Stadt Osnabrück DER OBERBÜRGERMEISTER

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1 Stadt Osnabrück DER OBERBÜRGERMEISTER Bebauungsplan Nr Overbergschule / St. Joseph-Kirche - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) Planbereich: zwischen Miquelstraße, Am Riedenbach und Am Wulfekamp Begründung zum Entwurf Stand: A Rahmenbedingungen 1 Planungsanlass Mit der ersten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 137 beabsichtigt die Stadt Osnabrück unter Wahrung der städtebaulichen Ordnung auf dem Grundstück der Kath. Kirchengemeinde St. Joseph ein gemeindenahes Wohnen für Menschen mit Behinderung zu schaffen, um hier eine Wohnnutzung für Wohngemeinschaften der vorgenannten Personengruppe zu ermöglichen. Das betreffende Grundstück eignet sich aufgrund seiner Größe und Beschaffenheit dazu. Das in der Örtlichkeit vorhandene Gemeindehaus soll zum Zwecke der Neubebauung abgebrochen werden. Die durch diese Planänderung ermöglichte Innenentwicklung trägt insbesondere zur besseren Ausnutzung vorhandener Infrastrukturen und zur Vermeidung von Eingriffen in den nicht bebauten Außenbereich bei. Durch die Änderung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zeitnahe Neubebauung geschaffen werden. Bei den im Geltungsbereich der Änderung im beschleunigten Verfahren getroffenen Festsetzungen soll es sich um zusätzliche bzw. ergänzende Festsetzungen gegenüber dem Ursprungsplan handeln. 2 Ausgangssituation 2.1 Lage im Stadtgebiet Der Geltungsbereich der ersten Änderung des Bebauungsplanes umfasst das Grundstück der Kath. Kirchengemeinde St. Joseph, Miquelstraße 25, Am Riedenbach o. Nr. / Am Wulfekamp o. Nr Bestandsanalyse Der Änderungsbereich befindet sich in einem Allgemeinen Wohngebiet, dessen Bebauung überwiegend in den 1920er bis 1970er Jahren entstanden ist. Die Gebäude weisen teilweise für die Errichtungszeit typische Satteldächer, auch zum Teil in abgewalmter Form auf. Das westlich angrenzende Wohngebiet hat den Charakter eines Allgemeinen Wohngebiets, wie es auch die Festsetzungen für Teile des Gebietes im Bebauungsplan Nr. 137 vorsehen. Südlich grenzt ein Allgemeines Wohngebiet an, in dem ausschließlich gewohnt wird. Zum Norden, jenseits der Miquelstraße weist der Bebauungsplan Nr. 81 ein reines Wohngebiet aus. In

2 Bebauungsplan Nr Overbergschule / St. Joseph-Kirche - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) Seite 2 östlicher Richtung grenzt das Gemeindegrundstück an den Villa-Real-Platz bzw. an der Straße Am Riedenbach an, wo allwöchentlich der stadtteilversorgende Wochenmarkt stattfindet. 2.3 Planerische Ausgangslage Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt für den Planbereich Wohnbauflächen dar. 2.4 Rechtliche Ausgangslage Bebauungsplan Der Bebauungsplan Nr. 137 Overbergschule / St. Joseph-Kirche ist seit dem rechtsverbindlich und sieht für die vorhandene Bebauung im Planbereich eine allgemeine Wohngebietsfestsetzung (WA) mit einer Gemeinschaftsbedarfsfläche für kirchliche Zwecke vor, auf der ausnahmsweise Wohnungen mit kirchlicher Zweckbindung (z.b. pastorales Wohnen) in offener Bauweise zulässig sind (GRZ 0,4; GFZ 0,7) Grundbesitz Die Bauflächen im Änderungsbereich befinden sich ausschließlich im Besitz der Kath. Kirchengemeinde St. Joseph. B Planungsziel Ziel der städtebaulichen Planung ist es, um in diesem Siedlungsbereich ein gemeindenahes Wohnen auch für Menschen mit Beeinträchtigungen zu ermöglichen und um so Nahverdichtungspotenziale im Siedlungsbestand zu nutzen, ohne den Charakter eines offenen und locker bebauten Siedlungsquartiers zu verändern. Durch die im Bebauungsplan festgesetzten Regelungen soll eine geordnete bauliche Entwicklung sichergestellt werden, um die Wohnqualität im Siedlungsbereich aufrecht zu erhalten bzw. möglichst nicht zu beinträchtigen. C Planungsinhalt 1 Städtebauliche Grundidee In dem Grundstücksbereich der Kath. Kirche der Gemeinde St. Joseph soll die planungsrechtliche Möglichkeit für die Errichtung eines Wohngebäudes für gemeindenahes Wohnen für Menschen mit Beeinträchtigungen geschaffen werden, um so die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Wohnnutzung für Wohngemeinschaften der vorgenannten Personengruppe über die bisher geltende kirchliche Wohnbindung hinweggehend zu ermöglichen. Zufahrt und Erschließung für die beabsichtigte Wohnbebauung erfolgen über das Grundstück Miquelstraße 25 und Am Wulfekamp o. Nr.. Öffentliche Erschließungsmaßnahmen werden vermieden. 1.1 Planungsalternativen Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit ergibt sich keine sinnvolle Planungsalternative im Planbereich.

3 Bebauungsplan Nr Overbergschule / St. Joseph-Kirche - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) Seite 3 2 Erschließung 2.1 Verkehrliche Erschließung Die Erschließung des Planbereichs erfolgt über das Grundstück Miquelstraße 25 und über die Straße Am Wulftekamp o. Nr. 2.2 Technische Erschließung Die Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität, Trinkwasser, Telekommunikationsleitungen u. ä. kann durch Anschlüsse an das bestehende Leitungsnetz sichergestellt werden. Die Versorgung mit Erdgas stellt der Versorgungsträger (Stadtwerke Osnabrück AG) unter Vorbehalt der zu sichernden Wirtschaftlichkeit. Die Löschwasserversorgung erfolgt nach den Vorgaben des DVGW-Regelwerks W 405. Der Grundschutz ist für den Planbereich gesichert. Die Versorgung des im Plangebiet anfallenden Schmutzwassers sowie des Regenwassers erfolgt über das vorhandene Kanalnetz. Auf eine solartechnische Überprüfung wurde aufgrund der unveränderten Bauflächensituation verzichtet. 3 Städtebauliche Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet bleibt in einem Teilbereich die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) im Sinne des 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom (BGBl. I S. 133), in der zurzeit gültigen Fassung, weiterhin unverändert bestehen, in dem ein gemeindenahes Wohnen für Menschen mit Beeinträchtigungen entstehen soll. In der weiteren Teilbereichsfläche wird das Kirchengrundstück als Gemeinbedarfsfläche für kirchliche Zwecke festgesetzt, sodass Nutzungen die sonst im allgemeinen Wohngebiet zulässig sind, hiermit zukünftig ausgeschlossen sind. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Für den gesamten Planbereich gilt die Zulässigkeit von nur 2 Vollgeschossen. Diese Festsetzung orientiert sich am Bestand der Umgebung und soll die lockere und offene Bebauungsstruktur zur angrenzenden Bebauung aufrechterhalten. Für das Allgemeine Wohngebiet und für die Gemeinbedarfsfläche werden die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 und die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 0,8 in Anpassung an die jetzt gültige BauNVO festgesetzt Gebäudehöhen Mit den getroffenen Regelungen zur Höhenentwicklung des möglichen Gebäudes im Teilbereich des WA-Gebietes wird gewährleistet, dass hier zukünftig nur eine Wohnnutzung möglich ist, welche der umgebenden Wohnbebauung und den allgemeinen Anforderungen für zeitgerechtes Wohnen in vollem Umfang hinsichtlich der Höhenentwicklung entspricht. Insofern werden für das geplante Wohnprojekt entsprechende Trauf- und Firsthöhen festgesetzt, die sich an die Nachbarbebauung zur Straße Am Wulfekamp zum Teil im Traufbereich anlehnt bzw. im Firstbereich deutlich unter der prägenden Nachbarbebauung bleibt.

4 Bebauungsplan Nr Overbergschule / St. Joseph-Kirche - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) Seite Bauweise Innerhalb des Planbereiches ist überwiegend eine Bebauung in offener Bauweise zulässig. Nur für den südwestlichen Teilbereich wird eine abweichende Bauweise aufgrund des langgestreckten Baukörpers (möglichen Gebäudelänge größer 50 m) festgesetzt. Durch die festgelegte Bauweise soll sich das Gemeindegrundstück weiterhin von dem eigentlichen Siedlungsbereich abgrenzen. 3.4 Überbaubare Grundstücksflächen Das Baufenster im Allgemeinen Wohngebiet bleibt gegenüber dem Ursprungsplan unverändert, um so einen Gebäudeabstand zu den Nachbargrundstücken zu gewährleisten, der über die bauordnungsrechtlich zulässigen Mindestanforderungen hinausgeht, womit so eine Abschirmung zwischen den angrenzenden Wohngärten und dem geplanten Wohnvorhaben erreicht werden soll. Zusätzlich wird in dem Bereich des zukünftig geplanten Wohnprojektes sich innerhalb der überbaubaren Fläche eine Höhenbegrenzung zur übrigen Bebauung ergeben. 3.5 Pkw-Stellplätze Die notwendigen Pkw-Stellplätze sollen innerhalb der überbaubaren Fläche im Vorplatzbereich der Kirche, des Pfarrheimes sowie des Kindergartens nachgewiesen werden. 4 Örtliche Bauvorschriften Gemäß 84 Abs. 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 4.1 Dächer Die Vorgabe, als Dachform ein Walm- oder Satteldach zu errichten, soll sicherstellen, dass sich das neue Gebäude in die umliegende Bebauung zu den angrenzenden Baudenkmälern integriert. Extravagante und damit auch nur kurzlebige Dachfarben sind im Planbereich durch die Festlegung aus einem aus der Nachbarschaft zum Baudenkmal Kirche und Pfarrhaus abgeleiteten Farbkanton ausgeschlossen. 5 Nachrichtliche Übernahmen 5.1 Kampfmittelverdachtsflächen Im Rahmen der Bauleitplanung wird der Kampfmittelbeseitigungsdienst der Zentralen Polizeidirektion Hannover zwecks Luftbildauswertung für das Plangebiet beteiligt. Es ist aber vorbehaltlich dieser Beteiligung davon auszugehen, dass im Zuge der konkreten Baumaßnahme detaillierte Informationen für mögliche Kampfmittel im Boden eingeholt werden müssen. 5.2 Frühgeschichtliche Bodenfunde Auf dem überplanten Bereich sollen sich archäologische Funde aus der Römischen Kaiserzeit befinden, die in den frühen 1930er Jahren dort gesichtet wurden. Vor Beginn der Bauarbeiten

5 Bebauungsplan Nr Overbergschule / St. Joseph-Kirche - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) Seite 5 soll von daher die Fund- und Befundsituation von der Stadt- und Kreisarchäologie untersucht werden. 6 Umweltbelange Im Rahmen des Änderungsverfahrens sind die aus naturschutzfachlicher und stadtgestalterischer Sicht erhaltenswerten Bäume eingemessen und im Bebauungsplan als zu erhalten festgesetzt worden. Das erstellte spezielle artenschutzrechtliche Gutachten legt dar, dass artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nicht berührt werden, wenn ausgeschlossen ist, dass mit den Baumaßnahmen einschließlich der Räumung des Baufeldes (Beseitigung der Bäume) während der Brut- und Aufzuchtzeit begonnen wird; dieser Auflage wird durch einen Hinweis entsprochen. Die geplante Änderung führt daher insgesamt zu keinen erkennbaren erheblichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind von der Planänderung allenfalls unwesentlich berührt. Verwiesen wird auf den Hinweis aus der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung, wonach die Fassade des zu errichtenden Gebäudes so gestaltet werden sollte, dass sie Brutmöglichkeiten für Gebäudebrüter aufweist (z.b. Niststeine, Schwalbennester).