Projektentwicklung heute: Schach oder Poker?

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1 Projektentwicklung heute: Schach oder Poker? Finale Entscheidung: Rot oder Grün? ROTONDA Business-Club Köln 23. Oktober

2 Fragestellung Funktion des Sachverständigen in der Kreditentscheidung Entwickler wählt das Projekt mit einem spezifischen Risiko Sachverständiger bildet den Wert bzw. das objektspezifische Risiko realistisch und unabhängig ab Bank bestimmt welche Finanzierungsrisiken angenommen werden Risiken müssen zunächst grundsätzlich vereinbar sein Einfluss des Sachverständigen zunächst sehr gering Auswege Einflussnahme auf die Intigrität des Sachverständigen Herausgabe von Fehlinformationen aktive Begleitung des Bewertungsprozesses 2

3 Warum Bewertung? Und wie? Warum? gesetzliche Erfordernisse (z. B. PfandBG, KWG, SolvV, Basel III) Schutz von Anleger- / Steuergeldern Ermittlungsbasis für Eigenkapitalunterlegung unabhängige Kontrollinstanz interne Absicherung / Rechtfertigung von Kreditentscheidungen Second Opinion Haftungsreduktion Wie? Verkehrswertermittlung (in Deutschland 194 BauGB / ImmoWertV) Beleihungswertermittlung BelWertV enges Korsett durch gesetzliche Vorgaben zunehmend strenge Überprüfung durch den Gesetzgeber 3

4 Grundprinzip / Vorgaben der BelWertV formale Anforderungen an den Gutachter und das Gutachten Aufbau der BelWertV Vorgabe von Wertermittlungsparametern Mindestkostenansätze Maximalnutzungsdauern Mindestkapitalisierungszinssätze Handlungsvorschriften bei besonderen Fallkonstellationen Maxime spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden wenn keine belegbaren Informationen vorliegen, ist die vorsichtigste Annahme zu Grunde zu legen 4

5 Probleme durch die BelWertV Tatbestand Folge Lösungsansatz Overrent Underrent Risikoimmobilien (z.b. Hotel, Fachmarkt, Lagerhallen, Pflegeheim, Gastronomie etc.) Mischung von Wohnund Gewerbenutzungen Restnutzungsdauer < 30 Jahre nicht zu berücksichtigen (Ansatz Marktmiete) voll zu berücksichtigen (Ansatz Istmiete) Nutzungsdauern: 10 bis max. 40 Jahre / Mindestzinssätze: 6,5 bis 9,0 % Gewerberisiko wird auf den Wohnbereich übertragen (geringere Nutzungsdauer) Abzug Abbruchkosten oder Wegfall Bodenwert teilweise über den Zinssatz kompensierbar teilweise über den Zinssatz kompensierbar evtl. eigenständige Wirtschaftseinheiten schaffen kein Spielraum in der BelWertV, außer über die Marktmiete Ausreizung der Mindest- bzw. Maximalspannen nach unten bzw. oben 5

6 Problemstellungen im Kreditprozess Einschränkungen der Marktgängigkeit Objekt- und Lagemerkmale duplizierbare Lage geringe Drittverwendungsfähigkeit (Zuschnitt auf Mieter, Spezialimmobilien) Vermietungssituation Single-Tenant-Objekte geringe Vorvermietungsquoten Rechtliche Problemstellungen Grundstücksbelastungen / nicht gesicherte Wegesituationen kurze Mietvertragslaufzeiten / Sonderkündigungsrechte Ausstiegsklauseln des Mieters (z. B. bei nicht fristgerechter Fertigstellung) Auskunftspflicht des Pächters bei Betreiberimmobilien Zuordnung von Inventar (Pächter / Eigentümer) / Berücksichtigung innerhalb der Bewertungen oft ausgeschlossen 6

7 Anregungen / Tipps für Projektentwickler umfassende Darstellung des Track-Record und der Referenzobjekte strukturierte und fachlich orientierte Projektbeschreibung (mehr Fakten als Story) realistische Darstellungen wählen (weder optimistisch noch pessimistisch) frühzeitige Einholung von unabhängigen Expertisen (Bewertungen, Due Diligences, Feasibility Studies) professionelles Dokumentenmanagement Darstellung Drittverwendungs- / Alternativszenarien regelmäßige, automatische Datenlieferung an die Bank für Banken Einholung von regionalem bzw. fachspezifischem Know-How frühzeitige und konstante Einbindung der Bewertungsabteilung 7

8 Projekt aus Sicht der Bank So sieht das Projekt aus und wird es vom Bewerter gesehen Projekt aus Sicht des Entwickler 8

9 SCHRÄDER& Partner Im Zollhafen Köln Tel.: Fax: Bundeskanzlerplatz Bonn Tel.: Fax: