Für erforderliche Neupflanzungen wird die Verwendung der Arten gemäß folgender Pflanzliste empfohlen: Laub- und Obstbäume

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1 TEIL A - BEGRÜNDUNG Für erforderliche Neupflanzungen wird die Verwendung der Arten gemäß folgender Pflanzliste empfohlen: Laub- und Obstbäume Acer campestre Feldahorn Acer platanoides Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Alnus glutinosa Schwarzerle Betula pendula Sandbirke Carpinus betulus Hainbuche Crataegus sec. Weißdorn Fagus sylvatica Rotbuche Fraxinus exelsior Esche Juglans regia Echte Walnuss Obst Apfel, Birne, Kirsche, Pflaume Pinus sylvestris Gemeine Kiefer Quercus robur Stieleiche Sorbus aucuparia Eberesche Tilia cordata Winterlinde Ulmus glabra Bergulme Ulmus laevis Flatterulme Ulmus minor Feldulme 6.9 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Dachgauben und Dachaufbauten dienen nicht nur der Belichtung und Belüftung von Dachräumen, sondern sie gliedern darüber hinaus auch die Dachfläche und können gestalterische Akzente setzen. Deshalb ist es wichtig, die Gaubenproportionen der Proportion der Dachfläche anzupassen und die Dachfläche weder mit überdimensionalen Gauben noch mit einer zu hohen Anzahl von Gauben zu überladen. Vielfach wird leider versucht, durch übergroße und schlecht gestaltete Gauben Dachgeschosse fast wie das darunter liegende Normalgeschoss zu nutzen. Daher sind im Bebauungsplan Bestimmungen für die Gestaltung der Gauben erforderlich. Um unproportionale Dachaufbauten auf den Dachflächen der Gebäude zu verhindern, werden Dachgauben in ihrer Lage und zulässigen Länge festgesetzt. Die Festsetzung zu den zulässigen Dachneigungen erfolgt, um zu gewährleisten, dass die im Geltungsbereich typischen eingeschossigen Gebäude mit einem ausgebauten Dachgeschoss als Vollgeschoss errichtet werden können. Außerdem soll auch die Möglichkeit bestehen zweigeschossige Häuser mit flachgeneigten, aber nicht ausbaubaren Dächern, zu errichten. Gebäude mit Flachdächern sind unzulässig. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur ein Hauptgebäude mit dieser Dachform vorhanden. Um aber die Herstellung von Dächern mit Pflanzentragschicht und Vegetation (Gründächer), mit ihren ökologischen Vorteilen (Regenwasserrückhaltung, Verbesserung des Mikro- architekturbüro civitas 27

2 TEIL A - BEGRÜNDUNG klimas u.a.) zu ermöglichen, werden für Gründächer geringere Dachneigungen, als die Mindestdachneigung, ausnahmsweise zugelassen Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen Die Festsetzung zur Gestaltung der Grundstückseinfriedungen erfolgt, um sicherzustellen, dass die Grundstückseinfriedungen an den öffentlichen Verkehrsflächen als offene Einfriedungen errichtet werden. Offene Einfriedungen sind gemäß Nr VVBbgBO Einfriedungen, die ein ungehindertes Durchblicken zulassen. Zwar sind Sockel- und Pfeilermauerwerk noch zulässig, jedoch nicht die Herstellung vollständig geschlossener Einfriedungen, die ein ungehindertes Durchblicken nicht mehr ermöglichen. Die Festsetzung zu den Höhen und der Art der Einfriedung wurden so vorgenommen, dass sie den Merkmalen von Einfriedungen entsprechen, die nach 55 Abs. 6 Nr.1 BbgBO keiner Baugenehmigung bedürfen. Ausnahmen bei der Sockelhöhen von Zäunen werden zugelassen, wenn der Zaunsockel auf Grund der Geländetopografie zur Abfangung von Geländesprüngen bzw. Geländeversätzen dient. Höhere Einfriedungen werden nur zur Abgrenzung des Ballspielplatzes zu gelassen, da sie auf Grund dieser Nutzung erforderlich sind Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und gärtnerische Gestaltung der Vorgärten Mit der Festsetzung zur Vorgartengestaltung wird ein Mindestmaß landschaftlicher Prägung der Straßenräume durch eine entsprechende Gestaltung der unmittelbar angrenzenden Vorgärten erreicht. Diese Festsetzung trägt in Verbindung mit der Festsetzung zur Gestaltung der Einfriedungen zur Entwicklung eines harmonischen Ortsbildes bei. 7 Auswirkungen des Bebauungsplanes Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird langfristig eine angemessene städtebauliche Orientierung geschaffen, die die angestrebten Planungsziele sichert. Insbesondere werden die naturräumlichen Besonderheiten des Plangebietes bewahrt und die darin begründete hohe Wohnqualität dieses Siedlungsteils gesichert. Dadurch werden mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes die Belange des Gemeinwohls aber auch des einzelnen Grundstückseigentümers und -nutzers berücksichtigt. Nachbarschaftskonflikte, die sich aus Bebauungen und Nutzungen ergeben könnten, die nach 34 BauGB zulässig wären, sind so zu vermeiden. Durch den Bebauungsplan wird der Entwicklungs-, Entwurfs- und Gestaltungsspielraum für nachfolgende (Bau-) Maßnahmen nur soweit abgesteckt, dass die Festsetzungen einfach und eindeutig anwendbar sind. Das bestehende Baurecht wird in seinem Umfang nach nicht wesentlich verändert, sondern lediglich konkreter formuliert. Für die Bauherren, aber auch für die Gemeinde, ergibt sich durch den Bebauungsplan ein hohes Maß an Planungssicherheit. Entschädigungsansprüche Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans sind Entschädigungsleistungen nach 41 BauGB nicht zu begründen. architekturbüro civitas 28

3 TEIL A - BEGRÜNDUNG Besonderer Artenschutz Da durch die Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung, gesichert wird, dass mindestens 70 % der Grundstücksflächen als unbefestigte Gartenfläche erhalten bleiben, werden diese Flächen als regelmäßig genutzte Reviere bestimmter geschützter Arbeiten (Igel, Fledermaus, Vögel) in großen Teilen erhalten. Dadurch liegt mit der Umsetzung des Bebauungsplans kein Verstoß gegen den Lebensstättenschutz gemäß 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG vor. Die Einhaltung des zeitlich vorübergehenden Verbots der Störung von Tieren während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderzeit ( 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) kann im Rahmen der Baugenehmigung durch Erlass von entsprechenden Nebenbestimmungen sichergestellt werden (z.b. durch Verbot der Durchführung von Bauarbeiten oder Fällarbeiten in bestimmten Zeiträumen). Maßnahmen zur Durchsetzung des Störungsverbots gem. 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG lassen sich auf Grund des fehlenden bodenrechtlichen Bezugs nicht nach 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festsetzen. Der Bebauungsplan enthält keine Festsetzungen, die den artenschutzrechtlichen Verboten entgegenstehen. Insofern ist die Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplans gewährleistet. architekturbüro civitas 29

4 GEMEINDE GLIENICKE / NORDBAHN TEIL B RECHTLICHE GRUNDLAGEN B Rechtliche Grundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Neufassung vom 27. August 1997 (BGBl I S. 2141); letzte Änderung vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Runderlass Nr. 23/2/1997 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr über die Anwendung und Erarbeitung von Textbebauungsplänen vom 9. Juni 1997 (ABl. S. 560) Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 16.Juli 2003 (GVBl. I S.211), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2008 (GVBl. I/08 S. 172) Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung (VVBbgBO) vom 18. Februar 2009 (ABl. S. 459) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBl.I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S.2986) Gesetz über den Naturschutz und die Landschaftspflege im Land Brandenburg (Brandenburgisches Naturschutzgesetz - BbgNatSchG), in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Mai 2004 (GVBl. I S. 350) Satzung der Gemeinde Glienicke/Nordbahn zum Schutz von Bäumen und Sträuchern (Baumschutzsatzung) vom architekturbüro civitas 30

5 C Textliche Festsetzungen I. Planungsrechtliche Festsetzungen ( 9 Abs. 1 BauGB und BauNVO) 1. Art und Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 BauGB und BauNVO) 1.1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 4 BauNVO) (1) Für alle Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird als Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet WA gem. 4 BauNVO festgesetzt. Allgemein zulässig sind Nutzungen nach 4 Abs. 2 BauNVO. (2) Gemäß 1 Abs. 6 BauNVO wird bestimmt, dass Ausnahmen nach 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht zulässig sind. Nutzungen nach 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig. 1.2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 16 BauNVO) Grundflächenzahl und zulässige Grundfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 16 Abs. 2 und 19 BauNVO) (1) Auf den Baugrundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von nicht mehr als 0,2 und eine Grundfläche baulicher Anlagen (GR) von nicht mehr als 180 m² zulässig. (2) Abweichend von Absatz 1 wird festgesetzt, dass auf den Flurstücken Nr. 271, 272 und 273 der Flur 4 der Gemarkung Glienicke/Nordbahn (Bezugsdatum: ) eine Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 bis zu einer Grundfläche baulicher Anlagen von nicht mehr als 180 m² zulässig ist. (3) Eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) und Grundfläche baulicher Anlagen (GR) um höchstens 50 v.h. durch Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen nach 14 BauNVO, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, und durch nichtunterkellerte und nichtüberdachte Terrassen ist zulässig Zahl der Vollgeschosse ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) (1) Auf allen Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Errichtung von Gebäuden mit höchstens zwei Vollgeschossen zulässig. 2. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 22 und 23 BauNVO) (1) Für alle Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird eine offene Bauweise festgesetzt. (2) Gebäude, einschl. Nebenanlagen nach 14 BauNVO und Garagen, sind so zu errichten, dass die straßenseitig gelegene Außenwandfläche in einem Abstand von mindestens 4 m parallel zur tatsächlichen Straßengrenze verläuft. Stellplatzüberdachungen (Carports) müssen mit ihrer gesamten Grundfläche mindestens 4 m von der tatsächlichen Straßengrenze entfernt sein. architekturbüro civitas 31

6 (3) Auf den Flurstücken Nr. 239, 240, 264, 266, 271, 272 und 273 der Flur 4 der Gemarkung Glienicke/Nordbahn (Bezugsdatum: ) beträgt die Bebauungstiefe von der tatsächlichen Straßengrenze 20 m. 3. Mindestgröße von Baugrundstücken ( 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) (1) Für alle Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird eine Mindestgröße von 500 m² festgesetzt. (2) Die festgesetzte Mindestgröße von Baugrundstücken darf unterschritten werden, wenn das betreffende Baugrundstück schon vor dem als Baugrundstück bestand. 4. Zu- und Ausfahrten ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) (1) Je Baugrundstück ist eine Zufahrt mit einer Breite von maximal 3 m zulässig. (2) Zufahrten zu den Baugrundstücken sind so einzuordnen, dass die innerhalb der öffentlichen Straßen, Wege und Plätze vorhandenen Bäume nicht beseitigt, zerstört, beschädigt oder sonst beeinträchtigt werden. 5. Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser ( 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) (1) Das Flurstück Nr. 122/1 der Flur 4 der Gemarkung Glienicke/Nordbahn (Bezugsdatum: ) wird bis zu einer Tiefe von 45 m hinter der östlichen tatsächlichen Straßengrenze der Märkischen Allee als Fläche für die Abfall- und Abwasserbeseitigung mit der Zweckbestimmung REGENWASSERVERSICKERUNGSANLAGE festgesetzt. 6. Öffentliche Grünflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) (1) Das Flurstück Nr. 122/1 der Flur 4 der Gemarkung Glienicke/Nordbahn (Bezugsdatum: ) wird bis zu einer Tiefe von 35 m hinter der westlichen tatsächlichen Straßengrenze der Niederbarnimstraße als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung BALLSPIELPLATZ festgesetzt. 7. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) (1) Flächen für Stellplätze, Wege, Zu- und Ausfahrten sind, sofern eine Befestigung erfolgt, mit wasser- und luftdurchlässigen Materialien für Oberfläche und Unterbau auszubilden. (2) Die Einfriedungen an den Grundstücksgrenzen, außer entlang der tatsächlichen Straßengrenze, sind als offene Einfriedungen mit einem Bodenabstand von mindestens 10 cm auszuführen. Die Ausführung dieser Einfriedungen mit Einbindung in den Boden ist unzulässig. (3) Das Flurstück Nr. 265 der Flur 4 der Gemarkung Glienicke/Nordbahn (Bezugsdatum: ) ist von jeglicher Bebauung freizuhalten. architekturbüro civitas 32

7 8. Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB) (1) Je angefangene 300 m² Grundstücksfläche ist ein hochstämmiger Laubbaum oder Obstbaum zu erhalten oder anzupflanzen. Vorhandene Bäume, die gemäß Baumschutzsatzung der Gemeinde Glienicke geschützt sind, werden auf die Anzahl angerechnet. Es wird die Verwendung von Arten der Pflanzliste empfohlen. 9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans ( 9 Abs. 7 BauGB) (1) Der räumliche Geltungsbereich umfasst Teilflächen der Flur 3 und der Flur 4 der Gemarkung Glienicke/Nordbahn (Bezugsdatum: ). Der Geltungsbereich wird begrenzt: - im Norden von der südlichen tatsächlichen Straßengrenze der Breitscheidstraße zwischen der Kieler Straße und der Schönfließer Straße, - im Westen von der östlichen tatsächlichen Straßengrenze der Schönfließer Straße zwischen der Breitscheidstraße und der Rosenstraße sowie von der östlichen tatsächlichen Straßengrenze der Märkischen Allee zwischen der Rosenstraße und der Clara-Zetkin-Straße, - im Süden von der nördlichen tatsächlichen Straßengrenze der Clara-Zetkin-Straße zwischen der Märkischen Allee und der Budapester Straße sowie von der nördlichen tatsächlichen Straßengrenze der Rosenstraße zwischen der Schönfließer Straße und der Märkischen Allee und von der nördlichen tatsächlichen Straßengrenze der Tulpenstraße zwischen der Budapester Straße und der Kieler Straße, - im Osten von der westlichen tatsächlichen Straßengrenze der Budapester Straße zwischen der Clara-Zetkin-Straße und der Tulpenstraße sowie von der westlichen tatsächlichen Straßengrenze der Kieler Straße zwischen der Tulpenstraße und der Breitscheidstraße. architekturbüro civitas 33

8 II. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ( 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO) 1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO) (1) Dachaufbauten (Dachgauben) müssen zu den Dachrändern an den Giebelseiten einen Mindestabstand von 1,5 m aufweisen. Die maximal zulässige Gesamtlänge der Dachaufbauten beträgt an den Gebäudeseiten jeweils 3/5 der Länge der darunter liegenden Gebäudeaußenwand. (2) Für die Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans, außer für Nebenanlagen nach 14 BauNVO und Garagen, beträgt die zulässige Dachneigung mindestens 20 Grad und höchstens 48 Grad. (3) Bei Gebäuden deren Dachflächen mit einer mindestens 8 cm starken Pflanzentragschicht (Gründächer) ausgeführt werden, ist eine Unterschreitung der Mindestdachneigung von 20 Grad ausnahmsweise zulässig. Die Pflanzentragschichten sind vollständig zu bepflanzen. Für die Bepflanzung sind Gräser und Kräuter oder Moose und Dickblattgewächse (Sedum) zu verwenden. 2. Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen ( 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO) (1) Einfriedungen von Grundstücken entlang der tatsächlichen Straßengrenze sind als offene Einfriedungen zu errichten. Die maximal zulässige Höhe für diese Grundstückseinfriedungen entlang der tatsächlichen Straßengrenze beträgt 2 m. Bezugshöhe ist die jeweils angrenzende vorhandene Geländeoberfläche der öffentlichen Verkehrsfläche. (2) Geschlossene Sockel von Grundstückseinfriedungen entlang der tatsächlichen Straßengrenze sind nur zulässig bis zu einer Höhe von höchstens 0,5 m. Zaunpfeiler aus Mauerwerk oder Beton von Grundstückseinfriedungen entlang der tatsächlichen Straßengrenze sind nur bis zu einer Höhe von höchstens 1,5 m zulässig. (3) Der Anteil der geschlossenen Flächen an der Gesamtansichtsfläche der Einfriedung entlang der tatsächlichen Straßengrenze darf 40 % nicht überschreiten. (4) Grundstückseinfriedungen an der tatsächlichen Straßengrenze können mit Einbindung in den Boden ausgeführt werden. (5) Sind Zaunsockel als Stützmauern an der tatsächlichen Straßengrenze erforderlich, kann ausnahmsweise die Sockelhöhe von 0,5 m, und damit der Anteil der geschlossenen Flächen von 40 % an der Gesamtansichtsfläche, überschritten werden. (6) Bei Einfriedungen von öffentlichen Grünflächen entlang der tatsächlichen Straßengrenze kann die maximal zulässige Höhe von 2 m überschritten werden, wenn die Zweckbestimmung der Grünfläche eine größere Höhe erforderlich macht. 3. Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und gärtnerische Gestaltung der Vorgärten ( 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO) (1) Die Vorgartenflächen der Baugrundstücke dürfen je Baugrundstück nur bis zu maximal ¼ ihrer Gesamtfläche befestigt werden. Mindestens ¾ der Vorgartenfläche sind zu bepflan- architekturbüro civitas 34

9 zen oder zu begrünen. Die unbefestigten Vorgartenflächen dürfen nicht mit Kies, Steinen oder Werkstoffen belegt werden. (2) Die Tiefe der Vorgartenflächen hinter der tatsächlichen Straßengrenze beträgt 4 m. architekturbüro civitas 35

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