JLL Büroimmobilienuhr Q2 2017

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1 Research Report Jones Lang LaSalle Incorporated JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research 1

2 Immer mehr Märkte mit Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage Europäischer Mietpreis-Index von JLL zeigt im 2. Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten einen Anstieg von 1,1% Mit 2,1% liegt das jährliche Büro-Mietpreiswachstum in Europa weiterhin über dem 10- Jahresschnitt von 1,2% und dem 5-Jahresschnitt von 1,6 % Europäischer Büroflächenumsatz ist im Jahresvergleich leicht rückläufig (-3%) Büroflächenleerstand sinkt unter 8 % - niedrigster Stand seit Ende 2008 Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2017 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2

3 Europäische Büronutzermärkte Die Konjunktur in der Eurozone zeigt auch zur Jahresmitte eine bessere Performance als für dieses Jahr ursprünglich prognostiziert. Zuversicht herrscht vor. Was noch zu Beginn des Jahres zu potenziell disruptiven Brandherden erklärt wurde, wie die Wahlen in den Niederlanden und Frankreich, Brexit, Populismus und Abschottung, hat sich zumindest relativiert. Entwicklungen der letzten Monate machen aber auch deutlich, dass politische Ereignisse kurzfristig für Verwerfungen oder Unsicherheit sorgen können. Immer mehr Märkte mit steigenden Büromieten Der gewichtete europäische Mietpreis-Index von JLL* legte im 2. Quartal 2017 gegenüber den drei vorangegangenen Monaten um 1,1% zu. 11 der 24 Index-Städte verzeichneten im Quartal ein Mietpreiswachstum, deutlich mehr als Anfang des Jahres (Q / Q : 5). In zwei Märkten gingen die Mietpreise leicht zurück: Paris (-0,7 %) und Warschau (-2,1 %). Das europaweite Jahresplus von 2,1% übertrifft den 10- Jahresschnitt (1,2%) immer noch deutlich. Ohne Grossbritannien betrug das Mietpreiswachstum im 2. Quartal gegenüber dem Vorjahr immerhin 3,6% - ein Hinweis auch auf die zunehmenden Nutzeraktivitäten in Kontinentaleuropa. Noch unverändert sind die Spitzenmieten in London (Q2 London Westend: Euro/m²/Jahr; London City: 858 Euro/m²/Jahr), könnten aber bis Jahresende leicht fallen. Neue Fertigstellungen werden den Druck auf das Leerstandsvolumen erhöhen. Für Edinburgh wurde auf Basis des höchsten, jemals in einem zweiten Quartal verzeichneten Umsatzes, ein Anstieg der Spitzenmieten um 3,2% auf 392 Euro/m²/Jahr notiert. Ein leichter Rückgang der Spitzenmieten in der französischen Hauptstadt um 0,7% auf 760 Euro/m²/Jahr ist als vorübergehende Anpassung nichts Ungewöhnliches für diesen Markt. Der Kurs positiver Wachstums- und Beschäftigungsperspektiven, seit 2016 in Frankreich zu beobachten, wird auch weiter anhalten. Das höchste Mietpreiswachstum im 2. Quartal konnte Brüssel mit einem Plus von 9,1 % auf 300 Euro/m²/Jahr vorweisen. Auch zwei andere Index-Märkte der Benelux-Länder kommen auf ein Plus: Luxemburg 4,4% auf 564 Euro/m²/Jahr, Amsterdam 2,7% auf 380 Euro/m²/ Jahr. Diese Entwicklung ist Folge einer zunehmenden * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Verknappung der 1A-Flächen bei einer robusten Nachfrage nach genau solchem Angebot. Auch in Stockholm führte ein starker Wettbewerb unter den Nutzern um die wenigen verfügbaren Flächen zu einem mit 6,3% überdurchschnittlichen Anstieg über das Quartal. Im Plus und rasch vorangeschritten sind auch die drei südeuropäischen Märkte Barcelona (+2,3% auf 270 Euro/m²/Jahr), Madrid (+1,7% auf 360 Euro/m²/Jahr) und Mailand (+1,0% auf 525 Euro/m²/Jahr). Mit ihrem nochmaligen Zuwachs im zweiten Quartal bewegen sie sich in den spanischen Metropolen aber immer noch zweistellig unter ihren Spitzenwerten von Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 haben die Spitzenmieten in Hamburg (auf 312 Euro/m²/Jahr), München (432 Euro/m²/Jahr) und Stuttgart (264 Euro/m²/Monat) in den Monaten April bis Ende Juni nochmals leicht angezogen. Die Jahresmieten pro Quadratmeter für die übrigen vier Hochburgen (Berlin 336 Euro/m²/Jahr), Düsseldorf (318 Euro/m²/Jahr), Frankfurt (444 Euro/m²/Jahr) und Köln (264 Euro/m²/Jahr) sind auf ihrem jeweiligen Stand geblieben. In der 12-Monats-Betrachtung konnten die Berliner Spitzenmieten um fast 10 % zulegen, in Stuttgart ging es um mehr als 7 % rauf, Hamburg und München verzeichneten ein Plus von jeweils 4 %. Keine Veränderung gab es in Köln und Düsseldorf, in beiden Rheinstädten verharrte die Spitzenmiete auf ihrem Vorjahresniveau. Insgesamt wird bis Ende des Jahres in Deutschland mit einem weiteren Anstieg der Mieten gerechnet. Auch für Europa wird auf Basis erhöhter Nutzer-Aktivität und einer relativ moderaten Projektentwicklungs-Tätigkeit, die die Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen auf dem Markt einschränken, mit einem europäischen Mietpreiswachstum gerechnet: Das Wachstum der Spitzenmieten dürfte sich 2017 auf insgesamt rund 2,2% belaufen. Die Spitzenmieten in Zürich und Genf blieben unverändert bei CHF 790/m²/Jahr bzw. CHF 850/m²/Jahr. Umsatzniveau bleibt hoch Nach einem bereits regen 1. Quartal (2,903 Mio. m² ) hat der Büroflächenumsatz in den 24 europäischen Märkten im 2. Quartal 2017 auf 2,909 Mio. m² noch einmal leicht zugelegt, im Jahresvergleich bleibt trotzdem ein Rückgang von 3 % zu vermerken. Insgesamt ist damit für das erste Halbjahr ein Umsatzvolumen von 5,81 Mio. m² erzielt, entsprechend einem leichten Plus von 1 %. Der 5- und 10 Jahresdurchschnitt (des jeweils ersten Halbjahres) sind mit +12 % und + 10 % deutlich übertroffen. Deutlich unterschiedlich bleiben die Umsatzentwicklungen im zweiten Quartal in den west- sowie mittel- und osteuropäischen Märkten: einem Plus von 3% gegenüber 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3

4 dem Vergleichszeitraum des Vorjahres steht ein Minus von 28 % gegenüber, auf das gesamte Halbjahr bezogen sind es +7 % gegenüber - 23 %. Mehr als verdoppelt hat sich das Volumen in Edinburgh (auf m²) - aufgrund mehrerer grossflächiger Deals u.a. durch die Government Property Unit. Deutlich auch der Zuwachs in London (+68 %), Barcelona (+66%) und Madrid (+60%). In der britischen Hauptstadt wurde mit m² das zweithöchste Umsatzvolumen in einem zweiten Quartal seit 2000 registriert. Die Nachfrage im Londoner West End war dabei besonders lebhaft mit einem Umsatzergebnis von ca m². Bemerkenswert: 35% davon entfielen auf Nachfrage von Serviced Office Anbietern. Zunehmend wird von Nutzern bei der Suche nach geeigneten Flächen eine hohe Flexibilität bei Laufzeiten und Flächenausstattung u.a. auch für Co-Working-Angebote gewünscht. Das im 1. Quartal gestiegene Vermietungsniveau in Paris konnte im 2. Quartal nicht gehalten werden, m² bedeuten einen Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres von 16%. Möglich, dass die Unsicherheit vor den Wahlen in Frankreich dieser Abschwächung teilweise Vorschub geleistet hat. Das Beschäftigungswachstum und die positive Stimmung bei den Unternehmen wird die Vermietungstätigkeit im zweiten Halbjahr wieder ansteigen lassen. Limitierend auf potenzielle Flächenwechsel wirkt auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen immer stärker das Angebot, das sich in allen Städten weiter verknappt. Längst nicht alle Umzugspläne können also realisiert werden. Insofern ist der Rückgang im zweiten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres in drei der sieben Märkte nichts Überraschendes. Die beiden Quartale 2017 summiert ergeben in den Big 7 ein Umsatzvolumen von 1,84 Mio. m², mit leichtem Rückgang von 0,8 % auf dem sehr hohen Niveau des Vorjahres. Bleibt es bei der hohen Nachfrage auf den europäischen Märkten dürfte sich das Büro-Umsatzvolumen 2017 der 12 Mio. m²-marke nähern. Das wären dann bis zu 6 % mehr als im 5- bzw. 10-Jahresschnitt. Niedrigste Leerstandquote seit Ende 2008 Mit einem Rückgang der Leerstandsquote im 2. Quartal 2017 um 20 Basispunkte ist in den 24 europäischen Index-Städten mit 7,8 % der niedrigste Stand seit Ende 2008 erreicht. Durch die solide Vermietungstätigkeit wurde das höhere Fertigstellungsvolumen von Projektentwicklungen in den meisten Städten wieder aufgewogen. Daran dürfte sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern, die Leerstandsquote also stabil bleiben. 17 Märkte verzeichneten einen Rückgang der Quote, besonders stark in den niederländischen Regionalhauptstädten Utrecht und Den Haag, wo die Leerstandsquote um 220 Basispunkte auf 10,8% bzw. 260 Basispunkte auf 7,1% zurückging. Ähnlich Amsterdam, das in den letzten beiden Jahren einen erheblichen Rückgang der Quote verzeichnete, kann in Utrecht und Den Haag nun auf Basis an Fahrt gewinnender Vermietungsaktivität langsam eine Angebotsverknappung beobachtet werden. Unter dem europäischen Durchschnitt liegt auch die Quote von Dublin (7,7%, gleichbedeutend einem Rückgang von 120 Bsp). Amsterdam notiert punktgenau auf dem aggregierten europäischen Wert (7,8%, -80 Bsp). Unter den Städten mit den nach wie vor niedrigsten Leerstandsquoten finden sich drei deutsche Immobilienhochburgen: Stuttgart mit 3,1 %, München mit 4,0 % und Berlin mit 4,1%. Der Büroflächenleerstand ist in allen deutschen Big 7- Märkten auch im 2. Quartal weiter gesunken und liegt bei 4,7 Mio. m². Dies entspricht einer aggregierten Leerstandsquote von 5,1 %. Der Abbau von kurzfristigen Anmietungsoptionen für Unternehmen schreitet weiter und mit erhöhter Dynamik voran. Das Angebot dieser kurzfristig verfügbaren Flächen hat sich innerhalb der letzten 12 Monate um weitere fast m² reduziert. Wenn dieses Tempo beibehalten wird, wird in Kürze die 5 %-Marke beim Leerstand für die Big 7 unterschritten. Das Büroflächenangebot in Zürich und Genf stieg leicht an. Die Leerstände in den beiden Städten dürften mittelfristig erhöht bleiben. Trotz des weiteren Zuwachses an Büro-Fertigstellungen in den genannten Index-Städten um 9 % auf insgesamt m² ist das langfristige durchschnittliche Volumen im zweiten Quartal immer noch zweistellig unterschritten: gegenüber dem 10-Jahresschnitt macht das 22% aus. Traditionell entfallen auf Paris und London ein grosser Anteil der neuen Flächen (19% bzw. 18 %). In Brüssel waren es mit m² immerhin auch 13 %. Aufgrund von Vermietungen sank der Leerstand hier jedoch um 20 Basispunkte auf 8,8%. Einen leichten Anstieg der Leerstandsquote gab es im zweiten Quartal in der britischen Hauptstadt (10 Bsp auf 5,0 %) in Paris blieb sie stabil bei 6,7 %. Mit weiteren möglichen 3,2 Mio. m² im 2. Halbjahr würden die Fertigstellungen 2017 insgesamt 5,1 Mio. m² erreichen, rund 25% mehr als der 5-Jahresschnitt. In 2018 könnte das Fertigstellungsniveau noch leicht höher liegen, konzentriert auf London, Paris, Dublin, Berlin und München. 4

5 Europäischer Spitzenmietpreisindex Veränderungen (%) Q2 17 / Q2 16 Q2 17 / Q1 17 2,1% 1,1% Gewichteter Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Veränderungen Spitzenmieten Q2 / Q (%) London WE* London City* Genf Paris CBD* Zürich Stockholm Moskau* Dublin* Luxemburg* Mailand* Frankfurt/M* Oslo München* Rom Manchester Edinburgh* Istanbul Helsinki Amsterdam* Madrid* Berlin Düsseldorf* Hamburg* Lyon* Brüssel* Kiew St. Petersburg Warschau* Barcelona* Budapest* Stuttgart Köln Athen Kopenhagen Prag* Bukarest Lissabon * Indexstädte '200 1'500 1'800 Brüssel* Stockholm St. Petersburg Luxemburg* Edinburgh* Helsinki Amsterdam* Rom Barcelona* Stuttgart Hamburg* Madrid* München* Mailand* Kopenhagen Lyon* Manchester London WE* London City* Kiew Istanbul Zürich Genf Moskau* Bukarest Lissabon Oslo Dublin* Budapest* Athen Frankfurt/M* Düsseldorf* Köln Berlin* Prag* Paris CBD* Warschau* * Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung 5

6 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schliesst Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmässigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen- Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhalten alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heisst dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shell-andcore -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam +31 (0) alex.colpaert@eu.jll.com Benjamin Russell Senior Analyst EMEA Offices Research London +44 (0) benjamin.russell@eu.jll.com Karen Williamson Director EMEA Corporate Research London +44 (0) karen.williamson@eu.jll.com Jones Lang LaSalle 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown 6 to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.