Wellness füllt die Betten der Luxusresorts

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1 Wellness füllt die Betten der Luxusresorts Wachsende Kapazitäten und verhaltene Nachfrage führen zur Verschärfung des Wettbewerbs - auch bei Luxusresorts kleinerer und mittlerer Größe in Deutschland. Die historischen, teuer sanierten Schlossmauern, die solche Luxusresorts oft umgeben, sind leider kein Garant für eine gute Auslastung - ganz im Gegenteil. Mehr und mehr müssen Luxusanbieter ihren Zielgruppen neben einem außergewöhnlichen Ambiente ein umfangreiches Angebot bieten. Das Trendthema Wellness füllt auch bei den Luxusresorts die meisten Betten. Insgesamt erzielten kleinere und mittlere Schlosshotels und Luxusresorts in Deutschland eine durchschnittliche Zimmerauslastung von 61% im Jahr Es werden jedoch sehr unterschiedliche Performance-Niveaus erzielt. Neben Standort, Servicequalität und Vertriebsstärke ist die angebotene Infrastruktur ein wichtiges Kriterium für eine gute Performance. Von Bianca Müller, Leitung Research, hotelbiz consulting, München Marktanalyse Schlosshotels und Luxusresorts in Deutschland, Juni 2003 Eine Schlossimmobilie alleine ist - entgegen der landläufigen Meinung - noch kein Garant für eine gute Auslastung. So verfügen Hotels, die in einer normalen Immobilie ansässig sind, über eine durchschnittliche Auslastung von 68%. Hotels in Schlossimmobilien erreichen hingegen nur 57%. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage der Münchener Unternehmensberatung hotelbiz consulting unter 120 ausgewählten Schloss- und Luxushotels in Deutschland. Untersucht wurde insbesondere auch die Rolle der Infrastruktur für Tagungen, Wellness und Gastronomie im Hinblick auf den Erfolg eines Hotels. So wurden die 34 teilnehmenden Hotels hinsichtlich ihres Angebots analysiert und entsprechend den Schwerpunkten ihrer Infrastruktur in vier Gruppen eingeteilt: _Wellnesshotels (Spezialist mit umfangreicher Wellnessinfrastruktur) _Tagungshotels (Spezialist mit umfangreicher Tagungsinfrastruktur) _Multifunktionsresorts (ausgewogenes Verhältnis an Tagungs- und Wellnessflächen) _Hotels mit nur Gastronomie (sehr wenig Tagungs- oder Wellnessflächen, aber i.d.r. bekannte (Gourmet-) Gastronomie). 1

2 Performance und Merkmale von Luxusresorts in Deutschland Mittelwerte von Schlosshotels und Luxusresorts mit Schwerpunkt Auslastung 2002 Zimmerpreis 2002 RevPAR Tagungsflächen in 2002 Zimmer qm Wellnessflächen in qm Wellness 66% Sample-Größe: 8 Hotels Multifunktion 62% Sample-Größe: 9 Hotels Tagung 60% Sample-Größe: 8 Hotels nur Gastronomie 56% Sample-Größe: 9 Hotels Gesamt 61% Sample-Größe: 34 Schlosshotels und Luxusresorts Quelle: Marktanalyse Schlosshotels & Luxusresorts, hotelbiz consulting 2003 Umfangreiches Wellnessangebot füllt die Betten Die Wellnesshotels unter den Luxusresorts und Schlosshotels erzielten im Jahr 2002 die beste Performance, bei einer Auslastung von 66%. Der hohe Mittelwert soll jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass es nicht auch unter den Wellnesshotels solche mit niedrigen Auslastungsniveaus gibt: die Schwankungsbreite der Auslastung liegt zwischen 51% und 88%. Mit einer Zimmerrate von 153 Euro (ohne Mwst., ohne Frühstück) konnten Wellnesshotels den besten Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) von 101 Euro registrieren. Bei durchschnittlich 73 Zimmern verfügen sie über etwa 150 qm Tagungsflächen und etwa 970 qm Wellnessflächen. Multifunktionale Luxusresorts mit umfangreicher Tagungs- und Wellnessinfrastruktur konnten mit 62% ebenfalls eine gute Auslastung erzielen. Aufgrund ihres umfangreichen Angebots können Multifunktionsresorts mit durchschnittlich 137 Euro relativ hohe Preise durchsetzen und erzielen insgesamt einen RevPAR von 85 Euro. Auf Tagungen spezialisierte Luxusresorts liegen mit 60% Auslastung leicht unter dem Durchschnitt. Aufgrund des hohen Gruppenanteils und der hohen Abhängigkeit von einer Zielgruppe müssen verstärkt Rabatte gegeben werden. Dies führt dazu, dass mit 103 Euro Zimmerrate der niedrigste Durchschnittspreis unter den Luxusresorts registriert werden muss. Insgesamt liegt der Umsatz pro verfügbarem Zimmer bei 61 Euro und somit leicht über Hotels mit nur Gastronomie. Diese Hotels, die nur ein gastronomisches Angebot in einer Luxus-Immobilie bieten, bilden das Schlusslicht. Die meist sehr kleinen Hotels (durchschnittlich 35 Zimmer) verfügen zwar im Durchschnitt über 227 qm Tagung und 92 qm Wellness, können aber häufig weder hinsichtlich Angebotsvielfalt noch hinsichtlich Vertriebsstärke mit größeren Hotels mithalten. Sie erzielen nur 56% Auslastung und einen RevPAR von 59 Euro. 2

3 Trotz Wirtschaftsflaute insgesamt positive Entwicklung Neben der Momentaufnahme gibt die Entwicklung der vier Gruppen in der Vergangenheit, aber auch deren Prognose für 2003, Aufschluss über die Krisenfestigkeit der Luxusresorts. Performance der Luxusresorts Auslastung 70% 65% 60% 55% 50% Rate RevPAR Wellnesshotels Multifunktionsresorts Tagungshotels nur Gastronomie Quelle: Marktanalyse Schlosshotels & Luxusresorts, hotelbiz consulting München

4 Die Grafiken verdeutlichen die positive Entwicklung der Wellnesshotels, die derzeit voll im Trend liegen und hohe Niveaus bei Auslastung, Zimmerrate und RevPAR durchsetzen können. Doch selbst die Spezialisten für Wellness mussten im Jahr 2002 Rückgänge der Auslastung um etwa einen Prozentpunkt registrieren. Multifunktionelle Luxusresorts hingegen konnten aufgrund des ausgewogenen Gäste- Mix ihre Auslastung stabil halten und die Zimmerpreise sogar um jeweils 5% in 2001 und 2002 steigern. Die Multis können im Durchschnitt gegenüber reinen Tagungshotels und Luxusresorts mit nur Gastronomie mit 137 Euro in 2002 weitaus höhere Durchschnittspreise geltend machen. Tagungsorientierte Luxusresorts konnten die Preise um 8% in 2001 und 4% in 2002 steigern. Die nachlassende Nachfrage sowohl der nationalen als auch internationalen Tagungsgäste im Zuge der Wirtschaftsflaute ging jedoch auf Kosten des Auslastungsniveaus, das von 62% auf 60% fiel. Luxusresorts mit nur Gastronomie zeigten sich erstaunlich krisenfest. Trotz schwieriger wirtschaftlicher Lage und umfassender Sparmaßnahmen der Firmenkunden scheinen echte Gourmets auf gute Küche in elegantem Ambiente nicht verzichten zu wollen. Insbesondere eine Gourmet-Gastronomie mit bekannten Starköchen erweist sich als Zugpferd für die angeschlossene Hotellerie. Die Auslastungsniveaus konnten von 53% in 2000 auf 56% in 2002 gesteigert werden, die durchschnittlichen Zimmerraten von 98 Euro in 2000 auf 105 Euro in Höchste RevPAR-Steigerungen bei Multis und Gourmet-Gastronomie Die höchsten jährlichen RevPAR-Steigerungen im Zeitraum 2000 bis 2002 konnten multifunktionelle Luxusresorts erzielen: rund 6% pro Jahr. Während die Auslastung relativ stabil blieb, konnte durch das umfangreiche Angebot dieser Hotels eine kontinuierliche Steigerung der Zimmerrate geschafft werden. Doch auch Luxusresorts mit nur Gastronomie (in der Regel eine national bekannte Gourmet-Gastronomie) konnten ihren Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) in gleichem Maße verbessern, insbesondere im Jahr Allerdings erfolgt dieses Wachstum auf einem zum Teil sehr niedrigen Auslastungsniveau der in der Regel sehr kleinen Hotels. Tagungshotels gelang es, insbesondere nach dem Rekordjahr 2000 Preiserhöhungen durchzusetzen. In den Jahren 2001 und 2002 konnten so RevPAR-Steigerungen von durchschnittlich 3% jährlich erreicht werden. Wellnesshotels erzielten durch Verbesserungen bei Auslastung und Zimmerrate RevPAR-Steigerungen von jährlich 2%. Verhalten optimistische Prognose für 2003 Für das Jahr 2003 sind alle Gruppen verhalten optimistisch. Hotels, die auf das Wohlbefinden der Gäste setzen, sei es durch Wellnessanwendungen oder durch exzellente (Gourmet-) Gastronomie, sind besonders optimistisch. 4

5 Die Wellnessspezialisten unter den Luxusresorts erwarten eine um zwei Prozentpunkte höhere Auslastung (68%) und eine Preissteigerung von 1% auf 155 Euro. Insgesamt wird in 2003 eine Verbesserung des RevPAR von 4% erwartet. Auch Luxusresorts mit nur Gastronomie erwarten - allen Sparmaßnahmen der Bevölkerung zum Trotz - eine RevPAR-Steigerung um 3,6%. Diese wird durch eine Preissteigerung in Höhe von 2% und eine Verbesserung der Auslastung um einen Prozentpunkt auf durchschnittlich 57% erwartet. Multifunktionsresorts prognostizieren für 2003 eine stabile Auslastung (62%) bei gleichzeitigen Preiserhöhungen um durchschnittlich 2% auf 139 Euro. Für den RevPAR wird somit eine leichte Steigerung von 1% erwartet. Tagungshotels erwarten in 2003 nur eine minimale Verbesserung bei Auslastung (60%) und Preisniveau (103 Euro), insgesamt eine RevPAR-Verbesserung von 1,0%. Grundlage der Daten Die Grundlage der Daten zu Auslastung und Zimmerrate der Schlosshotels und Luxusresorts bildet eine empirische Erhebung von hotelbiz consulting, die im Mai 2003 unter führenden Schlosshotels und Luxusresorts in Deutschland durchgeführt wurde. Grundsätzlich konnten nur Resorts teilnehmen, die außerhalb der Großstädte liegen und über eine kleine oder mittlere Größe (unter 150 Zimmer) verfügen. Insgesamt nahmen 34 Hotels der gehobenen 4- und 5-Sterne-Kategorie, aus Privatund Markenhotellerie, mit einer durchschnittlichen Größe von 72 Zimmern, an dieser Analyse teil. Befragt wurden die Hoteliers über ihre wirtschaftliche Situation in 2000, 2001 und 2002 sowie über ihre Prognose für