/ Büromarktbericht 2012/2013

Transkript

1 / Büromarktbericht 2012/2013 für die Landeshauptstadt Kiel

2 / Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, Kiel ist eine wachsende Stadt! Als attraktives Oberzentrum mit Lagegunst und allen wichtigen Einrichtungen weiß Kiel seine Vorzüge erfolgreich auszuspielen. Konversionsund andere Verdichtungsräume bieten den Platz Peter Todeskino, Bürgermeister zum Wachsen. Zu einer attraktiven und sozial gerechten Stadt gehören aber auch gute Verkehrsanbindungen, attraktive Ausbildungsorte, entsprechende Gewerbeflächen, Kultur, soziale Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten. Die Landeshauptstadt hat sich aufgemacht, ihr Potenzial als innovative und kreative Stadt noch stärker auszuschöpfen. Die Aufwertung der Innenstadt ist dabei von großer Bedeutung, Projekte wie das Geschäftshaus Nordlicht am Alten Markt und der Kleine Kiel-Kanal könnten dabei Schlüsselrollen einnehmen. In Kiel haben wir verstanden, dass Ökonomie und Ökologie kein Gegensatz sind. Die weichen Standortfaktoren als natürliche oder gestaltete Umwelt spielen eine große Rolle bei Standortentscheidungen. Dazu gehören für mich auch die Erkenntnisse dieses Büromarktberichtes, der bereits in seiner vierten Auflage seit 2005 erscheint. Die neuen Lagen am Wasser und im Wissenschaftspark Kiel haben den Markt erobert und stehen für ein auskömmliches Mietpreisniveau. Wer mit älteren Beständen in ökologischer und betriebswirtschaftlicher Sicht konkurrenzfähig bleiben will, muss jetzt modernisieren und sanieren. Viel Erfolg bei Ihrem Geschäftsvorhaben wünscht Ihnen Ihr Peter Todeskino Bürgermeister Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht Kiel 2012/2013 : / Büromarkt Kiel Kernaussagen / Im letzten Jahrzehnt hat sich der Kieler Büromarkt kontinuierlich erweitert. Das Volumen wird derzeit auf gut 1,4 Mio. m² Nutzfläche geschätzt. / In den Lagen Kieler Förde/Hörn sowie im Wissenschaftspark Kiel sind Gebäude um Gebäude neu gebaut und erfolgreich vermietet worden. / Die neuen Lagen, insbesondere die Wasserlage an der Hörn, stehen für ein hohes Mietpreisniveau bei geringem Leerstand. Sie haben dazu beigetragen das Gesicht von Kiel maßgeblich zu verändern und zu modernisieren. / Das Neuvermietungsvolumen lag in den Jahren 2009/2010 zwischen und m², reduzierte sich in 2011 auf m². / Der Leerstand am Büromarkt in Kiel hat von 2009 bis 2012 stark zugenommen m² Leerstand entsprechen einem Anteil von 6,6 % der Gesamtbürofläche in Kiel. Grundsätzlich gilt: Neu schlägt Alt! / In der Lage Kieler Förde/Hörn, an der inzwischen über m² moderne, hochwertige Büroflächen entstanden sind, werden in Kiel regelmäßig Spitzenmieten realisiert, die im Jahr 2011 um 13 /m² lagen. / Nach Einschätzung der Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht ist im gehobenen Segment das Preisniveau im Berichtszeitraum mit 8,50 /m² stabil geblieben. / Im mittleren Segment ist das Preisniveau im Laufe der Jahre leicht gestiegen und hat sich in einem Korridor zwischen 5,50 /m² und gut 7 /m² eingependelt. / Der positive Gesamttrend der letzten Jahre hat sich zuletzt in 2011/2012 abgeschwächt. Der Kieler Büromarkt durchläuft aktuell eine Stagnationsphase, die zu einer vorsichtigen Haltung bei den Marktakteuren führt. Der Büromarkt steht vor einer Neuorientierung. Es ist zu erwarten, dass der Modernisierungsprozess sich fortsetzen wird. KERSIG GmbH & Co. KG 20 JAHRE JAHRE 500 Annenstraße Kiel Tel Kiel. Holtenauer Straße Die Erarbeitung des Büromarktberichtes wurde fachlich und organisatorisch betreut von Prof. Dr. Jürgen Aring, 4900 Büro für Angewandte Geographie, Meckenheim ( Variante Diese Broschüre fasst die wesentlichen Aussagen des Büromarktberichtes zusammen, gerne können Sie auch die Langfassung anfordern: per unter ysmith@kiwi-kiel.de oder per Telefon unter 0431/ KERSIG GmbH & Co. KG Fotos: diverse Bildarchive, Titelbild: Tom Körber, Neufeldt Haus (S. 6): Fotografin Birgit Schewe, Hafenhaus und Fährterminal Schwedenkai Kiel (S. 7): PORT OF KIEL JAHRE Annenstraße Kiel 20 JAHRE Tel

3 / Die Landeshauptstadt Kiel Kiel wächst: / Einwohnerzahl: / Zuwachs seit 2005: Kiel ist Wirtschaftsstandort: / Erwerbstätige: / Dienstleistungsbranche: 83 % / Produzierendes Gewerbe: 16 % / Unternehmen: ca Kiel ist Wissenschaftsstandort: / Drei Hochschulen, eine Wirtschaftsakademie, eine Graduiertenschule und zwei Exzellenzcluster / Institut für Weltwirtschaft / GEOMAR Helmholtz-Zentrum für Ozeanforschung Kiel / IPN-Leibniz-Institut für die Pädagogik der Naturwissenschaften und Mathematik / Wissenschaftspark Kiel Kiel bietet: / Ein großes Arbeitskräftepotenzial / Hochqualifizierte Mitarbeiter von Hochschulen / Wirtschaftsfreundliche Verwaltung / Niedrige Bauland- und Immobilienpreise / Exzellente Verkehrsanbindung und überregionale Mobilität KIEL.SAILING CITY ist Lebensqualität an der Ostsee. / Büromarktlagen in Kiel Wissenschaftspark/Westring Dreiecksplatz/Exerzierplatz/ Lessingplatz/Holtenauer Str. Kleiner Kiel Altstadt/City Südliche City Kieler Förde/Hörn Schwedendamm Kernaussagen/Lagen

4 / Investitionen & Planungen / Mietmarkt 4 / Neue Büroflächen am Markt: Im Berichtszeitraum 2009 bis 2011 wurden m² Nutzfläche in Form von Neubauten an den Markt gebracht. Das entspricht einem Jahresmittel von etwa m². Gleichzeitig verschwanden m² Nutzfläche durch Abriss oder Umnutzung vom Markt. Der saldierte Zuwachs (Neubau minus Abriss/Umnutzung) beläuft sich so auf etwa m² Nutzfläche. Das ergibt für den Netto-Flächenzuwachs einen Jahres-Mittelwert von etwa m². / Aufwertungen von Bestandsobjekten: Zusätzlich wird der Markt durch Aufwertungen und Revitalisierungen beeinflusst. Dabei kommt es zwar nicht zu einem quantitativen Wachstum des Gesamtmarktes, aber zu einer Ausweitung des guten bzw. gehobenen Marktsegmentes. Die Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht hat für den Berichtszeitraum m² Nutzfläche an Modernisierungen oder Revitalisierungen aufgelistet. / Kurzfristige Planungen 2012 bis 2014: Große Neubaustellen für Büroobjekte finden sich im Sommer 2012 nicht. Bekannt sind derzeit vier Planungen mit insgesamt m² Bürofläche, die im Zeitraum 2012 bis 2014 realisiert bzw. angegangen werden sollen. / Langfristige Planungen über 2014 hinaus: Im Gegensatz zu der im Sommer 2012 spürbaren kurzfristigen Zurückhaltung bei Bürobauinvestitionen, gibt es umfassende Vorüberlegungen und Planungen für die Zeit nach Insgesamt wurden Planungen für ein Flächenvolumen von m² ermittelt. Räumliche Schwerpunkte liegen weiterhin in den Lagen Kieler Förde/Hörn und im Wissenschaftspark Kiel. / Wachsendes Angebot an Mietflächen: Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 ist das Angebot an Mietflächen in Kiel kräftig gewachsen, damit hat sich der Trend der vorangegangenen Periode (2006 bis 2008) fortgesetzt. An erster Stelle sind die hochwertigen Neubauten in der Lage Kieler Förde/Hörn mit gut m² zu nennen, die erfolgreich über beide Zeitabschnitte vermietet werden konnten. Hinzu kommen Flächen, die im Bestand von ehemaligen Eigennutzern freigesetzt wurden (z.b. bei Industrieanlagen, Banken und Verwaltungen). Sie addieren sich auf bis zu m². Dagegen steht nur ein geringes Volumen an Umnutzungen oder Abrissen, so dass sich ein Zuwachs von m² errechnet. / Angebotsüberhang: Die Expansion des Flächenangebotes war umfangreicher, als der zusätzliche Flächenbedarf aus der Bürobeschäftigtenentwicklung. Außerdem verfolgen viele Betriebe das Ziel einer effizienteren Flächennutzung. So hat sich das Angebot schneller ausgeweitet als die Nachfrage. Damit ist am Mietmarkt ein größerer Angebotsüberhang entstanden, insbesondere in Form älterer Bestandsobjekte. / Nachfrage: In der aktuellen Marktsituation trifft eine begrenzte Nachfrage auf ein differenziertes Angebot. Neben kleineren expandierenden Unternehmen (z.b. start ups), die sich auf Angebote mit einem mittleren Mietpreisniveau orientieren, sind die Nachfrager zu einem erheblichen Teil Optimierer, die sich auf Neubauten und modernisierte Objekte in attraktiven Lagen und damit auf das gehobene oder auch Spitzenpreissegment fokussieren. Je höher das Mietpreisniveau, desto mehr achten die Nachfrager auch auf Flächenfunktionalität, zeitgemäße technische Standards, günstige Betriebskosten und Parkplatzverfügbarkeit.

5 Umsatz an m 2 Büroflächen in Kiel Neuvermietung m² Nutzfläche Büro Quellen: Erhebungen und Schätzungen der Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht (Frühjahr/Sommer 2012) / Mietflächenumsatz / Leerstand / Gesamtvolumen: Im Berichtszeitraum 2009 bis 2011 wurden insgesamt etwa m² Bürofläche neu vermietet. Das ergibt ein rechnerisches Mittel von etwa m² Mietfläche im Jahr. Die Durchschnittswerte über den Berichtszeitraum sind allerdings nur eingeschränkt aussagefähig, da das Neuvermietungsvolumen von Jahr zu Jahr erheblich schwanken kann. / Schwankungen: Das Maximum der letzten Jahre wurde 2008 mit m² erreicht. Seitdem ist das Vermietungsvolumen von Jahr zu Jahr zurückgegangen und 2010 lag es noch am unteren Rand des langjährigen Korridors ( m² +/- 15 %). Das Jahr 2011 bildet jedoch mit nur m² einen Tiefpunkt des Vermietungsgeschäftes. Auch für 2012 wird mit keiner grundlegenden Veränderung gerechnet. / Veränderter Rahmen: Die Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht vermutet als Ursache des gesunkenen Umsatzes ein vorläufiges Ausschöpfen der Optimierungsnachfrage im gehobenen und höchstwertigen Bereich in Kombination mit einer Unsicherheit der Mieter aufgrund der wirtschaftlichen Perspektiven. Zudem wechseln Mieter bei den aktuell geringen Bauzinsen von der Miete ins Eigentum. Allerdings halten sich derzeit auch Investoren mit attraktiven Neubauten zurück. So fehlt es gleichzeitig an Stimulanzen für eine weitere Optimierungsnachfrage. / Wachsender Leerstand: Der Leerstand am Büromarkt in Kiel hat im Berichtszeitraum spürbar zugenommen. Die Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht geht davon aus, dass von 2008 bis 2012 das Volumen der leerstehenden Büroflächen von etwa m² auf m² angewachsen ist. Das entspricht einem Leerstand von 6,6 % der Gesamtbürofläche in Kiel und 15,2 % der Mietbürofläche in Kiel. / Neu schlägt Alt: Die neuen hochwertigen Flächen am Markt konnten im Berichtszeitraum weitgehend zu guten Mietpreisen vermarktet werden. In den neuen Objekten, die in den letzten Jahren in den Lagen Kieler Förde/Hörn und im Wissenschaftspark Kiel entstanden sind, ist der Leerstand sehr gering. Hingegen häuft sich Leerstand in der Südlichen City, vor allem am Sophienblatt in den älteren Objekten. Die anderen Lagen wirken stabil, jedoch haben hier einige große Einzelfälle das Leerstandsvolumen in die Höhe getrieben. Investitionen/Mietmarkt/Leerstand 5

6 / Mietpreise Mietpreise Spitzensegment Arge Büromarktbericht Spitzenmiete Online-Angebotsmieten Top-5%-Mittelwert RIWIS Spitzenmiete City IVD-Spitzenmiete Online-Angebotsmieten 95%-Schwelle Mietpreise gehobenes Segment IVD guter Nutzwert Online-Angebote 75%-Schwelle RIWIS City Arge Büromarktbericht Querschnittauswertung gehoben EURO je m Mietpreise mittleres Segment RIWIS City IVD mittlerer Nutzwert Online-Angebote 50%-Schwelle (Median) RIWIS Cityrand Online-Angebote 25%-Schwelle EURO je m 2 EURO je m / Ein differenzierter Markt: Man muss in Kiel klar zwischen dem Neubaumarkt und dem älteren Bestandsimmobilienmarkt differenzieren. Neubau erfordert Kostenmieten von deutlich über 10 /m² und damit auch entsprechende Mieten. Im Gegensatz dazu wird der ganz oder teilweise abgeschriebene Altbestand deutlich günstiger angeboten. / Spitzenmieten: Mit der Entwicklung der Lage Kieler Förde/Hörn, an der inzwischen über m² moderne, hochwertige Büroflächen bestehen, werden in Kiel regelmäßig Spitzenmieten realisiert, die im Jahr 2011 um 13 /m² lagen. Einige Flächen in bester Wasserlage können diesen Wert auch noch überschreiten. Das Niveau der Spitzenmieten ist im Berichtszeitraum 2009 bis 2011 stabil geblieben. Wurden vor einigen Jahren entsprechende Mietabschlüsse in Kiel noch zur exotischen Ausnahme erklärt, so sind sie heute die Regel, weil es entsprechende qualitätvolle Angebote gibt. / Mietpreise der breiten Mitte: Im gehobenen Segment ist das Preisniveau im Berichtszeitraum stabil geblieben. Die Einschätzungen liegen für 2011 einheitlich bei 8,50 /m². Im mittleren Segment ist das Preisniveau im Laufe der Jahre leicht gestiegen und hat sich in einem Korridor zwischen 5,50 /m² und gut 7 /m² eingependelt. Auf die breite Mitte entfällt der weitaus größte Anteil der Mietabschlüsse. Man kann davon ausgehen, dass etwa 80 % des vermieteten Flächenvolumens (außerhalb des Spitzensegments) in dem genannten Preiskorridor umgesetzt werden. Preiswertere Objekte werden zwar angesichts des Angebotsüberhangs in großer Zahl angeboten, jedoch nur in kleinerem Umfang vermietet. IVD einfacher Nutzwert

7 / Perspektiven Im letzten Jahrzehnt hat sich der Kieler Büromarkt kontinuierlich positiv entwickelt. In den Lagen Kieler Förde/ Hörn sowie im Wissenschaftspark Kiel sind Gebäude um Gebäude neu gebaut und erfolgreich vermarktet worden. Die neuen Lagen, insbesondere die Wasserlage an der Hörn, stehen für ein hohes Mietpreisniveau bei geringem Leerstand. Sie haben dazu beigetragen das Gesicht von Kiel maßgeblich zu verändern und zu modernisieren. Dieser positive Investitions- und Vermietungstrend hat sich zuletzt in 2011/2012 abgeschwächt. Gleichzeitig hat der Leerstand im Bestand erheblich zugenommen, und das Neuvermietungsvolumen hat sich gegenüber den guten Vorjahren mehr als halbiert. Eine Stagnation am Büromarkt deutet sich an, die zu einer vorsichtigen Haltung bei den Marktakteuren führt. Diese Entwicklungen fallen zusammen mit einer wirtschaftlichen Situation, in der die objektiven Rahmendaten (Entwicklung von Konjunktur, Arbeitsmarkt, Beschäftigung, Bevölkerung) zwar positiv sind, doch in der die Euro- und Staatschuldenkrise auch für Unsicherheiten sorgt. Der Büromarkt Kiel scheint vor einer Neuorientierung zu stehen, in der die aktuelle Schwäche überwunden und der stetige Modernisierungsprozess am Büromarkt fortgesetzt werden kann. Auf der Angebotsseite wäre es wichtig, nicht mehr marktgängige Altbestände vom Büromarkt zu nehmen (z.b. durch Umnutzung), Modernisierungen von Objekten räumlich zu clustern (zur gegenseitigen Stärkung der Maßnahmen), und das Neubaugeschehen in den besten Lagen nicht auf längere Zeit einbrechen zu lassen. Der Fokus sollte kurzfristig auch auf externe Akquise gelegt werden, ein Impuls von außen käme sehr gelegen. / Perspektive Investitionen: Derzeit drehen sich keine Kräne für Büroneubauprojekte in Kiel, doch es existie- ren aktuell einige Neubauvorhaben, die im Zeitraum 2012 bis 2014 angegangen werden sollen. Diese verfügen allerdings nur über ein geringes Flächenvolumen von knapp m². / Perspektiven Mietflächenumsatz: Angebotsüberhang, nichtspekulativer Investitionsmarkt und eine abwartende Optimierungsnachfrage bilden ein Bündel von Facetten, das den Kieler Mietbüromarkt erst einmal abgekühlt hat. Es wird davon ausgegangen, dass das Vermietungsvolumen nur langsam wieder zunehmen wird. Der Vermietungsrekord aus dem Jahr 2008 wird vorerst nicht wieder erreicht werden. / Perspektiven Leerstand: Angesichts der erwartbaren konjunkturellen Entwicklung und der aktuell geringen Neubautätigkeit wird mit einem stabilen oder auch wieder leicht zurückgehenden Leerstand bei weiterhin hohem Niveau gerechnet. / Perspektiven Mietpreise: Die Arbeitsgemeinschaft Büromarktbericht geht davon aus, dass das Preisniveau in den nächsten Jahren in etwa stabil bleibt. Ein leichter Preisauftrieb der Spitzenmieten ist denkbar, weil insgesamt wenig neue Flächen geplant sind und das Angebot im Spitzenbereich knapper werden könnte. In der breiten Mitte ist der Angebotswettbewerb angesichts des aktuellen Leerstandes bzw. Angebotsüberhangs spürbar, während gleichzeitig die wirtschaftlichen Aussichten wegen der Eurokrise trotz guter Konjunktur indifferent sind. Dies spricht für stabile Preise im gehobenen Segment, während am unteren Ende des mittleren Segments der Preiswettbewerb noch ausgeprägter wird, was hier zu einem leichten Absinken führen könnte. Mietpreise/Perspektiven 7

8 Von links: Thomas Jahnke, Bernd Lück, Frank-Arnold Tams, Peter Mordhorst, Edgar Dose, regionale Verantwortliche Wir tun Gutes in unserer Nachbarschaft. Sonst fressen wir nen Besen! S Förde Sparkasse Um unsere Kunden in Zukunft noch mehr zu überzeugen, wollen wir unsere Qualitäten ab sofort für Sie anfassbar und messbar machen. Und unsere Besen sollen Sie dazu ermuntern, uns beim Wort zu nehmen. Mehr dazu unter