter oft mehr als 70 Prozent, in den Mittelstädten wird in der Regel die 50 Prozentgrenze überschritten und in den kleineren Städten und in der Peripherie ist der Anteil oft mehr als ein Drittel. Vor rd. 25 Jahren stellten die Mieter einen Anteil von weniger als 10 Prozent.... ein Gewerbeflächenangebot muss heute und in Zukunft auch Miet- und Pachtflächen enthalten (in Gewerbehöfen, aber auch als Hallen oder als gebäudefreie Grundstücke). 22

23 Resümee 1. Insgesamt wird auch in Zukunft eine Gewerbeflächennachfrage (im Sinne der 8 und 9 BauNVO) bestehen. 2. Die Gewerbegrundstücke werden kleiner als bisher (siehe auch Unternehmensregister: mehr als Prozent der Betriebe in NRW haben weniger als 10 Beschäftigte). 3. Die Unternehmen werden häufiger als bisher ein städtebaulich attraktives Umfeld suchen. 4. Die Unternehmen werden häufiger als bisher Mieter sein. 23

24 Resümee (2) Man kann erkennen, dass Gewerbeflächen und allgemein Flächen für Siedlungszwecke in Zukunft immer weniger zur Verfügung stehen. Allein die Steigerung der Wohnbaufläche/Person kompensiert noch lange Zeit den demografischen Wandel. Neue, zusätzliche Gewerbeflächen werden zukünftig kaum noch zu aktivieren sein. In den Zentren z. B. Köln, München oder Hamburg können neue Gewerbeflächen nicht mehr bereit gestellt werden. Je nach Siedlungsstruktur und Entwicklungsgeschwindigkeit wird dies in ein, zwei Jahrzehnten für alle entwicklungsstarken Räume die Regel werden. 24

25 25 Vielen Dank

26 26

27 27 Unternehmen: Produktionssystem vs Technikeinsatz

28 28 Klassifizierung: Produktion/Emission versus Dienstleistung

29 Anteil der Dienstleistungen (Fläche oder Anzahl) Dienstleistungsgebiet Spezialgebiet: Logistik/Lager und ähnliche Gebiet im Übergang/Wandel Produktionsgebiete 29 Anteil der Produktion (Fläche oder Anzahl)