Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt

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1 Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Schwäbisch Hall, 5. November 2012

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

3 Inhalt Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung Die neue Finanzwelt: Basel III & Co. Thesen: Wie verändert sich der Markt? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

4 Die 2000er: Zwischen Boom und Bust Quelle: slark Combined Media Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

5 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 Entwicklung der nominalen Hauspreise (Index: 1/2000=100) USA Vereinigtes Königreich Deutschland Spanien 200 Irland Quellen: OECD Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

6 Standardabweichung der Hauspreise ( ) Vereinigtes Königreich USA Spanien Schweiz Schweden Niederlande Kanada Japan Italien Irland Frankreich Finnland Deutschland Dänemark Belgien Quellen: OECD, IW-Köln 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

7 Starke Preiszuwächse bei Wohnungen Index: 2003= Hamburg Köln Frankfurt München Berlin Deutschland Quelle: vdpresearch Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

8 Hypothekenvolumen in Euro-Ländern Index: Jan. 2003= Deutschland Frankreich Italien Spanien Irland Portugal Quelle: EZB Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

9 Inhalt Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung Die neue Finanzwelt: Basel III & Co. Thesen: Wie verändert sich der Markt? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

10 Aktuelle Entwicklungen in der Finanzierung Zinsbindung Durchschnitt Sollzins Durchschnittlicher anfänglicher Tilgungssatz 2 0 Quelle: Dr. Klein Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

11 Niedrige FK-Quoten auch bei niedrigen Einkommen Fremdkapitalquoten in Deutschland in Abhängigkeit vom Haushaltsnettoeinkommen bis über Quelle: vdp Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

12 Unterschiede zwischen dem deutschen und dem US-amerikanischen Immobilienfinanzierungssystem Deutschland USA Dominanz des Festzinses (<15 Prozent variabel) Beleihungsauslauf typischerweise zwischen Prozent Kreditnehmer haften für Schulden Kein Subprime-Markt, weil Mietwohnungsmarkt attraktive Alternativen bietet Vorfälligkeitsentgelt erleichtert Refinanzierung Mischsystem (25-35 Prozent variabel, bei Subprime allerdings Prozent) Beleihungsauslauf oft über 90 Prozent (auch steuerlich bedingt) Viele Darlehen sind non-recourse Subprime-Markt, weil es kaum Alternativen zum Eigenheim gibt Ausschluss von Vorfälligkeitsentgelten erhöht die Refinanzierungsrisiken Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

13 Inhalt Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung Die neue Finanzwelt: Basel III & Co. Thesen: Wie verändert sich der Markt? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

14 Der Zaubertrank für mehr Finanzstabilität? Basel III Solvency II Hypothekarkreditrichtlinie Kapitalanlagegesetzbuch Bankenabgabe OTC-Derivate- Richtlinie Quelle: Leo Reynolds to be continued Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

15 Wichtige neue Regeln Basel III Eigenkapitalanforderungen steigen Liquiditätsmaße werden eingeführt Ungewichtete Leverage Ratio Solvency II Eigenkapitalanforderungen steigen Nachteile für Direktanlagen Hypothekarkreditrichtlinie Vorfälligkeitsentschädigung muss fair geregelt werden Quelle: tiseb Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

16 Inhalt Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung Die neue Finanzwelt: Basel III & Co. Thesen: Wie verändert sich der Markt? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

17 Thesen Höhere Finanzierungskosten Höhere Eigenkapitalkosten werden an die Kreditnehmer weitergegeben Kreditzinsen werden vor allem für risikobehaftete Kredite steigen (z. B. Projektentwicklungen) Standard-Wohnimmobilienkredite sind weniger stark betroffen Weniger langfristige Finanzierungen Anforderungen an die Fristenkongruenz steigen Gleichzeitig sinkt die Nachfrage nach langlaufenden Schuldverschreibungen Bevorzugung der Regulierung von AAA- Pfandbriefen und Staatspapieren Wettbewerb um Kundeneinlagen nimmt weiter zu Einschränkung der Vorfälligkeitsregelungen würde Langfristfinanzierung zusätzlich erschweren Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

18 These: Nachteile für Spezialfinanzierer durch die Leverage Ratio 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Pfandbriefbanken Europäische Großbanken Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

19 Mögliche Folgen für den Markt Finanzierungen werden schwieriger und teurer Einschränkungen durch höhere Eigenkapitalanforderungen Beschränkungen des Kreditangebots einzelner Institutsgruppen (Realkreditinstitute / Landesbanken) Gegebenenfalls Kompensation durch Finanzierungsangebote der Versicherer Umschichtung von langfristigen zu kurzfristigen Kreditangeboten Verlagerung des Kapitalmarktrisikos auf den Immobilienmarkt Höhere Volatilität der Immobilienpreise Keine Ausweitung des Immobilienengagements von Versicherungsunternehmen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

20 Mögliche Folgen für den Markt Finanzierungskosten steigen Attraktivität von Immobilien geht zurück Energetische Sanierungen werden teurer Förderbanken gewinnen an Bedeutung Kapitalmarktrisiken werden an den Kunden übertragen Volatilität des Marktes könnte zunehmen Quelle: lumaxart Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

21 Inhalt Die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung Die neue Finanzwelt: Basel III & Co. Thesen: Wie verändert sich der Markt? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

22 Die Gefahr der Überregulierung Quelle: Gwydion M. Williams Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

23 Finanzmarktregulierung und Immobilienmarkt Aufbau einer Forschungsstelle zur detaillierten Analyse der Auswirkungen von Solvency II, Basel III, OTC-Derivate Richtlinie und weiterer Regulierungen Sowohl ex-ante als auch ex-post Analyse Ziele Analyse der Einzeleffekte der Regulierung Analyse kumulativer Effekte Sensibilisierung von Politik und Öffentlichkeit für das Thema Laufzeit 3 Jahre, Finanzierung mit Hilfe weiterer Sponsoren Quelle: fostersartofchilling Prof. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der neuen Finanzmarktregulierungen auf den deutschen Immobilienmarkt, 5. November

24 Kontakt: Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Tel.:

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