Immobilien im Alter. Workshop. Pensionierungsplanung Steuerberatung Hypothekarberatung Nachlassplanung Vermögensverwaltung

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1 Pensionierungsplanung Steuerberatung Hypothekarberatung Nachlassplanung Vermögensverwaltung VZ VermögensZentrum Aeschenvorstadt Basel Telefon Workshop Immobilien im Alter Kramgasse Bern Telefon Beethovenstrasse Zürich Telefon vermoegenszentrum.ch vzfinanzportal.ch

2 Heutiger Workshop VZ VermögensZentrum AG Seite 2

3 Was beschäftigt unsere Kunden? Familie und Nachlass Tragbarkeit Amortisation Gesundheit und Alter Zinsen Aufwand Renovation, Verkauf? VZ VermögensZentrum AG Seite 3

4 Agenda 1. Tragbarkeit und Amortisation der Hypothek 2. Hypothekarstrategie 3. Liegenschaften im Nachlass 4. Zielsetzungen und Fallstricke 5. Entscheidungen und nächste Schritte VZ VermögensZentrum AG Seite 4

5 Die klassische Finanzierungsstruktur für Eigenheime Angaben in CHF % % 2. Hypothek % Eigenkapital % 1. Hypothek Gesamter Kapitalbedarf Regeln: 5% von 65%: 3,25% 5% von 15%: 0,75% Amortisation: 1,00% des Verkehrswerts Nebenkosten: 1,00% des Verkehrswerts Total 6,00% 6% von CHF = CHF p.a. Regel 1: Wohnkosten 1/3 des Einkommens Regel 2: Mindestens 20% Eigenkapital Regel 3: Mindestens 10% «hartes Eigenkapital» VZ VermögensZentrum AG Seite 5

6 Tragbarkeit im Zeitablauf Knackpunkt Pensionierung Alter 35 bis 55 Alter 55 bis 65 Pensionierung 1. Hypothek CHF 2. Hypothek CHF Amortisation CHF Nebenkosten CHF 1. Hypothek CHF 2. Hypothek erledigt Amortisation erledigt Nebenkosten CHF 1. Hypothek CHF 2. Hypothek erledigt Amortisation erledigt Nebenkosten CHF Total Kosten CHF Total Kosten CHF Total Kosten CHF Lohn Person 1 Lohn Person CHF CHF Lohn Person 1 Lohn Person CHF CHF AHV-Rente PK-Rente Person 1 PK-Rente Person CHF CHF CHF Total Einnahmen CHF Total Einnahmen CHF Total Einnahmen CHF knapp tragbar 33,3% gut tragbar 20,2% Hier finden Sie den VZ Tragbarkeitsrechner nicht tragbar 40,5% VZ VermögensZentrum AG Seite 6

7 Hypotheken zurückzahlen? Kosten von Schulden Renditeerwartung (nach Steuern) Steuereffekt Zinsen vor Steuern Zinsen nach Steuern Sparkonto Obligationen Gemischtes Aktien Depot Hier geht es zum VZ Finanzportal VZ VermögensZentrum AG Seite 7

8 Hypotheken zurückzahlen? Beispiel: Ehepaar, 60-jährig; Amortisation von CHF Vorteil Amortisation (Hypothekarzins 3,5%) Nachteil Amortisation (Anlage/Verzehr zu 2,5% über 25 Jahre) CHF CHF Steuernachteil CHF CHF CHF Zinsentlastung (vor Steuern) Fazit: Nettonachteil der Amortisation: 25 Jahre x CHF = CHF Zinsentlastung (nach Steuern) Budgetplaner für Ihre Pensionierung VZ VermögensZentrum AG Seite 8

9 Sonderthema: Tragbarkeit im Alter («Immorente») Berechnung Probleme Konto/Depot CHF Wenig flüssige Mittel (z.b. für Amortisation) Wert der Immobilie Hypothek Nettowert Immobilie CHF CHF CHF Hoher Liegenschaftswert (Steuern) Tiefe Belehnung («blockiertes» Vermögen) Hypothekarzins Nebenkosten Total Kosten CHF CHF CHF Hohe Fixkosten AHV-Rente BVG-Rente Total Einnahmen CHF CHF CHF Bestellung Rentenvorausberechnung Nicht tragbar (44%) VZ VermögensZentrum AG Seite 9

10 Sonderthema: «Immorente» Angaben in CHF Bestehende Hypothek Vorausbezahlte Zinsen für 10 J Wert der Immobilie Belehnungsbasis von 65% Netto- Auszahlung VZ VermögensZentrum AG Seite 10

11 Agenda 1. Tragbarkeit und Amortisation der Hypothek 2. Hypothekarstrategie 3. Liegenschaften im Nachlass 4. Zielsetzungen und Fallstricke 5. Entscheidungen und nächste Schritte VZ VermögensZentrum AG Seite 11

12 Die wichtigsten Hypothekarformen im Überblick Variabel Fest Geldmarkt (Libor) Zins Zins Zins Zeit Zeit Zeit Mangelnde Transparenz Kein Schutz vor steigenden Zinsen Keine feste Laufzeit Zins und Laufzeit bekannt Absicherung ggü. Zinsanstieg Nachteil bei sinkenden Zinsen Keine Flexibilität Transparenz (i.d.r. fixe Marge) Vorteil bei tiefen Zinsen Nachteil bei steigenden Zinsen Zinsüberwachung notwendig VZ VermögensZentrum AG Seite 12

13 Mit der richtigen Strategie Zinsen sparen Hypothekarvolumen: CHF Zinssatz 5.00%, 4.00%, 3.00%, 2.00%, 1.00%, 0.00% Geldmarkt (Libor) Variabel 5 Jahre fest Total Zinskosten 2006 bis 2016 Geldmarkt (Libor) CHF Variabel CHF 5 Jahre fest CHF Differenz CHF in % pro Jahr 1,27%, Mit der richtigen Strategie Zinsen sparen VZ VermögensZentrum AG Seite 13

14 Verschiedene 10-Jahres Perioden im Vergleich Hypothekarvolumen: CHF, jeweils von/bis Mitte Jahr Periode Geldmarkt (Libor) Variabel 5 Jahre fest Differenz CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF Durchschnittlich CHF CHF CHF CHF In % pro Jahr 1,80% Machen Sie jetzt einen Gesamtgebührencheck VZ VermögensZentrum AG Seite 14

15 Agenda 1. Tragbarkeit und Amortisation der Hypothek 2. Hypothekarstrategie 3. Liegenschaften im Nachlass 4. Zielsetzungen und Fallstricke 5. Entscheidungen und nächste Schritte VZ VermögensZentrum AG Seite 15

16 Die drei Güterstände Errungenschaftsbeteiligung Gütertrennung Gütergemeinschaft Frau Mann Frau Mann Frau Mann Eigengut Eigengut Eigengut Eigengut Errungenschaft (Vorschlag) Eigengut + eigene Errungenschaft Eigengut + eigene Errungenschaft Gesamtgut VZ VermögensZentrum AG Seite 16

17 Gesetzliche Erbfolge und Pflichtteile Beispiel: Ehepaar mit Kindern Erbteilung ohne Nachlassplanung Pflichtteile und freie Quote 1/4 Ehegatte 1/2 1/2 3/4 Kinder freie Quote 3/8 1/8 3/8 1/2 Kinder 1/4 Ehegatte VZ VermögensZentrum AG Seite 17

18 Gesetzliche Erbfolge und Pflichtteile Beispiel: Alleinstehende Person mit Kindern Erbteilung ohne Nachlassplanung Pflichtteile und freie Quote freie Quote 1/4 1/1 Kinder 3/4 Kinder VZ VermögensZentrum AG Seite 18

19 Machbarkeit: Teilbarkeit des Vermögens Angaben in CHF Nachlassvermögen Wohnhaus Verkehrswert Hypothek Nettowert Wertschriften Erben Überlebender Ehepartner Erbteil 1/ Kinder Erbteil 1. Kind 1/ Erbteil 2. Kind 1/ Total Nachlassvermögen Davon «liquid» Hier finden Sie den Nachlassrechner VZ VermögensZentrum AG Seite 19

20 Nutzniessung und Wohnrecht Beschreibung Erbrechtliche Konsequenzen Steuerliche Konsequenzen Nutzniessung Zuwendungen von Eigentum, belastet mit Nutzniessung Nutzniessungsrecht bleibt beim Schenker Nutzniessung muss im Grundbuch eingetragen werden (Immobilien) Wertverminderung Steueranrechnungswert wegen Nutzniessung Pflichtteilsrelevanter Vorgang Bewirtschaftung und Unterhaltspflicht beim Nutzniesser, ohne wirtschaftliche Verfügungsmacht Schenkungssteuern I.d.R. keine Änderungen bei Einkommens- und Vermögenssteuer: Erträge, Werte, Abzüge, Schulden (Hypotheken) beim Nutzniesser Wohnrecht Wie Nutzniessung, aber nur bei vom Wohnrechtsbesitzer bewohntem Wohneigentum Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden Wertverminderung Steueranrechnungswert wegen Wohnrecht Pflichtteilsrelevanter Vorgang Bewirtschaftung und Unterhaltspflicht weiterhin beim Schenker, Wohnberechtigter trägt lediglich sogenannten kleinen Unterhalt Der Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert und kann Hypothekarzinsen abziehen Der Eigentümer hat die Liegenschaft im Vermögen und kann die Hypothekarschuld abziehen VZ VermögensZentrum AG Seite 20

21 Exkurs: Vor- und Nacherbeneinsetzung Ausgangslage: Ehepaar, in zweiter Ehe, nichtgemeinsame Kinder aus erster Ehe Nachlassteil mit Begünstigung des Ehepartners 1. an Ehepartner Nach Tod des Ehepartners 2. an Kinder Daniela Muster Hans Muster Nacherben Kinder Sohn David Tochter Stefanie VZ VermögensZentrum AG Seite 21

22 Agenda 1. Tragbarkeit und Amortisation der Hypothek 2. Hypothekarstrategie 3. Liegenschaften im Nachlass 4. Zielsetzungen und Fallstricke 5. Entscheidungen und nächste Schritte VZ VermögensZentrum AG Seite 22

23 Diese Fragen müssen Sie sich stellen: Ist meine Liegenschaft nach der Pensionierung tragbar? Ist sie auch für den Überlebenden alleine tragbar? Habe ich die optimale Hypothekarhöhe? Habe ich die günstigste Hypothekarstrategie? Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf? Berücksichtigt meine Nachlassregelung die Liegenschaft? Habe ich einen Vorsorgeauftrag (KESB)? Sie sind noch unentschlossen? Wir helfen Ihnen gerne weiter VZ VermögensZentrum AG Seite 23

24 Machen Sie den nächsten Schritt Sie sind noch unentschlossen? Vereinbaren Sie einen Termin bei Ihrem Workshopleiter / Ihrem persönlichen VZ-Berater VZ VermögensZentrum AG Seite 24