Immobilien im Wertschöpfungsprozess von Produktionsunternehmen

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1 Jens Rinneberg Immobilien im Wertschöpfungsprozess von Produktionsunternehmen Controlling der Lebenszykluskosten von Immobilien Verlag Dr. Kovac Hamburg 2011

2 GELEITWORT V VORWORT DES VERFASSERS VII INHALTSVERZEICHNIS IX ABBILDUNGSVERZEICHNIS XIV TABELLENVERZEICHNIS XVI ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS XVII 1 EINLEITUNG Praktischer Bezug Theoretisches Defizit : Zielsetzung der Arbeit Abgrenzung der Arbeit Aufbau, Bearbeitungsablauf und Methodik der Arbeit 6 2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN Grundlegendes zur Betrachtung von Immobilien Der Begriff Immobilie" Akteure um die Immobilie Unterteilung von Immobilien Immobilie allgemein Betrachtung von betrieblichen Immobilien Der Immobilienlebenszyklus und seine Phasen 13

3 2.2 Management im Immobilienlebenszyklus Wertschöpfungsprozess in Produktionsunternehmen Portfoliomanagement Corporate Real Estate Management Facility Management Flächenmanagement Projektmanagement Die betriebliche Immobilie im Rechnungswesen Die betriebliche Immobilie im externen Rechnungswesen Die betriebliche Immobilie im internen Rechnungswesen Kostenarten, Kostenträger und Kostenstellen Die Verrechnung von Gemeinkosten Unterteilung in variable Kosten und Fixkosten Der betriebswirtschaftliche Kontenrahmen Der Immobilienlebenszyklus und seine Kostenstrukturen aus DIN und GEFMA Kostenstruktur bei Planung, Erstellung oder Umbau Nutzungskosten im Hochbau, DIN Betrachtungen zur GEFMA Kritische Betrachtung des internen (immobilienbezogenen) Rechnungswesens 44 r Anforderungen an eine verbesserte immobilienbezogene Kostenrechnung Lebenszyklusrechnung von Immobilien Stand der Immobilien - Lebenszykluskostenrechnung Die GEFMA-Richtlinie Internationale Lebenszykluskostenrechnung Die Lebenszyklusbetrachtung und -rechnung im Vergleich zu anderen Branchen Beurteilung und Sichtweisen zur Lebenszykluskostenrechnung 55 3 UNTERSUCHUNGEN ZU LEBENSZYKLUSKOSTEN BETRIEBLICHER IMMOBILIEN Strategische Betrachtung von betrieblichen Immobilien Ausgangspunkte von strategischen Betrachtungen zur Immobilie Der Begriff Strategie Unternehmensstrategie und strategisches Management Die betriebliche Immobilie im strategischen Management Mögliche Strategien für betriebliche Immobilien 65

4 Strategisches Zielkriterium Flexibilität der Immobilie Anwendung des Lebenszyklusgedankens und Nutzungskostenbetrachtung Einflösse auf den Immobilienlebenszyklus Veränderungen im Immobilienlebenszyklus Der externen Faktoren Strom und Primärenergie Lebensdauer und Eignung von Baustoffen und Bauteilen DerEinfluss von Produktlebenszyklen auf Immobilien Anforderungen aus technologischem Wandel Lage und Gestaltung von Immobilien Systematisierung der Kosteneinflussgrößen Die Beeinflussung der Lebenszykluskosten Der Beginn des Lebenszyklus Wettbewerbsvorteil durch Immobilienmanagement Abgrenzung der Betrachtung zu Einflussgrößen Angepasste lebenszyklusorientierte Immobilienkostenrechnung Analyse der Erkenntnisse zur Immobilienkostenrechnung Abgrenzung unter Berücksichtigung gewonnener Erkenntnisse Ausrichtung zur Zielfindung mit Einbindung neuer Erkenntnisse Differenzierung von Erstellung und Nutzung Kosten- und Leistungsrechnung als Grundlage der Lebenszyklusrechnung Umsetzung einer immobilienbezogenen Kosten- und Leistungsrechnung Aufteilung nach Kostenarten und Kostenkomponenten Der Lebenszykluskostengedanke bei einzelnen Komponenten Betrachtung von Flächen als Kostenstellen Flächenbedarf im Unternehmen Flächenaufteilung nach DIN und DIN Technischer Flächenbedarf Bildung von Kostenstellen Differenzierung von Kostenstellen Zuordnung immobilienbezogener Kostenarten zu Kostenstellen Schema der lebenszyklusorientierten Immobilienkostenrechnung Herangehensweise und Abgrenzung der Lebenskostenrechnung zu Immobilien Strukturierung der Lebenszykluskostenrechnung Berechnung und Erfassung der Lebenszykluskosten von Immobilien Steuerungspunkte der Lebenszykluskosten 110

5 XII Inhaltsverzeichnis 3.4 Lebenszyklusorientiertes Controlling von Immobilien Basisbetrachtung zum lebenszyklusorientierten Immobiliencontrolling Controlling, Geschichte und Begriff Schlüsselfaktoren für lebenszyklusorientiertes Immobiliencontrolling Nutzwertanalyse des lebenszyklusorientierten Controllings Nutzung und Abgrenzung anderer Untersuchungen Lebenszykluskostenrechnung als wichtigstes Instrument des Immobiliencontrollings Schwächen der Lebenszykluskostenrechnung Chancen für eine partielle Überwindung der Schwächen Schwächen der Kostentheorie in Bezug auf die Nutzbarkeit der Chancen Grundgedanken der kostentheoretischen Abbildung des Steuerungspotenzials von Immobilienlebenszykluskosten Die Beeinflussung der Lebenszykluskosten von Investition und Nutzung Zusammenhang von Fixkosten und variablen Kosten Operationalisierung Generierung von Messpunkten für das Controlling Der Finanzplan als Entscheidungs- und Planungshilfe zu Investitionen Kennzahlen als Basis des Immobiliencontrollings Festlegung von Steuerungs-und Zielaggregationen Risiko Immobilie Betrachtung des Zielkriteriums Flexibilität Flächen als Produkt der Immobilie Effizienz der Flächennutzung und Bewertung mit Kennzahlen Zielkostenplanung für das Investitionsobjekt Immobilie Die Aufgabenstellung für die Ermittlung der Zielkosten Konzeptioneller Lösungsweg Zielkostenplanung und Controlling im gesamten Lebenszyklus Die Realisierung und das Projektcontrolling Zielkostencontrolling in der Nutzungsphase Abriss als Abschluss des Lebenszyklus FALLSTUDIEN Auswertung von praktischen Fallstudien Anmerkung und Schlussfolgerung aus der Fallstudie 157

6 XIII 5 FAZIT Zusammenfassung der Arbeit Aussichten auf weitere Studien LITERATURVERZEICHNIS ANHANG Aufgestellte Thesen und Kurzerklärungen Anlagen zur Entlastung des Hauptteiles der Dissertation Anlage 1, Ausarbeitung zum IKR und GKR Anlage 2, Obersicht DIN 276 Ebene 1 und Anlage 3, Übersicht DIN Kostengruppe Anlage 4, Auszug DIN und Anlage 5, Beispielhafte Kostenstellenzuordnung Anlage 6, Anwendungsbeispiel, Zuordnung von Investitionskosten Anlage 7, Formeln zur Planung der Lebenskosten Anlage 8, Überschlagsrechnung Investition Dach Anlage 9, Skizzen Fallbeispiel (a) Anlage 10, Skizzen Fallbeispiel (b) Anlage 11, Zuordnung der Kosten, Flächen und Kostenstellen Anlage 12, Zuordnung Bauteil, Kostenart und Lebensdauer Anlage 13, Kostenarten zum Fallbeispiel, Halle A Anlage 14, Zusammenstellung Leistungsverzeichnis Halle A Anlage 15, Zusammenstellung Leistungsverzeichhis Halle A Anlage 16, Variantenuntersuchung Heizung Anlage 17, Lebenszykluskosten, Bauteil Heizung - 20 Jahre Anlage 18, Lebenszykluskosten Halle A-B-C Anlage 19, Kosten je Kostenstelle bzw. Fläche, Halle A-B 201