Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege. bmjv.de

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1 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege zur Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Anmietung von Wohnraum zur Weitervermietung bmjv.de

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3 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege zur Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Anmietung von Wohnraum zur Weitervermietung

4 I. AUSGANGSLAGE Dieses Informationsblatt will Sie auf Punkte aufmerksam machen, die Sie als privater Träger der Wohlfahrtspflege bei Abschluss eines Mietvertrags über Räume bedenken sollten, wenn Sie die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten wollen. Der Fokus liegt dabei auf dem Schutz vor Kündigung durch Ihren Vermieter. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Informationsblatt nur erste Hinweise und Anregungen geben kann und eine anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzt.

5 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege 5 I. AUSGANGSLAGE Wenn Sie als sozialer Träger Räume anmieten, die Sie Dritten als Wohnung zur Verfügung stellen wollen, ist das soziale Wohnraummietrecht auf den von Ihnen als Mieter geschlossenen Mietvertrag regelmäßig nicht anwendbar. Denn ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume zur Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse oder der Wohnbedürfnisse ihm nahestehender Personen nutzen will. Der Vermieter kann Ihnen also regelmäßig grund- und formlos mit einer gesetzlichen Frist aus 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kündigen. Für Ihre Mieter würde es bedeuten, dass sie ihren Wohnraum verlieren. Sie können diese Folge vermeiden, indem Sie bereits bei Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich etwas anderes vereinbaren 1. Hierfür kommen folgende Möglichkeiten in Betracht: 1 Auf die Vereinbarung der im Folgenden genannten Möglichkeiten haben Sie als Mieter keinen Anspruch; es steht dem Vermieter frei, sich darauf einzulassen.

6 II. MÖGLICHE VERTRAGSGESTALTUNGEN 6 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege

7 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege 7 II. MÖGLICHE VERTRAGSGESTALTUNGEN 1. MIETVERHÄLTNIS VON UNBESTIMMTER DAUER Bei Abschluss eines Mietvertrags auf unbestimmte Zeit können Sie Ihre rechtliche Situation, vor allem den Schutz vor Kündigung, insbesondere durch folgende Vereinbarungen verbessern: a) Vereinbarung der Anwendung von Wohnraummietrecht Sie können mit Ihrem Vermieter die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbaren (siehe BGH, Urteil vom 13. Februar 1985 VIII ZR 36/84, Tz. 14; zuletzt so auch das Brandenburgische OLG, Urteil vom 09. März U 88/15). Dies kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten geschehen; allein die Überschrift Mietvertrag für Wohnräume über einem Formularmietvertrag dürfte hierfür aber nicht ausreichen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte die Anwendung von Wohnraummietrecht daher ausdrücklich vereinbart werden. Da eine solche Vereinbarung im Streitfall durch die Gerichte ausgelegt werden muss, sollte sie klar und eindeutig gefasst werden. Werden die Vertragsbedingungen nicht im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern kommen vorformulierte Vertragsbedingungen zur Anwendung (Allgemeine Geschäftsbedingungen), sind zudem die 305 ff. BGB, insbesondere das Transparenzgebot, zu beachten.

8 8 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege Sie können aber auch die Anwendung nur einzelner Vorschriften des Wohnraummietrechts vereinbaren, wie beispielsweise, dass Ihr Vermieter Ihnen nur aus solchen Gründen ordentlich kündigen darf, die auch bei einem Wohnraummietverhältnis zur ordentlichen Kündigung berechtigen würden. Ein solcher Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter Eigenbedarf geltend macht oder ansonsten durch Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde, 573 Absatz 2 BGB. Hierbei erscheint es sinnvoll, auch die kurzen gesetzlichen Kündigungsfristen nach 580a BGB zu verlängern, z. B. entsprechend der Regelung für Wohnraummietverträge nach 573c BGB, sowie die Schriftform und den Inhalt der Kündigungserklärung entsprechend der Vorschrift nach 568 BGB zu vereinbaren. Auch hierbei sind die Vorschriften nach 305 ff. BGB zu beachten,

9 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege 9 wenn die Vertragsbedingungen nicht im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern als vorformulierte Vertragsbedingungen zur Anwendung kommen. Da die Vereinbarung der Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietverhältnis einen dauerhaften Ausschluss der gewerberaummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten bedeutet, ist der Vertrag nach 550 BGB in schriftlicher Form zu schließen. b) Verzicht des Vermieters auf das ordentliche Kündigungsrecht Sie können mit Ihrem Vermieter auch im Einzelfall vereinbaren, dass dieser für einen bestimmten Zeitraum (einseitig) auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet. Wird ein Kündigungsverzicht für länger als ein Jahr vereinbart, ist das Schriftformerfordernis des 550 BGB zu beachten. Soweit auch Sie als Mieter auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichten, sollten Sie Sonderkündigungsrechte vereinbaren, z.b. für den Fall, dass Sie Ihre Tätigkeit aufgeben.

10 10 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege 2. BEFRISTUNG DES MIETVERHÄLTNISSES a) Einfache Befristung Sollten Sie schon wissen, dass Sie die Räume nur für eine bestimmte Dauer benötigen, z. B. für ein befristetes Projekt oder weil Sie dann ohnehin einen Umzug planen, kann sich der Abschluss eines befristeten Mietvertrags anbieten. Das Mietverhältnis endet dann automatisch mit Ablauf der Befristung, 542 Absatz 2 BGB. Vorteil ist, dass der Vermieter Ihnen während des Befristungszeitraums nicht ordentlich kündigen kann. Da aber auch Sie selbst das Mietverhältnis während der Befristung nicht ordentlich kündigen können, empfiehlt es sich, zusätzlich ein Sonderkündigungsrecht mit Einhaltung bestimmter Fristen zu vereinbaren, z. B. für den Fall der Aufgabe Ihrer Tätigkeit. Einen befristeten Vertrag müssen Sie unbedingt in Schriftform schließen, d. h. der Mietvertrag muss im Original von beiden Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben werden ( 578 Absatz 2 und 1, 550, 126 Absatz 2 BGB). Etwaige Zusatzvereinbarungen zu einer Befristung, z. B. ein Verlängerungs-oder ein Sonderkündigungsrecht, müssen im unterschriebenen Mietvertrag enthalten sein (Grundsatz der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde).

11 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege 11 b) Befristung mit Verlängerungsoption Aber auch wenn Sie die Räume grundsätzlich für eine unbestimmte Zeit nutzen möchten, kann der Abschluss eines befristeten Mietvertrags verbunden mit der Vereinbarung einer Verlängerungsoption im Einzelfall sinnvoll sein. Möglich ist z. B. die ergänzende Vereinbarung einer Klausel, nach der Sie als Mieter das Recht haben, das Mietverhältnis auf einen weiteren befristeten Zeitraum zu verlängern (einseitige Option zur Verlängerung). Auch während dieses verlängerten Zeitraums kann der Vermieter nicht ordentlich kündigen. Zu beachten ist dabei, dass die Einräumung der Option dem Schriftformerfordernis gemäß 550 BGB genügen muss, wenn durch die Verlängerungsoption eine längere Vertragsdauer als ein Jahr entsteht. Auch die Optionsausübung sollte aus Rechtssicherheitsgründen stets in schriftlicher Form erfolgen.

12 12 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege c) Befristung mit Verlängerungsklausel Sollte der Vermieter nicht bereit sein, Ihnen ein einseitiges Optionsrecht einzuräumen, können Sie versuchen, stattdessen eine Verlängerungsklausel zu vereinbaren, nach der sich das Mietverhältnis nach Ablauf des Befristungszeitraums automatisch um einen weiteren bestimmten Zeitraum verlängert, wenn weder Sie noch der Vermieter vorher der Verlängerung widersprochen haben. Das ordentliche Kündigungsrecht bleibt dann weiterhin ausgeschlossen. Eine solche Klausel schützt Sie allerdings nicht davor, dass der Vermieter das Mietverhältnis rechtzeitig durch Widerspruch zum Ablauf des Befristungszeitraums beendet. Für den Fall, dass der Vermieter auch eine solche Verlängerungsklausel nicht vereinbaren will, empfiehlt es sich, zumindest einen befristeten Mietvertrag mit einer Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit zu vereinbaren. Der Vorteil liegt darin, dass das befristete Mietverhältnis dann nicht automatisch mit Ablauf der Befristung endet, sondern sich in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit umwandelt und weiterläuft, sofern der Vermieter nicht widerspricht.

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14 14 Informationsblatt für private Träger der Wohlfahrtspflege IMPRESSUM Herausgeber Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz Referat Öffentlichkeitsarbeit; Digitale Kommunikation Berlin Gestaltung Atelier Hauer + Dörfler Druck MKL Druck GmbH & Co.KG Graf-Zeppelin-Ring 52, Ostbevern Bildnachweis shutterstock.com Publikationsbestellung Internet Per Post Publikationsversand der Bundesregierung Postfach Rostock Telefon (030) Fax (030) Stand Oktober 2017

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