3. BBU - Neubautagung 26. April 2012

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Adolf Langenberg
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1 26. April 2012 Burkhard Pawils Vorstandsvorsitzender Praxisbericht

2 Kurzporträt der Genossenschaft Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK eg 1949 FLUghafenWOhnungsbauGenossenschaft, 1969 Fusion mit dem Bauverein Nordmark, Wohnungen, sonstige Objekte, 195 Mio. Bilanzsumme, 26,8 % Eigenkapital, Mitglieder, 32 Mitarbeiter, davon 8 Teilzeitbeschäftigungen.

3 Gebäudebestand

4 Strategie der Genossenschaft umfassende Modernisierung des Bestandes, stetige Neubautätigkeit (ca. 30 Wohnungen im Jahr), Förderung des Genossenschaftsgedankens, keine Umwandlung, kein Verkauf, gute Konditionen, Mitgliederbeteiligung bei der Modernisierung, individueller Neubau in Genossenschaftsquartieren, Kooperationen im Bedarfsfall, wirtschaftliche Verwaltung.

5 Situation in Hamburg: grundsätzlich besteht eine gute Wohnraumnachfrage, kontinuierlicher Bewohnerzuwachs, sinkende Wohnungswechselraten, geringer Leerstand, gefühlte Wohnungsnot (Presse, Mietervereine) Senatszielsetzung Neubauwohnungen p.a., Politischer Vertrag Bündnis für das Wohnen, gute Förderangebote im Neubau und der Modernisierung.

6 Situation in Hamburg: Hamburg besteht aus der Summe von Teilmärkten, es gibt mehr Stadtteile aus denen man kommt als solche, in die man zieht, also: Wohnungsmangel in Teilmärkten, die klassische Familie ist die Ausnahme, stagnierende Haushaltseinkommen.

7 Betrachtungsebenen eines Neubauvorhabens Wohnungsgestaltung Grundstück Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Nachfrage Herstellkosten Fachplanung

8 Grundstück: keine preiswerten innerstädtischen Grundstücke (mehr) vorhanden, Angebotene Grundstücke bieten immer Herausforderungen. Beispiele: Kontamination, mangelndes Baurecht, Nachbareinsprüche etc. Wohnungsnachfrage bestimmt den Grundstückswert, Wettbewerbsvorteil für Eigentumsmaßnahmen.

9 Fachplanung: kontinuierlich gewachsene Anforderungen durch anspruchsvollere energetische Standards, rechtliche Anforderungen und Qualitätsansprüche der Nachfrager. Architekten, Tragwerksplanung, Prüfstatik, Vermessung, Gründungsgutachten, Aufzugsplanung, Gartenarchitekten, SiGeKo, Energieberater, Qualitätssicherer, Entsorgungsmanager, Baum- und Schallgutachter, Beweissicherung... Backsteinbeurteilung Welche Leistungsphasen bei welcher Honorarzone? Technische Nebenkosten 2004 ca. 9% der Baukosten, 2012 ca % der Baukosten.

10 Herstellkosten: hohe Qualität bei langlebigen Bauteilen: Fassade, Fenstern, Lüftung, Ver- und Entsorgungsinstallationen, Wandstärken (erhöhter Schallschutz und Energiestandard) mittlere Qualität bei nachrüstbaren Bauteilen: Bodenbeläge, Küchen, Fliesen und Armaturen, Verwendung technischer Innovationen: Hybride Solaranlage, Smart Metering, Wasserspeichertechnologie, Frischwasserstationen.

11 Herstellkosten: Vergabe der Bauleistungen an mittelständische Unternehmer aus der Metropolregion Hamburgs in Einzelvergabe, nach unserer Erfahrung wird so eine bessere Leistungsqualität gewährleistet, Unternehmen arbeiten meist auch in der Bestandsmodernisierung. Preisentwicklung je m² Wohnfläche ohne Grundstück

12 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Quadratmeterpreise über erfordern Nutzungsgebühren von mind je m² Wohnfläche, die Mitgliedermehrheit kann solche Preise nicht bezahlen, hohe Preise beinhalten ein erhöhtes Bewirtschaftungsrisiko. Wirtschaftlichkeit Ausstattungsstandard Zielkonflikt Mitgliederförderung Herstellkosten

13 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Lösung Standortanalyse und Potentialeinschätzung, Inanspruchnahme von Fördermitteln der Hansestadt, Begrenzung der Eigenkapitalrendite in den Anfangsjahren.

14 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Beispiel 29 Wohnungen und 23 Tiefgaragenplätze Kosten Gesamtkosten: Grundstück:T 647; Bau T Finanzierung Ia - Hypothek: Baudarlehen: Hamb. Wohnungsbaukreditanstalt KfW-Energiedarl.: WK-Baukostenzuschuss: Eigenkapital: pro m² / Zinsen (%) 4,29 1,20 2,55-5,4 Mio , ,407 0,975

15 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit Beispiel 29 Wohnungen und 23 Tiefgaragenplätze Aufwendungen Kapitalkosten: % 4,29/2,55/1,2 T 88 Eigenkapitalverzinsung: Bewirtschaftungskosten: 5, Ertrag Summe: Nutzungsgebühren: Mietzuschüsse: Stellplatzerträge: Summe: /qm/wfl. 5,60/8,75 2,58-9,

16 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit dynamische Investitionsrechnung

17 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit dynamische Investitionsrechnung

18 Finanzierung / Wirtschaftlichkeit dynamische Investitionsrechnung

19 Wohnungsgestaltung Seniorenwohnungen, 3-Zimmer-Wohnungen, Stadtreihenhäuser, wenige 4-Zimmerwohnungen, Wohnungsgrößen von 45 m² bis max. 110 m²/ 120 m². Baugemeinschaften willkommen!! Beteiligung an der Planung von Beginn an, Mitwirkung durch definierte Bereiche der Beteiligung, (Selbstverwaltung)

20 Neubautätigkeit Stadtreihenhäuser; Langenhorn

21 Neubautätigkeit Seniorenwohnungen; Barmbek

22 Neubautätigkeit Familienwohnungen; Barmbek, autofreies Wohnen

23 Neubauplanung Senioren- und Familienwohnungen Langenhorn

24 Immer auf der Suche nach neuen Lösungen, Ideen und bereit zu Experimenten!!

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