Gemeinde Marklohe Ortsteil Marklohe

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1 Gemeinde Marklohe Ortsteil Marklohe 3. vereinfachte Änderung B-Plan Nr. 17 Nordfeld und Teilaufhebung B-Plan Nr. 9 Südfeld Auszug aus der Topographischen Karte 1:25.000, Blatt Nr. L 3320 Nienburg (Weser); Plan unmaßstäblich Stand: Entwurf (Juni 2010) Bearbeitung: Niedersächsische Landgesellschaft mbh Gemeinnütziges Unternehmen für die Entwicklung des ländlichen Raumes Lindhooper Straße Verden Telefax: / Telefon: /

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 Planaufstellung / Aufstellungsbeschluss Planunterlage Lage des Geltungsbereiches Bestehende und angrenzende Nutzungen Überlagerung mit anderen B-Plänen Planungsanlass Planungsinhalte Grundflächenzahl (GRZ) Bauweise Belange von Natur und Landschaft / Eingriffsregelung Rechtsgrundlagen Verfahrensvermerke Planaufstellung / Aufstellungsbeschluss Der Verwaltungsausschuss der Gemeinde Marklohe hat in seiner Sitzung am die 3. vereinfachte Änderung des B-Planes Nr. 17 Nordfeld mit Teilaufhebung des B-Planes Nr. 9 Südfeld gemäß 2 (1) Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Dieser Beschluss ist am ortsüblich bekannt gemacht worden. 2 Planunterlage Als Planunterlage für den Bebauungsplan dient ein Auszug aus der Automatisierten Liegenschaftskarte des Katasteramtes Nienburg, Stand vom im Maßstab 1: Sie zeigt den derzeitigen Stand der Grundstückszuschnitte und stellt die für den Bebauungsplan relevanten baulichen Anlagen im Plangebiet selbst und in der unmittelbaren Umgebung dar. 3 Lage des Geltungsbereiches Das ca. 1,15 ha große Plangebiet befindet sich im Ortsteil Marklohe der Gemeinde Marklohe, westlich der Hoyaer Straße (L 351) und nördlich der Straße Loher Südfeld (Sackgasse). Im Einzelnen umfasst der Geltungsbereich die nachfolgend aufgelisteten Flurstücke: Gemarkung Marklohe, Flur 4 293, 74/11, 294/1 und 295. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Planzeichnung. 4 Bestehende und angrenzende Nutzungen Das Plangebiet umfasst im Osten das Gelände eines bestehenden Verbrauchermarktes mit zwei Gebäuden: Einem Verbrauchermarkt und einem Getränkemarkt. Der westliche Teil des Plangebietes ist unbebaut und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Nördlich des Geltungsbereiches grenzt das Gelände der Polizeistation von Marklohe an, südlich die Stichstraße Loher Südfeld, die bisher nicht komplett ausgebaut ist. Am westlichen Rand des Plangebietes verläuft ein Gewässer III. Ordnung, welches sich teilweise im Plangebiet befindet. Auf beiden Seiten ist ein 5 m breiter Gewässerunterhaltungsstreifen von Bepflanzung und Bebauung freizuhalten. Der Schutzstreifen ist in der Planzeichnung des Bebauungsplanes als Festset- 2

3 zung enthalten. Alle weiteren Flächen, die weiter westlich an das Gewässer grenzen, werden als Acker- und Grünland genutzt. Östlich des Plangebiets verläuft die Hoyaer Straße (L 351) 5 Überlagerung mit anderen B-Plänen Im Rahmen der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 Nordfeld wird der südliche Bereich des nördlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 9 Südfeld (seit 1978 rechtskräftig) überplant. Die Überlagerung umfasst das Flurstück 74/11, d. h. das Gelände des derzeitigen Getränkemarktes. Mit Inkrafttreten der 3. vereinfachten Änderung des B-Planes Nr. 17 Nordfeld und Teilaufhebung des B-Planes Nr. 9 Südfeld treten die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 9 Südfeld für den Überlagerungsbereich außer Kraft. 6 Planungsanlass Im Rahmen der vorliegenden 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 Nordfeld und Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 9 Südfeld werden 2 Änderungen vorgenommen: 1. Die Erhöhung der GRZ von 0,3 auf 0,6 (MI1-Gebiet) bzw. von 0,4 auf 0,6 (MI2-Gebiet) 2. Die Änderung der Bauweise von einer offenen auf eine abweichende Bauweise. Anlass für die Änderungen ist ein geplanter Neubau eines Verbrauchermarktes im Bereich des MI1-Gebietes, der die bestehenden 2 Gebäude ersetzen soll. Für die Realisierung reichen die derzeitigen städtebaulichen Maße nicht aus. Sie sind darüber hinaus für derartige Projekte an zentralen Orten nicht mehr zeitgemäß. Alle Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 17 Nordfeld behalten, soweit sie nicht durch die vorliegende 3. vereinfachte Änderung des B-Planes Nr. 17 Nordfeld und Teilaufhebung des B-Planes Nr. 9 Südfeld überplant wurden, weiterhin ihre Gültigkeit. Dies gilt z. B. für die im B-Plan Nr. 17 festgesetzte Fläche für Maßnahmen zum Schutz vor Lärm gem. 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB (50 m beiderseits der L 351 NEU). Da mit dieser Änderung die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht berührt werden, wird das Verfahren nach 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) durchgeführt. 7 Planungsinhalte Die in Kapitel 6 verfolgten Änderungen werden wie folgt konkretisiert: 7.1 Grundflächenzahl (GRZ) Derzeit gilt für das MI1-Gebiet an der L 351 und den Überlagerungsbereich mit dem B-Plan Nr. 9 Südfeld eine GRZ von 0,3. Für das MI2-Gebiet ist bisher eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Für beide Bereiche wird durch die vorliegende Änderung die GRZ auf 0,6 (Höchstmaß gem. 17 BauNVO) erhöht. 7.2 Bauweise Für den Änderungs-/Überlagerungsbereich wird die abweichende Bauweise festgesetzt, d. h. zulässig sind Baukörperlängen und breiten von über 50 m gem. 22 Abs. 4 BauNVO. Im Übrigen gelten die Abstandsvorschriften der Niedersächsischen Bauordnung. 8 Belange von Natur und Landschaft / Eingriffsregelung Der Planbereich ist als intensiv zu nutzendes Mischgebiet festgesetzt. Die damit verbundenen erheblichen Beeinträchtigungen der Schutzgüter Landschafts- / Ortsbild und Boden wurden im Rahmen der Bebauungspläne Nr. 17 Nordfeld, Nr. 9 Südfeld sowie im Rahmen der 1. vereinfachten Änderung bewertet und Kompensationsmaßnahmen festgesetzt. 3

4 Mit der vorliegenden 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 Nordfeld wird durch die Erhöhung der GRZ auf 0,6 ein zusätzlicher Eingriff in das Schutzgut Boden vorbereitet. Dabei ist die maximal mögliche Überschreitung der zulässigen Grundfläche bis auf GRZ 0,8 (gemäß 19 (4) BauNVO) zugrunde zu legen. Es entsteht ein erhöhter Kompensationsbedarf, der im Rahmen des Änderungsverfahrens abzuarbeiten ist. Im folgenden wird nach dem Osnabrücker Modell eine Bewertung des Bestandes, ausgehend von den derzeit gültigen Bebauungsplan-Festsetzungen sowie eine Bewertung der Flächen nach der Planänderung vorgenommen. Relevant ist dabei lediglich die Änderung der Grundflächenzahl, alle übrigen Festsetzungen ändern sich nicht. Kompensationsbedarf (Osnabrücker Modell) Ermittlung des Eingriffswertes (Bestand) Bestand gemäß B-Plan Nr. 9 und Nr. 17 Fläche Wertfaktor Mischgebietsfläche MI1 (Größe m²) - GRZ 0,3: überbaut / überbaubar m² 0,0 WF 0 WE - Überschreitung der zuläss. Grundfläche bis 50% m² 0,0 WF 0 WE - nicht überbaubare Mischgebietsflächen m² 1,0 WF WE Mischgebietsfläche MI2 (Größe m²) Werteinheit - GRZ 0,4: überbaut / überbaubar m² 0,0 WF 0 WE - Überschreitung der zuläss. Grundfläche bis 50% 609 m² 0,0 WF 0 WE - nicht überbaubare Mischgebietsflächen m² 1,0 WF WE Wasserflächen (Gewässer III. Ordnung) 220 m² 2,0 WF 440 WE Gesamtfläche m² Eingriffsflächenwert WE Ermittlung des Eingriffswertes (Planung) Planung 3. vereinf. Änderung B-Plan Nr. 9 und 17 Fläche Wertfaktor Werteinheit Mischgebietsflächen MI1 und MI2 (Größe m²) - GRZ 0,6: überbaut / überbaubar m² 0,0 WF 0 WE - Überschreitung zuläss. Grundfl. bis max. GRZ 0, m² 0,0 WF 0 WE - nicht überbaubare Mischgebietsflächen m² 1,0 WF WE Wasserflächen (Gewässer III. Ordnung) 220 m² 2,0 WF 440 WE Gesamtfläche m² Eingriffsflächenwert WE Kompensationsbedarf Damit ergibt sich ein Kompensationsbedarf von WE WE = WE Da der Kompensationsbedarf nicht innerhalb des Plangebietes erfüllt werden kann, erfolgt die Kompensation extern. Der erforderliche Kompensationsbedarf wird auf einer Fläche des Ausgleichsflächenpools des Landkreises Nienburg abgedeckt. Die Maßnahme ist mit dem naturschutzfachlichen Pflege- und Entwicklungskonzept für die gesamte Poolfläche abzustimmen. Die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen wird durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor gesichert. 4

5 Externe Kompensationsmaßnahmen bieten den Vorteil, dass es für einzelne Schutzgüter naturschutzfachlich häufig sinn- und wertvoller sowie auch kostengünstiger ist, größere, zusammenhängende Kompensationsflächen zu realisieren. Dadurch kann eine größere Wertigkeit zusammenhängender Flächen erreicht werden. Die Umsetzung der Maßnahme hat unmittelbar mit Rechtswirksamkeit des B-Planes bzw. in der nächsten Vegetationsperiode zu erfolgen. In der Abwägung zwischen den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege und den Belangen der Siedlungsentwicklung ist durch die im Bebauungsplan berücksichtigte Vermeidung und Minderung von Beeinträchtigungen sowie durch die externen Kompensationsmaßnahmen eine Vereinbarkeit der Planung mit den Belangen von Natur und Landschaft gegeben. 9 Rechtsgrundlagen Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 3316). Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Bekanntmachung der Neufassung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom (BGBl. I S. 466). 10 Verfahrensvermerke Die Begründung wurde ausgearbeitet von: Niedersächsische Landgesellschaft m. b. H. Gemeinnütziges Unternehmen für die Entwicklung des ländlichen Raumes Geschäftsstelle Verden Lindhooper Straße Verden Telefon: / Telefax: / gez. i. A. Borchers Verden, Juni 2010 Planverfasserin Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom über die 3. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 Nordfeld mit gleichzeitiger Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 9 Nordfeld informiert. Die Entwurfsbegründung hat zusammen mit dem Entwurf der 3. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 Nordfeld mit gleichzeitiger Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 9 Nordfeld in der Zeit vom bis einschließlich zum öffentlich ausgelegen. Die Begründung wurde aufgrund der Ergebnisse der öffentlichen Auslegung geprüft und vom Rat der Gemeinde Marklohe in seiner Sitzung am als Begründung der Satzung beschlossen. Marklohe, Bürgermeister Gemeindedirektor 5

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