Stadtmistsanierung und Wasserstadt Solothurn Auswirkungen auf das Steuersubstrat der Stadt und des Kantons Solothurn

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1 Stadtmistsanierung und Wasserstadt Solothurn Auswirkungen auf das Steuersubstrat der Stadt und des Kantons Solothurn Ivo Bracher und Peter Boesch wasserstadtsolothurn AG 1

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5 7: 10/22: -100: -140: 200 bis 300: 750: Ohne die Wasserstadt werden die Steuern in der Stadt um 7 Punkte steigen Vor 22 Jahren haben wir begonnen Und 10 Jahre lang abgeklärt! 100 Mio. Kosten für die Stadtumfahrung 140 Mio. Kosten für die Sanierung der Deponie +200 bis 300 Mio. zusätzlicher Steuerertrag 750 Interessenten und Investoren sind vorhanden! 5

6 Warum eine Wirtschaftlichkeitsstudie? Ausgangslage Fakten Im Westen der Stadt in Aare-Nähe liegt auf 20 ha der Stadtmist in der Landwirtschaftszone (85% im Besitz der der Stadt, 15% Kanton). Die drei Deponien Unterhof, Spitelfeld und Oberer Einschlag müssen saniert werden. Die Sanierungskosten werden zwischen CHF 83.5 und 202 Millionen geschätzt (Sanierungsprojekt von Friedlipartner im Auftrag des Stadtbauamtes in 2009 erstellt). Die Sanierungskosten werden wie folgt verteilt: 40% Bund, 39.5% Kanton und 20.5% Stadt. 6

7 Warum eine Wirtschaftlichkeitsstudie? Perspektive Chancen Der belastete Perimeter liegt für die Stadtentwicklung äussert günstig: im Westen der Stadt, nahe der Altstadt, nahe der übergeordneten Erschliessung (öv, miv) und sehr attraktiv direkt an der Aare. Die durch den Aushub des belasteten Materials (rund m 3 ) entstehenden Baugruben werden für eine neue Flussschlaufe genutzt. Aus 20 ha mit Nutzungsbeschränkung belastetem Land wird attraktiver Wohnraum mit ca. 660 Wohneinheiten plus öffentlichen Gebäuden. 7

8 Warum eine Wirtschaftlichkeitsstudie? Perspektive (2) Chancen Für die Öffentlichkeit entsteht eine naturbelassene Insel von ca. 14 ha, eine gut einen Kilometer lange Uferpromenade und eine neue ideal zugängliche Wasserfläche von 11 ha zum Schwimmen und für den Wassersport. Der attraktive neue Wohnraum bringt neue Steuerzahler nach Solothurn. Die ökonomische Abschätzung des zusätzlichen Steuerertrags in Relation zum Aufwand für eine Totaldekontamination und der Erstellung der neuen Infrastruktur (neuer Flussarm) ist Gegenstand der erstellten Wirtschaftlichkeitsstudie. 8

9 Wer hat die Wirtschaftlichkeitsstudie erstellt? Von Januar bis Juni 2013 haben die Finanzverwaltung der Stadt Solothurn zusammen mit der wasserstadtsolothurn AG das Wertschöpfungspotential der Wasserstadt analysiert, berechnet und festgehalten. Weiterer Input und Plausibilisierung durch den Kanton erfolgten im August Im September 2013 hat die BDO Solothurn die Wertschöpfungs-Szenarien detaillierten Prüfungshandlungen unterzogen und deren Korrekt- und Angemessenheit vollumfänglich bestätigt. 9

10 Vision, Wunschdenken oder fundierte Analyse? Im Auftrag der Stadt Solothurn und der wasserstadtsolothurn hat die BDO Solothurn die Wertschöpfungs-Szenarien, basierend auf den gegenwärtig vorhandenen Annahmen, detaillierten Prüfungshandlungen unterzogen und deren Korrekt- und Angemessenheit vollumfänglich bestätigt: 10

11 Welche Fragen standen im Vordergrund der Studie? Folgende drei Aspekte standen im Fokus der gemeinsamen Abklärungen von Stadt und wasserstadtsolothurn AG: zu erwartender zusätzlicher Steuerertrag für Stadt und Kanton durch die künftigen Bewohner der Wasserstadt, welche heute noch nicht in der Stadt, respektive im Kanton ansässig sind zu erwartende zusätzliche Kosten für Stadt und Kanton durch diese Neuzuzüger Einfluss der Zinskosten bei einer steuerneutralen Finanzierungsmethode der Sanierung des Stadtmists 11

12 Wie wurde vorgegangen? Annahmen und Einschätzungen wurden in Szenarien gruppiert deren Bandbreite und Sensitivität transparent zu machen. Die drei Haupt-Szenarien sowie deren Annahmen sind: Worst-Case: Der Stadtmist wird saniert, die Kosten belaufen sich auf 140 MCHF. Das Projekt wasserstadt wird nicht verwirklicht. Die Kosten der Sanierung werden vom Steuerzahler bezahlt. Best-Case: Die Sanierungskosten belaufen sich auf 83.5 MCHF. Das Projekt Wasserstadt wird verwirklicht, der Steuerertrag der Neuzuzüger entspricht jenem eines vergleichbaren Quartiers der Stadt. Business-Case: Die Sanierungskosten betragen 140 MCHF. Das Projekt wird verwirklicht, der Steuerertrag liegt 15% tiefer als im vergleichbaren Quartier. 12

13 Szenario «Best-Case» Totalsanierung Stadtmist und Verwirklichung der wasserstadtsolothurn Kosten für die Sanierung: 83.5 MCHF Zinskosten 14 MCHF Steuerertrag vergleichbares Quartier Nettoertrag Total > 330 MCHF Payback-Periode - Kanton 8 Jahre - Stadt 10 Jahre Parameter / Annahmen Best Kosten Kosten der Sanierung 1) 83.5 Sanierungskostenverteiler 6) Bund 40.0% Kanton 39.5% Stadt 20.5% Finanzierungszinssatz 1.50% Infrastrukturanteil Stadt 40 Kosten z. Einw. Kanton 2) 0.6 Kosten z. Einw. Stadt 3) 2.3 Ertrag Zusätzl. Steuerertrag Kanton 4) 4.6 Zusätzl. Steuerertrag Stadt 5) 8.8 Landverkauf Kanton 4 Landverkauf Stadt 22 13

14 Szenario «Business-Case» Totalsanierung Stadtmist und Verwirklichung der wasserstadtsolothurn Kosten für die Sanierung: 140 MCHF Zinskosten 31 MCHF Steuerertrag vergleichbares Quartier minus 15% Nettoertrag Total > 230 MCHF Payback-Periode - Kanton 17 Jahre - Stadt 20 Jahre Parameter / Annahmen Business Kosten Kosten der Sanierung 1) Sanierungskostenverteiler 6) Bund 40.0% Kanton 39.5% Stadt 20.5% Finanzierungszinssatz 2.00% Infrastrukturanteil Stadt 50 Kosten z. Einw. Kanton 2) 0.6 Kosten z. Einw. Stadt 3) 2.7 Ertrag Zusätzl. Steuerertrag Kanton 4) 3.9 Zusätzl. Steuerertrag Stadt 5) 7.5 Landverkauf Kanton 4 Landverkauf Stadt 22 14

15 Die wasserstadt ist der finanzielle Teil der Lösung! Das Netto-Steuereinkommen der Wasserstadt-Bevölkerung, d.h. nach Abzug der zusätzlichen Kosten, beträgt MCHF kumuliert über die nächsten 40 Jahre. Die Sanierungskosten des Stadtmists werden vollumfänglich finanziert. Der Liquiditätssaldo ist immer positiv. Ceteris paribus könnte der Steuersatz der Stadt bereits ab Fertigstellung der wasserstadt um 3 bis 9 Prozentpunkte gesenkt werden. 15

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