Sommerumfrage Büromarkt 2013

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1 2013 Sommerumfrage Büromarkt 2013 Sondage d été sur le marché des bureaux 2013 Accelerating success.

2 2 HERAUSGEBERIN Colliers International Schweiz AG, August 2013 REDAKTORENTEAM Daniel Stocker, Colliers International Zürich AG Amelie Stielau, Colliers International Zürich AG Bertrand Cavaleri, Colliers International Suisse Romande SA DRUCK Mattenbach AG, Winterthur Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statistischen Ämtern, Banken und Hochschulen, welche zur Erkennung von Trends im Immobilienmarkt hilfreich sein können, sowie eigenen Erhebungen. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssicherung unter zogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2013, Colliers International Schweiz AG.

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4 4 Editorial Anhaltendes Wachstum der Bauinvestitionen Die internationalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben im Vergleich zum letzten Sommer mehr Stabilität bekommen und die Schweizer Wirtschaft konnte sich in diesem Umfeld dank der starken binnenwirtschaftlichen Nachfrage, welche eine bedeutende Rolle für die Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz spielt, gut behaupten. Zwar gaben verschiedene Firmen den Abbau von Stellen bekannt, aber es durften auch erfreuliche Entwicklungen wie die vermehrte Ansiedlung von französischen Firmen in der Westschweiz und das Wachstum von internationalen Unternehmen wie Google am Standort Zürich festgestellt werden. Des Weiteren wird der Werkzeugmaschinenhersteller DMG Mori Seiki seinen Europahauptsitz und somit 200 Arbeitsplätze im Jahr 2014 nach Winterthur verlegen. Im Kanton Jura konnten neue Arbeitsplätze durch eine Uhrenfabrik der Fossil-Gruppe in Glovelier geschaffen werden. Die Unternehmens gruppe möchte den Standort etappenweise ausbauen und bis 2015 weitere 100 Arbeitsplätze ermöglichen. Neben dem Konsum sind die Bauinvestitionen ein stabilisierender Faktor der Konjunktur. Die Kapazitäten in der Bauwirtschaft sind weiterhin gut ausgelastet insbesondere im Wohnbau. Im Schweizer Büromarkt spiegelt sich die konjunkturelle Lage durch das entscheidungsfreudigere Verhalten vieler Unternehmen und institutioneller Investoren wider, ebenso wie in der Bautätigkeit bzw. der Planung neuer Büroflächen. Allein im Wirtschaftsraum Zürich könnten bis Ende m 2 neue Büroflächen entstehen. In Basel ist die Pipeline mit knapp m 2 gefüllt und in Genf sind es über m 2. Aber Grossprojekte im Zürcher Wirtschaftsraum wie The Circle, First District oder WestLink Tower und Cubus haben bisher noch keine Anmietung von Büroflächen bekanntgegeben. Im Durchschnitt werden Projekte in den drei grössten Schweizer Büromarktgebieten bei einer Vorvermietung von 49 Prozent ausgelöst. Das Erreichen der Vorvermietungsquote ist in der gegenwärtigen Marktsituation eine grosse Herausforderung. Doch die Nachfrage nach Räumlichkeiten mit mehr als 3000 m 2 fällt wie auch schon im Vorjahr laut unseren Umfrageteilnehmern sehr verhalten aus. Daher warten einige Projekte mehr als 12 Monate auf einen Baubeginn, vor allem Projektentwicklungen an B-Lagen sind davon betroffen. Denn grundsätzlich werden Büroflächen an zentralen Orten mit einer attraktiven Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz gut absorbiert. Die Zentralität ist ein entscheidendes Kriterium bei der Anmietung von Räumlichkeiten. Daher werden Flächen in den Innenstädten vor allem im CBD nachgefragt. Die angemieteten Büroflächen pro Mitarbeiter liegen bei Open- Space-Strukturen mehrheitlich zwischen 11 und 15 m 2. Bei einer Einzelbürostruktur ist die Fläche leicht grösser, sie beträgt mehrheitlich zwischen 16 und 20 m 2 pro Mitarbeiter. Als starke Flächennachfrager auf dem Büromarkt in Zürich, Basel und Genf präsentiert sich vor allem die öffentliche Hand, wohingegen die Finanzbranche weiterhin einen gegensätz - lichen Weg geht mit räumlichen Optimierungsstrategien und Stellenabbau. Die Verhandlungszeit und die Beratungstätigkeit bei Vermietungsabschlüssen haben sich in der Tendenz weiter gesteigert. Der Arbeitsaufwand für Vermarkter und Vermittler hat zugenommen und grosse Abschlüsse sind rar. Eigentümer, Vermarkter und Vermittler müssen sich für das zweite Halbjahr 2013 auf weitere harte Verhandlungen mit der potenziellen Mieterschaft rüsten. Der Markt wird sich laut der Meinung unserer Experten auch im nächsten Jahr mieterfreundlich präsentieren. Colliers International Schweiz bedankt sich herzlich bei den rund 130 Marktakteuren, welche an der Umfrage teilgenommen haben. Und die Pipeline wird weiter gefüllt mit neuen Projekten wie zum Beispiel dem Andreasturm der SBB. Der Turm soll am Bahnhof Oerlikon entstehen und m 2 Bürofläche sowie 1000 m 2 Laden- und Gastronomiefläche anbieten.

5 BÜRO MIETPREISINDEX Region Basel Region Genève Region Zürich Index: 1970 = Quelle: Schweizerische Nationalbank, Wüest & Partner AG, BÜROLEERSTAND in m Kanton Basel-Stadt Canton de Genève Stadt Zürich Quelle: Statistisches Amt Basel-Stadt, OCSTAT, Statistisches Amt Stadt Zürich, NEUE POTENZIELLE BÜROFLÄCHEN IN DEN KOMMENDEN JAHREN in m Basel Genève Zürich ab 2016 Quelle: Colliers International Schweiz AG, Schweiz

6 6 Büromarkt Basel Die wirtschaftlichen Aussichten wachsen mit den Türmen Die grösste Nachfragebranche auf dem Basler Büromarkt bleibt die Medizin-, Biotech- und Pharmaindustrie mit 27 Prozent. Die zweitstärkste Nachfragergruppe auf dem lokalen Markt ist die öffentliche Hand, der Anteil verachtfachte sich im Vergleich zum Vorjahr auf 16 Prozent. Ebenfalls anteilsmässig zugenommen hat die Nachfrage aus der Finanz- und Treuhandbranche, welche insgesamt 14 Prozent der Nachfrage stellt. Stark reduziert hat sich die Büronachfrage bei der Consultingbranche auf 8 Prozent sowie beim Gewerbe allgemein, wo die Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr um die Hälfte auf 6 Prozent einbrach. Das am stärksten nachgefragte Büromarktgebiet bleibt wie die Jahre zuvor die Basler Innenstadt rund um den Bahnhof SBB. Das Marktgebiet Kleinbasel konnte sich im Vergleich zum Vorjahr besser positionieren, was bestimmt auch mit den sichtbaren Fortschritten beim Bau des Roche-Tower zusammenhängt. Hingegen hat das Büromarktgebiet Basel West um St. Johann einen leichten Nachfragerückgang zu verzeichnen. Der Hauptgrund für die Nachfrage nach Büroflächen ist laut den befragten Teilnehmern in Basel zu 57 Prozent auf Standortoptimierungen von Unternehmen zurückzuführen. Des Weiteren sind 29 Prozent der Befragten der Ansicht, dass die Nachfrage durch Wachstum getrieben wird. Ein Beispiel hierfür ist das Wachstum der Bayer Consumer Care AG in Basel. Das Unternehmen will noch dieses Jahr 100 neue Stellen schaffen. 14 Prozent der Nachfrage resultieren demnach aus räumlichen Optimierungsstrategien. Kostensenkung spielt in Basel eine untergeordnete Rolle, weil die Mietpreisspanne sich in einem engeren Rahmen bewegt als in Zürich. Aufgrund dessen ist das Einsparungspotenzial gering. Gegenüber dem Vorjahr hat der Bedarf an grösseren Büronutzflächen zugenommen, Flächen bis 1000 bzw m 2 werden nun mehr nachgefragt. Eher schwach ist die Nachfrage nach wie vor bei Flächen über 3000 m 2, jedoch hat sie sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert. Die Konditionen bei den Mietvertragsverhandlungen halten sich seit drei Jahren im selben Rahmen, lediglich die Verwendung der Indexierung hat in diesem Jahr stärker zugenommen, die Dauer der Mietverträge hat hingegen leicht abgenommen. In Bezug auf die verschiedenen Kriterien, welche bei der Anmietung von Büroflächen eine entscheidende Rolle spielen, sind die zwei wichtigsten Aspekte laut den befragten Teilnehmern die ausreichende Menge an Parkplätzen sowie die unmittelbare Nähe zu einer Tram- oder Bushaltestelle. Die Visibilität von aussen und Energiezertifikate haben einen geringeren Einfluss bei Anmietungen. Die Annahmen für die Nachfrage im Jahr 2014 fallen erstmals nach fünf Jahren für den Büromarkt in Basel wieder positiver aus. Die vielen Standortbekundungen durch Baupro jekte von Basler Unternehmen wie Roche, Novartis und Baloise Versicherung stärken den lokalen Büromarkt und verleihen ihm Aufschwung. Bei Vertragsabschlüssen bleibt die Situation vom Vorjahr stabil, im Durchschnitt werden bei 43 Prozent der Abschlüsse zwei Monate mietfreie Zeit gewährt. Eine Ausbaukostenbeteiligung à fonds perdu findet bei 30 Prozent aller Abschlüsse statt, dabei liegt der Kostenanteil im Durchschnitt bei 35 Prozent der Nettojahresmiete. Weitere Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr sind die gestiegene Preissensitivität der Nutzer sowie die Anzahl der Vermarktungsmandate. Der Vermarktungsaufwand bleibt auf demselben hohen Niveau wie im Vorjahr. Abgenommen im Vergleich zum Vorjahr haben die Anzahl der Neubauprojekte wie auch deren Qualität. Der Leerstand im nächsten Jahr ist nach Meinung von 43 Prozent der Um frageteilnehmer als stark steigend einzuschätzen. Jedoch sehen ebenfalls 43 Prozent der Befragten die Leer - standssituation als stabil bzw. auf dem diesjährigen Niveau. Die Grundhaltung gegenüber dem Basler Büromarkt hat sich im Vergleich zum letzten Jahr verbessert. Grosse Pharma unternehmen konnten im ersten Halbjahr 2013 eine Gewinn zunahme verzeichnen, das heisst, für die grösste Nachfragergruppe auf dem lokalen Markt steigen die Aussichten nicht nur in baulicher Hinsicht.

7 NACHFRAGE VON BRANCHEN In welchen Branchen stellen Sie zurzeit die grösste Nachfrage fest? Forschung & Entwicklung (14%) Ausbildung (3%) Finanz & Treuhand (14%) IT (3%) Handel (6%) Medizin/Biotech/ Pharma (27%) Keine spezielle/ Öffentliche Hand (16%) kein Trend feststellbar (3%) Consulting (8%) Gewerbe allgemein (6%) NACHFRAGE IN VERSCHIEDENEN REGIONEN Wie stark beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Regionen? Basel City/Bahnhof SBB Region Ost Region West Region Süd Kleinbasel Basel West, St. Johann Liestal, Sissach Antworten in % sehr schwach schwach eher schwach sehr stark stark eher stark GRÜNDE DER NACHFRAGE Wo sehen Sie den Hauptgrund für die aktuelle Nachfrage? in % % 25% 35% 44% 28% 12% 16% 57% Sonstige Kostensenkung % 31% 63% 22% 38% 33% 31% 32% 24% 14% Standortoptimierung Räumliche Optimierung % 55% 19% 31% 17% 19% 20% 29% Wachstum NACHFRAGE NACH VERSCHIEDENEN FLÄCHEN Wie stark beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Flächenkategorien? bis 250 m 2 bis 1000 m 2 bis 3000 m 2 > 3000 m 2 Antworten in % sehr schwach schwach eher schwach sehr stark stark eher stark Quelle: Colliers International Schweiz AG. Basel

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9 VERÄNDERUNG DER MIETVERTRAGSVERHANDLUNGEN Wie haben sich die Konditionen bei Mietverträgen für Büroflächen seit dem letzten Jahr verändert? Verhandlungszeit Verwendung der Indexierung Konkurrenzdruck durch weitere Anbieter Ausbaubeteiligung durch Vermieter Mietfreie Zeit Mietzinsniveau Dauer des Mietvertrages Anwendung von Staffelmieten Antworten in % stark abgenommen abgenommen eher abgenommen stark zugenommen zugenommen eher zugenommen BEDEUTUNG VERSCHIEDENER KRITERIEN BEI DER ANMIETUNG Wie wichtig sind die folgenden Aspekte bei der Anmietung von Büroflächen für potenzielle Nutzer? Ausreichend Parkplätze Tram-/Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe Einkaufs- und Verpflegungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe Bahnhof in Gehdistanz Prestigeobjekt, repräsentativ Visibilität von aussen Energiezertifikate, Nachhaltigkeit Antworten in % sehr unwichtig unwichtig eher unwichtig sehr wichtig wichtig eher wichtig EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE FÜR DAS KOMMENDE JAHR Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen für das kommende Jahr ein? in % stark mittel schwach VERÄNDERUNG IM BÜROMARKT Wie haben sich die folgenden Aspekte/ Kriterien im Büromarkt gegenüber dem Vorjahr verändert? Preissensitivität der Nutzer Vermarktungsaktivität/Aufwand Anzahl Vermietungsmandate Qualität der Neubauprojekte Preissensitivität der Eigentümer Anzahl Neubauprojekte Flächenbedarf/Nachfrage Antworten in % stark abgenommen abgenommen eher abgenommen stark zugenommen zugenommen eher zugenommen Quelle: Colliers International Schweiz AG. Basel

10 10 Marché des bureaux genevois Un réservoir immobilier de places de travail Taux de vacance toujours à la hausse La tendance constatée l année dernière s est poursuivie, puisque le taux de vacance des bureaux estimé par Colliers a pris l ascenseur en une année passant à Genève de 2.4 à 3.7 pour cent en juin 2013, soit une croissance des vacants de plus de 50 pour cent. Cette hausse a surtout été spectaculaire au deuxième semestre 2012, le taux passant de 2.4 à 3.2 pour cent en six mois. Depuis, la tendance s est poursuivie mais en ralentissant la cadence. Pour 2014, les experts sondés anticipent une poursuite de la croissance de ce taux de vacance dans un rythme modéré toutefois. Ces taux qui font grincer les dents des bailleurs locaux demeurent cela dit nettement en deçà des standards internationaux. Demande en hibernation En parfaite symétrie avec leurs anticipations de l an passé, les experts estiment à nouveau à 43 pour cent que la demande devrait poursuivre sa baisse, contre 57 pour cent qui anticipent une stagnation. Rappelons que ces pourcentages représentent des records de pessimisme depuis la création de ce sondage il y a sept ans. Il est vrai que les signaux économiques ne sont pas au vert et que le moral des différents ministères et départements de l économie n est pas vraiment au beau fixe. L austérité budgétaire des Etats européens ou les concessions helvétiques tant en matière fiscale qu en transparence bancaire ne laissent pas augurer du meilleur pour l environnement économique genevois. Pas d exception géographique L an dernier, notre panel d experts estimait que dans la morosité d alors, deux zones surnageaient encore: le centre-ville et la première ceinture urbaine. Ces zones étaient en effet les deux dernières où la demande était majoritairement considérée comme forte. Cette époque est désormais révolue et le marché des bureaux genevois se retrouve de plus en plus confronté à une immobilité généralisée. La zone la plus demandée demeure le centre-ville avec 48 pour cent des experts qui y qualifient la demande de plutôt forte à forte. Partout ailleurs, la demande est considérée majoritairement comme faible par 76 (première ceinture urbaine) à 100 pour cent (Chêne-Thônex) des experts sondés et, pour la première fois, aucun des 21 participants au sondage ne juge la demande «très forte» quelle que soit la zone considérée. En 2013, ce n est donc pas une zone en particulier qui est sinistrée, mais le marché. Maîtrise des coûts comme moteur principal de la demande Les tendances sur les causes de la demande sont sans équivoque. En effet, la diminution des coûts est toujours le principal moteur de la faible demande actuelle, et de loin puisqu il représente 41 pour cent de celle-ci (contre 29 pour cent en 2012 et 7 pour cent en 2011). Le second motif stimulant les locataires est l optimisation spatiale, c est-à-dire, sauf exception, une réduction des surfaces prises à bail. Ces deux causes expliquent donc plus des deux tiers d une demande essentiellement locale. A l opposé, la croissance, qui engendrait encore 29 pour cent de la demande en 2011, ne représente plus que 5 pour cent des motifs de recherche de bureaux et l optimisation fiscale (16 pour cent en 2011) n est citée par aucun des experts sondés! Enfin, plus grave, la tendance d affaiblissement de l attrait de la marque «Genève» semble se concrétiser, puisque ce critère, qui représentait encore 26 pour cent des causes de la demande dans le marché de 2011, puis 17 pour cent en 2012, ne motive à présent plus que 10 pour cent de la demande. La passivité des genevois dans la mise en avant des atouts de leur canton aura presque eu raison d une marque pourtant autrefois de premier ordre. L État et les écoles comme soutiens du marché Tout un symbole! Dans un marché où la demande privée fait défaut, on se replie, par défaut, sur la demande du service public. En 2013, l addition de la demande émanant du service public et des écoles représente 22 pour cent de la demande (contre seulement 7 pour cent à eux deux en 2012). Pour le surplus, la tendance observée l an dernier se confirme, puisque le secteur financier et fiduciaire ne représente à présent plus qu un cinquième de la demande, à égalité avec un secteur du trading en légère perte de vitesse (20 pour cent vs 26 pour cent en 2012). Notons encore qu englué dans les marasmes économiques de leurs bailleurs de fonds (les Etats), le secteur des organisations internationales sort même de l échantillon cité par notre panel d expert. Quand on sait l importance historique de ces acteurs sur le marché genevois, la situation actuelle devient préoccupante. Des locataires exigeants en position de force Compte tenu des constats précédents, pas de surprise au niveau des conditions des baux à loyers administratifs. En effet, 95 pour cent des experts constatent une augmentation de la durée de négociation dans des proportions qui varient de 3 à 9 mois (source: ILB n 17,

11 DEMANDE DE BUREAUX PAR SECTEUR Dans quels secteurs économiques la demande est-elle la plus forte? Informatique (6%) Autres (2%) Financier et Fiduciaire (20%) Pas de secteur particulier/ sans tendance visible (14%) Secteur secondaire (4%) Formation/ Ecoles (8%) Service public (14%) Recherche et Développement (6%) Médical/Biotechnique/ Pharmaceutique (8%) Trading (20%) DEMANDE PAR RÉGION Comment évaluez-vous la demande à Genève? Genève: Centre-ville Genève: 1 ère ceinture urbaine Praille/Acacias/Vernets Lancy/Carouge Aéroport/Organisations int. Meyrin/Vernier Chêne/Thônex en % très faible faible plutôt faible très forte forte plutôt forte CAUSE DE LA DEMANDE Quelles sont les causes principales de la demande actuelle à Genève? en % % 20% 20% 17% 28% 10% 31% 21% 15% 12% 24% 26% 16% 16% 17% 29% 20% 41% 29% Autres Attrait de Genève Optimisation fiscale Diminution des frais Optimisation spatiale 20 27% 29% 24% 24% Optimisation d emplacement 0 40% 50% 10% 12% 29% Croissance DEMANDE PAR SURFACE Comment définiriez-vous la demande de bureaux pour les surfaces suivantes? m m m 2 > 3000 m 2 en % très faible faible plutôt faible très forte forte plutôt forte Source: Colliers International Suisse SA. Genève

12 12 L offre s adapte presque automatiquement à cette concurrence entre bailleurs par une modification de leur comportement commercial: ainsi, 90 pour cent de notre panel d experts constatent une augmentation depuis l an dernier de la participation des bailleurs aux aménagements du locataire, 85 pour cent une augmentation de la période initiale de gratuité et 60 pour cent un recours plus fréquent encore à l échelonnement du loyer. A l inverse, de l avis de 60 pour cent des sondés, la durée moyenne des baux semble avoir été raccourcie majoritairement en raison de l octroi d options de sortie anticipée au bénéfice du seul locataire. Sinon, la quasi-totalité du panel sondé, soit 95 pour cent d entre eux, s accorde à constater un recul des loyers (61 pour cent en 2012) et une très nette baisse de concurrence entre les locataires en 2013 (87 pour cent en 2012). Pour les douze mois à venir, les experts prédisent quasi unanimement (95 pour cent toujours) un marché (à nouveau) conduit par les locataires. Des locataires différents Les bailleurs les mieux armés sont ceux qui seront à même d offrir au locataire des locaux aisément atteignables par transports publics (critère jugé important par 90 pour cent des experts) et proposant un nombre suffisant de places de parc (même proportion). Les critères de visibilité, prestige et représentativité figurent toujours en bonne place dans leurs exigences, mais sont moins déterminants que par le passé. Cela semble convergeant avec le constat témoigné par certains experts d une baisse générale de qualité de signature des candidats locataires. Enfin, dans le même ordre d idée, les questions de durabilité et d économie d énergie apparaissent comme secondaires aux yeux des trois quarts des sondés. Remerciements Nous remercions vivement pour leur participation à ce sondage les experts, courtiers, conseils, banquiers, régisseurs, promoteurs et propriétaires immobiliers parmi lesquels: MM. Delaite (SPG SA), Fluhmann (VPI SA), Hagger (Grange & Cie SA), Pinatel (Régie du Rhône SA), Robert (Crédit Suisse) et Sizonenko (Comptoir Immobilier SA), les sociétés Capvest Advisors SA, Schofield & Partners SA et Wincasa SA ainsi que la douzaine d autres experts ayant souhaité y participer de façon anonyme.

13 CONDITIONS LOCATIVES Comment les conditions locatives ont-elles évoluées pour les surfaces de bureaux depuis 2012? La durée de la négociation La participation du bailleur à l aménagement des surfaces Les prestations offertes (IT, rafraichissement d air, etc.) L éventuelle période de gratuité en début de bail L emploi de baux échelonnés La durée du bail Le loyer La concurrence entre locataires potentiels en % fortement diminué diminué plutôt diminué fortement augmenté augmenté plutôt augmenté IMPORTANCE DES CRITÈRES DE CHOIX DES BUREAUX Quelle importance ont les critères suivants dans le choix d une surface pour un locataire potentiel? Proximité des transports en commun Places de parc Représentativité, prestige Proximité des commerces Visibilité Proximité de la gare Durabilité, économie d énergie en % sans importance négligeable plutôt négligeable déterminant important plutôt important ESTIMATION DE LA DEMANDE Selon vous, comment la demande de bureaux va-t-elle évoluer en 2014? en % hausse stabilité baisse CONSÉQUENCES DE LA SITUATION ÉCONOMIQUE Quelles conséquences la situation économique a-t-elle engendré sur le marché des bureaux à ce jour? Sensibilité du locataire par rapport au loyer Marché gris (sous-locations et transferts de baux) Qualité de nouveaux projets de construction Sensibilité du bailleur par rapport au loyer Nombre de nouveaux projets de construction Nombre de mandats de recherche de locaux Dynamique du marché locatif Surfaces recherchées (taille) en % fortement diminué diminué plutôt diminué fortement augmenté augmenté plutôt augmenté Source: Colliers International Suisse SA. Genève

14 14 Büromarkt Zürich Günstige Zeiten für die Büromieter Die stärkste Nachfrage stellt das Ausbildungswesen mit einem Anteil von 15 Prozent, gefolgt von der Finanzbranche mit 14 Prozent sowie von Consulting und Gewerbe mit jeweils 11 Prozent. Die letztjährigen Spitzenreiter Consulting und Finanzwesen haben Anteile ver loren. Die Verteilung ist ausgeglichener geworden als in den vergangenen Jahren, einst dominierende Branchen haben an Kraft verloren und andere wie das Gewerbe oder auch die Life-Science-Industrie haben im Wirtschaftsraum Zürich an Gewicht zugelegt. Die Hauptgründe für die Nachfrage nach Büroflächen liegen unverändert in der Standortoptimierung (32 Prozent), in der räumlichen Optimierung (30 Prozent) und im Senken der Kosten (29 Prozent). Letzteres hat im Vergleich zum Vorjahr am stärksten zugelegt, wohingegen Wachstum mit nun noch 8 Prozent erneut an Einfluss verloren hat. Wichtige Aspekte bei der Anmietung von Büroflächen sind für potenzielle Mieter die Anschlüsse an öffentliche Verkehrsmittel, gefolgt von ausreichend Parkplätzen. Wenig überraschend ist demzufolge, dass die Zürcher Innenstadt unverändert auf eine starke Nachfrage trifft, trotz der zunehmenden Leerstände. Nur in Zug wird eine stärkere Nachfrage verzeichnet. Eher eine untergeordnete Bedeutung bei der Suche nach neuen Büros haben für die meisten interessierten Nutzer die Repräsentativität der Gebäude und Energiezertifikate oder Nachhaltigkeitsaspekte. Die Konditionen bei Mietvertragsverhandlungen haben sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Der Konkurrenzdruck durch weitere Anbieter, die Verhandlungszeit und die Ausbaubeteiligung durch Vermieter werden von den Marktakteuren anhaltend stark wahrgenommen. Währenddessen nehmen die Vertragslaufzeiten und das Mietzinsniveau ab. Der höhere Leerstand führt zwar zu einer Zunahme an Vermietungsmandaten. Doch die anhaltend hohe Preissensitivität der Nutzer, einhergehend mit dem abnehmenden Flächenbedarf (wenig Wachstum, stattdessen Optimierungen und geringerer Pro-Kopf-Verbrauch), führt unweigerlich zu einem hohen Aufwand bei Vermarktungsmandaten. Bei beachtlichen 42 Prozent der Mietvertragsabschlüsse werden den Nutzern mietfreie Phasen gewährt. Diese betragen im Durchschnitt drei Monate und haben sich damit gegenüber dem Vorjahr verdoppelt. Die Bandbreite der mietfreien Zeiten bewegt sich mehrheitlich zwischen zwei und sechs Monaten. Bei 36 Prozent der Vertragsabschlüsse übernehmen die Eigentümer eine Ausbaukostenbeteiligung à fonds perdu. Der Anteil variiert grösstenteils zwischen 10 und 50 Prozent und beläuft sich im Mittel auf 31 Prozent der Nettojahresmiete. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 24 Prozent. Bei Mietvertragsabschlüssen wird in 29 Prozent der Fälle von der Mieterseite ein Makler beigezogen, auf der Vermieterseite gar in 62 Prozent. Dies dürfte nicht zuletzt mit dem Umstand zu tun haben, dass 90 Prozent der Marktakteure im Wirtschaftsraum Zürich den Büromarkt als «Mietermarkt» bezeichnen und nur gerade 2 Prozent davon ausgehen, dass sich die Verhältnisse zu Gunsten der Vermieter entwickeln werden. Dies und der Umstand der höheren Incentives zuhanden der Büromieter geben ein deutliches Abbild der gegenwärtigen Marktsituation. In Büros mit Einzelzellenstrukturen werden pro Mitarbeiter durchschnittlich 18.6 m 2 Fläche einkalkuliert, in Open-Space- Konzepten sind es 12.5 m 2. Im Vergleich zu den im Vorjahr gemachten Angaben haben sich diese Werte leicht reduziert. Dies lässt sich u.a. auch mit den genannten Nachfragetreibern (Optimierungen, Kostensenkung, kaum Wachstum) erklären. Vier von fünf Projekten werden bei einer Vorvermietungsquote zwischen 30 und 70 Prozent ausgelöst. Der Mittelwert hat sich auf 44 Prozent gesenkt und ist damit so tief wie seit den letzten fünf Jahren nicht mehr (2012: 49 Prozent, 2011: 54 Prozent, 2010: 48 Prozent, 2009: 56 Prozent). Für das kommende Jahr 2014 wird die Nachfrage zu 59 Prozent als mittel eingeschätzt. Die Erwartungen sind insgesamt leicht schlechter als im Vorjahr, was u.a. auch mit der grösstenteils erwarteten Leerstandszunahme zusammenhängen dürfte. 92 Prozent der befragten Marktakteure gehen davon aus, dass die Mietpreise leicht bis stark sinken werden.

15 NACHFRAGE VON BRANCHEN In welchen Branchen stellen Sie zurzeit die grösste Nachfrage fest? Medizin/Biotech/Pharma (10%) IT (9%) Finanz & Treuhand (14%) Forschung & Entwicklung (4%) Keine spezielle/ kein Trend feststellbar (8%) Ausbildung (15%) Consulting (11%) Öffentliche Hand (10%) Gewerbe allgemein (11%) Handel (8%) NACHFRAGE IN VERSCHIEDENEN REGIONEN Wie stark beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Regionen? Zug Wirtschaftsraum Zürich Zürich CBD (Stadt) Zürich West (Stadt) Stadt Zürich Zürich Nord (Stadt) Winterthur Zürich Altstetten (Stadt) Mittleres Glatttal Baden/Brugg Limmattal Furttal Zürcher Unterland Zürcher Oberland Antworten in % sehr schwach schwach eher schwach sehr stark stark eher stark GRÜNDE DER NACHFRAGE Wo sehen Sie den Hauptgrund für die aktuelle Nachfrage? in % % 24% 24% 35% 25% 16% 24% 29% Sonstige Kostensenkung 60 49% 17% 33% 32% 37% 32% 34% 32% Standortoptimierung 40 Räumliche Optimierung % % % % % 13% % 14% % 10% % 8% 2013 Wachstum NACHFRAGE NACH VERSCHIEDENEN FLÄCHEN Wie stark beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Flächenkategorien? bis 250 m 2 bis 1000 m 2 bis 3000 m 2 > 3000 m 2 Antworten in % sehr schwach schwach eher schwach sehr stark stark eher stark Quelle: Colliers International Schweiz AG. Zürich

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17 VERÄNDERUNG DER MIETVERTRAGSVERHANDLUNGEN Wie haben sich die Konditionen bei Mietverträgen für Büroflächen seit dem letzten Jahr verändert? Konkurrenzdruck durch weitere Anbieter Verhandlungszeit Ausbaubeteiligung durch Vermieter Mietfreie Zeit Anwendung von Staffelmieten Verwendung der Indexierung Mietzinsniveau Dauer des Mietvertrages Antworten in % stark abgenommen abgenommen eher abgenommen stark zugenommen zugenommen eher zugenommen BEDEUTUNG VERSCHIEDENER KRITERIEN BEI DER ANMIETUNG Wie wichtig sind die folgenden Aspekte bei der Anmietung von Büroflächen für potenzielle Nutzer? Tram-/Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe Bahnhof in Gehdistanz Ausreichend Parkplätze Einkaufs- und Verpflegungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe Visibilität von aussen Prestigeobjekt, repräsentativ Energiezertifikate, Nachhaltigkeit Antworten in % sehr unwichtig unwichtig eher unwichtig sehr wichtig wichtig eher wichtig EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE FÜR DAS KOMMENDE JAHR Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen für das kommende Jahr ein? in % stark mittel schwach VERÄNDERUNG IM BÜROMARKT Wie haben sich die folgenden Aspekte/ Kriterien im Büromarkt gegenüber dem Vorjahr verändert? Preissensitivität der Nutzer Vermarktungsaktivität/ Aufwand Qualität der Neubauprojekte Anzahl Vermietungsmandate Preissensitivität der Eigentümer Anzahl Neubauprojekte Flächenbedarf/ Nachfrage Antworten in % Quelle: Colliers International Schweiz AG. stark abgenommen abgenommen eher abgenommen stark zugenommen zugenommen eher zugenommen Zürich

18 18 Nachfragersegmente im Büromarkt Für jeden Topf den richtigen Deckel Der Schweizer Büromarkt wird von einer Vielzahl von Akteuren geprägt, welche ihrerseits durch unterschiedliche Einflüsse wie zum Beispiel Konsolidierungen und Flächenoptimierungen oder von Trends wie neuartigen Büroorganisationsformen beeinflusst werden. Des Weiteren wird in den nächsten Jahren nicht zuletzt aufgrund der beachtlichen Bautätigkeit eine deutliche Zunahme des Angebots zu erwarten sein. Parallel dazu stehen viele Liegenschaften oftmals an innenstädtischen Lagen im Rahmen ihres Lebenszyklus vor tief greifenden Investitionen in Form von Sanierungen und Erneuerungsarbeiten. Darüber hinaus haben auf der Nachfragerseite in jüngster Vergangenheit verschiedene Grossunternehmen bewährte Standorte aufgegeben und sich neu organisiert. Der Kostendruck zwingt einzelne Betriebe und Firmen oder ganze Branchen zur effizienteren Nutzung der Büroflächen. Auch neue Arbeitsplatzkonzepte finden dadurch Einzug in die Gestaltung von Büroflächen, insbesondere bei Schweizer Banken wie Credit Suisse oder UBS, wobei Letztere ihre Strategie «Workplace for the future» an ihrem neuen Standort in der Europaallee einführte. Im Wohnmarkt gibt es diverse Konzepte zur Bestimmung der verschiedenen Zielgruppen. Für den Büromarkt sind Informationen dazu bisher vergleichsweise rar. Gemeinsam haben Fahrländer Partner und Colliers International Zürich AG ein Konzept entwickelt, welches die Nachfragersegmente im Büro markt abbildet und die bestehende Informationslücke zu schliessen versucht. Betriebe mit gleichen oder ähnlichen Merkmalen werden dabei zu Nachfragersegmenten zusam mengefasst. Die Basis für die Entwicklung dieser Nachfragersegmente bildet eine Klassifikation der Schweizer Betriebe (Arbeitsstätten) nach den drei Dimensionen Wertschöpfung, Kundenintensität und Betriebsgrösse. Parallel dazu werden die Büroeigenschaften der Betriebe analysiert und für die Beschreibung der Nachfragersegmente im Büromarkt verwendet. Es ergibt sich eine sinnvolle Vereinfachung durch eine Gruppierung der Be triebe in neun Segmente. Diese Nachfragersegmente repräsen tieren unterschiedliche Teilgruppen des Büroflächenmarktes, welche sich in ihren Büroraum- und Bürostandortpräferenzen sowie ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Büromarkt umzusetzen, grundlegend unterscheiden. Ein Charakteristikum ist die Reputation des Quartiers; die Büronachfrager haben unterschiedliche Anforderungen an das Prestige der direkten Nachbarschaft. Grosse Diskrepanzen gibt es hinsichtlich der Nähe zur Kundschaft bei den Büronachfragersegmenten. Der Flächenbedarf der verschiedenen Gruppen wird in fünf Unterteilungen angegeben, wobei er immer in Abhängigkeit zur Betriebsgrösse steht. Weitere Charakteristika, welche eine Unterscheidung zwischen den einzelnen Gruppen ermöglichen, sind: Präferenz für Urbanität, interkommunale Erreichbarkeit durch Strassen- wie auch ÖV-Anbindung, Parkplatzbedarf und Nähe zu Unternehmensdienstleistungen. Des Weiteren werden Angaben zu Arbeitsumfeld, Umzugsneigung, Preissensitivität, Architektur, Büroorganisationsform, Ausstattungsstandard, technischen Anforderungen sowie Zahlungsbereitschaft für Ökologie gemacht. Letztlich ergeben sich aus diesen Punkten die neun verschiedenen Büronachfragersegmente auf dem Schweizer Büromarkt. Detaillierte Informationen sind in den einzelnen Factsheets enthalten, welche auf unserer Website einsehbar sind. Die Beschreibung der einzelnen Gruppen dient sowohl der Suche und Ansprache von Zielgruppen wie auch der Entwicklung von marktkonformen Produkten, welche bereits in der Planung und während sämtlicher Entwicklungsphasen den Endnutzer im Fokus haben. Das Modell unterstützt damit die Vermarktung und trägt zu einem tieferen Leerstandsrisiko bei, auch im Hinblick auf zukünftig anstehende Wiedervermietungen. Durch eine umfassende Auseinandersetzung mit dem relevanten Nachfragersegment sind stabilere und im Idealfall auch höhere Mieterträge realisierbar. Das Konzept hat den Anspruch, die Markttransparenz zu erhöhen, Fehlentwicklungen zu reduzieren und daraus resultie renden Fluktuationen in Form von Umzügen vorzubeugen. Anwendbar ist die Segmentierung nicht nur für Immobilien eigentümer und Vermarkter, sondern auch für Raumplaner, Architekten und Bauplaner und nicht zuletzt für die Flächennachfrager selbst.

19 DIMENSIONEN Wertschöpfung gering hoch Wertschöpfung Betriebsgrösse Kundenintensität DIE NEUN NACHFRAGERSEGMENTE Spezialisierte Performer Backoffices Dienstleistungszentralen Hauptsitze Öffentlichkeitsnahe Betriebe Lokale Dienstleister Diskrete Berater Kreative Denker Exklusive Frontoffices gering Kundenintensität hoch Quelle: Colliers International Zürich AG & FPRE, Büronachfrager

20 20 Nachfragersegmente im Büromarkt Überblick der neun Segmente Dienstleistungszentralen befinden sich oft am Rande der Arbeits platzgebiete. Ihre Wertschöpfung ist eher unterdurchschnittlich. Typischerweise gehören dazu Callcenter, Reservierungsdienstleister und Verwaltungs- sowie Logistikzentralen. Der Flächenbedarf pro Kopf ist gering und der Ausbaustandard funktional. Dem Arbeitsumfeld wird kein hoher Stellenwert beigemessen. Die Lokalen Dienstleister sind in der Regel kleinbetrieblich strukturiert und stammen aus den Bereichen der IT-Supporter/ Programmierer, der Dolmetscher und Sicherheitsdienste sowie aus dem Gesundheits- und Sozialwesen usw. Der Flächenbedarf pro Beschäftigten ist überdurchschnittlich. Eine gewisse Zentralität und Nähe zur Kundschaft ist den Lokalen Dienstleistern wichtig. In der Gruppe der Kreativen Denker finden sich Betriebe aus den Bereichen Kunst und Unterhaltung, Architektur, Werbung, Grafik und Design. Die Arbeitsproduktivität ist eher tief, die Betriebsgrösse klein. Als Standort wird ein belebtes, urbanes Arbeitsumfeld priorisiert, wobei die finanziellen Möglichkeiten beschränkt sind. Die Nähe zu Kunden und Versorgungsmöglichkeiten wie auch ÖV-Anschlüsse sind sehr wichtig. Das Segment Backoffices besteht aus den Backoffice-Betrieben der Grossunternehmen aus den Branchen Finanzdienstleistungen, Versicherungen, Telekommunikation sowie aus Konzernverwaltungszentralen mit wenig Repräsentationsanspruch. Während der gesamte Flächenbedarf aufgrund der Betriebsgrösse hoch ist, wird versucht, den Pro-Kopf-Verbrauch möglichst gering zu halten. Die Backoffices zeichnen sich aus durch einen hohen Ausstattungsstandard und ebenso hohe Anforderungen an die technische Ausrüstung. Die ÖV-Anbindung ist ein wichtiges Kriterium, wobei die unmittelbare Nähe zur Kundschaft und zu anderen Unternehmensdienstleistungen sekundär ist. Die Öffentlichkeitsnahen Betriebe setzen sich vorwiegend aus Arbeitsstätten aus den Bereichen Immobilienwesen, öffentliche Verwaltung, Verbände, Verlagswesen, Rundfunkveranstalter, Bildungswesen und Ingenieurswesen zusammen. Die Gruppe charakterisiert sich durch eine mittlere Arbeitsproduktivität und bevorzugt eine seriöse, etablierte und bodenständige Umgebung. Single-Tenant-Gebäude werden präferiert. Zum Nachfragersegment der Diskreten Berater gehören Betriebe aus den Bereichen Versicherungen, Rechts-, Steuer-, Finanzund Unternehmensberatung sowie Praxen von Fachärzten. Die Tätigkeiten verlangen eine seriöse und zentrale Lage, welche mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut erreichbar ist. Der Ausstattungsstandard und die technische Ausrüstung werden hohen Anforderungen gerecht. Ebenso sind Parkplätze, die Nähe zur Kundschaft, zu Unternehmensdienstleistungen sowie zu Einkaufs- und Verpflegungseinrichtungen und die Reputation allgemein von hoher Bedeutung. Die Spezialisierten Performer sind international ausgerichtete Betriebe aus dem Rohstoffhandel und der Hedgefonds- sowie Investmentbranche. Sie zeichnen sich durch eine hohe Wertschöpfung aus. Dieses Nachfragersegment legt Wert auf eine diskrete Umgebung, die für die Mitarbeiter aber gut erschlossen ist. Oftmals wählen sie Standorte am Stadtrand, die international gut erreichbar sind. Die Büros weisen einen hohen Ausstattungsstandard auf, ebenso hoch sind die Anforderungen an die technische Ausrüstung. Die Preissensitivität ist hingegen eher gering. Beim Segment Hauptsitze handelt es sich um die Hauptverwaltungssitze von Grossunternehmen aus der Finanzbranche, der Telekommunikation oder der Pharmaindustrie sowie von Versicherungen. Die Hauptverwaltungen dieser Firmen lassen sich an repräsentativen Standorten in den zentralen Geschäftsquartieren der Grossstädte nieder. Single- Tenant-Gebäude, die Visibilität und die äussere Erscheinung spielen eine wichtige Rolle. Im Innern zeichnen sich die Hauptsitze durch eine hohe Flächen effizienz und -produktivität aus. Die Exklusiven Frontoffices sind überwiegend kundenintensive Bereiche der Finanzdienstleister. Dazu gehören unter anderem Private-Banking-Vermögensverwalter und Anlageberater. Ihre Büros befinden sich meistens an Toplagen mit hohen Passantenfrequenzen, oftmals in modernen oder klassischen und sehr repräsentativen Prestigeobjekten. Das Arbeitsumfeld ist gehoben und belebt.

21 REPUTATION DES QUARTIERS Dienstleistungszentralen Lokale Dienstleister Kreative Denker Backoffices Öffentlichkeitsnahe Betriebe Diskrete Berater Spezialisierte Performer Hauptsitze Exklusive Frontoffices weniger wichtig wichtig EINKAUFS- UND VERPFLEGUNGS- EINRICHTUNGEN IN GEHDISTANZ weniger wichtig Dienstleistungszentralen Lokale Dienstleister Kreative Denker Backoffices Öffentlichkeitsnahe Betriebe Diskrete Berater Spezialisierte Performer Hauptsitze Exklusive Frontoffices wichtig NÄHE ZUR KUNDSCHAFT Dienstleistungszentralen Lokale Dienstleister Kreative Denker Backoffices Öffentlichkeitsnahe Betriebe Diskrete Berater Spezialisierte Performer Hauptsitze Exklusive Frontoffices weniger wichtig wichtig FLÄCHENBEDARF Dienstleistungszentralen Lokale Dienstleister Kreative Denker Backoffices Öffentlichkeitsnahe Betriebe Diskrete Berater Spezialisierte Performer Hauptsitze Exklusive Frontoffices < 200 m 2 < 500 m 2 < 1000 m 2 < 3000 m 2 > 3000 m 2 Quelle: Colliers International Zürich AG & FPRE, Büronachfrager

22 22 Internationaler Überblick Regulierungen verlangsamen und verlagern die Märkte Während sich die Gefahr des Auseinanderbrechens der Euro- Zone deutlich verringert hat, bewegt sich der europäische Büromarkt weiterhin in einem sehr langsamen Tempo vorwärts. Einzelne Büromarktgebiete wie beispielsweise London City oder London West End konnten trotzdem im ersten Quartal 2013 eine gute Absorptionsrate und eine Mietpreissteigerung verzeichnen. In Deutschland verlief das erste Halbjahr 2013 hinsichtlich der Vermietungsabschlüsse sehr verhalten, auf dem Investmentmarkt hingegen stieg die Stimmung. Das Transaktionsvolumen lag Ende des ersten Halbjahres deutliche 39 Prozent über dem Niveau von vor 12 Monaten. Deutschland profitiert insbesondere vom anhaltend niedrigen Zinsniveau und vom ungebrochenen Nachfrageüberhang bei Core-Immobilien. Der deutsche Markt geniesst bei den meisten Investoren ein hohes Vertrauen innerhalb der EMEA-Region, daher ist die Prognose für das zweite Halbjahr weiterhin optimistisch. Die Leerstandsquote in Nordamerika, das heisst der Durchschnitt in den 87 kanadischen und US-Marktgebieten von Colliers International, liegt mit 13.9 Prozent auf dem Niveau von Ende Die Bürovermietung und die Investitionstätigkeit verlangsamten sich im ersten Quartal nach einem stabilen vierten Quartal Die eingeführten Steuererhöhungen und politischer Stillstand in Washington, insbesondere im Hinblick auf die Auswirkungen der Zwangsverwaltung, haben das Wirtschaftswachstum in den USA beeinflusst. Doch trotz der politischen Rahmenbedingungen sind die Arbeitsmarktzahlen im April besser ausgefallen als erwartet, die Grundhaltung für die amerikanische Wirtschaft und den Büromarkt bleibt weiterhin positiv. In Lateinamerika bleibt der Büromarkt in Rio de Janeiro auf der Überholspur. Die Leerstandsquote ist stabil bei niedrigen 2.2 Prozent. Durch die Infrastrukturinvestitionen für den Fussball-World-Cup 2014 und die Olympischen Sommerspiele 2016 werden in Brasilien ein Wirtschaftswachstum und nachhaltige Verbesserungen für das Land erhofft. Der Büroflächenbestand in Mexiko City liegt bei 6.8 Mio. m 2 für Objekte aus den Klassen A+, A und B. Im ersten Quartal 2013 war die Nachfrage nach Flächen so hoch, dass die im Laufe des Jahres fertiggestellten Büroobjekte gut absorbiert werden sollten. In den Vereinigten Arabischen Emiraten bleibt die hohe Leerstandsquote in Dubai mit 50 Prozent und in Abu Dhabi mit 14 Prozent weiterhin bestehen. Im CBD in Dubai, welcher sich zwischen dem World Trade Centre und Downtown Burj Khalifa erstreckt, ist die Nachfrage wieder gestiegen und die Leerstandsquote liegt bei 12 Prozent, daher werden dort geplante Entwicklungen wieder aufgenommen. Einen besonders guten Start in das Jahr 2013 konnte der Büromarkt in Jakarta verzeichnen. Die stabile Nachfrage von ausländischen Unternehmen aus dem Finanzsektor und die geringe Neubautätigkeit in den letzten sechs Monaten trieben die Mietpreise nach oben. Bis zur Mitte des Jahres sind die drei Topbüromärkte betreffend Mietpreiswachstum: Jakarta, Peking und Bangkok. Für Jakarta wird ein weiterer Mietpreisanstieg von 35 Prozent erwartet. Der durch schnittliche Mietpreis stieg von 284 US-Dollar pro m 2 und Jahr im Jahr 2012 auf 421 US-Dollar pro m 2 und Jahr an. In Peking wird ein Mietpreisanstieg von 11 Prozent und in Bangkok von 10 Prozent prognostiziert. In einigen asiatischen Grossstädten nahm die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahr zu wie in Chengdu von 13 Prozent auf 25 Prozent oder in Hanoi von 7 Prozent auf 40 Prozent. Grund hierfür ist die starke Bautätigkeit an neuen Büroflächen. Die Wachstumsimpulse im asiatisch-pazifischen Raum sind vor allem für ausländische Unternehmen, welche neue Märkte erschlies sen möchten oder sich vor Regulierungen und Steuerstreitigkeiten schützen möchten, attraktiv. Auch in Mexiko sind die Aussichten positiv, von der politisch stabilen Lage und dem wirtschaftlichen Wachstum profitiert auch der Büromarkt im Land. In den nächsten fünf Jahren werden m 2 neue Büroflächen in Mexiko City erwartet, wovon m 2 noch dieses Jahr fertiggestellt werden sollen.

23 BÜROMÄRKTE INTERNATIONAL Angaben jeweils für CBD/Zentrum Leerstandsquote in Prozent 2013, durchschnittliche Büromiete in US-Dollar pro m 2 und Jahr 2013 JAPAN Peking 9.7% 694 $/m 2 Tokyo 7.8% 1035 $/m 2 (64 Mio. m 2 ) SÜDKOREA Seoul 8.6% 307 $/m 2 Dubai 50.0% 395 $/m 2 Abu Dhabi 14.0% 366 $/m 2 PAKISTAN Karatschi 40.0% 11 $/m 2 Delhi 18.0% 408 $/m 2 INDIEN CHINA Chengdu 25.0% 249 $/m 2 Guangzhou 26.0% 317 $/m 2 Schanghai 12.0% 663 $/m 2 Taipeh 11.6% 297 $/m 2 TAIWAN Mumbai 14.5% 425 $/m 2 Hanoi 40.6% 492 $/m 2 Hongkong 4.7% 1788 $/m 2 Bangalore 15.0% 193 $/m 2 Chennai 21.0% 114 $/m 2 THAILAND Bangkok 8.0% 295 $/m 2 VIETNAM Ho-Chi-Minh-Stadt 12.9% 424 $/m 2 PHILIPPINEN Manila 3.7% 264 $/m 2 Bestand an Büroflächen Massstab 0 10 Mio. m 2 7 Mio. m 2 4 Mio. m 2 2 Mio. m km Kuala Lumpur 12.2% 272 $/m 2 Singapur 7.4% 858 $/m 2 MALAYSIA Jakarta 1.1% 421 $/m 2 INDONESIEN Leerstandsquote Durchschnittsmiete CBD US-Dollar pro m 2 und Jahr Chicago 13.5% 402 Los Angeles 18.2% 389 New York 17.1% 607 Toronto 4.5% 585 Buenos Aires 6.5% 349 Mexiko City 9.4% 335 Rio de Janeiro 2.2% 974 São Paulo 5.1% 714 Zürich 4.8% 488 Genf 2.3% 499 Moskau 8.4% 830 London City 8.5% 848 London West 5.0% 1444 Kairo n.a. 260 Sydney 7.2% 668 Quelle: Colliers International, International

24 COLLIERS SCHWEIZ PARTNER Colliers International Zürich AG Klausstrasse Zürich Colliers International Suisse Romande SA Rue de Malatrex Genève Colliers International 480 Standorte in 62 Ländern auf allen Kontinenten