Sozialgerechte Bodennutzung Der Münchner Weg

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1 Sozialgerechte Bodennutzung Der Münchner Weg Norbert Wendrich, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtplanung

2 Was ist die SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung)? Regelwerk für den Abschluss planungsbegleitender, städtebaulicher, Verträge, d. h.stadt schließt im Zusammenhang mit städtebaulichen Planungen mit den Planungsbegünstigten Verträge, wenn eine Planung: Kosten bzw. Lasten bei der Landeshauptstadt München auslöst und zu einer Bodenwertsteigerung in nicht unerheblichem Umfang führt Rechtsgrundlage für die städtebaulichen Verträge: 11 BauGB Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 2

3 SoBoN-Grundsatz: Keine Verfahrenseinleitung für einen Bebauungsplan durch die Stadt ohne eine Vereinbarung mit den Planungsbegünstigten zu Übernahme der ursächlichen Kosten und Lasten Anteile für geförderten Wohnungsbau Sicherung einer gemischten Wirtschaftstruktur Herstellungsgarantie (Bauverpflichtung) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 3

4 Warum wendet die Stadt die SoBoN an? Ohne Planung keine Entwicklung! Ohne Entwicklung keine Prosperität! Ohne Prosperität: Gefahr für den sozialen Frieden! Städtebau kostet Geld: Planungskosten, Planungsfolgekosten (technische/soziale Infrastruktur) Situation bis 1994: - Lasten (weitgehend) beim städtischen Haushalt - planungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke bei den Eigentümerinnen/Eigentümern - Verschlechterte Haushaltslage behinderte kontinuierliche Bebauungsplanung und gefährdete damit den dringend benötigten Wohnungsbau! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 4

5 Schlussfolgerung: Notwendigkeit, die Finanzierung der Kosten und Lasten und Bereitstellung von preiswertem Wohnraum anderweitig zu sichern. Lösung : Damaliges InvestErlG gesetzliche Verankerung des städtebaulichen Vertrags Stadtratsauftrag zur Anwendung Erfolgsfaktoren: Parteiübergreifender Grundkonsens war (nahezu von Anfang an) gegeben! Umfassende Gespräche und Verhandlungen mit der Bau- und Wohnungswirtschaft fanden statt! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 5

6 Historie Umfassende Gespräche mit der Bau- & Immobilienwirtschaft zur Konsensbildung Fortschreibung der SoBoN-Beschlüsse 4 2. Fortschreibung der SoBoN-Beschlüsse Erster SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrats Jubiläum: 15 Jahre SoBoN Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite

7 Prinzipien/Regularien der SoBoN Ursächlichkeit Gleichbehandlung Angemessenheit Transparenz/Kalkulierbarkeit Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 7

8 Grundsatz der Ursächlichkeit Positiv: konkreter Sachzusammenhang zwischen den Kosten/Lasten und dem geplanten Vorhaben der Bauwilligen muss bestehen! Negativ: die in Rede stehenden Kosten/Lasten hätten nicht auch ohne das geplante Vorhaben entstehen dürfen! Keine Befriedigung von Nachholbedarf, keine Vorratspolitik! Kausalzusammenhang Beispielsweise: 2 Kinderkrippengruppen 4 Kindergartengruppen 3 Grundschulklassen Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 8

9 Grundsatz der Angemessenheit - BVerwG: Wirtschaftliche Gesamtbetrachtung - Anknüpfungspunkt LHM: Bodenwertsteigerung - Regelvermutung: Leistungen sind angemessen, wenn den Planungsbegünstigten nach Deckung der ursächlichen Lasten & Kosten mindestens ein Drittel des Bruttowertzuwachses als Nettobodenwertsteigerung verbleibt Nettobodenwertsteigerung als Mindestertrag 33,33 Maximaler Anteil Kosten und Lasten 66,66 - Angemessenheitsvermutung kann von den Planungsbegünstigten widerlegt werden Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 9

10 Ermittlung des Bruttobodenwertzuwachses: Differenz aus Anfangswert = Wert vor Überplanung nach baurechtlichem Status quo oder nach Erfahrungswerten für Bauerwartungsland und Endwert = Bodenwert für Nettobauland entsprechend den baurechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans, zuzüglich Verkehrs-, Grün-, Gemeinbedarfsflächen mit Anfangswert Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 10

11 Grundsatz der Gleichbehandlung Die SoBon-Grundsätze finden auf alle städtebaulichen Planungen Anwendung - Bebauungspläne nach 8 BauGB - Vorhabensbezogene Bebauungspläne nach 12 BauGB Die Regeln gelten für alle Planungsbegünstigten in gleicher Weise. Planungen auf ausschließlich städtischen Flächen werden nach den gleichen Grundsätzen abgewickelt Ausnahmen: anderweitige gesetzliche Finanzierungsregeln, z. B. Kasernen SEM! Sonderfinanzierung aufgrund Einzelfallentscheidung des Stadtrates, z. B. Messestadt Riem EAB Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 11

12 Grundsatz der Transparenz Die verschiedenen Arten von Kosten und Lasten, die aus der Bebauungsplanung resultieren und von den Planungsbegünstigten zu übernehmen sind, sind genau geregelt. Die einzelnen Verfahrensschritte sind von Anfang an in allen Verfahren klar festgelegt und kommuniziert. Grund und Folge: Sicherheit für Investitionsentscheidungen der Bau- und Immobilienwirtschaft. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 12

13 Instrumente/Gremien der SoBoN Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung (vom Stadtrat beschlossen, für alle Beteiligten zugänglich) SoBoN AG (referatsübergreifend = alle betroffenen Referate, mit eigener Entscheidungskompetenz, Einstimmigkeitsprinzip) SoBoN-Kommission (Grundsatzangelegenheiten, Besetzung: OB, Stadträte, Verwaltung) SoBoN - Dialoge (Kommunikation mit den Akteuren der Immobilienwirtschaft) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 13

14 Was leisten die Planungsbegünstigten? Übernahme von Planungskosten - Wettbewerbs-/ Gutachterkosten - externe Planungskosten Herstellung bzw. Herstellungskosten und Flächenabtretungen für - Erschließungsstraßen - Gemeinbedarfseinrichtungen - Grünflächen/Ausgleichsflächen Herstellungskosten/Finanzierungsbeiträge für soziale Infrastruktur für Kinder < 10 Jahre - Kindertageseinrichtungen, - Grundschulen Kostenrelevante Bindungen - Realisierung von gefördertem Wohnungsbau ( Förderquote : 30%) - Sicherung von handwerklichen und mittelständischen Gewerbestrukturen - Gewährleistung der zeitgerechten Realisierung (Baupflicht) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 14

15 Kostenrelevante Bindungen Bindungen zur Förderung des sozial gebundenen Wohnungsbaus Grundsätzlich müssen 30% des neugeschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau verwendet werden. Davon: 20 % geförderter Mietwohnungsbau 10 % Eigenwohnungen mit staatlicher Förderung Zielgruppen nicht spezifiziert; einkommensorientierte Förderung entpr. 9 Abs. 2 WohnFG Maßnahmen zur Sicherung von handwerklichen und mittelständischen Gewerbestrukturen Die Planungsbegünstigten übernehmen Bindungen oder treten Flächen ab zur langfristigen Ansiedlung oder Sicherung von Arbeitsplätzen insbesondere ortsansässiger Gewerbenutzungen des sekundären Sektors. Eine gemischte Wirtschaftsstruktur soll gesichert und gefördert werden (Gewerbehofprogramm). Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 15

16 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 16

17 Verfahren SoBoN Verfahren BauGB Grundzustimmung Einseitig durch den Planungsbegünstigten Anerkennung SoBoN-Grundsätze, Anfangswert Aufstellungsbeschluss Grundvereinbarung rechtlich bindende und die zu erbringenden Leistungen ausreichend konkretisierte Erklärung Billigungsbeschluss Ausführungsverträge detaillierte Festlegung von Leistungen, die bereits in der Grundvereinbarung verabredet wurden. z.b. gesonderte Erschließungsverträge oder Herstellungsverträge für KiTa's Satzungsbeschluss & Inkrafttreten Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 17

18 Sozialgerechte Bodennutzung von 1994 bis 2011 Bilanz (Stand ) 1. Baurechtsschaffung: 119 rechtsverbindliche Bebauungspläne Innerhalb von Planungsumgriffen von Wohnungen davon geförderte Wohnungen ha WE WE 2. Unentgeltliche Abtretung von Grundstücksflächen bzw. unentgeltliche Einräumung von Nutzungsrechten Summe 408 ha 3. Kostenübernahme durch die Planungsbegünstigten Summe davon für soz. Infrastruktur ca. 487 Mio. ca. 145 Mio. 4. Errichtung folgender sozialer Infrastruktur Krippengruppen Kindergartengruppen Hortgruppen Grundschulklassen Summe Gruppen/Klassen Plätze Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 18

21 Wohnungspolitisches Handlungsprogramm WiM V Exkurs: Die Münchner Mischung Ziel: breites Spektrum unterschiedlicher Einkommensgruppen und entsprechender Wohnungsangebote in allen Neubaugebieten um durchschnittliche Münchner Einkommensstruktur zu erreichen Sozialgerechte Bodennutzung --> 30 % geförderte Wohnungen Flächen der Landeshauptstadt München --> Quote 50 % WiM V: Zielzahlen für Baurechtsschaffung werden beibehalten; kurz- und mittelfristige Wohnungsbauoffensive erforderlich. Beibehaltung der Förderquoten auf städtischen Flächen und im Rahmen der SoBoN Zielgruppenerweiterung für mittlere Einkommen --> neue Einkommensstufe (Einpersonenhaushalt p.a.; Familie mit einem Kind p.a.) In Umstrukturierungsgebieten: Angebot des Ankaufs von Grundstücken Privater durch Stadt oder Wohnungsgesellschaften (bis zu 150 WE p.a.) Zuschüsse zu bestimmten SoBoN-Lasten (neue Praxis beim sog. fiktiven Wohnbaurecht) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 21

22 Aktuelle Situation Steigender Nachfragedruck Schrumpfende Möglichkeiten, auf freien (unbebauten Flächen) oder freigewordenen Flächen (Flughafen Riem, Kasernen und ehemalige Bahnflächen) Wohnungsbau zu realisieren Der schon länger bestehende Büroflächenüberhang veranlasst die Bau- und Immoblienwirtschaft über neue Nutzungen für diese Flächen nachzudenken; Verlagerung des Schwerpunkts Umstrukturierungsfälle Größenordnung der auf diesen Umstrukturierungsflächen möglichen Wohneinheiten etwa Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 22

23 Probleme: Eignung der Flächen für Wohnen Behandlung bereits erbrachter SoBoN-Leistungen im Rahmen der früheren Bauleitplanung (welche Lasten sind neu, welche früheren Leistungen evtl. verloren ) Wertmäßige Erfassung des bestehenden Nicht-Wohnbaurechts - Wertansatz für das Nichtwohnbaurecht - Verrechnung mit neuem Wohnbaurecht (das sog. fiktive Wohnbaurecht ) Angemessenheit der Leistungen (bleibt das SoBoN-Drittel?) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 23

24 Ermittlung des fiktiven Wohnbaurechts Gewerbegebiet Wert GE / m² Gesamtwert der Gewerbefläche Umrechnung geteilt durch Wert / m² Wohn-GF Grund für diese Praxis: Umstrukturierungen mit der Zielrichtung Wohnen in Zeiten gut marktgängiger Gewerbeimmobilien für die Grundstückseigentümer attraktiver zu machen. Wohnbaufläche fiktives Wohnbaurecht Umrechnung geteilt durch Ø Wohnungsgröße 91 m² / WE Wohneinheiten fiktives Wohnbaurecht Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 24

25 Alte Verwaltungspraxis bei Umstrukturierungsfällen Bestehendes Gewerbe-/Kerngebietsbaurecht wird in ein fiktives Wohnbaurecht umgewandelt und bleibt bei der Ermittlung des Umfangs des geförderten Wohnraums ( Förderquote ) außer Betracht Folge z. T. erheblich geringere Quote an sozial gebundenem Wohnraum als bei Planungen auf der Grünen Wiese (statt 30 % knapp unter 20 %) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 25

26 Neue Handhabung Fiktives Wohnbaurecht wird weiterhin berücksichtigt Reduzierte Förderquote ist nach bisherigen Usancen zu erbringen (2/3 EOF, 1/3 München Modell). Förderdelta ist durch Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag für mittlere Einkommen zu binden. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 26

27 Was leistet die Stadt ihrerseits zur Erreichung städtebaulicher/wohnungspolitischer Ziele? Vergünstigter Verkauf eigener Grundstücke Jahre Flächen 14,5 ha Wohneinheiten 2300 Wertverzicht 114 Mio. Eigene städtische Förderprogramme neben Bundes-/Landesmitteln Jahre Mio. (487 Mio. gesamt) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Norbert Wendrich Seite 27