Bauen für München. Sanierungsprojekte der GWG München München Au

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1 Bauen für München Sanierungsprojekte der GWG München München Au

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3 Inhalt Leben in der Au Vom Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt zur Stadtoase Ein geschichtlicher Überblick Sanierung als Dienst an der Stadt: Die Rolle der GWG München Vor der Sanierung kommt der Umzug soziales Management im großen Stil Beispiel für die Betreuung durch die GWG München Interview mit den Mietern der GWG Brigitte und Manfred Körper in Berg am Laim Bauen für München: Sanierungsgebiet Au Energie und Umwelt GWG Projekte Lilienstraße 16 und 18 Mariahilfplatz Mariahilfplatz 19-31, Mariahilfstraße 24, Schweigerstraße 16 Auer Mühlbach Lilienstraße Franz-Prüller-Straße 4-10 Am Paulanerplatz Paulanerplatz 1a - 10 Franz-Prüller-Straße 1-5 Lilienstraße 76, 78 Schweigerstraße 15, 17 Zeppelinstraße Lilienstraße Nord Lilienstraße 23-49

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10 Leben in der Au Zu Fuß zum Viktualienmarkt, Gasteig und Nockherberg vor der Haustür. Dazu Grün im Überfluss. Wer einen Spaziergang durch die Au macht, entlang der Isar, wenn Kinder in den Grünanlagen spielen und Sonnenlicht durch das Dach der Kastanien bricht, glaubt nicht in einer Großstadt zu sein. In unmittelbarer Nähe zur Ludwigsbrücke, dem Deutschen Museum und dem Müller schen Volksbad wird spürbar, wie entspannt das Leben in München sein kann. Das war nicht immer so. Die historische Au lag jenseits der Stadtmauer, war Schwemmland der Isar, die jederzeit über die Ufer treten konnte, und dennoch dicht besiedelt. Arbeiter lebten hier, Tagelöhner, all diejenigen, die München anzog, ohne dass sie Bürger der Stadt waren. Das Bild des Armeleuteviertels hat sich noch im Zwanzigsten Jahrhundert nicht verloren, auch wenn es in den letzten Jahrzehnten verblasste. Wer heute von der Au schwärmt, denkt an den Nockherberg, an die Auer Dult und an die zentrale Lage. Diese hat neue Begehrlichkeiten geweckt. Luxussanierungen verändern den Charakter der Au. Das Kleingewerbe zieht weiter hinaus, in renovierten Hinter - höfen entstehen Lofts. Doch noch immer stimmt die Mischung in Münchens rechter Herzkammer, direkt unter der steilen Hangkante mit ihren Buchen und Kastanien auch Dank der GWG München. Die Au lässt Vieles zu. Da eröffnet ein Edelrestaurant neben Kneipen und alteingesessenen Gaststätten. Da herrscht geschäftiges Treiben in der Lilienstraße und Ruhe in der Parallelstraße, Ruhe in grünen Höfen und Parkanlagen am Auer Mühlbach. Wie dichtete doch König Ludwig I.: Münchens Kunstausstellung suche Du nie in / den Sälen / Der Ausstellung selbst; schaue Du München / Dir an. Kunst und Lebenskunst sind in der Au so verbunden, dass sie sich eben nicht in großer Architektur äußert, sondern im Zusammenleben der Menschen. Die Mischung ist das Entscheidende. Bezahlbares Wohnen für alle, Grundvoraussetzung jeder lebendigen Stadt, bildet die Basis. Alles andere wird sich finden, so nah am Fluss. 8

11 Vom Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt zur Stadtoase Wer Münchner Geschichten sucht, wird in Schwabing und Bogenhausen fündig oder stößt auf Sendling und Nymphenburg. Die Au hingegen, im Herzen der bayerischen Landeshauptstadt gelegen, ist gewissermaßen das verborgene Gegenstück jenes leuchtenden München, das Thomas Mann propagierte: Isarschwemmland, Handwerkerviertel und Arbeitervorstadt. Vielleicht liegt es an der Armut des Viertels, die Lena Christ in ihrer Rumpelhanni ebenso virtuos wie erschütternd beschrieb. Vielleicht auch nur daran, dass die Au immer vom Wechsel lebte, vom Zuzug der Vielen. Ihre Geschichte verkörpert den steten Aufstieg eines Quartiers vom Herbergsviertel über die Arbeitervorstadt zur Stadtoase. Schon 1796 schildert Joseph Burgholzer in der Stadtgeschichte von München die regelmäßig von Überschwemmungen heimgesuchte Siedlung am Fluss als geschäftigen Ort: Alljährlich werden daselbst Häuser gebaut oder erhöht, vermerkt Burgholzer. Die Au war nicht für Landwirtschaft geeignet und daher bereits vor der Industrialisierung ein Ort der Arbeiter. An Abenden, beim Nachhausegehen, schreibt Burgholzer, wirke es, als sei die ganze Au in der Stadt gewesen. Das bürgerliche München lag jenseits der Isar. Hier, am rechten Ufer, lebten Müller und Fischer sowie all jene Tagelöhner, Dienstboten und Arbeiter, ohne die die Stadt nicht leben konnte, die aber zugleich nicht in ihr leben durften. Die Au war immer das andere München, ein Satellit, dessen Selbstständigkeit gerade eine Generation währte erhält sie Stadtrecht, 36 Jahre später wird die Au endgültig Teil von München. Mitte des 18. Jahrhunderts begann sich die ohnehin stark besiedelte Au rund um die Lilienstraße, die alte Landstraße nach Tölz, und die Isarbrücke weiter zu verdichten. In billigsten Unterkünften, die bis ins Neunzehnte Jahrhundert entstanden, teilten sich mehrere Parteien ein Haus. Diese sogenannten Herbergen Lageplan Die Au 1858 (oben) Übersichtsplan München 1760 (unten) 9

12 mit eigenen Aufgangstreppen umfassten zuweilen ein ganzes Stockwerk, konnten aber auch nur aus einem einzigen Raum bestehen beschrieb Rosa Kempf in ihrer Studie Das Leben der jungen Fabrikmädchen in München die ärmlichen Behausungen als niedrig, dumpf und eng und feucht und voller Menschen. Die Soziologin zeichnete ein erschütterndes Bild des Lebens der unteren Schichten. 19 Kinder zählte eine Familie, der Vater schwindsüchtig, die Kinder blutarm, die Frau ein ganz erschöpfter Mensch ohne Lebenskraft. Wer heute die lebendige Auer oben: Zeppelinstraße (1905) unten: Franz-Prüller-Straße 11 (1905) Dult besucht, am Nockherberg einkehrt oder entlang der Isar spaziert, kann sich solche Not kaum vorstellen, und doch eckten auch Karl Valentins unverblümte Darstellungen des Elends, der 1882 hier in der Au als Valentin Fey geboren wurde, immer wieder an. Kleinstwohnungen und unhaltbare hygienische Verhältnisse sind längst Vergangenheit. Die Au wandelt sich zum Ort der Besserverdienenden, die in Scharen ins Münchner Zentrum ziehen und die alte Mischung des Quartiers verändern. Die typische Mischung aus Kleingewerbe und Wohnen schwindet. Alte Werkstätten werden zu Luxus-Lofts, Dreck, Staub und Maloche verschwinden aus der Au, von oben nach unten: Franz-Prüller-Straße (1905), Lilienstraße (1905), Mariahilfplatz Blick zur Innenstadt (1808) 10

13 immer mehr Handwerksbetriebe wandern ab. Eine Konstante blieb: Noch immer locken die Paulaner-Mönche zum Starkbieranstich auf den Nockherberg oberhalb der eiszeitlichen Hangkante. Im Laufe der letzten beiden Jahrzehnte zeigten sich die Schattenseiten einer prosperierenden Stadt wie München. Luxussanierungen und Gentrifizierung beeinflussen seither auch das Viertel jenseits des Deutschen Museums. Im Zweiten Weltkrieg schwer getroffen, sind heute kaum mehr ein Fünftel des Wohnungsbestandes der Au älter als 100 Jahre. Was nach dem Krieg errichtet wurde, sollte vor allem Eines: schnell viel Wohnraum schaffen. Beengte Wohnungen und Ölöfen in den Zimmern waren eher die Regel als die Ausnahme. Hauptsache, die Menschen hatten wieder ein Dach über dem Kopf. Die Au erstreckt sich rechts der Isar von der Ludwigsbrücke im Norden bis zur Wittelsbacherbrücke im Süden. Unterhalb der Hangkante des Isarhochufers liegt die Untere Au, oberhalb der Hangkante die Obere Au. Im Norden ist die Au von dem Straßenzug Rosenheimer-, Hoch-, Rabl- und Balanstraße begrenzt. Hier schließt sich der zum gleichen Stadtbezirk gehörende Stadtteil Haidhausen an. Im Osten bilden die Bahngleise die Grenze zu Obergiesing, im Süden trennt die Humboldstraße die Au von Untergiesing. Statistisches Amt der Landeshauptstadt München Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf den gesamten Stadtbezirk 5, Au-Haidhausen und nicht nur auf den Stadtteil Au (Stand: 2008, Angaben ohne Gewähr): Fläche Au-Haidhausen erstreckt sich über eine Fläche von 422 Hektar. Die Ansprüche steigen. Was gestern noch akzeptabel war, wird heute nicht mehr hingenommen. Ohne Zentralheizung und eigenes Bad sind Wohnungen kaum mehr vermietbar. Eine große Eigentümerin wie die GWG München hat darauf reagiert und schrittweise ihren Bestand aufgewertet. Bevölkerung Im 5. Stadtbezirk wohnen Menschen. Der Anteil der Seniorinnen und Senioren über 65 Jahre beträgt ca. 14 Prozent. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahre beträgt 10 Prozent. Heute können sich die Ergebnisse der behutsamen Modernisierung sehen lassen: grüne Oasen sind entstanden, Ensembles, deren ruhige Höfe und alte Bäume dazu einladen den Tag im Garten ausklingen zu lassen. Altes und Neues durchdringt sich, auch weil die GWG München darauf bedacht ist, die gewachsene Sozialstruktur zu erhalten. 11

14 Sanierung als Dienst an der Stadt: Die Rolle der GWG München 1918, der Erste Weltkrieg ist noch nicht zu Ende, gründet die Landeshauptstadt München vorausschauend die Gemeinnützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbh (GWG München). Tausende von Wohnungen fehlten, bezahlbarer Wohnraum war knapp. In der Gründungssatzung verpflichtet sich die neue Wohnungsbaugesellschaft, das Bauen von Wohnungen, insbesondere von gesunden und preiswerten Kleinwohnungen für die minderbemittelte Bevölkerung und Angehörige des Mittelstandes unter vorzugsweiser Berücksichtigung kinderreicher Familien zu gewährleisten: Ein großes Anliegen der GWG seit nun beinahe 100 Jahren schreibt Stadtrat und Geschäftsführer Hans Preißinger in der Festschrift zum 60jährigen Bestehen der GWG, vorrangig sei der sozialpolitische Auftrag, nicht der wirtschaftliche Erfolg! Freilich betont auch er, wie wichtig dafür ein festes finanzielles Fundament sei. An den Zielen von 1918 hat sich wenig verändert. Noch immer geht es um die sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Rund Wohn- und Gewerbeeinheiten hält die GWG München mittlerweile in ihrem Besitz. Freiflächen sind ein knappes Gut in München. So verschob sich im Laufe der Jahre auch der Schwerpunkt hier in der Au vom Neubau zum Erhalt, zu umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen. Häuser sind Spiegel ihrer Zeit, vor allem, was ihre Ausstattung angeht. Wer nur einen kurzen Blick auf die Entwicklung der Wohnungsgrößen nach dem Zweiten Weltkrieg wirft, erkennt die Richtung der gesellschaftlichen Veränderung. Zählte im Jahr 1950 eine 4-Zimmer-Wohnung rund 48 Quadratmeter, hatte sich ihre Fläche 2010 auf rund 99 Quadratmeter mehr als verdoppelt. Nicht ganz so dramatisch verhält es sich mit den Werten von Zwei-Zimmer-Wohnungen, aber immerhin stieg ihre Größe von rund 35 Quadratmetern im Jahr 1950 auf rund 55 Quadratmeter im Jahr Sanierung endet nicht an den Außenmauern der Häuser, sie heißt zugleich, den Charakter eines Stadtteils aufzunehmen, ihn zu bewahren und nicht durch maßstabslose Neubauten zu sprengen, auch wenn diese oft die wirtschaftlichere Alternative darstellen gegenüber aufwändiger Modernisierung bestehender Häuser. In der Au gab es zahlreiche, nach dem Zweiten Weltkrieg billig errichtete Häuser mit spartanischer Ausstattung, oft Einfachstwohnungen mit einem oder zwei Räumen ohne Bad. Umfassende Modernisierung hieß hier, ganze Häuser bis auf die tragenden Teile wie Mauerwerk und Stahlbetondecken zurückzubauen, ihre Grundrisse zu verändern und sowohl Heizung, als auch Sanitär- und Elektroinstallationen grundlegend zu erneuern, ganz zu schweigen von den heute selbstverständlichen energetischen Maßnahmen. Zug um Zug hielt das Versprechen der Moderne Licht, Luft und Sonne für alle Einzug entlang der Isar. Großzügige Balkone öffneten die Wohnungen zu den Innenhöfen, Garagenhöfe wichen Wiesen und entsiegelten Gemeinschaftsplätzen. Wer die Anlagen der GWG heute sieht, blickt auf grüne Oasen im Herzen der Stadt. Ansprüche steigen. Als 1977 das erste große Modernisierungsprogramm der GWG aufgelegt wurde, galt es 336 Wohneinheiten an heutige Standards heranzuführen. Im Einzelnen hieß das, Elektroinstallationen zu erneuern oder zu verstärken, eigene Bäder und eine Zentralheizung samt Warmwasserversorgung einzubauen, Fenster zu erneuern und Balkone zu schaffen, um hier nur einige Basismaßnahmen zu nennen markiert einen weiteren Eckpunkt in der Modernisierungs- und Sanierungstätigkeit der GWG. Die neu erstellte Gesamtkonzeption zur nachhaltigen Verbesserung des Miethausbesitzes stufte aus dem Gesamtbesitz der GWG München nun Wohnungen als sanierungsbedürftig ein und weitere als reif für die Modernisierung. Sanierung hieß oft auch: Viele kleine Wohnungen verwandelten sich in einige wenige große. Abriss und Neubau blieben für all diejenigen Fälle, die keine wirtschaftlichere Alternative boten. Als 1992 der Stadtrat das Zweite Programm zur Verbesserung des Miethausbesitzes der GWG durch Modernisierung, Großinstandsetzung und Dachgeschossausbau (GMP) initiierte, ging die GWG daran, ihre Anwesen in der Au grundlegend zu modernisieren: schrittweise von der Lilien straße 16 und 18 über die Gebäude an der Westseite des Mariahilfplatzes und der Mariahilfstraße zum Ensemble Auer Mühlbach, von dort weiter über Paulanerplatz zurück zur Lilienstraße Nord. Dort entsteht, begleitet vom Fraunhofer Institut für Bauphysik und dem Competence Center Nachhaltiges Bauen der Ebert Ingenieure, die erste Nullemissionsbilanzwohnanlage in der Au als Pilot- und Forschungsprojekt. Ein wesentliches Merkmal bei der groß angelegten Modernisierungstätigkeit durch die GWG München ist die Betreuung der Mieterinnen und Mieter. Jeder Bewohner, der wegen der Modernisierung ausziehen muss, erhält rechtzeitig Informationen und Angebote über Ersatzwohnungen, damit niemand auf der Strecke bleibt, wie GWG-Geschäftsführer Hans-Otto Kraus erklärt. Hierfür wurde ein eigenes Team aufgebaut, das die Mieter von Anfang an begleitet und berät. Jeder Mieter, der umziehen muss, kann auf Wunsch auch wieder in sein Umfeld zurückkehren, wenn die Modernisierung abgeschlossen ist, sagt Hans-Otto Kraus. Somit erhalte die GWG München nicht nur die Identität des Stadtteils beim Bauen, sondern auch die Heimat für ihre Bewohner. 12

15 Vor der Sanierung kommt der Umzug soziales Management im großen Stil Beispiel für die Betreuung durch die GWG München Interview mit den Mietern der GWG Brigitte und Manfred Körper in Berg am Laim Seit Generationen lebt Familie Körper in einer Wohnung der GWG München, Brigitte Körper ist dort sogar geboren. Schon ihre Mutter wohnte dort und die Großmutter. Doch Ende des Jahres wird das in den Dreißiger Jahren errichtete Haus mit seinen Kleinstwohnungen ohne Bad abgerissen. Mit Hilfe der GWG München hat Familie Körper eine moderne Wohnung im Viertel gefunden. In der Hausverwaltung berät sie das Team der GWG München: Roswitha Kirchmayr, Bianca Pittroff und Fredi Baue Bianca Pittroff, Manfred Körper, Brigitte Körper, Roswitha Kirchmayr und Fredi Bauer (von links nach rechts) Wie fühlen Sie sich, kurz vor dem Umzug? Manfred Körper: Gut. Brigitte Körper: Sehr gut, wir freuen uns schon so. Auf den Umzug? Manfred Körper. Weniger, der ist ja Arbeit. Aber auf die neue Wohnung. Wer packt bei Ihnen? Manfred Körper: Alle beide. Brigitte Körper: Es hat sich wirklich viel angesammelt nach 35 Jahren. Manfred Körper: Aber es kommt auch viel weg. Was verändert sich für Sie? Brigitte Körper: Alles. Die neue Wohnung ist zwölf Quadratmeter größer, unsere alte hatte 58 Quadratmeter und fünf Zimmer. Das Wohnzimmer war früher eine Wohnküche, denn in der Wohnung lebten damals neun Menschen. Jetzt leisten wir uns endlich neue und größere Möbel. Es musste ja alles sehr klein sein. 13

16 Jetzt haben Sie dann 70 Quadratmeter... Brigitte Körper:... und Warmwasser und eine Zentralheizung. Familie Körper in ihrer alten... Wobei half Ihnen die GWG München? Manfred Körper: Sie unterstützten uns in vielen Dingen, zum Beispiel beim Bewilligungsverfahren, beim Wohnungsamt und in vielen persönlichen Gesprächen. Roswitha Kirchmayr: Herr Bauer organisiert den Umzug, falls ein Umzugsunternehmen gewünscht wird. Wenn die Mieter den Umzug selber machen wollen, erhalten sie bei Rückgabe der alten Wohnung 500 Euro. Wenn Möbel angepasst werden müssen, schicken wir einen Schreiner. Fredi Bauer: Zusätzlich werden alle notwendigen Anschlüsse, zum Beispiel für Waschmaschine, Geschirrspüler und so weiter von unseren Firmen erledigt. Familie Körper empfängt in der früheren Wohnküche ihrer bisherigen Wohnung. Getäfelte Wände, Eckbank mit Blick auf Anrichte. Auf dem Tisch liegt ein Stadtplan. Manfred Körper deutet auf eine Straße. Wir ziehen jetzt dahin. Ins Erdgeschoss. Und zu seiner Frau: Deine Mutter wohnt hier. Brigitte Körper nickt. In der Wohnung könnte ich alt werden. Die haben wir angeschaut und gewusst: die ist es. Auch wenn Sie umziehen, Erinnerungen bleiben. Brigitte Körper: Selbstverständlich, ich bin ja in der Wohnung geboren, dort aufgewachsen. Meine Großmutter hat hier schon gewohnt, meine Mutter und jetzt wir. Darum wollen wir ganz in der Nähe bleiben und bei der GWG, weil wir hier nur Gutes erlebt haben. Das war ja quasi Ihr Haus... Brigitte Körper:... ja, kann man so sagen. Mein Sohn wohnt ja auch bei der GWG München. Er hat die gleiche Meinung zur Betreuung und würde nie in eine andere Gegend ziehen. Wir haben Grün, ein Einkaufszentrum, die U-Bahn. Wir bräuchten gar kein Auto. Manfred Körper: Das Schöne ist auch, dass die Häuser hier Mietergärten haben. Bewirtschaften Sie den Garten selber? Manfred Körper: Wir haben einen schönen Rasen, große Bäume, Beete legen wir nicht mehr an. aber das haben Sie früher getan? Brigitte Körper: Freilich, unser Garten war früher auf vier Parteien aufgeteilt. Irgendwann wollten die anderen keine Gärten mehr, weil sie zu alt wurden, oder keine Zeit mehr dafür hatten. Dann haben wir etwas mehr Miete gezahlt und unseren Garten Stück für Stück vergrößert. Da haben wir fast keinen Urlaub mehr gebraucht. Manfred Körper: Man kam aus der Stadt und setzte sich ins Grüne, konnte grillen und entspannen. Brigitte Körper: Eine Idylle! Wie ist denn der Zusammenhalt im Viertel? Brigitte Körper: Hoch. Aber früher war es noch stärker, da waren wir wie eine Familie. Da hat der Nachbar gewusst, wenn einer krank war und hat vorbeigeschaut und was besorgt. Aber es hat sich verändert. Viele sind weggezogen oder gestorben. Wir sind die letzten. Die Jungen wollen keinen Altbau. Manfred Körper: Die Jungen haben die alte Siedlung als Starthilfe genutzt, erst eine kleine, billige Wohnung bezogen, dann geheiratet und eine große neue gesucht. 14

17 Brigitte Körper: Aber es gibt auch noch alte Mieter, meine Mutter zum Beispiel, die ist 83. Und wir gehören jetzt auch schon zu den Alten. Wenn wir wieder in ein so ein tolles Haus ziehen, können wir zufrieden sein. Alle haben sich geholfen? Manfred Körper: Alle, die vom vorderen Eingang und die vom hinteren. Eine gute Gemeinschaft. Und keiner hat sich ausgeschlossen gefühlt. Konnten Sie sich die neue Wohnung eigentlich aussuchen? Manfred Körper: Wir haben eine gefunden, die uns gefällt, und Frau Pittroff hat sich dahintergeklemmt, dass wir sie auch bekommen. Die Damen von der GWG München haben sich sehr für uns eingesetzt. Haben Sie im neuen Haus schon alte Bekannte getroffen? Manfred Körper: Ja sicher, da sind einige, die auch umgesetzt wurden. Die kenne ich von früher. Brigitte Körper: Eine alte Freundin hat mich gleich umarmt und sagte, wie schön es ist, dass wir wieder zusammenkommen. Frau Kirchmayr, wie unterstützen Sie die Mieter? Roswitha Kirchmayr: In allen Belangen, ob Antragstellung beim Amt Wohnen und Migration, oder bei Bedarf auch bei den verschiedenen Sozialbehörden. Wir unterstützen sie aber auch ganz praktisch bei der Umsetzung in die neue Wohnung und geben hierzu Ratschläge. Wir bemühen uns immer, für jeden das Passende zu finden. Niemand kommt in eine Wohnung oder eine Gegend, die ihm nicht zusagt. Und bei der Familie Körper haben wir es auch geschafft.... und in ihrer neuen Wohnung Inzwischen ist Familie Körper eingezogen und lebt sich in ihrem neuen Zuhause langsam ein. 15

18 Bauen für München: Sanierungsgebiet Au Energie und Umwelt Immer deutlicher zeigen sich die Grenzen der billigen Nachkriegsbauten. Galt es damals, die durch den Krieg gerissenen Baulücken schnell zu schließen und möglichst vielen Menschen ein Dach über dem Kopf zu bieten, geht es heute darum, den Wohnungsbestand für die Herausforderungen des 21. Jahrhunderts energetisch fit zu machen. Dabei bieten sich die höchsten Einsparpotenziale, aber auch die größten Herausforderungen für Statiker, Architekten und Fachplaner. Zeitgemäßer Komfort und geringer Energiebedarf bilden die beiden Schlüsselbedingungen für alle Sanierungsmaßnahmen in der Au. Bei vielen Projekten der GWG München zeigt sich, dass Wohnungen und Grundrisse nicht mehr den heutigen Standards entsprechen. Nicht selten verdoppeln sich die Wohnungsgrößen in modernisierten Altbauten. Während in den Siebziger und Achtziger Jahren Zentralheizungen und fehlende Bäder nachgerüstet wurden, verschob sich der Schwerpunkt auf die energetische Ertüchtigung des Bestandes. Fernwärmeanschluss und zusätzliche Solarkollektoren auf den Dächern senken die zweite Miete und sichern alle bisherigen Investitionen der GWG München in ihrem Bestand. Zugleich steigen die Ansprüche auch an die Ästhetik der Sanierung. Moderne Fenster und Wärmedämmverbundsysteme an den Fassaden gilt es so in die Bausubstanz zu integrieren, dass Häuser ihren Charakter bewahren und doch gerüstet sind für eine Zukunft mit steigenden Energiepreisen. Die in den letzten Jahren vielfach novellierte und schrittweise verschärfte Energiereinsparverordnung (EnEV) hat in Gesetzesform gegossen, was Experten seit langem fordern: Wir müssen lernen, mit fossilen Ressourcen sorgsam umzugehen. Besonders beim Hausbau, dessen Heizung rund ein Drittel aller Energieausgaben ausmacht. Wärmedämmverbundsysteme an Fassaden sowie gedämmte Dächer und Kellerdecken sind heute selbstverständlich. Allein damit lassen sich immerhin Einsparungen von fast 50 Prozent erzielen. Betriebskosten zu reduzieren wird für Eigentümer wie Mieter immer wichtiger. Rainer Grießhammer, Autor des Öko-Knigge, nennt einige Zahlen. Allein Standby-Geräte im Zweipersonenhaushalt fressen fast 400 kwh Strom und belasten die Umwelt mit 200 Kilogramm CO 2. Wer von einem Kühlschrank der Energieklasse A auf A++ umsteigt, spart Hunderte Euro über die gesamte Lebensdauer des Gerätes. Wer in die Sanierung von Häusern investiert, tut nicht nur Gutes für die Umwelt, er sorgt auch für den Erhalt der Immobilien. Was aber verbirgt sich hinter nachhaltigem Bauen? Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) setzt auf neue Materialien und Standards. Ihr bestes Argument: Kosten. Nachhaltiges Bauen verteuere den Bau lediglich um rund fünf Prozent, wirbt ihr Präsident Werner Sobek. Dafür sei eine Reduktion der Heiz-, Kühl- und Wartungskosten um 20 Prozent im Bereich des Machbaren. Das entspricht auf lange Sicht den reinen Baukosten. Viele Experten sprechen von einer Wende beim Bauen. Ihr Ideal: Häuser sollten keine Energie mehr verbrauchen, eher noch welche produzieren. Doch das ist Zukunftsmusik. Heute geht es um das Machbare, die Potenziale, die im Bestand stecken. Dieser muss schrittweise an den Standard eines Neubaus gehoben werden. Sanierung und ökologische Ertüchtigung werden zu Motoren des Wandels, der Häuser nahe an die Schwelle zur Null- En ergie-emission führt, dank Kraft-Wärme-Kopplung im Keller und Solaranlagen auf dem Dach. An Wärmedämmverbund - systemen lassen sich technische Fortschritte direkt ablesen: von dicken Fassadenaufbauten, die wie Winterpullover über Häuser gestülpt wurden, hin zu schlanken Vacuum Isolation Panels (VIP). Für die GWG München kommt mit der ökologischen Verantwortung ein weiterer Baustein zu ihrer sozialen und ökonomischen Verantwortung hinzu. Bei aktuellen Modernisierungen unterschreitet sie die Vorgaben der Energieeinsparverordnung um fast ein Drittel. Sanierungen im Bestand erreichen dank FES-Förderung (FES: Münchner Förderprogramm Energieeinsparung) einen KfW-Effizienzhaus-70-Standard. Allein die Investitionen der GWG in moderne Gasbrennwertkessel und Wärmedämmung ersparten dem Weltklima rund Tonnen Kohlendioxid pro Jahr. Und es geht weiter: am nördlichen Ende der Lilienstraße entsteht in Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer Institut für Bauphysik ein, wie alle hoffen, zukunftweisendes Modellprojekt zur CO 2 -neutralen Energieversorgung. Konkret heißt das, dass die Wohnanlage aus dem Jahr 1957 mit ihren 149 Wohnungen so modernisiert wird, dass sie energetisch in der Gesamtbilanz mindestens 50 Prozent unter den Werten für Neubauten liegt. Erneuerbare Energien werden zur Heizung und Trinkwassererwärmung eingesetzt. Neueste Materialien kommen zum Einsatz. Ein Wärmedämmverbundsystem aus Resol-Schaum und großflächige Vakuumdämmung sorgen für die energetische Hülle, ergänzt durch Dreifach- Wärmeschutzglas und hocheffiziente Rahmen. Die Energie liefern Wärmepumpe und thermische Kollektoren auf den Dächern. Bei Spitzenlasten kommt ein Gas-Brennbrennkessel zum Einsatz. Bei solch anspruchsvoller Technik spielt das Verhalten der Mieter eine entscheidende Rolle. Vor dem Einzug werden sie eingehend informiert, wie sie ihre neue Wohnung am besten bedienen. Über zwei Jahre werden Informationen über Heizenergieverbrauch und Nutzerverhalten gemessen und ausgewertet, um den Erfolg des Modellprojektes objektiv beurteilen zu können und daraus Lehren für künftiges Bauen zu ziehen. 16

19 Das Sanierungsgebiet Au GWG Projekte 1 Lilienstraße Seite 18 2 Mariahilfplatz Seite 20 3 Auer Mühlbach Seite 24 4 Am Paulanerplatz Seite 28 5 Lilien-/Schweiger-/Zeppelinstraße Seite 32 1 Lilienstraße 6 6 Lilienstraße Nord Seite 36 Paulanerplatz 3 Franz-Prüller-Straße 4 Auer Mühlbach Zeppelinstraße Lilienstraße 5 Schweigerstraße 2 Mariahilfplatz Mariahilfstraße Zeppelinstraße 2 17

20 Modernisierung Lilienstraße Lilienstraße 16 und 18 Sie drängen sich nicht auf, die beiden 1952 errichteten Häuser mit ihren einst 36 Kleinstwohnungen. Und doch, bei näherer Betrachtung zeigen sich fein proportionierte Details der Lochfassaden, die fast quadratischen Fenster und die schön gefassten Türen war es soweit. Die Einzimmerwohnungen ohne Bad und Zentralheizung wurden in zeitgemäße, durchgesteckte Wohnungen verwandelt: Zwölf Einzimmer-Appartements und zwölf Dreizimmer-Wohnungen sind entstanden. Im Zuge der Generalsanierung öffnete der Münchner Architekt Stefan Holzfurtner das Haus großzügig nach Westen zum Innenhof. Er baute große Fenstertüren ein, die alle Wohnungen mit Licht durchfluten lassen. Ansicht Rückseite vor der Modernisierung (oben) Straßenansicht nach der Modernisierung (unten) Im Inneren wurde möglichst viel Bausubstanz erhalten und mit minimalen Eingriffen ein Maximum an Raum und Atmosphäre geschaffen. Selbst die Fassade wirkt unverändert. Die alten Kastenfenster blieben erhalten. Bis hin zur Farbgebung lassen sich Anklänge an die Fünfziger Jahre erkennen. Für so viel behutsame Modernisierung zeichnete die Oberste Baubehörde des Bayerischen Staatsministeriums des Inneren 1997 das Projekt mit dem begehrten Bayerischen Wohnungsbaupreis aus. Zwei Jahre später erhielt es auch den Deutschen Bauherrenpreis. Grundriss vor (oben) und nach der Modernisierung (unten) 18

21 Isar Zeppelinstraße Lilienstraße Adresse Lilienstraße 16 und 18 Architektur Holzfurtner und Bahner Architekten München Freiraumplanung Eduard Knöpfle, GWG München Bauleitung Dipl.-Ing. Architekt Stefan Holzfurtner, München Innenansichten Wohnungen 24 geförderte Wohnungen Flächen Wohnfläche gesamt m² Geschossfläche m² Grundstücksfläche 538 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 58 m² Baukosten Gesamt ,- c Förderprogramm 1. Förderweg Auszeichnung Bayerischer Wohnungsbaupreis 1997 der Obersten Baubehörde des Bayerischen Staatsministeriums des Inneren, Deutscher Bauherrenpreis 1999 Fertigstellung 1997 Verleihung des Bayerischen Wohnungsbaupreises 1997 mit Stefan Holzfurtner, Alfred Sauter, Bernd Krönert (ehemaliger GWG-Geschäftsführer), Eduard Knöpfle (von links nach rechts) 19

22 Modernisierung Mariahilfplatz Mariahilfplatz 19-31, Mariahilfstraße 24, Schweigerstraße 16 Wer den Mariahilfplatz nur zur Auer Dult kennt, ist erstaunt über das stille, weite Areal, das sich rund um die Backsteinkirche auftut. Kies knirscht unter den Füßen, der Blick wandert zu den schlanken Bauten aus den Fünfziger Jahren des letzten Jahrhunderts, die den Platz einfangen. Gelassen stehen sie da, gänzlich unaufgeregt. Wie Finger greifen die rückwärtigen Bauten der Siedlung ins Grün. Unter den alten Bäumen herrscht Ruhe und das mitten in München. Zwei Schwerpunkte prägten hier in den Neunziger Jahren die immer aufwändigere Modernisierungs- und Sanierungstätigkeit der GWG München: zu kleine Wohnungsgrundrisse zu vergrößern und die teils marode Bausubstanz energetisch zu ertüchtigen. Zwischen Juni 1997 und Mai 2000 führte das Münchner Architekturbüro Wolfgang Stocker eine umfassende Modernisierung der errichteten Wohnanlage durch. 131 frei finanzierte Wohneinheiten entstanden, dazu 22 geförderte im neu ausgebauten Dachgeschoss. Die qualitätvolle Erneuerung des Gebäudebestands ist eine unserer wichtigsten Bauaufgaben, erklärt der Architekt, und fordert die Nutzung bestehender Bauwerke ganzheitlich zu betrachten von der Energieeffizienz bis zur verträglichen städtebaulichen Verdichtung. Mariahilfplatz Gartenseite vor (oben) und nach der Modernisierung (unten) Das 1992 aufgelegte Zweite Programm zur nachhaltigen Verbesserung des Miethausbesitzes der GWG durch Modernisierung, Großinstandsetzung und Dachgeschossausbau, kurz GMP, trug am Mariahilfplatz Früchte: Vorgehängte Balkone öffneten die Wohnungen zum innerstädtischen Grün, kohlebeheizte Badeöfen und Ölheizungen wichen zeitgemäßer Zentralheizung. Dazu kamen Wärmedämmverbund systeme an Fassaden und Kellerdecken sowie ein moderner Schallschutz zwischen den neu aufgeteilten und vergrößerten Wohnungen. Grundrissbeispiel (Ausschnitt) Haus 24, 1. Obergeschoss nach der Modernisierung 20

23 Mariahilfplatz Straßenansicht nach der Modernisierung Mariahilfstraße Fassadendetail Mariahilfplatz 28, Eingangsbereich 21

24 Zwischen 1996 und 1997 modernisierte das Architekturbüro Wolfgang Stocker auch das Haus an der Schweigerstraße 16 (siehe nächste Seite). Da vier von zwölf Parteien partout nicht ausziehen wollten wurden neue Türen und Bodenbeläge teilweise Zimmer für Zimmer eingebaut. So mussten die Arbeiten um die Mieter herum ausgeführt werden, berichtet Wolfgang Stocker. Das Ergebnis: zeitgemäßer Wohnstandard mit Etagenheizungen, neuen Balkonen, modernen Fenstern und Vollwärmeschutz an der Fassade. Im Dachgeschoss entstanden zusätzlich zwei neue Wohnungen. Mariahilfplatz Gartenseite (oben) und Straßenseite (unten) 22

25 Schweigerstr. Mariahilfstraße Mariahilfplatz Schweigerstraße 16 Ansicht Gartenseite vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte) Straßenansicht (unten) Adresse Mariahilfplatz 19-31, Mariahilfstraße 24 und Schweigerstraße 16 Architektur ABS Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Florian Hertlein und Stefan Kalkhoff Landschaftsarchitekten, München Wohnungen Mariahilfplatz/Mariahilfstraße 22 geförderte Wohnungen 131 frei finanzierte Wohnungen 1 Gaststätte Schweigerstraße 13 frei finanzierte Wohnungen 1 Gewerbe Flächen Mariahilfplatz/Mariahilfstraße Wohnfläche gesamt m² Geschossfläche m² Grundstücksfläche m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 52 m² Schweigerstraße Wohnfläche gesamt 605 m² Geschossfläche 668 m² Grundstücksfläche 554 m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 47 m² Baukosten Mariahilfplatz/Mariahilfstraße Gesamt ,- c Schweigerstraße Gesamt ,- c Förderprogramm 1. Förderweg GMP für frei finanzierte Wohnungen Fertigstellung Juni 1997 (Schweigerstraße) und Mai

26 Modernisierung Auer Mühlbach Lilienstraße Franz-Prüller-Straße 4-10 Eine bemerkenswerte Transformation innerstädtischen Wohnens ist am Auer Mühlbach zu besichtigen: 105 Wohnungen schirmen einen weiten, grünen Innenhof mit Spielplatz, Parkbänken und alten Bäumen ab. Luftig wirkt die Anlage und zugleich bergend, als ob Modernisierung und Nachverdichtung nicht etwas Neues schufen, sondern etwas, das schon immer so war. Architekt Wolfgang Stocker band das Ensemble mit warmen Erdtönen ein ins gewachsene Gefüge der Stadt. Er war sich darüber im Klaren, dass sich das städtebauliche Leitbild seit den Fünfziger Jahren gewandelt hatte. Die aufgelockerte, durchgrünte Stadt von damals erinnert zu leicht an Randlagen, an Peripherie. Diesem Gedanken, der heute leicht verloren, kleinstädtisch wirkt und durch das viele Grün entlang des Auer Mühlbachs und des Isarhochufers noch verstärkt wird, gab er Raum und griff ihn auf. Straßen- und Hofansicht vor der Modernisierung (oben), Straßenansicht nach der Modernisierung (unten) 24

27 Auch verschattete, dunkle Innenhöfe wandelten sich zu sonnigen Kleinkinderspielbereichen und zu Orten, an denen sich die Bewohner wie selbstverständlich treffen. Vorgehängte Balkone, in ihrer Konstruktion eine Besonderheit, lassen Wohnung und Innenhof zusammenwachsen. Erst ein schweifender Blick auf das Ensemble verrät, wie viel Energie der Architekt und die GWG München in die nachhaltige Modernisierung gesteckt haben. Aus ehemals 105 Klein- und Kleinstwohnungen wurden 84 größere, qualitätvollere. Zusätzlichen Wohnraum boten die neu ausgebauten Dachgeschosse mit 21 Wohnungen. Ein Mix aus Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sowie eingestreute größere Familienwohnungen beleben heute die Siedlung. Das Votum der Jury war eindeutig: Die Bauherrin zeigt beispielhaft, wie Gebäude aus den Fünfziger Jahren auch mit einfachen Mitteln aufgewertet werden können. Auf den Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2005 der Landeshauptstadt München folgte zwei Jahre später der Deutsche Bauherrenpreis. Grundriss vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte) Dachgeschoss nach dem Ausbau 25

28 Blick Franz-Prüller-Straße mit Durchgang in das GWG-Ensemble Die Parlamentarische Staatssekretärin Karin Roth (vierte von rechts) und GdW-Präsident Lutz Freitag (rechts) überreichten den Deutschen Bauherrenpreis 2007 an die GWG-Delegation, angeführt von den beiden Geschäftsführern Dietmar Bock und Hans-Otto Kraus 26

29 Adresse Lilienstraße Franz-Prüller-Straße 4-10 Architektur ABS Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Luz Landschaftsarchitekten, München Wohnungen 21 geförderte Wohnungen 84 frei finanzierte Wohnungen 1 Gaststätte Flächen Wohnfläche gesamt m² Geschossfläche m² Grundstücksfläche m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 55 m² Baukosten Gesamt ,- c Förderprogramm 1. Förderweg GMP für frei finanzierte Wohnungen Auszeichnungen Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2005 Deutscher Bauherrenpreis 2007 Freiflächenplan Auer Mühlbach Fertigstellung Dezember

30 Modernisierung Am Paulanerplatz Paulanerplatz 1a - 10 Franz-Prüller-Str. 1-5 Die Modernisierung Am Paulanerplatz hauchte diesem gewachsenen Ensemble aus der Mitte der Fünfziger Jahre neues Leben ein. Die Häuser wurden aufgestockt und energetisch wie ästhetisch an moderne Standards herangeführt. Wieder war es der Münchner Architekt Wolfgang Stocker der aus Kleinwohnungen mit gefangenen Räumen 109 moderne, helle Wohnungen entstehen ließ. Er gestaltete die Treppenhäuser neu und schuf zeitgemäße Wohnkultur mit Zentralheizungen, Bädern und vorgehängten Balkonen. Vollwärmeschutz an allen Fassaden sowie neue Fenster zeigen, wie aus alter Bausubstanz auch energetisch Hochwertiges entstehen kann. Balkondetail Paulanerplatz Allein die umfangreichen Maßnahmen zur Erneuerung der Außenanlagen lassen die Dimension des Umbaus erahnen. Dank entsiegelter Flächen versickert Regenwasser und wird dem Grundwasser wieder direkt zugeführt. Grundriss Wohnungen vor (links) und nach der Modernisierung (rechts) 28

31 Ansicht zum Auer Mühlbach vor (oben) und nach der Modernisierung (unten) Ansicht Franz-Prüller-Straße 29

32 Neue Pflanzungen schaffen wohltuende Distanz zwischen (halb)öffentlichen Wegen und den Wohnungen. Stauden und Solitärsträucher garantieren ein Wechselspiel von Licht und Schatten statt verschatteter Fassaden. Ein zentraler Abfallsammelplatz sowie ein Hausmeisterdepot entlasten das Ensemble von mehreren kleineren Bauten. Dank viel Grün und wohnungsnaher Kleinkinderspielplätze bietet die Anlage am Paulanerplatz familiengerechtes Wohnen mitten in der Stadt. Sie verbindet maßvolle Verdichtung mit neuen Standards und wertet so die Anlage entscheidend auf. Paulanerplatz vor (oben links) und nach der Modernisierung (oben rechts), Franz-Prüller-Straße 1-5 (Mitte), Grundrissausschnitt (unten) 30

33 Paulanerplatz Franz-Prüller-Straße Adresse Paulanerplatz 1a - 10 Franz-Prüller-Str. 1-5 Architektur ABS Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Teutsch-Ritz-Rebmann Landschaftsarchitekten, München Wohnungen 108 geförderte Wohnungen 1 frei finanzierte Wohnung Paulanerplatz 8 und 9, Ostansicht Flächen Wohnfläche gesamt m² Geschossfläche m² Grundstücksfläche m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 58 m² Baukosten Gesamt ,- c Förderprogramm soziale Wohnraumförderung (SWF) Jahres-Heizwärmebedarf Aufstockung 35,7 kwh/m²a Bestand + Aufstockung 57,5 kwh/m²a Paulanerplatz Fertigstellung November 2007 Franz-Prüller-Straße 31

34 Modernisierung Lilien-/Schweiger-/ Zeppelinstraße Lilienstraße 76, 78 Schweigerstraße 15, 17 Zeppelinstraße Der Drache reckt sein Haupt, Kinder turnen über gepflegtes Grün der mäandrierenden Wege. Das ist kein Hinterhof mehr, das ist ein Rückzugsort, eine Oase. Die Mariahilfkirche könnte man mit den Händen greifen, und doch sind der Lärm und der Verkehr der Schweigerstraße wie ausgeblendet. Das neue Ensemble entlang der Schweigerstraße zwischen Zeppelin- und Lilienstraße ist nicht nur energetisch vorbildlich saniert und barrierefrei, es schafft vor allem etwas, was immer seltener wird: ein Stück Geborgenheit, ein grünes Herz der Siedlung. Blick vom Mariahilfplatz auf die Ecke Schweiger-/Lilienstraße vor (oben) und nach der Modernisierung (Mitte), Spielplatz im Innenhof (unten) 32

35 Grundrissbeispiel 2. Obergeschoss mit verschiedenen Wohnungstypen Wer aufmerksam durch München geht, wird die Zeichen der Zeit erkennen. Die Stadt verändert sich, ergänzt und füllt Lücken. Manche Veränderungen stechen sofort ins Auge, andere erst auf den zweiten Blick. Die Mitte der Fünf - ziger Jahre errichteten Häuser mit 70 einfachen Wohnungen und der verbindenden Ladenzeile haben sich in eine geschlossene Wohnanlage verwandelt wurde damit begonnen die Gebäude umfassend zu modernisieren: neue Balkone, Vollwärmeschutz an der Fassade und Aufzüge lauteten nur einige der Aufgaben, um das Bestehende an moderne Standards heranzuführen. Statt die Baukörper einfach abzubrechen und durch Neubauten zu ersetzen, entschieden sich Bauherrin und Architekt, die Anlage auf den Rohbau zurückzuführen, also die alten Satteldächer abzutragen, die Fundamente zu ertüchtigen sowie die Haustechnik komplett zu erneuern und das Ensemble anschließend behutsam zu verdichten und wieder auferstehen zu lassen. Hofseitiger Eingangsbereich Lilienstraße 76 33

36 Zwei viergeschossige Ergänzungsbauten mit integrierter Ladenzeile Kindertagesstätte, Tabakladen und Hausverwaltung schirmen heute den grünen Innenhof gegen die verkehrsreiche Schweigerstraße ab. Die vorhandenen Gebäude wurden aufgestockt und mit zeitgemäßen Grundrissen versehen, sodass am Geviert von Zeppelin-, Schweiger- und Lilienstraße eine Mischung aus 71 frei finanzierten und geförderten Wohnungen entstanden ist, darunter sechs vollständig behindertengerechte. N Der ressourcenschonende Umbau und die flächensparende Erweiterung mit Aufstockung und Ergänzungsbauten erreichen alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung. Das neu geschaffene Ensemble wurde an die städtische Fernwärmeversorgung angeschlossen, ein Wärmedämmverbundsystem isoliert die Fassade. Die behutsame, mit dem Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2010 der Landeshauptstadt München ausgezeichnete Sanierung zeigt beispielhaft, wie sich soziale, öko logische und wirtschaftliche Belange ergänzend bedingen und zu neuer Lebensqualität mitten in München führen können. Freiflächenplan mit öffentlich zugängigen Wegen 34

37 Adresse Lilienstraße 76, 78 Schweigerstraße 15, 17 Zeppelinstraße Architektur Architekturbüro Michael Morschek, München Freiraumplanung Andreas Kübler + Partner Landschaftsarchitekten, München Bauleitung Peter Zeitler Ingenieur-Gesellschaft mbh, München Wohnungen 60 geförderte Wohnungen 11 frei finanzierte Wohnungen 4 Gewerbeeinheiten Flächen Wohnfläche gesamt m² Geschossfläche m² Grundstücksfläche m² Durchschnittliche Wohnungsgröße 64 m² Nutzfläche Gewerbe 583 m² Baukosten Gesamt ,- c Förderprogramm KomPro A Jahres-Heizwärmebedarf nach EnEV berechnet 58,4 kwh/(m²a) Auszeichnungen Ehrenpreis für guten Wohnungsbau Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2010 der Landeshauptstadt München Fertigstellung Juli 2009 Sonnige, begrünte Höfe mit verschiedenen Aufenthalts- und Spielbereichen 35

38 Modernisierung Lilienstraße Nord Lilienstraße Alle reden vom Klima, doch wie sieht eine Antwort aus auf die Herausforderungen der Zukunft? Etwa so: ein bestehender Wohnblock wird durch einen Neubau ergänzt und so saniert, dass eine in der Gesamtbilanz CO 2 -neutrale Anlage entsteht. Das Projekt Lilienstraße Nord weist in diese Zukunft. Die Wohnungen aus dem Jahre 1957 werden vom Münchner Architekten Wolfgang Stocker so umgebaut, dass ihr Primärenergiebedarf mindestens 50 Prozent unter dem Wert von Neubauten liegt. Ein viergeschossiger Massivholzbau am Paulanerplatz, sogenannter Südbau wird die Anlage im Süden abrunden und das Quartier schließen. Straßenansicht vor der Modernisierung Blick nach Norden vor der Modernisierung und 3D-Entwurf für die Gebäude an der Lilienstraße Nord (Mitte und unten) Zusammen mit dem Fraunhofer Institut für Bauphysik und dem Competence Center für Nachhaltiges Bauen der Ebert Ingenieure untersucht die GWG München in diesem herausragenden Projekt, was für Investitionen notwendig sind und welche Langzeitfolgen von einer solch aufwändigen Modernisierung zu erwarten sind. 36

39 Die Aufstockung aller Gebäude in Holzbauweise schafft nicht nur Raum für neue, zeitgemäße Grundrisse, sie übernimmt auch einen Teil der Wärmedämmung. An den Fassaden wiederum kommt ein innovatives Wärmedämmverbundsystem zum Einsatz: Resol-Hartschaum und Vakuumdämmung. Die Heizzentrale nutzt die oberflächennahe Geothermie, also Wärmepotentiale des Grundwassers. Hinzu kommen thermische Kollektoren auf den Dächern und Gas-Brennwertkessel für Spitzenlasten. Photovoltaikelemente sollen Energie in gleichem Maße ins öffentliche Stromnetz einspeisen wie diese zum Betrieb der Anlage, in Form von Gas für die gasmotorisch betriebene Kompressionswärmepumpe, oder Strom für den Betrieb der Anlagepumpen, von außen zugeführt wird. Diese möglichst gleiche Menge soll zu einer ausgeglichenen CO2-Bilanz führen. Mit dem Modellprojekt an der Lilienstraße Nord möchte die GWG München neue Möglichkeiten an Bestandsbauten untersuchen und mit dem Fraunhofer Institut und Ebert Ingenieuren einen Schritt in den Zukunftsmarkt der Sanierung tun. In dieser Maßnahme sieht Architekt Wolfgang Stocker den Schlüssel für eine nachhaltige Zukunft beim Bauen. Dieses Projekt geht weit über neuartigen Vollwärmeschutz und innovative Materialien hinaus, es zeigt, wie eine Zukunft aussehen kann, die nicht mehr in einzelnen Baumaßnahmen denkt, sondern in komplexen Systemen. Lage der unterschiedlichen Energiegewinnungsanlagen: Kompressionswärmepumpe (Grundwasser), Gasbrennwertkessel, thermische Kollektoren, Grundwasserförderund Schluckbrunnen sowie Photovoltaikelemente Ansicht Hofseite 37

40 Bestehende Garagen werden abgerissen und durch den Südbau ersetzt Lilienstraße 35-39, Ostansicht Entscheidend zum Gelingen des anspruchsvollen Projekts wird das Verhalten der künftigen Bewohner beitragen. Sie bestimmen, wie effektiv das Haus arbeitet. Da reicht es eben nicht, dass die natürlich belüfteten Wohnungen Fensterkontakte erhalten, welche bei geöffnetem Fenster den Heizkörper automatisch abschalten. Die Mieter erhalten eine Einweisung in das System Haus und können dann aktiv mit ihrem Verhalten Einfluss nehmen. Im Gegenzug werden Forscher über zwei Jahre Messdaten erheben, sie sammeln und auswerten und so den hohen Anspruch der Erbauer auf seine Alltagstauglichkeit überprüfen. Das könnte Schule machen, weit über München hinaus. Verantwortung lässt sich nicht nur an funktionierende Technik abgeben, wir müssen lernen, selbst für eine nachhaltige Zukunft einzutreten und sie aktiv zu gestalten und das täglich. All dies erfordert hohe Investitionen, sagt GWG-Geschäftsführer Hans-Otto Kraus. Deshalb konnte das Projekt nur mit Forschungsmitteln seitens des Bundes, in Höhe von rund 2,7 Millionen Euro, realisiert werden. Der Rest der höheren Investitionen wird durch die Verwendung der Dividende, auf deren Ausschüttung die Landeshauptstadt München als Gesellschafterin verzichtet hat, abgedeckt. Damit werden der GWG München zusätzliche, besondere Aktivitäten im Wohnungsbau ermöglicht. 38

41 Lilienstraße Paulanerplatz 39 Auer Mühlbach Adresse Lilienstraße Architektur ABS Architekturbüro Stocker Dipl.-Ing. Architekt + Stadtplaner Wolfgang Stocker, München Freiraumplanung Luz Landschaftsarchitekten, München Wohnungen 77 geförderte Wohnungen 63 frei finanzierte Wohnungen Flächen Wohnfläche gesamt m 2 Geschossfläche m 2 Grundstücksfläche m 2 Durchschnittliche Wohnungsgröße 67 m 2 Baukosten Gesamt ,- c Förderprogramm KomPro A Zuschuss des Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie in Höhe von 2,7 Mio c zu innovativen Komponenten Fertigstellung voraussichtlich Dezember 2013 Lilienstraße 49 Straßenansicht Südbau (oben) Grundriss 1. Obergeschoss mit Übergang zum Südbau (unten) 39

42 GWG München Wohnen in unserer Stadt Städte bestehen immer aus Gebäuden und Menschen, schreibt der Architekturhistoriker Spiro Kostof in seinem Standardwerk Das Gesicht der Stadt. Was banal klingt, kann gar nicht hoch genug angesetzt werden: Menschen prägen ihre Umgebung, sie erst bringen Leben in Häuser, Straßen und Plätze. München wächst. Viele zieht es in die prosperierende Metropole. Und das wird so bleiben. Einst stille Quartiere verändern ihren Charakter und werden zu Szenevierteln, Eigentumswohnungen ersetzen Mietwohnungen und Luxuslofts verdrängen altes Gewerbe. Eine Stadt aber lebt nicht vom wirtschaftlichen Erfolg allein, die Mischung verschiedener sozialer Gruppen, Typen, Nationen und Lebenswelten macht erst ihren Charakter aus. Die GWG München wächst mit den gesellschaftlichen Veränderungen. Sie hat die Herausforderung einer nach haltigen Sanierung des Bestandes angenommen und wird für die Bürger Münchens auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum anbieten. Sie wird Häuser modernisieren und neu bauen. Denn Quartiere brauchen eine gute Mischung verschiedenster Menschen, damit sie lebendig bleiben. 40

43 GWG München Heimeranstraße München Tel: Fax: GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbh Redaktion: Hans-Otto Kraus, Zanka Hallmann, GWG München Fotos: Edward Beierle, München Ingrid Scheffler, München Andreas Bohnenstengel, München Luftbild: Luftbildverlag Hans Bertram GmbH, Memmingerberg historische Fotos: Stadtarchiv, München historische Stadtpläne: Kommunalreferat-Vermessungsamt, München Archiv GWG München Text: Dr. Oliver Herwig, München Gestaltung: Büro Roman Lorenz Gestaltung visueller Kommunikation, design alliance, München Druck: Dietz Werbemedien, München GWG München November 2010 ( )

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