Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Duisburg

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Duisburg

2 Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment Duisburg Eine hohe Nachfrage und attraktive Preise kennzeichnen den Duisburger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Gleichwohl ging 2014 die Verkaufszahl im Vergleich zum Vorjahr um 8,7 % auf 409 Anlageimmobilien zurück. Das Umsatzvolumen (164 Mio. EUR) verringerte sich nur um 3,5 %. Mit einem Durchschnittspreis von EUR pro Immobilie wurde der höchste Wert seit 2007 ( EUR) registriert. Dies erklärt sich zum einen durch den allgemeinen Preisanstieg (rund 6 %) und zum anderen durch die Tatsache, dass größere Objekte am Markt gehandelt wurden. Deren Eigentümer nutzten das gute Marktklima und das Preisniveau zum Verkauf. Attraktives Renditeniveau Mit geringen Einstiegspreisen und stabilen Renditen ist Duisburg im Vergleich zu anderen Großstädten der Region weiterhin ein interessanter Investitionsmarkt. Allerdings ist das Angebot an Objekten in guten und sehr guten Lagen nach wie vor knapp. In den sehr guten Lagen werden bis zu EUR/m² und in den guten Lagen bis zu 950 EUR/m² gezahlt. Der Großteil der Interessenten sind private Erstkäufer oder Bestandshalter aus Duisburg und der Region. Ausländische Investoren treten nur vereinzelt auf. Für institutionelle Anleger sind insbesondere kleinere Bestände interessant, weil das attraktive Renditeniveau ihnen lukrative Chancen für ihre Fondsstrukturen bietet. Insgesamt hat die anziehende Nachfrage dazu geführt, dass von den Anlegern auch mittlere und einfache Lagen in Betracht gezogen werden. Entscheidend ist dabei aber der Blick auf die Mikrolagen, die nachhaltige Vermietbarkeit der Objekte und das Entwicklungspotenzial der Anlageimmobilien. Sehr gute Lagen sind beispielsweise A strong demand and attractive prices are typical characteristics of the market for residential investment in Duisburg. Nevertheless in 2014 the sales figures fell by 8.7 % to 409 investment properties in comparison with the previous year. The turnover volume (164 million euros) in Duisburg decreased by only 3.5 %. With an average price of 400,978 euros per property, the highest value recorded since 2007 was reached (600,858 euros). This is due on the one hand to the general rise in prices (around 6 %) and on the other hand to the fact that larger properties were traded on the market. Their owners were encouraged to sell by the good market climate and the price level. Attractive yield level In comparison with other cities in the region, Duisburg with its low starting prices and stable yields remains an interesting investment market. However, the range of properties offered in good and prime locations is still very low. In the prime locations up to 1,300 euros/m² are paid and in good locations up to 950 euros/m². The majority of the potential buyers are mainly private first-time buyers or portfolio holders from Duisburg and surrounding area, but rarely foreign investors. For institutional investors in particular smaller portfolios are of interest as the attractive yield level offers them lucrative opportunities for their fund structures. On the whole the growing demand has led to the fact that investors are also considering the average and basic locations. However, a look at the micro-locations, the sustainable rentability and the development potential of the investment properties is decisive. Prime locations are, for example, Buchholz, Großenbaum and Rahm. The district of Bissingheim, that lies close to the city Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 491,9 489,6 487,5 486,8 486,9 485,3 484,3 480,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 239,6 238,5 237,8 237,5 237,5 237,9 238,6 237,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,05 2,05 2,05 2,05 2,05 2,04 2,03 2,02 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Duisburg

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half ,0 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating min. gew. Mittel weighted average max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Buchholz, Großenbaum und Rahm. Der innenstadtnahe Stadtteil Bissingheim hat sich zwischenzeitlich von einer mittleren zu einer guten Lage entwickelt. Dies gilt auch für den ländlichen Stadtteil Baerl im Nordwesten von Duisburg. Das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern ist hier zwar gering, doch die Investoren haben in den Bestandsobjekten gewinnbringendes Potenzial erkannt. Viele Sanierungsaktivitäten Von einer einfachen zu einer mittleren Lage hat sich der nördlich gelegene Stadtteil Mittelmeiderich entwickelt. Zur Aufwertung tragen die Sanierungsaktivitäten bei, die die Eigentümer vornehmen, um das Mietpotenzial zu steigern. Entwicklungspotenzial sehen wir auch in den linksrheinisch gelegenen Stadtteilen Alt-Homberg und Hochheide. Diese gelten zwar noch als einfache Lagen, doch die Umgestaltungsarbeiten der in den 70er-Jahren entstandenen Hochhäuser werden das Quartier positiv verändern. Der sogenannte Rote Riese wurde dabei zu einem Mehrgenerationenhaus mit modernen barrierefreien Wohnungen revitalisiert und wird sehr gut angenommen. Diese Tatsache unterstreicht den Bedarf an modernerem und bezahlbarem Wohnraum, der in Duisburg nur bedingt abgedeckt wird. Das Stadtentwicklungskonzept sieht derweil weitere Aufwertungen in Form von Sanierungsund Abrissarbeiten vor. Gestärkte Nachfrage Duisburg profitiert von seiner infrastrukturell gut angeschlossenen Lage inmitten von zusammenlaufenden Verkehrswegen. Dementsprechend ist auch die Wohnungsnachfrage gerade bei Leuten groß, die die Möglichkeit sehen, in die umliegenden Großstädte zur Arbeit zu pendeln. Auch Arbeitgeber vor Ort, wie die Targobank mit 500 neuen Mitarbeitern in ihrem 2015 fertiggestellten Dienstleistungscenter, forcieren die Nachfrage. Insbesondere im Süden ist die Nachfrage sowohl nach Wohnraum als auch nach Anlageobjekten hoch. Der Leerstand beschränkt sich überwiegend auf die nördlichen Lagen. Umsatzvolumen bleibt stabil 2015 wird sich die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser wohl auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren bewegen. Engel & Völkers Commercial rechnet daher mit einem stabilen Umsatzvolumen zwischen 150 und 160 Millionen EUR. centre, has meanwhile developed from an average to a prime location. This also applies to the rural district Baerl in the northwest of Duisburg. Although the range of residential investments on offer is very low here, investors have still recognised the profitable potential of existing properties. Widespread refurbishment activity The northern district of Mittelmeiderich has developed from a basic into an average location. The refurbishment activities currently being carried out by the owners in order to increase the letting potential, are contributing towards the upvaluation of the area. We can also see development potential in the districts Alt-Homberg and Hochheide on the left bank of the Rhine. It is true these are still regarded as basic locations, but the conversion work on the high-rise buildings dating from the seventies will bring positive changes to the quarter. The so-called Rote Riese has been revitalised to form a multigenerational house with modern, barrier-free apartments and is becoming very popular. This fact emphasises the demand for modern and affordable homes which is only met to a limited extent in Duisburg. The urban development concept meanwhile foresees further upvaluation in the form of refurbishment and demolition work. Growing demand Duisburg benefits from its infrastructurally well-connected location in the middle of a hub of traffic routes. Thus the demand for homes is correspondingly high, especially from people who see an opportunity to commute to work in the surrounding cities. In addition, employers such as Targo Bank with 500 new employees in their service centre, only just completed in 2015, are accelerating the demand. The need both for living space and for investment properties is particularly high in the south. Vacancies are mainly restricted to the northern locations. Turnover volume remains stable In 2015 the number of sold investment properties will probably be similar to those of the previous years. Engel & Völkers Commercial thus expects a stable turnover volume of between 150 and 160 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Duisburg

5 Duisburg Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment locations A57 A42 A40 Engel & Völkers Commercial B288 Baerl Hochheide Bergheim Alt-Walsum RHEIN Wanheimerort A59 Rheinhausen- Mitte Fahrn Marxloh Wanheim- Angerhausen Buchholz B8n Hoch- emmerich Over- B8 bruch Obermarxloh Beeckerwerth Beeck Obermeiderich Unter- meiderich Laar Mittelmeiderich Alt-Homberg Friemersheim Mündelheim Vierlinden Neuenkamp Aldenrade Ruhrort Kaßlerfeld Hochfeld Wehofen Bruckhausen Alt-Hamborn Altstadt Bissing- Wedau heim Röttgersbach Duissern Neudorf-Süd Großenbaum Hüttenheim Huckingen Rahm Neumühl Neudorf-Nord Dellviertel Ungelsheim Rumeln- Kaldenhausen A524 A3 A2 A40 A52 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 11,3 13,3 11,3 13,4 11,4 13,4 11,5 13,5 Multiplier 10,4 11,8 10,4 11,9 10,5 11,9 10,5 12,0 9,2 10,5 9,1 10,5 9,1 10,5 9,0 10,5 7,1 8,1 7,0 8,0 7,0 8,0 7,0 8,0 Whg. Mieten in EUR/m 2 7,00 8,20 7,00 8,20 7,00 8,20 7,00 8,20 Residential rents in EUR/m 2 6,80 7,70 6,80 7,70 6,80 7,70 6,80 7,70 4,60 5,60 4,50 5,50 4,50 5,50 4,50 5,50 3,50 3,80 3,40 3,70 3,40 3,70 3,40 3,70 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Duisburg

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Huyssenallee Essen Tel. +49-(0) DuisburgCommercial@engelvoelkers.com