Immobilienpolitik 2013 Was planen die Parteien?

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1 Immobilienpolitik 2013 Was planen die Parteien? Dr. Ralph Henger, Kompetenzfeld Immobilienökonomik Mitgliederversammlung der Immobilienbörse 18. September 2013, IHK Frankfurt am Main

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen:

3 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Schützen Mietpreisobergrenzen effektiv vor steigenden Mieten? Subjekt- vs. Objektförderung? Weitere Themenfelder Schlussfolgerungen

4 Wohnungspreise ziehen seit 2011 an Preisentwicklung nach verschiedenen Preisindizes (2005 =100) vdp-preisindex für selbst genutztes Wohneigentum Hypoport AG Gesamtindex Deutsche Bundesbank (413 Kreise und kreisfreie Städte) Destatis Häuserpreisindex Immobilienindex von ImmobilienScout24 +10% Quelle: IW Köln

5 Auch die Mieten steigen spürbar Wohnungsmieten in den fünf größten Städten (Index: März 2007=100) % % Quelle: Immobilienscout 24

6 Rasante Preisentwicklung seit 2 3 Jahren Aber Entwicklungen sind auf die Ballungszentren und Großstädte und Hochschulstandorte begrenzt Flächendeckend liegen die Preisentwicklungen seit dem Jahr 2000 heute auf dem Niveau der Inflation (1,6 % p.a.) -> Nachholeffekte in den letzten Jahren -> Sehen wir eine normale Entwicklung oder einen Preisblase in den Ballungszentren? -> Ist die Politik gefordert?

7 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Schützen Mietpreisobergrenzen effektiv vor steigenden Mieten? Subjekt- vs. Objektförderung? Weitere Themenfelder Schlussfolgerungen

8 Regulierung der Mieten Hintergrund Mietrechtsnovelle 2013: Senkung der Kappungsgrenze nach 558 BGB von 20% auf 15% möglich Neuvertragsmieten bislang frei, mehrere Vorschläge in der Diskussion Lösungsvorschläge der Parteien SPD /Grüne: Alle Neuvertragsmieten max. 10% über örtlicher Vergleichsmiete Union: Neuvertragsmieten im Bestand max. 10% über örtlicher Vergleichsmiete FDP: Gegen Eingriffe in Mietpreisbildung -> setzen auf Neubau

9 Regulierung der Mieten Ökonomische Bewertung Regulierung der Vertragsfreiheit zwischen Vermietern und Mietern bei Neuverträgen kaum zu rechtfertigen Gesunde Mischung aus Eigentum, Miete und genossenschaftlichem Wohnen ermöglicht auch einkommensschwachen Haushalten die Versorgung mit angemessenem Wohnraum (Ausnahme nur in wenigen Städten) Regulierung sendet falsche Signale in den Markt Nachfrage in zentrumsnahen Lagen bleibt hoch Angebot wird nicht ausgeweitet (zu geringe Bautätigkeit) Regulierung führt zu Ausweichreaktionen (z.b. über Abstandszahlungen)

10 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Schützen Mietpreisobergrenzen effektiv vor steigenden Mieten? Subjekt- vs. Objektförderung? Weitere Themenfelder Schlussfolgerungen

11 Grundsicherung & Wohngeld Hintergrund Verschiebung der Wohnraumförderung zu subjektbezogenen Instrumenten (Heute: 17 Mrd. Subjekt- vs. 1 Mrd. p.a. Objektförderung) Bezahlbarer Wohnraum in einigen Metropolen sehr knapp Lösungsvorschläge der Parteien SPD: Wohngeldnovelle inkl. Wiedereinführung Heizkostenzuschuss Grüne: Einführung Klimawohngeld, Aufstockung KdU um 1 Mrd. p.a. Union: Wohngeldnovelle ja, aber ohne Heizkostenzuschuss FDP: Umstrukturierung div. Gelder: liberales Bürgergeld inklusive Anteil Wohngeld

12 Grundsicherung & Wohngeld Ökonomische Bewertung Sozialschwachen Gruppen den Zugang zu angemessenen Wohnungen zu ermöglichen ist wichtiges Ziel der Sozialpolitik Subjektbezogene Instrumente sind effizienter, da treffsicherer Anhebung der Förderung und der Höchstbeträge notwendig, um auf die steigenden Mieten zu reagieren und Mietbelastung konstant zu halten Langfristig: Grenzen zwischen Grundsicherung und Wohngeld sollten klarer geregelt werden Stärkung des Wohngeldes, da Wohngeld weniger falsche Anreize im Vergleich zur Grundsicherung induziert

13 Sozialer Wohnungsbau Hintergrund Rückgang der Sozialwohnungen mit Mietpreisbindungen und Belegungsrechten von rund 3,6 Mio. (1990) auf heute rund 1,6 Mio. Rennaissance des sozialen Wohnungsbaus? Lösungsvorschläge der Parteien SPD / Grüne: Sozialen Wohnungsbau stärken / Stärkung der Finanzkraft der Kommunen (SPD: Investitionspakt von Bund und Ländern) Union: sieht nur individuellen Bedarf geförderter Wohnungseinheiten FDP: Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen stärker unterstützen / Zweckbindung für die Bundeszuweisungen des Sozialen Wohnungsbau an die Länder

14 Sozialer Wohnungsbau Ökonomische Bewertung Sozialer Wohnungsbau zwar effektiv aber ineffizient hohe Fehlbelegungsquote kein Rechtsanspruch für bedürftige Haushalte Verdrängung privater Investoren schmälert Nettoeffekt geringe Flexibilität -> Länder und Kommunen sollten Instrument nur im begrenzten Umfang einsetzen

15 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Schützen Mietpreisobergrenzen effektiv vor steigenden Mieten? Subjekt- vs. Objektförderung? Weitere Themenfelder Schlussfolgerungen

16 Klimapolitik / Gebäudesanierung Hintergrund Ziel 2050: nahezu klimaneutralen Gebäudebestand Verdopplung der energetischen Sanierungsrate von jährlich 1 auf 2 % Reihe von Maßnahmen: Reform des Mietrechts / Aufstockung des CO2- Gebäudesanierungsprogramms / Novellierung der EnEV / Lösungsvorschläge der Parteien SPD / Grüne: KfW Gebäudesanierungsprogramm aufstocken / Förderung an tatsächlich eingesparte Energie koppeln / Grüne: Modernisierungsumlage auf 9% senken Union / FDP: Steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen einführen / Anreiz statt Zwang / Ordnungsrecht nur im Neubau ändern

17 Klimapolitik / Gebäudesanierung Ökonomische Bewertung Ziele der Bundesregierung setzen sinnvollen Rahmen, an dem sich Politikinstrumente messen lassen müssen Aber: Sanierungsquote von 1% zu niedrig, um Ziele zu erreichen Standards müssen Wirtschaftlichkeitsgebot berücksichtigen KfW-Förderung verstetigen und anheben Steuerliche Förderung (beschleunigte Abschreibung) sinnvolle Ergänzung Modernisierungsumlage sollte Heizkosteneinsparungen berücksichtigen

18 Vermögenssteuer Hintergrund Abschaffung der Vermögenssteuer 1997, wegen zu geringem Steueraufkommen und Problemen bei der (Immobilien)Bewertung Stimmen zur Nutzung als Umverteilungsinstrument und zur Finanzierung der Länder werden lauter Lösungsvorschläge der Parteien SPD: 1%ige Vermögenssteuer mit hohen Freibeträgen für Privatpersonen (Allein stehend: 2 Mio. / Verheiratet: 4 Mio. ) Grüne: 10 Jahre Vermögensabgabe für die reichsten 10 Prozent (Satz 1,5 %, max. 35 % Unternehmensgewinn), danach Vermögenssteuer wenn Bewertungsproblematik gelöst Union / FDP lehnen Vermögensteuer entschieden ab

19 Vermögenssteuer Ökonomische Bewertung Wirkt wie schlecht ausgestaltete Einkommens- oder Unternehmensteuer, die bezogen auf die Erträge mal unverhältnismäßig hoch, mal unverhältnismäßig niedrig ist Gefahr, dass Steuer nicht aus dem Vermögensertrag bezahlt werden kann ( Substanzsteuer ) Erhebungsaufwand sehr hoch ist Steuer 1:1 an Mieter weitergegeben wird (Mietpreisspirale in den Ballungszentren) Problem der Bewertung (Verfassungskonformität): Streubreite von +/-20 Prozent der Verkehrswerte kaum zu erreichen -> Umverteilung kann besser mit Einkommenssteuer (Unternehmenssteuer) erreicht werden

20 Grundsteuer Hintergrund Mit jährlich 11,7 Milliarden Euro (2011) wichtige und sichere Einnahmequelle für Kommunen Aber: veraltetes und aufwändiges Verfahren zur Feststellung der Einheitswerte Lösungsvorschläge der Parteien SPD / Grüne: auf Basis von Verkehrswerten (Nord-Modell) ggf. ergänzt mit Flächeninanspruchnahme Union / FDP: wertunabhängiges Modell, das Grundstücksfläche und Geschosszahl berücksichtigt (Süd-Modell), oder gebäudewertunabhängiges Kombinationsmodell (Thüringer-Modell)

21 Grundssteuer Ökonomisch Bewertung Besteuerung von Grund und Boden äußerst effizient, da kaum Ausweichmöglichkeiten bestehen Eine überfällige Reform wird erschwert, da alle Reformoptionen mit erheblichen Umverteilungswirkungen einhergehen Empfehlung: Bemessung der Steuer sollte hauptsächlich am Grundstück (Fläche oder Wert) und weniger an den Gebäudeflächen und -werten erfolgen, da hierdurch Anreize gesetzt werden, Grund und Boden besser auszunutzen Verwaltungsaufwand sollte gering sein

22 Inhalt Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt Schützen Mietpreisobergrenzen effektiv vor steigenden Mieten? Subjekt- vs. Objektförderung? Weitere Themenfelder Schlussfolgerungen

23 Schlussfolgerungen Die stärkere Berücksichtigung immobilien- und wirtschaftlicher Themen in den Parteiprogrammen ist zu begrüßen Aber: Einige Vorschläge der Parteien wirken kontraproduktiv (Mietpreisbremse, Vermögenssteuer, etc.) Negative Darstellung der deutschen Wohnungsmarktsituation ist überzogen -> Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen mit Wohnraum gelingt auf fast allen Wohnungsmärkten Probleme des Immobilienmarktes liegen weniger in den Ballungsräumen, sondern in den strukturschwachen Regionen (Leerstand, Infrastrukturkosten, etc.) Wichtigste Zukunftsaufgabe: Energiewende und deren soziale Sicherung

24 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dr. Ralph Henger Kompetenzfeld Immobilienökonomik