Büroflächen Office Space Marktreport 2013/2014 Rhein-Neckar

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 2013/2014 Rhein-Neckar

2 Büromarkt Rhein-Neckar Office market Rhine-Neckar Die Region Rhein-Neckar zählt weiterhin zu den wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands, geprägt durch die Kernstädte Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen wurde an diesen drei Standorten ein Rekordflächenumsatz von rund m² registriert. Hierbei wurden die eigengenutzten Neubauprojektierungen der BASF mit m² und der prego services GmbH mit m² in Ludwigshafen ausgeklammert. Hintergrund ist, dass aufgrund der schieren Größe der eigengenutzten Neubauprojektierungen (24 % des Flächenumsatzes von m²) die Aussagen über die anderen Teilmärkte verzerrt werden würden. Trotz dieser Einschränkung wurde das schon sehr gute Vorjahresergebnis um etwa m²(+6 %) übertroffen. Rekordergebnis in Heidelberg Der größte Sprung beim Flächenumsatz wurde in Heidelberg erzielt. Mit m², dem bisher höchsten Ergebnis, wurde das Vorjahr deutlich um m² (+58 %) übertroffen. In Mannheim, dem größten Büroteilmarkt der Region, wurde zwar mit einem Flächenumsatz von m² das Rekordergebnis des Vorjahres um m² ( 14 %) unterschritten, aber dennoch das zweithöchste registrierte Ergebnis erzielt. Die Nachfrage nach Büroflächen zur Miete in Ludwigshafen bleibt gering. Ohne die beiden oben erwähnten Neubaustarts wurde ein leicht höherer Umsatz von insgesamt m² verzeichnet. Während in Heidelberg deutlich mehr größere Abschlüsse als im Vorjahr registriert wurden, reduzierten sich diese dagegen in Mannheim. In Heidelberg haben insbesondere drei Abschlüsse in der Größenklasse über m² zum Rekordergebnis beigetragen: zum einen der Abschluss über m² durch die F+U Unternehmensgruppe GmbH und zum anderen die beiden Mietverträge in der Heidelberger City über m² durch die Heidelberg Engineering GmbH im SkyLabs in dem Stadtteil Bahnstadt sowie über rund m² durch die HeidelbergCement AG. In Mannheim, wo der Markt 2012 durch die beiden Großverträge der BASF über m² The Rhine-Neckar region is still regarded as one of the economically strongest regions in Germany, characterised by its core cities Mannheim, Heidelberg and Ludwigshafen. In 2013 a record take-up of around 140,000 m² was registered in these three locations. This figure excludes the new owner-occupier building projects of the BASF with 38,000 m² and of prego services GmbH with 6,000 m² in Ludwigshafen. The reason for this is that, due to the vast size of the new construction projects (24 % of the take-up of 184,000 m²) the statements about other partial markets would be distorted. Despite this restriction, the already very good results of the previous year were exceeded by about 8,000 m² (+ 6 %). Record result in Heidelberg The greatest leap in take-up was achieved in Heidelberg. With 52,000 m², the best result so far, the previous year was distinctly exceeded by 19,000 m² (+ 58 %). Although in Mannheim, the largest partial office market in the region, the take-up of 81,000 m² fell short of the previous year s result by 13,000 m² (-14 %), the secondhighest result registered was achieved. The demand for rental office spaces in Ludwigshafen is still low. With the exception of the two above-mentioned new construction projects, a slightly higher overall turnover of 7,000 m² was noted. Despite considerably more major deals being registered in Heidelberg than in the previous year, the number was, less in Mannheim. In Heidelberg three deals in the size category over 5,000 m² have mainly contributed towards the record result: on the one hand the lease for over 10,000 m² by the F+U Unternehmensgruppe GmbH and on the other, the two leases in the Heidelberg City for 6,000 m² concluded with the Heidelberg Engineering GmbH in the SkyLabs in the Bahnstadt district and for around 5,400 m² with the HeidelbergCement AG. In Mannheim, where the market was pushed in 2012 by the two major contracts with the BASF for 35,000 m², a much lower take-up was achieved in the size category over 5,000 m². Bedeutende Flächenumsätze Rhein-Neckar* Significant take ups Rhine-Neckar* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Südzucker AG m² Mannheim City F+U Unternehmensgruppe m² Heidelberg City Westinghouse Electric Corporation m² Mannheim Cityrand Heidelberg Engineering GmbH m² Heidelberg City HeidelbergCement AG m² Heidelberg City * Jahr 2013/year 2013 Büroflächen Marktreport 2013/2014 Rhein-Neckar

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* 160 in Tsd. m²/in '000s m² Mannheim City Heidelberg City Mannheim Cityrand Heidelberg Cityrand Ludwigshafen City Mannheim Peripherie Ludwigshafen Cityrand Ludwigshafen Peripherie 3 % 2 % 2 % 1 % 1 % 15 % 29 % 47 % *Prognose/Forecast * Heidelberg Ludwigshafen Mannheim 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % * Jahr 2013/year 2013 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Medien, Werbung 1 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 2 % Gesundheits- und Sozialwesen 2 % Industrie, Verwaltung 40 % < 500 m² 11 % 3 % 16 % 30 % Öffentliche Hand, Verwaltung 2 % m² 10 % 2 % 7 % 19 % Handel 3 % sonstige Dienstleister 3 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 3 % Information, Kommunikation 5 % unternehmensnahe Dienstleister 23 % Finanzwesen 16 % m² m² > m² 1 % 5 % 4 % 1 % 8 % 9 % 15 % 22 % 0 % 10 % 20 % 30 % 37 % 40 % 50 % * Jahr 2013/year 2013 * Jahr 2013/year 2013 Heidelberg Ludwigshafen Mannheim Büromieten Rhein-Neckar (EUR/m²) Office rents Rhine-Neckar (EUR/m²) Leerstand Rhein-Neckar Vacancies Rhine-Neckar in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 15,0 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 13,10 12,40 9,80 13,70 9,50 14,30 10,00 14,40 12,80 12,80 12,70 9, ,80 9,50 14,50 14,00 9,00 9,00 14,00 13,30 14,00 13,30 14,00 9, Quote in %/Rate in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 7,7 5,0 4, ,0 7,0 5,5 4,5 4,5 4, ,0 5,4 4, ,7 6,1 6,0 4,8 4,7 4,7 4,7 4,5 4, ,9 5,1 4, Spitzenmiete in/prime rent in Heidelberg Ludwigshafen Mannheim Heidelberg Ludwigshafen Mannheim

4 gepuscht wurde, wurde in der Größenklasse über m² ein deutlich geringerer Flächenumsatz ermittelt. Hohe Nachfrage nach modernen und effizienten Flächen Sowohl in Heidelberg als auch in Mannheim werden überwiegend moderne und effiziente Flächen nachgefragt. Der Nachfragefokus in Mannheim liegt dabei auf der Citylage, wo große Flächen rar sind. Daher investiert die Südzucker AG derzeit in den Neubau ihrer Firmenzentrale mit m² (Oststadt). Weiterhin entsteht in der Oststadt ein Neubau der INTER Versicherungsgruppe mit etwa m². Gleichzeitig hat die INTER Versicherungsgruppe zur Überbrückung einen Mietvertrag über m² abgeschlossen. Die Westinghouse Electric Company hat zudem zur Stärkung ihrer Deutschlandzentrale in Mannheim langfristig neue Büroflächen (9.500 m²) im Stadtteil Wohlgelegen angemietet. Auch wenn in Mannheim und Heidelberg 37 % des Flächenumsatzes im großvolumigen Segment erfolgten, wird der Markt an beiden Standorten durch die weiterhin sehr stabile Nachfrage in der Größenklasse unter m² geprägt. Bei der Branchenverteilung spiegelt sich der wirtschaftsstarke Mix aus Industrie, Wissenschaft/Forschung und Dienstleistung innerhalb der Region wider. Bei Anmietungen und beim Eigennutzerbedarf standen erneut Verwaltungsflächen im Bereich der Industriebranche mit 40 % am Gesamtflächenumsatz stark im Vordergrund. Danach folgen die Branchen unternehmensnahe Dienstleister mit 23 % und Finanzwesen mit 16 %. Steigende Mieten und geringer Leerstand Tendenziell haben sich die Mietlaufzeiten bei der Anmietung wieder verlängert und liegen bei fünf Jahren. Die Mieten haben an allen drei Standorten angezogen. In Mannheim und Ludwigshafen ist die Spitzenmiete jeweils um 70 Cent angestiegen. Aufgrund der Abschlüsse im hochwertigen Objektbereich in der City von Ludwigshafen ist die Spitzenmiete von 9,00 EUR/m² auf 9,70 EUR/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete ist in Mannheim von Strong demand for modern and efficient spaces Both in Heidelberg and in Mannheim mainly modern and efficient spaces are in demand. The focus in Mannheim is on city locations where large spaces are rare. For this reason the Südzucker AG is currently investing in the new construction of their corporate headquarters with 15,600 m² (Oststadt). In addition, in the Oststadt a new project is under construction for the INTER Insurance Group offering providing around 6,500 m². At the same time the INTER Insurance Group has concluded a lease for 4,775 m² as an interim solution. In addition the Westinghouse Electric Company has rented new office spaces (9,500 m²) in the Wohlgelegen district to back up its German head office in Mannheim in the long term. Even if 37 % of the take-up in the large-volume segment was effected in Mannheim and Heidelberg, the market in both locations is characterised by the still very steady demand for spaces under 1,000 m². As far as the distribution of sectors is concerned, the financially sound mixture of industry, science/research and service providers is reflected within the region. In the case of renting and of owner-occupier demand, administrative spaces connected with the industrial sector was again well in the lead with 40 % of the total takeup. This was followed by the sectors Corporate Service Providers with 23 % and Finance with 16 %. Rising rents and lower vacancy rates There is a tendency towards extending the lease periods of rental properties which currently lie at five years. Rents have increased in all three locations. The top rent in both Mannheim and Ludwigshafen has increased by 70 cents. Due to the deals concluded in the top-quality property sector, the highest rent of 9.00 euros/m² has risen to 9.70 euros/m² in the city centre of Ludwigshafen. The average rent in Mannheim has increased from 9.30 to euros/m², in Heidelberg from to euros/m² and in Ludwigshafen from 8.30 to 8.60 euros/m². Due to the dynamic demand for space, the vacancy rate remains low, amounting to 5.1 % in Bauprojekte Fertigstellung 2014/2015 (Auswahl) New constructions completion in 2014/2015 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area BASF Business Center BASF AG m² Ludwigshafen Cityrand MATHEMATIKON Bauteil B + C Tschira Stiftung m² Heidelberg Cityrand Firmenzentrale Südzucker Südzucker AG m² Mannheim City Unternehmenshaus INTER Versicherungsgruppe INTER Versicherungsgruppe m² Mannheim City Firmengebäude prego services GmbH DC 2 Grundstücksgesellschaft GbR m² Ludwigshafen Cityrand Büroflächen Marktreport 2013/2014 Rhein-Neckar

5 9,30 auf 10,20 EUR/m² angestiegen, in Heidelberg von 11,00 auf 11,90 EUR/m² und in Ludwigshafen von 8,30 auf 8,60 EUR/m². Aufgrund der dynamischen Flächennachfrage bleibt der Leerstand gering. Die Leerstandsquote beträgt in Mannheim 5,1 %, in Heidelberg 5,9 % und in Ludwigshafen 4,8 %. Hohe Neubauzahlen Vor allem in Mannheim und Heidelberg stehen Neubauentwicklungen und damit die Entstehung von qualitativ hochwertigen, modernen Flächen im Vordergrund. Das spiegelt sich in der bisher höchsten geplanten Fertigstellungszahl von m² wider, von denen bereits etwa 73 % vorvermietet sind. Zukünftig sollen Projekte wie z. B. das entstehende Geschäftsviertel Glücksteinquartier, die Bebauung des Konversionsareals Turley (beides in Mannheim) und das Bahnstadt-Areal in Heidelberg zur weiteren Aufwertung am Markt beitragen. Ausblick 2014 Die Mieten in Mannheim und Heidelberg werden voraussichtlich auf dem hohen Niveau stabil bleiben. Ob die Mietentwicklung in Ludwigshafen nachhaltig ist, bleibt abzuwarten. Für 2014 rechnen wir mit einem ähnlich hohen Flächenumsatz wie im Vorjahr. Mannheim, 5.1 %, in Heidelberg 5.9 % and 4.8 % in Ludwigshafen. High new construction figures In particular in Mannheim and Heidelberg the focus is on new construction developments and therefore the creation of qualitatively first-class, modern spaces. This is reflected in the planned completion figure of 82,000 m², the highest so far, of which around 73 % are already pre-let. In future, projects such as the business district Glückstein-Quartier, the building project on the conversion site Turley (both in Mannheim) and the Bahnstadt site in Heidelberg are to contribute towards the further upvaluation of this market. Forecast 2014 The rents in Mannheim and Heidelberg will probably remain stable at a high level. Whether the rental development in Ludwigshafen is sustainable, remains to be seen. In 2014 we expect a high take-up similar to those of last year. Büroflächen Neuzugänge Rhein-Neckar Office space completion Rhine-Neckar ,0 in Tsd. m²/in '000s m² ,0 17,0 34,0 51,0 26,0 50,0 25,0 43,0 34,0 60, * geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 2013/2014 Rhein-Neckar

6 Bürolagen Rhein-Neckar Office locations in Rhine-Neckar A65 A61 A650 Ludwigshafen Engel & Völkers Commercial BASF Hafen B44 Friesenheimer Insel RHEIN A6 Waldhof Wohlgelegen Mannheim Käfertal Mallau B36 Rheinau Hafen B38 A67 A656 Friedrichsfeld Nord Innenstadt Feudenheim Mitte Oststadt Augustaanlage Rheinufer- Glückstein- Eastsite Technologie- Neu- Süd quartier meile Park- ostheim Lindenhof Fahrlach insel B38a Neckarau A6 A659 NECKAR B38 A5 B3 Heidelberg Handschuhsheim Wieblingen Neuenheimer Neuenheim Feld A656 Altstadt Eppel- Bergheim heim Bahnstadt Weststadt Pfaffengrund Südstadt Rohrbach Rohrbach-Süd B3 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2013, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 2013, Source: Engel & Völkers Commercial Mannheim City Mannheim City 9,00-14,00 EUR/m² Ludwigshafen City Ludwigshafen City 7,50-11,20 EUR/m² Heidelberg City Heidelberg City 10,00-14,20 EUR/m² Sonstiges Stadtgebiet Other municipal area Mannheim Cityrand Mannheim Outer City 7,00-10,50 EUR/m² Ludwigshafen Cityrand Ludwigshafen Outer City 5,00-8,50 EUR/m² Heidelberg Cityrand Heidelberg Outer City 9,00-12,00 EUR/m² Büro-Cluster Office-Cluster Mannheim Peripherie Mannheim Outskirts 5,00-9,00 EUR/m² Ludwigshafen Peripherie Ludwigshafen Outskirts 3,50-7,50 EUR/m² Heidelberg Peripherie Heidelberg Outskirts 7,00-10,00 EUR/m² Gewässer Waters Rothmann Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Harrlachweg Mannheim Tel. +49-(0) MannheimCommercial@engelvoelkers.com