DWS ACCESS Wohnen 3. Anlegen in deutsche Wohnimmobilien

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1 DWS ACCESS Wohnen 3 Anlegen in deutsche Wohnimmobilien

2 Nachbarbebauung Erfurt, Spittelgartenstraße Maßstab 1:100 Meter Titelfotos v. o. n. u. Dresden, Wilder-Mann-Straße Potsdam, Karl-Marx-Straße Potsdam, Kastanienallee Berlin, Dahlwitzer Straße r. Leipzig, Breitenfelder Straße

3 DWS ACCESS Wohnen 3 Anlegen in deutsche Wohnimmobilien DWS ACCESS Wohnen 3 // 3

4 Inhaltsverzeichnis 1. Erklärung der Prospektverantwortlichen Die Motive für Ihre Beteiligung Das Beteiligungsangebot im Überblick Wesentliche Risiken der Vermögensanlage alt+kelber und die DWS Finanz-Service GmbH Das Investment Der Wohnimmobilienmarkt Deutschland Die Strategie des Fonds (Anlagepolitik) Der Investitionsprozess Die Investitionskriterien Die Immobilien des Startportfolios Reinvestitionen Plan- und Prognoserechnungen Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan Prognoserechnung Sensitivitäten Kapitalflussrechnung für eine Beteiligung in Höhe von EUR (Prognose) Prognostizierte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Rechtliche Grundlagen Struktur des Beteiligungsangebots Die Fondsgesellschaft Die Verwaltungsgesellschaft Die Entwicklungsgesellschaft Die Holdinggesellschaft Immobilieninvestitionen der künftigen Beteiligungsgesellschaften Verträge der Gesellschaften und die darin vereinbarten Vergütungen // DWS ACCESS Wohnen 3

5 9. Steuerliche Grundlagen Vorbemerkung Steuerliches Fondskonzept Investitionsphase Nutzungsphase Beendigungsphase Erbschaft- und Schenkungsteuer Angaben über die wesentlichen Beteiligten Sonstige Pflichtangaben, Negativfeststellungen Glossar Literaturverzeichnis Anhang 1 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft Anhang 2 Treuhand- und Verwaltungsvertrag Hinweis Die inhaltliche Richtigkeit der in diesem Verkaufsprospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ( 2 Abs. 2 Satz 2 VermVerkProspV). Seit Inkrafttreten der 8 f ff. Verkaufsprospektgesetz und der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProspV) am 1. Juli 2005 findet eine formale Vollständigkeitsprüfung durch die BaFin statt. Nachträge zum Verkaufsprospekt Sollte zu diesem Verkaufsprospekt ein Nachtrag erstellt werden, wird dies in der Börsen-Zeitung bekannt ge macht. Der Nachtrag wird bei der Fondsgesellschaft, der DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG, Mainzer Landstraße , Frankfurt am Main, zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten. DWS ACCESS Wohnen 3 // 5

6 1 Erklärung der Prospektverantwortlichen 6 Dresden, Bautzner Landstraße

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8 Die DWS Finanz-Service GmbH mit eingetragenem Sitz in Frankfurt am Main (im Folgenden Anbieterin ) übernimmt gemäß 3 der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung die Verantwortung für den Inhalt dieses Verkaufsprospekts (im Folgenden Verkaufsprospekt oder Prospekt ) und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Verkaufsprospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Jedem Anleger wird empfohlen, im eigenen Interesse die in diesem Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben, insbesondere die Risikofaktoren (vgl. Kapitel 4 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage ) und steuerlichen Rahmenbedingungen, unter Berücksichtigung seiner persönlichen Situation kritisch zu würdigen und ggf. fachkundigen Rat Dritter einzuholen. Für den Inhalt dieses Verkaufsprospekts sind alle bis zum Datum der Aufstellung dieses Verkaufsprospekts tatsächlich bekannten oder von der Anbieterin erkennbaren Sachverhalte relevant. Alle Angaben und Sachverhalte wurden sorgfältig geprüft und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung. Das vorliegende Beteiligungsangebot wurde von der Anbieterin nach bestem Wissen auf der Grundlage der geltenden Verträge und der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen sowie der Praxis der Finanzverwaltung erstellt. Datum der Prospektaufstellung: 27. April 2012 Anbieterin DWS Finanz-Service GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main HRB-Nr des Amtsgerichts Frankfurt am Main Bezüglich der Angaben zu den Investments vertraut die Anbieterin auf die ihr von alt+kelber und anderen Beratern mitgeteilten Informationen. Des Weiteren sind Angaben, bei denen Dritte als Quellen genannt werden, nicht von der Anbieterin gesondert überprüft worden. Steffen Leipold Geschäftsführer der DWS Finanz-Service GmbH Sämtliche zukunftsbezogenen Finanzangaben in diesem Verkaufsprospekt sind Prognosen. Änderungen der Gesetze und deren Auslegung durch die Gerichte sowie Änderungen der Verwaltungspraxis (jeweils auch rückwirkend) und des wirtschaftlichen Umfelds, die sich auf das Beteiligungsangebot auswirken, können nicht ausgeschlossen werden. Jochen Wiesbach Geschäftsführer der DWS Finanz-Service GmbH 8 // DWS ACCESS Wohnen 3

9 Erklärung der Prospektverantwortlichen 1 Potsdam, Kastanienallee DWS ACCESS Wohnen 3 // 9

10 2 Die Motive für Ihre Beteiligung 10 Leipzig, Breitfelderstraße

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12 Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, Die Investition in vermietete Eigentumswohnungen oder in Mehrfamilienhäuser stellt seit vielen Jahren für Privatinvestoren und institutionelle Investoren eine der beliebtesten Möglichkeiten der Kapitalanlage dar. Investitionen in deutsche Wohnimmobilien haben sich in den letzten Jahren im Wesentlichen positiv entwickelt. Im Langfristvergleich haben sich die Immobilienwerte durch eine relativ attraktive Rendite bei einer vergleichsweise geringeren Schwankungsbreite gegenüber anderen Immobilienanlagen ausgezeichnet. Jedoch ist nicht jedes Wohnimmobilieninvestment automatisch eine gute Kapitalanlage. Entscheidend für den Erfolg eines Wohnimmobilieninvestments sind vor allem die Objektlage, der Objektzustand, die Mieterstruktur und der Kaufpreis. Gerade die derzeit geringen Leerstände und steigende Mieten bei einem aktuell niedrigen Zinsniveau sowie die aktuell positiven Fundamentaltrends im deutschen Wohnimmobilienmarkt bieten eine Grundlage für die Erwartung einer weiterhin positive Entwicklung von Anlagen in Wohnimmobilien. Der Fonds DWS ACCESS Wohnen 3 ermöglicht interessierten Anlegern die Beteiligung an einem im Aufbau befindlichen Portfolio von Wohnimmobilien an ausgewählten Standorten in Deutschland. Das Management der Objekte erfolgt aus einer Hand durch die alt+kelber Immobiliengruppe GmbH (nachfolgend alt+kelber ), einem seit vielen Jahren führenden Dienstleister der deutschen Wohnungswirtschaft. Als professioneller Immobilienmanager übernimmt alt+kelber die Suche und Auswahl geeigneter Objekte für den Fonds. Eine Prüfung jedes einzelnen Objekts anhand von Kriterien wie Lagequalität, Objektzustand oder Mieterstruktur geht dem Erwerb voraus. Hierbei kommt alt+kelber die regionale Aufstellung mit über 500 eigenen Mitarbeitern und 19 Niederlassungen an verschiedenen Standorten in Deutschland zugute. So können die Objekte in der Regel direkt vor Ort geprüft werden. Im Rahmen des Fondskonzepts erstellen unabhängige Immobiliensachverständige vor jedem Immobilienkauf zusätzlich ein Wertgutachten, um die Angemessenheit des Kaufpreises zu bestätigen. Entspricht das Ergebnis den Vorgaben des Fonds und seiner Portfoliogesellschaften, sodass die Entscheidung zum Ankauf getroffen werden kann, führt alt+kelber auch den gesamten Erwerbsvorgang von der notariellen Kaufvertragsbeurkundung bis hin zur Übernahme des Objekts vor Ort durch. Sobald die Portfoliogesellschaft des Fonds Eigentümer der Immobilie geworden ist, kümmert sich alt+kelber um die laufende Verwaltung und Bewirtschaftung aller Objekte. Dies beinhaltet z. B. die Wiedervermietung frei gewordener 12 // DWS ACCESS Wohnen 3

13 Die Motive für Ihre Beteiligung 2 Flächen, die Miet- und Objektbuchhaltung, Nebenkostenabrechnungen sowie die Prüfung von Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen. Jedes Jahr wird die Wertentwicklung jedes einzelnen Objekts von unabhängigen Sachverständigen durch ein Wertgutachten überprüft. Die DWS begleitet diesen Prozess und erstellt jedes Jahr einen Rechenschaftsbericht über den Fonds, der Auskunft über die wirtschaftliche Entwicklung der Immobilienportfolios gibt. Auch ein späterer Verkauf der Objekte wird von alt+kelber durchgeführt. Die DWS begleitet die Transaktionsprozesse als Berater der Fondsgesellschaft mit ihren Immobilien spezialisten. Da die Investition in eine einzelne Wohnung, in ein ein zelnes Objekt oder an einem einzelnen Standort zusätzliche Risiken begründen kann, soll der DWS ACCESS Wohnen 3 anders als viele klassische geschlossene Immobilienfonds plangemäß in eine Vielzahl von Objekten an unterschiedlichen Standorten investieren. Die vertraglich festgeschriebenen Investitionskriterien zielen auf eine breite Diversifikation über die Metropolregionen und Oberzentren Deutschlands. Es wird ausschließlich in fertiggestellte und vermietete Objekte investiert, um Risiken aus Projektentwicklungen zu vermeiden. Zusätzliche Wertchancen sollen für einen Teil des Portfolios durch die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und dem Verkauf von Eigentumswohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger genutzt werden. Die Beteiligung soll somit über die Bestandshaltung hinaus Chancen durch die Realisierung von Verkaufserlösen bieten. Die DWS Finanz-Service GmbH bietet mit dem DWS ACCESS Wohnen 3 hiermit ihr neuestes Beteiligungsangebot im Segment deutscher Wohnimmobilien an. Bereits 2010 und 2011 wurden die Vorgängerfonds DWS ACCESS Wohnen mit 50 Mio. EUR Eigenkapital und DWS ACCESS Wohnen 2 mit 86 Mio. EUR Eigenkapital geschlossen. Mittlerweile haben beide Fonds über Objekte und Standorte diversifizierte Wohnimmobilien portfolios aufgebaut. Der Fonds DWS ACCESS Wohnen ist bereits voll investiert, der Fonds DWS ACCESS Wohnen 2 steht kurz vor Abschluss der Investitionsphase (weitere Informationen zu den Fonds in Abschnitt 5.2 Der Initiator und Fondsverwalter: DWS Finanz-Service GmbH ). 1 Auf den folgenden Seiten werden Sie ausführlich über unser Angebot informiert. Wir freuen uns, wenn wir Sie als Anleger des DWS ACCESS Wohnen 3 begrüßen dürfen. Ihre DWS Finanz-Service GmbH 1 Der Platzierungs- und Investitionserfolg der Vorgängerprodukte bietet keinerlei Anhaltspunkte für den Platzierungs- und Investitionsverlauf des vorliegenden Beteiligungsangebots. DWS ACCESS Wohnen 3 // 13

14 3 Das Beteiligungsangebot im Überblick 14 Erfurt, Spittelgartenstraße

15 DWS ACCESS Wohnen 3 Fondstyp Geschlossener Wohnimmobilienfonds Fondsgesellschaft DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG Geplantes Fondsvolumen 120 Mio. EUR (exklusive Agio) davon Eigenkapital ca. 60 Mio. EUR (exkl. Agio) davon Fremdkapital ca. 60 Mio. EUR Mindestbeteiligung EUR; Beträge darüber müssen durch teilbar sein Agio 5 % Geplante Auszahlungen (Prognose) 2012 / 2013 insgesamt ca. 3 %, ab 2014 ca. 6 % p. a., auf ca. 6,25 % p. a. ab dem Jahr 2021 ansteigend (jeweils vor Steuern, bezogen auf das Beteiligungskapital ohne Agio) Platzierungszeitraum bis zum 30. September 2013; vorzeitige Beendigung möglich Beteiligungsdauer Unbegrenzt; erstmalige Kündigungsmöglichkeit der Anleger zum 31. Dezember 2031; lediglich für Prognosezwecke wurde eine Laufzeit von ca. 11,5 Jahren unterstellt. Steuerliche Behandlung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitaleinkünfte Asset-Manager alt+kelber Immobiliengruppe GmbH (Vertrag bis 2025) DWS ACCESS Wohnen 3 // 15

16 3.1 Die Strategie des Fonds Einzel standorts des Objektes zu, der den Investitionskriterien entsprechen muss (vgl. Kapitel 6 Das Investment ). Ziel des Geschlossenen Fonds DWS ACCESS Wohnen 3 ist das Investieren in deutsche Wohnimmobilien. Bei diesen Investitionen verfolgt der Fonds eine Doppelstrategie: Die Fondsgesellschaft DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG beabsichtigt, ca. 70 % der Nettoeinnahmen aus dem Beteiligungsangebot mittelbar, d. h. über Beteiligungsgesellschaften, in Wohnimmobilien zu investieren, die dauerhaft vermietet werden sollen. Die weiteren ca. 30 % der Nettoeinnahmen aus dem Beteiligungsangebot sollen von der Fondsgesellschaft mittelbar in Wohnimmobilien investiert werden, die nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt werden. Aus dem anschließenden Verkauf der einzelnen Wohnungen sollen neben den Vermietungserträgen zusätzliche Verkaufserlöse erzielt werden. Diese Verkaufserlöse sollen teilweise über unmittelbare und mittelbare Zahlungen an die Fondsgesellschaft und von dieser an die Anleger ausgezahlt und teilweise erneut in Wohnimmobilien investiert werden, die ebenfalls nach WEG aufgeteilt und wie vorstehend beschrieben veräußert werden sollen. Durch diese Doppelstrategie soll es der Fondsgesellschaft plangemäß möglich sein, zum einen aus der langfristigen Verwaltung des Bestandsportfolios stabile laufende Auszahlungen an die Anleger zu zahlen. Zum anderen soll die Privatisierung in der Entwicklungsgesellschaft zusätzliche Ertragspotenziale generieren. Es soll nur in Immobilien mit jeweils als gut beurteilter Makro- und Mikrolage vornehmlich in den deutschen Metropolregionen und Oberzentren investiert werden. Metropolregionen und Oberzentren weisen insbesondere aufgrund steigender Haushaltszahlen eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien auf; dem steht aufgrund geringer Flächenverfügbarkeit sowie bislang niedriger Bautätigkeit ein begrenztes Angebot gegenüber. Besondere Bedeutung kommt dabei der Auswahl des jeweiligen Der für die Auswahl verantwortliche Asset-Manager alt+kelber ist einer der führenden Dienstleister in der Wohnungswirtschaft in Deutschland, der sich durch langjährige Erfahrung und ein breites Leistungsspektrum auszeichnet (vgl. Abschnitt 5.1 Der Asset-Manager: alt+kelber Immobiliengruppe GmbH ). Bestandteil des Beteiligungsangebots ist ein bereits festgelegtes Portfolio von deutschen Wohnimmobilien (Startportfolio). Dieses soll nach dem Beitritt der Anleger durch weitere Ankäufe erweitert werden. 3.2 Das Beteiligungskonzept Die Anleger beteiligen sich als Treugeber über die DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh ( Treuhand- Kommanditistin"), die im eigenen Namen, aber auf Rechnung und nach Weisung des Anlegers, Kommanditeinlagen ( Einlagen") zeichnet. Der hierzu zwischen dem Anleger und der Treuhand-Kommanditistin durch Unterzeichnung der Beitrittserklärung abzuschließende Treuhand- und Verwaltungsvertrag ist diesem Verkaufsprospekt als Anhang 2 beigefügt. Ab dem 1. Oktober 2013 können die Treugeber auf Wunsch ihre Treuhandbeteiligung in eine unmittelbare Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft umwandeln. Das nachfolgende Strukturdiagramm fasst die wesentlichen Grundzüge der geplanten Zielstruktur (in Form einer vereinfachten Darstellung) zusammen. 16 // DWS ACCESS Wohnen 3

17 Das Beteiligungsangebot im Überblick 3 Anleger DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Treuhand-Kommanditistin DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG Fondsgesellschaft WiD Wohnen in Deutschland 3 GmbH Komplementärin KUCERA Beteiligungen Holding GmbH Geschäftsführende Kommanditistin 94,9 % 94,9 % 94,9 % DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH 1 Holdinggesellschaft 5,1% conwert Wohn- Fonds GmbH 5,1 % DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG 1 Verwaltungsgesellschaft 5,1% DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH 1 Entwicklungsgesellschaft 1 Geplante Firmierung nach Anteilserwerb. Nach dem Beitritt der Anleger soll die Fondsgesellschaft je 94,9 % der Gesellschaftsanteile der drei nachstehend genannten Gesellschaften erwerben:» DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH (nachfolgend Holdinggesellschaft, zusammen mit den Portfoliogesellschaften die Beteiligungsgesellschaften ).» DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG (nachfolgend Verwaltungsgesellschaft )» DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH (nachfolgend Entwicklungsgesellschaft und zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft die Portfoliogesellschaften") Die Fondsgesellschaft und die Holdinggesellschaft sind daneben auch zur Vergabe von Gesellschafterdarlehen an die Entwicklungsgesellschaft berechtigt. DWS ACCESS Wohnen 3 // 17

18 Die Verwaltungsgesellschaft erwirbt die Immobilien zum Zwecke der langfristigen Vermietung; die Entwicklungsgesellschaft erwirbt die zur Aufteilung in Wohnungseigentum und zum Weiterverkauf bestimmten Immobilien (vgl. zu den möglichen Erwerbstatbeständen Abschnitt 6.4 Die Investitionskriterien ). Die Holding gesellschaft beschränkt sich auf das Halten von Gesellschaftsanteilen, hält derzeit ausschließlich je 100 % der Kapitalanteile an der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft und wird künftig mit 5,1 % an jeder der beiden Gesellschaften beteiligt bleiben. Derzeitige Gesellschafterin der Holdinggesellschaft ist die conwert Wohn-Fonds GmbH, ein Unternehmen der conwert Immobilien Invest SE (nachfolgend conwert ). conwert ist ein börsennotiertes Wohnimmobilienunternehmen mit Sitz in Wien. Zur conwert-gruppe gehört u. a. der Asset-Manager des Fonds alt+kelber (vgl. auch Abschnitt 5.1 Der Asset - Manager: alt+kelber Immobiliengruppe GmbH ). Es ist geplant, dass die Fondsgesellschaft je 94,9 % der Gesellschaftsanteile an der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft von der Holdinggesellschaft und 94,9 % der Gesellschaftsanteile an der Holdinggesellschaft von der conwert Wohn-Fonds GmbH erwirbt. Weiterhin hat die Holdinggesellschaft, ebenfalls in diesem Kooperationsvertrag, mit einem bis zum 28. März 2013 befristeten unwiderruflichen Angebot der Fondsgesellschaft Anteile von je 94,9 % an der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft angeboten. Sollte das Emissionskapital mindestens 20 Mio. EUR betragen und sind weitere in Abschnitt Kooperationsvertrag beschriebene Voraussetzungen eingetreten, ist die Fondsgesellschaft verpflichtet, die Angebote anzunehmen und Anteile von je 94,9 % der drei Gesellschaften zu erwerben. Bleibt das Emissionskapital unter 20 Mio. EUR, ist die Fondsgesellschaft zur Annahme lediglich berechtigt. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat die Fondsgesellschaft noch keine Kaufpreiszahlungen getätigt. Sie hat allerdings die nachfolgend aufgeführten Verträge geschlossen bzw. Angebote zum Abschluss von Verträgen erhalten (vgl. Abschnitt 8.7 Verträge der Gesellschaften und die darin vereinbarten Vergütungen ):» u. a. mit der conwert Wohn-Fonds GmbH und alt+kelber: Kooperationsvertrag, Erhalt eines Angebots zum Abschluss eines Anteilskaufvertrags, Geschäftsbesorgungsverträge Im Anschluss an den Anteilserwerb der Beteiligungsgesellschaften sollen diese mit Kapital ausgestattet werden (vgl. Abschnitt 7.1 Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan ). Die Grundlagen für diesen Anteilskauf wurden in dem im Abschnitt 8.7 Verträge der Gesellschaften und die darin vereinbarten Vergütungen näher beschriebenen Kooperationsvertrag geschaffen. In diesem notariell beurkundeten Kooperationsvertrag hat die conwert Wohn-Fonds GmbH der Fondsgesellschaft mit einem bis zum 28. März 2013 befristeten unwiderruflichen Angebot Anteile von 94,9 % an der Holdinggesellschaft zum Erwerb angeboten.» mit DWS Finanz-Service GmbH: Geschäftsbesorgungsvertrag, Vertrag über die Vermittlung von Beteiligungskapital und den Vertrag über Konzeption und Marketing. Mittels dieser Verträge und Angebote erhält die Fondsgesellschaft bei planmäßiger Durchführung des Fondskonzepts über die Verwaltungsgesellschaft und die Entwicklungsgesellschaft Zugriff auf das nachfolgend beschriebene Startportfolio. Weitere Einzelheiten sind in Abschnitt 8.1 Struktur des Beteiligungsangebots dargestellt. 18 // DWS ACCESS Wohnen 3

19 Das Beteiligungsangebot im Überblick Das Startportfolio der vereinbarten Kaufpreise ebenfalls unterhalb der Summe der entsprechenden gutachterlichen Verkehrswerte. Unternehmen der conwert-gruppe haben der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft mit einem unwiderruflichen Angebot Immobilien aus dem Eigenbestand zum Kauf angeboten (nachfolgend conwert-portfolio ). Darüber hinaus hat die Verwaltungsgesellschaft bereits zwei Kaufverträge für insgesamt fünf Immobilien abgeschlossen, die zusammen mit dem conwert-portfolio das Startportfolio ergeben. Die Angebote über das conwert-portfolio müssen angenommen werden, wenn und sobald die Fonds gesellschaft das Angebot zum Kauf der Anteile der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft angenommen hat und die entsprechenden Anteile an die Fondsgesellschaft übertragen worden sind. Sie können erst angenommen werden, nachdem die Fondsgesellschaft die Anteile an den Beteiligungsgesellschaften zivilrechtlich wirksam er worben hat. Der Kaufpreis des conwert-portfolios für die Verwaltungsgesellschaft beträgt ca. 10,5 Mio. EUR und für die Entwicklungsge sellschaft ca. 7,6 Mio. EUR. Für alle Objekte des Startportfolios wurden für Rechnung des Fonds Verkehrswertgutachten der BIIS GmbH unter Mitwirkung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger eingeholt. Die Bewertung der Fondsimmobilien erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die BIIS GmbH (Frankfurt am Main) ist eine unabhängige Bewertungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Sollte die Fondsgesellschaft, wie in Abschnitt 3.2 Das Beteiligungskonzept beschrieben, die Anteilskaufangebote annehmen, werden die Verwaltungsgesellschaft und die Entwicklungsgesellschaft die Angebote zum Erwerb des conwert-portfolios ebenfalls annehmen und die Immobilien erwerben. Einige wichtige Kenndaten des Startportfolios sind in den nachfolgenden Tabellen aufgeführt. Eine detaillierte Beschreibung der Immobilien ist in Abschnitt 6.5 Die Immobilien des Startportfolios aufgeführt. Eine Due Diligence aller beschriebenen Objekte (inkl. des conwert-portfolios) wurde durch den Asset-Manager durchgeführt. Der weitere Aufbau der Immobilienportfolios erfolgt anhand des in Kapitel 6 Das Investment beschriebenen Investitionsprozesses Verwaltungsgesellschaft Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung waren von der Verwaltungsgesellschaft bereits Kaufverträge für folgende Immo bilien abgeschlossen (Drittportfolio) bzw. wurde der Verwaltungsgesellschaft mit einem befristeten unwiderruflichen Angebot von verschiedenen Unternehmen der conwert-gruppe der Erwerb folgender Immobilien angeboten (conwert-portfolio): Die Summe der vereinbarten Kaufpreise für die Immobilien des Startportfolios beträgt EUR und liegt damit EUR (ca. 0,4 %) unterhalb der Summe der gutachterlichen Verkehrswerte von EUR. Betrachtet man nur das conwert-portfolio, liegt die Summe DWS ACCESS Wohnen 3 // 19

20 Standort Nutzung Anzahl Mietfläche in m 2 Ist-Miete in TEUR p. a. Kaufpreisfaktor 1 Kaufpreis in TEUR Drittportfolio Berlin, Dahlwitzer Straße Wohnungen Gewerbeeinheiten Pkw-Stellplätze ,1 51,6 11,7 13, ,0 Bremen, Kapitän-Dallmann-Straße Wohnungen ,6 10,7 380,0 2 Bremen, Grambker Heerstraße Wohnungen Pkw-Stellplätze ,9 2,8 11, ,0 2 Bremen, Grambker Heerstraße Wohnungen Pkw-Stellplätze ,4 3,0 12, ,0 2 Bremen, Waltjen straße und Ortstraße Wohnungen Pkw-Stellplätze ,5 6,4 10,6 880,0 2 Summe Drittportfolio ,9 12, ,0 conwert-portfolio Bielefeld, Karl-Eilers-Straße Wohnungen Gewerbeeinheiten ,6 19,1 14,9 635,0 Dresden, Bautzner Landstraße Wohnungen Gewerbeeinheiten ,5 8,4 14,5 550,0 Dresden, Wilder-Mann-Straße Wohnungen Gewerbeeinheiten Pkw-Stellplätze ,4 3,0 1,0 13,8 920,0 Erfurt, Spittelgartenstraße Wohnungen ,7 12,6 626,0 Hannover, Friesenstraße Wohnungen Gewerbeeinheiten ,3 16,3 16, ,0 Hannover, Postkamp Wohnungen Gewerbeeinheiten Pkw-Stellplätze ,7 38,4 3,5 16, ,0 Leipzig, Breitenfelder Straße Wohnungen ,0 13,5 716,5 Leipzig, Nürnberger Straße Wohnungen Gewerbeeinheiten ,9 12,0 13,2 749,0 Nürnberg, Fürther Straße Wohnungen Gewerbeeinheiten Pkw-Stellplätze ,7 46,7 6,2 14, ,0 Nürnberg, Schweinauer Straße und Rothenburger Straße Wohnungen Gewerbeeinheiten ,3 14,4 14,4 885,0 Summe conwert-portfolio ,2 14, ,5 Summe gesamt ,0 13, ,5 Quelle: Daten aus Kaufverträgen des Drittportfolios sowie aus conwert-angebot (Stand: 24. April 2012) Alle quantitativen Angaben wurden kaufmännisch gerundet. Dadurch kann es zu geringen Rundungsdifferenzen kommen. 1 bezogen auf Ist-Miete. 2 Die vier Objekte in Bremen (Kapitän-Dallmann-Straße, zwei Objekte in der Grambker Heerstraße sowie Waltjenstraße und Ortstraße) wurden im Rahmen eines Paketkaufs erworben. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor der Immobilien des auf die Verwaltungsgesellschaft entfallenden Startportfolios beträgt damit das rd. 13,7-fache der Ist-Miete. 20 // DWS ACCESS Wohnen 3

21 Das Beteiligungsangebot im Überblick Entwicklungsgesellschaft Der Entwicklungsgesellschaft wurde mit einem befristeten unwiderruflichen Angebot von Unternehmen der conwert- Gruppe der Erwerb folgender Immobilien angeboten: Standort Nutzung Anzahl Mietfläche in m 2 Ist-Miete in TEUR p. a. Kaufpreis in EUR / m² Kaufpreis in TEUR Potsdam, Karl-Marx-Straße Potsdam, Kastanien allee und Geschwister-Scholl-Straße Wohnungen , , ,9 Wohnungen , , ,0 Summe , , ,9 Quelle: Daten aus conwert-angebot (Stand: 24. April 2012) Alle quantitativen Angaben wurden kaufmännisch gerundet. Dadurch kann es zu geringen Rundungsdifferenzen kommen. 3.4 Der Asset-Manager Der Asset-Manager, die alt+kelber Immobiliengruppe GmbH (Einzelheiten zu alt+kelber vgl. Abschnitt 5.1 Der Asset-Manager: alt+kelber Immobiliengruppe GmbH ) wird im Rahmen des Vorhabens für die Entwicklungsgesellschaft und die Verwaltungsgesellschaft insbesondere die nachfolgend genannten Aufgaben übernehmen. Die Leistungsphasen gelten entsprechend im Falle von Reinvestitionen Leistungen während der Investitionsphase» Identifikation und Vorprüfung geeigneter Immobilien unter Berücksichtigung der Investitionskriterien der Verwaltungsgesellschaft bzw. der Entwicklungsgesellschaft» Kaufmännische und technische Analyse der Immobilien (Due Diligence)» Durchführung der Kaufvertragsverhandlungen und Ab schluss der Kaufverträge nach Zustimmung durch die Verwaltungsgesellschaft bzw. die Entwicklungsgesellschaft» Fremdkapitalvermittlung: Verhandeln und Vorbereiten des Abschlusses von Kreditverträgen für den Erwerb einzelner Objekte der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft Angesichts von Interessenkollisionen haben DWS und alt+kelber mit Blick auf den Investitionsschwerpunkt auf deutsche Wohnimmobilien der Fonds DWS ACCESS Wohnen und DWS ACCESS Wohnen 2, des vorliegenden Fonds DWS ACCESS Wohnen 3, des Wertpapierangebots DWS ACCESS Wohnen Institutional Notes und ggf. weiterer vergleichbarer Beteiligungsangebote ein Verfahren festgelegt, mit dem das Angebot potenzieller Zielinvestments an die potenziellen Erwerber geregelt wird. Dies erfolgt unter Verwendung einer sogenannten Rotationsliste. Demnach wird ein neues potenzielles Zielinvestment zuerst dem Erwerbsinteressenten vorgestellt, der jeweils als erster auf der Rotationsliste steht. Näheres hierzu findet sich unter Kooperationsvertrag. DWS ACCESS Wohnen 3 // 21

22 Bis zum Ende der Investitionsphase des Vorgängerfonds DWS ACCESS Wohnen 2 wird alt+kelber die Zielinvestments immer zuerst den Portfoliogesellschaften des Vorgängerfonds DWS ACCESS Wohnen 2 vorstellen, sofern diese Zielinvestments den Investitionskriterien der Portfoliogesellschaften des Beteiligungsangebots DWS ACCESS Wohnen 2 entsprechen (vgl. Abschnitt 8.7 Verträge der Gesellschaften und die darin vereinbarten Vergütungen ). und der Zusammenarbeit mit dem Wirtschaftsprüfer bei der Erstellung des Prüfungsberichts Leistungen während der Desinvestitionsphase» Durchführung von Verkaufspotentialanalysen (Hold- / Sell-Analysen) für die Immobilien Leistungen der Verwaltungsphase» Kaufmännisches Gebäudemanagement, u. a. Vermietung im Rahmen der von der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft vorgegebenen Vermietungsrichtlinien, allgemeine Mietverwaltung, Miet- und Objektbuchhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Finanzverwaltung» Bei der Entwicklungsgesellschaft: Aufteilung der Immobilien in Wohneigentum zum Zwecke des anschließenden Verkaufs einzelner Wohneinheiten im Rahmen der genehmigten Jahresplanung während der Fondslaufzeit» Verkaufsvorbereitung und Verkauf von Einzelimmobilien oder Immobilienportfolios, u. a. Erstellung von Verkaufsexposés, Ansprache von Kaufinteressenten, Führen von Kaufvertragsverhandlungen, Durchführung des Verkaufs» Property-Management, u. a. Erhaltung der Funktions-, Betriebsfähigkeit und Sicherheit der Immobilien, Durchführung der örtlichen Objektverwaltung» Technische und wirtschaftliche Analyse und Prüfung von Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen» Erledigung aller in unmittelbarem Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung stehenden Rechts- und Vertragsangelegenheiten» Abschluss, Änderung, Verlängerung, Kündigung und Überwachung aller objektbezogenen Versicherungsverträge» Portfoliomanagement, u. a. Erstellung und Umsetzung von Businessplänen zur Weiterentwicklung und Verbesserung von Objekten zum Zwecke der Miet- und Wertsteigerung oder des Werterhalts» Führen des Rechnungswesens für die Gesellschaften einschließlich der Erstellung des Jahresabschlusses 3.5 Emissionskapital, Mindestbeteiligung, Finanzierung und Kosten Emissionskapital, Mindestbeteiligung Im Rahmen des vorliegenden Beteiligungsangebots ist geplant, durch die Ausgabe von Kommanditbeteiligungen Eigenkapital in Höhe von ca. 60 Mio. EUR einzuwerben (vgl. Abscnitt 7.1 Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan ). Sollte bis zum 30. September 2013 ein Mindestplatzierungsvolumen in Höhe von 20 Mio. EUR nicht erreicht werden, kann die Geschäftsführende Kommanditistin entscheiden, das Beteiligungsangebot nicht fortzuführen und den Fonds rückabzuwickeln. In Bezug auf Anleger, die ihrer Einlage verpflichtung bereits nachgekommen sind, erfolgt die Rückabwicklung in der Weise, dass diese Anleger ihre bereits eingezahlte Pflichteinlage und das Agio zurückerhalten. Eine Verzinsung erfolgt nicht. Vom Anleger individuell getätigte Ausgaben werden nicht erstattet (vgl. Abschnitt Platzierungsrisiko ). 22 // DWS ACCESS Wohnen 3

23 Das Beteiligungsangebot im Überblick 3 Die Mindestbeteiligung an der Fondsgesellschaft beträgt für jeden Anleger EUR zzgl. 5 % Agio. Höhere Anlagebeträge müssen ohne Rest durch teilbar sein. Im Einzelfall kann die Geschäftsführende Kommanditistin hiervon Abweichungen zulassen. Der Gesamtbetrag und die Anzahl der mittelbaren Kommanditbeteiligungen der angebotenen Vermögensanlage stehen zum Zeitpunkt der Hinterlegung des Verkaufsprospekts noch nicht fest. Zur Realisierung des Fondskonzepts muss min destens ein Anteil gezeichnet werden (Mindestanzahl der platzierten Kommanditbeteiligungen). Der für die Realisierung des Fondskonzepts erforderliche Mindestbetrag der Vermögensanlage entspricht 20 Mio. EUR (Mindestplatzierungssumme). Das maximale Platzierungsvolumen beträgt 250 Mio. EUR. Ist das maximale Platzierungsvolu men erreicht, wird die Treuhand-Kommanditistin keine weiteren Angebote auf Beitritt zur Fondsgesellschaft annehmen. Das gesamte von der Fondsgesellschaft eingeworbene Anlegerkapital (ohne Agio) wird nachfolgend als Emissionskapital oder Beteiligungskapital bezeichnet. Das Gesellschaftskapital umfasst das Emissionskapital sowie die Kapitaleinlage der Geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhand-Kommanditistin Finanzierung Die Fondsgesellschaft plant, selber keine Fremdfinanzierung aufzunehmen. Die Verwaltungsgesellschaft und die Entwicklungsge sellschaft werden zur Finanzierung der Immobilienerwerbe planmäßig Darlehen aufnehmen. Die Darlehen können im Zuge des Ankaufsprozesses sowohl für Einzelobjekte als auch für Teilportfolios aufgenommen werden. Darlehensgeber können sowohl überregionale als auch regionale Kreditinstitute sein. Die Darlehensaufnahme soll zu markt üblichen Zinsen erfolgen. Die Darlehen der Verwaltungsgesellschaft sollen mit zehnjähriger Zinsbindung und Tilgung, die spätestens nach drei tilgungsfreien Jahren beginnt, ausgestattet sein. Die Darlehen der Entwicklungsgesell schaft sollen aufgrund der geplanten kurzfristigen Haltedauer ohne Zinsbindung ausgestattet und jederzeit kündbar sein. Die Aufnahme der Darlehen erfolgt in Euro. Die Besicherung soll durch Grundschulden auf Objektebene erfolgen. Im Zuge des Verkaufs von einzelnen Wohnungen soll mit dem Verkaufserlös die Fremdkapitalbelastung der verbliebenen Wohneinheiten durch eine erhöhte Tilgung gesenkt werden. Ziel der Entwicklungsgesellschaft ist die vollständige Entschuldung der einzelnen Immobilien bereits vor dem Verkauf der letzten Wohneinheit einer Immobilie. Die Investitionen der Verwaltungsgesellschaft bzw. der Entwicklungsgesellschaft dürfen mit max. 60 % des Kaufpreises der Immobilien mit Darlehen finanziert werden. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung haben die Portfo liogesellschaften keine Darlehensverträge abgeschlossen. Den Portfoliogesellschaften liegen jedoch mehrere Finanzierungsangebote für Objekte des Startportfolios vor. Diese Finanzierungsangebote stehen grundsätzlich im Einklang mit den Prognoseannahmen (vgl. Kapitel 7 Planund Prognoserechnungen ). Bis zum Erwerb der Anteile an den Beteiligungsgesellschaften durch die Fondsgesellschaft kann die Verwaltungsgesellschaft bzw. die Entwicklungsgesellschaft Bankdarlehen bis zu einer Höhe von insgesamt ca. 80 % der Kaufpreise aufnehmen, die übrigen ca. 20 % werden von der conwert Wohn-Fonds GmbH zur Verfügung gestellt. Gleichzeitig mit dem Erwerb der Anteile soll die Fremdkapitalbelastung durch die Rückführung variabler Darlehenstranchen auf max. 60 % der Kaufpreise reduziert werden. Zu weiteren Aspekten der Finanzierung vgl. Abschnitt Finanzierung, Gesellschafterdarlehen Kosten Wesentliche anfängliche Kosten und Vergütungen Alle in diesem Verkaufsprospekt aufgeführten Kosten basieren auf einem geplanten Beteiligungskapital von 60 Mio. EUR zzgl. Agio. Dabei ist geplant, dass die Summe der von der Entwicklungsgesellschaft und der Verwaltungsgesellschaft DWS ACCESS Wohnen 3 // 23

24 aufzunehmenden Darlehen ca. 60 Mio. EUR beträgt, sodass ein Gesamtfinanzierungs volumen von ca. 120 Mio. EUR (exklusive Agio) zur Ver fügung steht. Die Gesamthöhe der Provisionen steht zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht fest. Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen und vergleichbare Vergütungen, einschließlich des vom Anleger zu tragenden Agios, setzt sich aus einem fixen Teil von EUR (zzgl. Umsatzsteuer) und einem variablen Teil zusammen. Der variable Teil setzt sich aus der Vergütung für die Eigenkapitalvermittlung (einschließlich des an die Vertriebspartner der Fondsgesellschaft weitergeleiteten Agios) in Höhe von 8,4 % des platzierten Beteiligungskapitals (ohne Agio) sowie der Vergütung für Konzeption und Marketing in Höhe von 4,6 % (zzgl. Umsatzsteuer) des platzierten Beteiligungskapitals (ohne Agio) zusammen. Der fixe Teil in Höhe von EUR (zzgl. Umsatzsteuer) ist für die Bereitstellung der Beteiligungs- und Ankaufsstruktur durch die conwert Wohn-Fonds GmbH vorgesehen. Auf Basis eines geplanten zu platzierenden Beteiligungskapitals von 60 Mio. EUR zzgl. Agio beträgt die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen (inkl. Agio) und vergleichbare Vergütungen EUR inkl. Umsatzsteuer (dies entspricht rd. 14,1 % des geplanten zu platzierenden Beteiligungskapitals (ohne Agio)). Mit Ausnahme der Vergütungen für die Vermittlung von Eigenkapital verstehen sich die vorgenannten Vergütungen zzgl. Umsatzsteuer, soweit diese kraft gesetzlicher Bestimmungen anfällt. Die Aufzählung ist nur eine Zusammenfassung der wichtigsten anfänglichen Vergütungen, Kosten und Aufwendungen der Fondsgesellschaft und ersetzt nicht die ausführliche Darstellung in Abschnitt Vergütungen Weitere Kosten der Beteiligung; Steuern Im Rahmen der gewählten Struktur fallen auf mehreren Ebenen Kosten und Steuern an, die im Ergebnis die Auszahlungen der Verwaltungsgesellschaft, Entwicklungsgesellschaft und Holdinggesellschaft an die Fondsgesellschaft bzw. die Auszahlungen der Fondsgesellschaft an die Anleger mindern (vgl. hierzu auch Abschnitt 7.2 Prognoserechnung ). Weitere Erläuterungen zu Gebühren, Kosten und Vergütungen sind in Abschnitt 8.7 Verträge der Gesellschaften und die darin vereinbarten Vergütungen zu finden Zusätzliche Kosten durch die Umsetzung der AIFM-Richtlinie Zusätzliche Kosten können der Fonds- und den Beteiligungsgesellschaften ggf. auch durch die Umsetzung der Richtlinie 2011 / 61 / EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds, auch AIFM-Richtlinie (engl. AIFMD für Alternative Investment Fund Manager Directive) genannt, entstehen. Die Richtlinie wurde bereits am 11. November 2010 vom Europäischen Parlament angenommen. Bielefeld, Karl-Eilers-Straße 24 // DWS ACCESS Wohnen 3

25 Das Beteiligungsangebot im Überblick 3 Der derzeitige Zeitplan sieht ein Inkrafttreten der nationalen Umsetzung Mitte des Jahres 2013 vor. Die genaue Umsetzung in nationales Recht und die entsprechenden Auswirkungen auf das vorliegende Beteiligungsangebot standen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht fest. Vor diesem Hintergrund wurden für das vorliegende Beteiligungsangebot entsprechende Kostenpositionen in Ansatz gebracht (vgl. Abschnitt 7.2 Prognoserechnung ). In Ermangelung einer genauen gesetzlichen Vorgabe wurde für diese Kosten teilweise nur ein grober Ansatz getroffen. Über diese Schätzungen hinausgehende Kosten im Zuge der Umsetzung der vorgenannten Richtlinie wurden nicht erfasst (vgl. hierzu den Risikohinweis im Abschnitt Rechtsänderungsrisiko ). Für das Beteiligungsangebot besteht keine Platzierungsgarantie. Sollte bis zum 30. September 2013 ein Mindestplatzierungsvolumen in Höhe von 20 Mio. EUR nicht erreicht werden oder sollte sich der Investitionsplan aus anderen Gründen nicht verwirklichen lassen, kann die Geschäftsführende Kommanditistin entscheiden, das Beteiligungsangebot nicht fortzuführen und die Fondsgesellschaft rückabzuwickeln. Die Geschäftsführende Kommanditistin kann ab dem zweiten Platzierungsabschnitt jederzeit nach freiem Ermessen entscheiden, die Platzierung vorzeitig zu beenden und die Fondsgesellschaft für die Aufnahme weiterer Treugeber zu schließen. Eine solche vorzeitige Beendigung kann beispielsweise mit Rücksicht auf regulatorische Anforderungen erfolgen. 3.7 Entgegennahme der Beitrittserklärung 3.6 Platzierungszeitraum Das öffentliche Angebot beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und endet spätestens am 30. September 2013 ( Platzierungszeitraum ). Der Platzierungszeitraum ist in verschiedene Platzierungsabschnitte unterteilt: ein erster Platzierungsabschnitt bis zum 30. August 2012, ein zweiter Platzierungsabschnitt vom 31. August 2012 bis zum 29. November 2012, ein dritter Platzierungsabschnitt vom 30. November 2012 bis zum 31. Januar 2013, ein vierter Platzierungsabschnitt vom 1. Februar 2013 bis zum 28. März 2013, ein fünfter Platzierungsabschnitt vom 29. März 2013 bis zum 20. Juni 2013 sowie ein abschließender sechster Platzierungsabschnitt vom 21. Juni 2013 bis zum 30. September Ist das maximale Platzierungsvolumen in Höhe von 250 Mio. EUR erreicht, wird die Treuhand-Kommanditistin keine weiteren Angebote der Anleger annehmen. Die Beitrittserklärung wird von der DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh, Anlegerservice Closed End Funds (CEF), Mainzer Landstraße , Frankfurt am Main, als Treuhand-Kommanditistin entgegen genommen. Die Beitrittserklärung muss bei der Treuhand-Kommanditistin bis zum Ende des jeweiligen Platzierungsabschnitts, d. h. bis zum 30. August 2012, 29. November 2012, 31. Januar 2013, 28. März 2013, 20. Juni 2013 bzw. 30. September 2013 zumindest als Fax und spätestens fünf Tage danach im Original zugegangen sein. Ist das maximale Platzierungsvolumen erreicht, wird die Treuhand-Kommanditistin keine weiteren Angebote der Anleger annehmen. 3.8 Einzahlung der Einlage (Abwicklungshinweise) Die Beitrittserklärung gibt die vom Anleger zu leistende Einlage in die Fondsgesellschaft an. Die Anlagebeträge zzgl. 5 % Agio sind zum Ende des jeweiligen Platzierungsabschnitts in voller Höhe fällig. Die Anlagebeträge zzgl. des erhobenen Agios werden für Kunden der Deutschen Bank von ihrem in der Beitrittserklärung angegebenen DWS ACCESS Wohnen 3 // 25

26 Konto abgebucht. Sofern keine Abbuchung erfolgt oder erfolgen kann, da der Anlagebetrag zzgl. 5 % Agio nicht auf dem Bankkonto des jeweiligen Anlegers für die Abbuchung zur Verfügung steht, müssen sie spätestens am Fälligkeitstag auf dem folgenden Bankkonto der Treuhand- Kommanditistin eingegangen sein: Kontoinhaber: DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Kontonummer: Bank: Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main BLZ: IBAN: DE BIC / SWIFT-Code: DEUTDEFFXXX Verwendungszweck: Name, Vorname des Anlegers Der Abschluss des jeweiligen Treuhand- und Verwaltungsvertrags zwischen dem Anleger und der Treuhand- Kommanditistin und die Beteiligung als Treugeber (Beitritt) erfolgen mit Wirkung zum Ende des jeweiligen Platzierungsabschnitts. Der Beitritt steht jedoch unter der aufschiebenden Bedingung der vollständigen und fristgerechten Zahlung des Anlagebetrags zzgl. des erhobenen Agios durch den Treugeber. Fällt die Zahlung in einen späteren Platzierungsabschnitt, wird der Beitritt erst zum Ende des entsprechenden Platzierungsabschnitts vollzogen. Geht die Zahlung nicht spätestens zehn Arbeitstage nach dem Ende des letzten Platzierungsabschnitts ein, so wird der Beitritt gegenstandslos. Die Treuhand-Kommanditistin der Fondsgesellschaft entscheidet nach freiem Ermessen in Abstimmung mit der Geschäftsführenden Kommanditistin über die Annahme der Beitrittserklärung des Anlegers. Ist das maximale Platzierungsvolumen erreicht, wird die Treuhand-Kommanditistin keine weiteren Angebote der Anleger annehmen. Die Zahlstelle, die Zahlungen an den Anleger ausführt, ist die DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh, Mainzer Landstraße , Frankfurt am Main. Sie hält auch den Verkaufsprospekt zur kostenlosen Ausgabe bereit. 3.9 Weitere Leistungen der Anleger Die Zahlungsverpflichtung aus der Anlage beschränkt sich auf die Höhe der Einlage zzgl. Agio. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Die Haftung des Anlegers kann durch Auszahlungen wieder aufleben, durch die sich die Einlage unter den Betrag der Hafteinlage vermindert. Dies gilt auch für Auszahlungen im Rahmen des Ausscheidens des Anlegers aus der Fondsgesellschaft oder ihrer Liquidation. Zu den Einzelheiten vgl. Abschnitt 3.17 Haftung. Darüber hinaus haben die Anleger keine weiteren Leistungen zu erbringen, insbesondere keine Zahlungen zu leisten. Einzelheiten bezüglich weiterer Kosten, die anfallen können, sind im Abschnitt Vergütungen dargestellt Prognostizierte Beteiligungsdauer Bei der Beteiligung an der Fondsgesellschaft handelt es sich um ein zeitlich nicht begrenztes Investment. Lediglich für Prognosezwecke wurde eine Beteiligungsdauer bis zum Ende des Jahres 2023 unterstellt Möglichkeit der Kündigung der Beteiligung ab dem 31. Dezember 2031 Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft sollte als langfristige Vermögensanlage betrachtet werden. Die Laufzeit der Fondsgesellschaft ist gemäß dem Gesellschaftsvertrag unbegrenzt. Entsprechend der Regelung im Gesellschafts- 26 // DWS ACCESS Wohnen 3

27 Das Beteiligungsangebot im Überblick 3 vertrag unter 17 Ziffer 1 ist eine Kündigung schriftlich unter Einhaltung einer Frist von zwölf Monaten zum Jahres ende, erstmals zum 31. Dezember 2031, möglich. In diesem Fall erhält der ausscheidende Gesellschafter eine Abfindung in Höhe des Verkehrswerts seiner Beteiligung, die in bis zu fünf jährlichen Raten ausgezahlt werden kann Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung der Beteiligung in persönlichen Notfällen Ein Gesellschafter kann auch vor dem 31. Dezember 2031 außerordentlich mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Geschäftsjahres kündigen, wenn er nach seinem Beitritt a) erwerbsunfähig in dem Sinne geworden ist, dass er unabhängig vom erlernten Beruf nur noch höchstens drei Stunden täglich tätig sein kann; b) arbeitslos geworden und mindestens seit sechs Monaten als arbeitssuchend gemeldet ist, und er zuvor mindestens sechs Monate ununterbrochen vollzeitbeschäftigt war, 3.13 Prognostizierte Auszahlungen Prognosegemäß sollen die Anleger erstmals gemeinschaftlich für das Rumpfgeschäftsjahr 2012 sowie das Jahr 2013 Auszahlungen aus den Liquiditätsüberschüssen der Fondsgesellschaft erhalten. Auszahlungen erfolgen jährlich zum 30. Juni des Folgejahres auf Basis des Jahresabschlusses. Eine Ausnahme bilden die Barüberschüsse des Rumpfgeschäftsjahres 2012 und des Geschäftsjahres 2013, die auf Basis des Jahresabschlusses 2012 und einer Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2013 am 30. Dezember 2013 ausgezahlt werden sollen. Danach sollen Auszahlungen jeweils zum 30. Juni des Folgejahres, erstmals zum 30. Juni 2015 für das Geschäftsjahr 2014, erfolgen. Bei einem prognosegemäßen Verlauf sollen für die Geschäftsjahre ab 2014 die prognostizierten Auszahlungen ca. 6 % p. a. bezogen auf das Beteiligungskapital (ohne Agio) betragen. Diese sollen prognosegemäß auf ca. 6,25 % p. a. ab dem Jahr 2021 ansteigen. Aufgrund der noch laufenden Investitionsphase wird für das Rumpfgeschäftsjahr 2012 und das Geschäftsjahr 2013 eine geringere Auszahlung in Höhe von insgesamt ca. 3 % prognostiziert. c) pflegebedürftig i. S. d. Pflegestufe II oder III des Sozialgesetzbuches XI geworden ist. Die Möglichkeit zur Kündigung wegen eines persönlichen Notfalls ist jedoch pro Geschäftsjahr auf höchstens 1 % der Summe der Kapitalanteile aller Gesellschafter begrenzt. Darüber hinaus gehende Kündigungen werden frühestens zum Ende des folgenden Geschäftsjahres wirksam. Maßgeblich ist die Reihenfolge des Zugangs der Kündigungen bei der Gesellschaft. Im Falle einer wirksamen Kündigung erhält der Gesellschafter eine Abfindung von 90 % des Verkehrswerts seiner Beteiligung, die unter Berücksichtigung der Liquidität der Gesellschaft in bis zu fünf Jahresraten ausgezahlt wird. Die Auszahlung der Jahre 2012 und 2013 soll dabei zeitanteilig unter Berücksichtigung der Beitrittstermine der Anleger erfolgen, wobei auf den jeweiligen folgenden Monatsersten abgestellt und ein Zeitraum von insgesamt 16 Monaten als Bezugsgröße in Ansatz gebracht wird. In dem nur für Prognosezwecke unterstellten Fall der Veräußerung sämtlicher Immobilien (Paketverkauf) und der Liquidation der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft zum Ende des Jahres 2023 würde für das Jahr 2023 bei Eintritt der Prognose eine Auszahlung inkl. der Veräußerungserlöse nach Abzug der Liquidationskosten von ca. 101 % bezogen auf das Beteiligungskapital (ohne Agio) erfolgen können. Einzelheiten hierzu vgl. Abschnitt 7.2 Prognoserechnung. DWS ACCESS Wohnen 3 // 27

28 3.14 Steuerliche Konzeption Die Fondsgesellschaft ist als vermögensverwaltende Personengesellschaft konzipiert und nicht gewerblich tätig. Aufgrund ihrer Ausgestaltung ist sie auch nicht gewerblich geprägt. Sie ist bezüglich der Einkommensteuer kein eigenes Steuersubjekt; dies sind vielmehr die Gesellschafter. Lediglich für die Bestimmung der Einkunftsart und die Ermittlung der Einkünfte wird grundsätzlich auf die Fondsgesellschaft abgestellt. Die Anbieterin geht davon aus, dass die Fondsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgrund der Beteiligung an der Verwaltungsgesellschaft, Dividendeneinkünfte aufgrund der Beteiligungen an der Entwicklungsgesellschaft und der Holdinggesellschaft sowie Zinseinkünfte aus der geplanten Gewährung eines Darlehens der Fondsgesellschaft an die Entwicklungsgesellschaft (vgl. hierzu Abschnitt Finan zierung, Gesellschafterdarlehen ) sowie der Anlage der Liquiditätsreserve in Tages-, Termin- oder Festgeld erzielen wird (vgl. hierzu auch Kapitel 9. Steuerliche Grundlagen sowie Kapitel 4. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage ) Zielgruppe Das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten, diese nicht fremdfinanzieren werden und die auch vor dem Hintergrund ihrer Vermögensverhältnisse bereit sind, eine langfristige unternehmerische Beteiligung als mittelbarer oder unmittelbarer Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft einzugehen, die mit unternehmerischen Risiken für den Anleger verbunden ist (vgl. hierzu Kapitel 4 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage ). Dabei muss der Anleger berücksichtigen, dass die Rückflüsse auf das eingesetzte Kapital hinsichtlich der Höhe des Betrags und des Zeitpunkts ungewiss sind. Das Beteiligungsangebot richtet sich an Interessenten, die nicht auf regelmäßige oder unregelmäßige Einkünfte aus dem Investment angewiesen sind und die keine Rückzahlung des Anlagebetrags in einer Summe zu einem bestimmten Zeitpunkt erwarten. Zudem sollte der Anleger die in diesem Verkaufsprospekt gemachten Angaben und Einschätzungen teilen und u. a. bereit sein, Unsicherheiten insbesondere bezüglich der Entwicklung der Vermietungsmärkte und der erwarteten Veräußerungserlöse aus Wohnungsverkäufen in Kauf zu nehmen. Zudem sollten Anleger das Kapitel 4 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage berücksichtigen. Anlegern, die auf eine kurzfristige Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals angewiesen sind und den Totalverlust ihrer Anlage (inkl. Agio) nicht ohne wesentliche Folgen für ihre wirtschaftliche Situation hinnehmen können, wird daher von einer Beteiligung abgeraten (vgl. hierzu ausführlich Kapitel 4. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage ). Es besteht die Möglichkeit, dass bestimmten Anlegern neben oder statt der Beteiligung als Treugeber oder Direktkommanditist eine indirekte Investition in die Fondsgesellschaft über gesonderte Strukturen (z. B. über Verbriefungsvehikel Eigenkapital- / Fremdkapitalbeteiligungen an sogenannten Feeder-Gesellschaften) angeboten wird, bspw. um regulatorische Anforderungen einer bestimmten Anlegergruppe oder in bestimmten Jurisdiktionen zu erfüllen (vgl. hierzu auch Abschnitt Alternative Beteiligungsstrukturen oder -konditionen; Veränderung der Beteiligungsverhältnisse"). Es können sich grundsätzlich auch Gesellschaften der Deutsche Bank AG sowie andere institutionelle Investoren wie Versicherungsunternehmen, Kreditinstitute und Kapitalanlagegesellschaften direkt oder indirekt an der Fondsgesellschaft beteiligen Übertragbarkeit, stark eingeschränkte Handelbarkeit Anleger können unter Beachtung der Vorschriften über die Mindestbeteiligung und die Teilbarkeit eines Gesellschafts- 28 // DWS ACCESS Wohnen 3