Vermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT Düsseldorf. 3. Quartal 25 Vermietung und Investment Accelerating success.

2 Bürovermietung Düsseldorf IN ZAHLEN Einwohnerzahl Arbeitslosenquote Großnutzer sorgen für hohes Umsatzplus auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt 8,4 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 7,7 Gewerbesteuerhebesatz 44 Verfügbares Einkommen/Kopf Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf erzielt in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres einen Büroflächenumsatz von 297. Quadratmeter und konnte damit das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um fast 6 Prozent deutlich übertreffen. Drei Großabschlüsse von Deutsche Telekom, trivago und L Oréal summierten sich auf rund 7. Quadratmeter. Die Anzahl aller Abschlüsse (37 Miet- Quellen: I nformation und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG Flächenumsatz 297. m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 26, /m² Durchschnittsmiete 4,4 /m² Leerstandsquote 8,6 % Flächenbestand Ratingen Kalkum Kaiserswerth Lohausen Lichtenbroich 7,66 Mio. m² Unterrath Büroflächenumsatz in. m Derendorf Mörsenbroich Lörick 23 4 Ludenberg Golzheim 5 7 Niederkassel Heerdt 52 Düsseltal 7 Pempelfort 8 2 Oberkassel 2 Altstadt Düsseldorf Flingern Süd 3 Unterbilk Q Vermietung Eigennutzer Oberbilk Bilk 326 Eller 57 Flehe Volmerswerth 2 Lierenfeld Neuss Marktbericht Düsseldorf. 3. Quartal 25 Vermietung und Investment Vennhausen 9 Friedrichstadt Hamm 9 Gerresheim Stadtmitte Carlstadt Grafenberg Flingern Nord Rath Stockum Wersten 46

3 verträge) übertraf zudem im bisherigen Jahresverlauf das vergleichbare Vorjahresergebnis um 5 Prozent. Einhergehend mit dem guten Umsatzergebnis war ein erheblicher Leerstandsabbau zu verzeichnen. Als Resultat ist die Leerstandsquote für das Stadtgebiet auf 8,6 Prozent gefallen und notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit Jahresbeginn 29. Flächenumsatz Nachdem sich im. Halbjahr bereits L Oréal für eine Projektentwicklung am Kennedydamm entschieden hat, wurden im 3. Quartal die Großanmietungen von Deutsche Telekom in einer umfangreich sanierten Bestandsimmobilie am Seestern und trivago in einer Projektentwicklung im Medienhafen abgeschlossen. Zudem wurden alleine im 3. Quartal weitere sieben Mietvertragsabschlüsse im Flächensegment zwischen 2. und 6. Quadratmeter gezählt, was die hohe Marktaktivität der Nutzer nach der Sommerpause verdeutlicht. Beispiele hierfür sind die Anmietungen der Werbeagentur Taskom in der Projektentwicklung Okzitan im Quartier Central oder auch Luxury Fashion Trade (Fashionette) im Global Gate auf der Grafenberger Allee. Die beiden kleinsten Flächensegmente zeigten sich im Jahresvergleich äußerst stabil. So erreichte das kleinflächigste Segment bis 5 Quadratmeter mit rund 65.8 Quadratmeter Flächenumsatz nahezu das Vorjahresniveau. Im nächst größeren Bereich bis. Quadratmeter gab es mit 42.6 Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahresergebnis ebenfalls keine Änderung. Alle weiteren Größenklassen konnten allerdings ordentliche Zuwächse verzeichnen. Am deutlichsten zeigte sich dieser Zuwachs im Flächensegment. bis 2. Quadratmeter, in dem der Flächenumsatz um gut 7 Prozent gesteigert werden konnte. Aber auch die Größenklasse zwischen 2. und 5. Quadratmeter konnte mit 7 Vertragsabschlüssen um mehr als 3 Prozent im Jahresvergleich zulegen. Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes wird natürlich von der Anmietung der Deutschen Telekom am Seestern getrieben vom Teilmarkt Linksrheinisch mit 65.9 Quadratmeter angeführt, auf den etwa fast ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes entfällt. Aber auch ohne die Großanmietung wäre dem Teilmarkt Linksrheinisch ein respektables Ergebnis zu bescheinigen. In der Innenstadt wurden 47.3 Quadratmeter umgesetzt und im Teilmarkt Hafen belief sich die Summe der Vermietungen auf knapp 45.9 Quadratmeter. Bei der Zuordnung des Büroflächenumsatzes nach Flächenqualitäten zeigte sich auch im bisherigen Jahresverlauf 25 ein gewohntes Bild. Rund 6 Prozent des Jahresumsatzes entfiel auf Büroflächen des mittleren Qualitätssegmentes (Qualität B)*, während rund ein Drittel in Top-Flächen vermietet worden ist. C-Flächen erlangten wie gewohnt nur einen sehr geringen Marktanteil. * A-Qualität Neubau, hochwertige Qualität B-Qualität Bestand, Standardausstattung C-Qualität sanierungsbedürftig, nur schwierig vermarktbar Angebot und Leerstand Bei der Leerstandssituation konnte der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt in den zurückliegenden Monaten einen massiven Abbau der Flächenüberhänge verzeichnen. Der Markt im Überblick LAGE Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Umsatzanteil in % Spitzenmiete in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. Flächenleerstand in m² inkl. Untermietflächen Fertigstellungen 25 in m² CBD , 2, Innenstadt , 3, Hafen ,5 8, 8.7 Kennedydamm , 6, 4.8 Linke Rheinseite ,5, Düsseldorf-Nord ,5, Airport City ,5 5, Grafenberger Allee ,5, 48.3 Innenstadt-Ost ,5 2,8 3.8 Düsseldorf-Süd 4.5 2,5,7 27. Stadtgebiet , 4, Research: Lars Zenke, Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 23, bis % 5% 4% 8% 3% bis. Flächenumsatz 5.9/8% 49.4/7% 46./5% 42.8/4% 9.5/8% 26, 42.3 bis bis 5. Anzahl Mietverträge 92.9 ab Information und Telekommunikation Beratungsunternehmen Handel Tourismus und Verkehr Bau und Immobilien 27,5 26, 26, 3,6 4,9 4,8 4, 4,4 Durch zahlreiche Anmietungen in Bestandsimmobilien sowie einige Umnutzungen von veralteten Bürogebäuden konnte der Büroflächenleerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet im Vergleich zum 3. Quartal 24 um mehr als 3. Quadratmeter abgebaut werden. Als Resultat ist die Leerstandsquote auf 8,6 Prozent gesunken und notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit dem. Quartal 29. Untermietflächen spielen aktuell auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt so gut wie keine Rolle mehr. Der Teilmarkt Linksrheinisch hält zwar weiterhin mit Abstand das größte, kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in Düsseldorf vor, konnte aber in den vergangenen 2 Monaten nennenswerte Flächenüberhänge abbauen, vor allem durch die jüngste Großanmietung der Deutschen Telekom im Seesterngebiet. Gleichwohl waren es Ende September 25 aber immer noch 87.5 Quadratmeter kurzfristig verfügbare Büroflächen und somit rund 28 Prozent des Leerstandes im gesamten Düsseldorfer Stadtgebiet. Im bisherigen Jahresverlauf wurden in Düsseldorf rund 54.7 Quadratmeter Bürofläche in Projektentwicklungen fertiggestellt allesamt im Teilmarkt Düsseldorf-Nord sowie in der Airport City. Die Vorvermietungsquote betrug dabei mehr als 8 Prozent. Bis zum Jahresende 25 wird es keine weiteren, spekulativen Fertigstellungen von Büroflächen geben. Für das Gesamtjahr 26 wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 76. erwartet. Die Vorvermietungsquote liegt dabei jedoch erst bei knapp 3 Prozent, so dass potenziellen Nutzern noch einige Anmietungsmöglichkeiten in diesen Projektentwicklungen zur Verfügung stehen. Nachfrage Das Branchenbild zeigte sich von Januar bis September breit gefächert. Auf vier Branchen entfallen nahezu zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Die Branche Information und Telekommunikation führt dabei mit rund 5.9 Quadratmeter das Feld an, dicht gefolgt von den Beratungsunternehmen (49.4 Quadratmeter), die über alle Branchen hinweg die höchste Anzahl von Mietverträgen (9) generierten. Dahinter landen die beiden Branchen Handel und Gastronomie (46. Quadratmeter) sowie Tourismus und Verkehr (42.8 Quadratmeter) auf den weiteren Plätzen, weit vor allen weiteren Branchen. Mieten 2 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Q3 25 Die beiden Projektentwicklungsanmietungen von L Oréal und trivago hatten einen maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete im Düsseldorfer Stadtgebiet. Insgesamt sind fast 5 Anmietungen mit zusammen 7. Quadratmeter Fläche 4 Marktbericht Düsseldorf. 3. Quartal 25 Vermietung und Investment

5 mit einem Mietzins über 7,5 Euro je Quadratmeter registriert worden. Diese sorgten dafür, dass die gewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zum Herbst 24 um gut zwei Prozent auf nun 4,4 Euro angezogen hat. Eine Auswertung der Anmietungen über 3. Quadratmeter im bisherigen Jahresverlauf zeigte zudem, dass diese Nutzer bereit waren, durchschnittlich eine gewichtete Durchschnittsmiete von rund 5,5 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Nachdem zur Jahresmitte 24 die Spitzenmiete auf dem historischen Höchststand von 27,5 Euro notierte, kam es in den Folgequartalen zu einer erwarteten Anpassung auf nun 26, Euro pro Quadratmeter. Die 5 hochpreisigsten Mietverträge entfielen im bisherigen Jahresverlauf allesamt auf die Königsallee und die Premiumobjekte im Medienhafen mit direkter Wasserlage. Property Index IMMAX Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 2 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 2 Monate. Für Düsseldorf beträgt dieses Verhältnis derzeit nur noch 2, und liegt damit fast 38 Prozent unter dem Vorjahreswert. Dies veranschaulicht eindrucksvoll die guten Flächenumsätze und den Leerstandsabbau der letzten Monate. Fazit und Prognose Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf konnte durch gute Vermietungsleistungen in allen Größenklassen mit 297. Quadratmeter das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um fast 6 Prozent deutlich übertreffen und der damit einhergehende massive Leerstandsabbau sorgte dafür, dass die Leerstandsquote auf 8,6 Prozent fällt. Dies bedeutet den niedrigsten Stand seit Anfang 29. Deutschlandweit schlagen sich derzeit die guten Umsätze in deutlich niedrigeren Leerständen nieder. Jedoch stellen Quoten von 4 Prozent und weniger, wie wir sie in Stuttgart, München und Berlin derzeit sehen, aber normalerweise die Ausnahme dar. In Düsseldorf wird sich ein solches niedriges Leerstandsniveau aber nicht zeigen. Abschließend bleibt festzuhalten, dass sich Düsseldorf auf dem besten Weg zu einem überdurchschnittlichen Jahr auf dem Vermietungsmarkt befindet. Die stabile Situation der deutschen Wirtschaft lässt Unternehmen ausreichend optimistisch in die Zukunft blicken, um neue Büroflächen anzumieten. Jedenfalls wird der Büroflächenumsatz in Düsseldorf für das Gesamtjahr 25 die 35. Quadratmeter-Marke mit Leichtigkeit überschreiten. Leerstand (in. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) Property Index IMMAX Fertigstellungsvolumen (in. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung 5 5 /5 /5 7/4 /4 7/3 /3 7/2 /2 7/ / 7/,7%,4%,8%,4% 8,6% * *Neue Bestandserhebung 22 2, 3,3 2,7 2,4 2,8 2,8 2,9 2,7 3, 2,7 3, 4,7 / 7/9 3, Fertigstellungsvolumen Q SHARE SHARE IN TOP IN 6TOP Vermietung/Eigennutzer Research: Lars Zenke, Colliers International 5

6 Investment Düsseldorfer Investmentmarkt auf Rekordkurs: Transaktionsvolumen bereits bei,7 Milliarden Euro Lars Zenke Dipl. Geogr. Director Research Düsseldorf Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 422 Düsseldorf Fast Facts INVESTMENT Gewerbliches Transaktionsvolumen:,7 Mrd. Größte Käufergruppe: Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: Asset/Fund Manager Nachgefragtester Immobilientyp: Einzelhandel 33 % 29 % 5 % Spitzenrendite Büro 4,75 % Transaktionsvolumen Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf (nur Stadtgebiet) wurden in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres 25 Immobilien und Grundstücke im Wert von zusammen,7 Milliarden Euro gehandelt. Damit wurde das bereits sehr gute Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes nochmal um 7 Prozent übertroffen. Maßgeblichen Einfluss auf dieses Ergebnis hatte das außerordentlich starke 3. Quartal, in dem alleine ein Transaktionsvolumen von rund Milliarde Euro generiert worden ist. Dabei sind als Großtransaktionen die beiden Shopping Center Sevens auf der Königsallee im CBD und Düsseldorf Arcaden im Stadtteil Bilk zu nennen. Dabei ging der Run auf Top-Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf weiter. Nachdem die erste Jahreshälfte auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt von der Übernahme der drei Düsseldorfer Kaufhof-Immobilien im Rahmen einer bundesweiten Portfolio-Transaktion geprägt war, wurde im 3. Quartal mit dem Sevens ein weiteres Einzelhandelsobjekt im CBD veräußert. Bis zum Jahresende könnte es zu weiteren Großtransaktionen kommen. Dabei stehen insbesondere in der Assetklasse Retail aufgrund der äußerst hohen Nachfrage die Renditen weiter unter Druck. Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 2,5 2,,5,,5,67,8,92,95,7 Käufer- und Verkäufergruppen Internationale Käufer konnten auch im 3. Quartal ihre bereits zur Jahreshälfte hohen Marktanteile fortführen und generierten zusammen ein Transaktionsvolumen von rund Milliarde Euro. Damit beläuft sich der Anteil der internationalen Käufer am Transaktionsvolumen auf 6 Prozent ein Plus von rund 2 Prozentpunkten im Vergleich zum SHARE Herbst IN 24 TOP 6(circa 575 Millionen Euro) und sogar 9 Prozentpunkte über dem deutschlandweiten Anteil von 5 Prozent, was die zunehmende Beliebtheit von Düsseldorf bei internationalen Investoren eindrucksvoll verdeutlicht. Bei den internationalen Käufern dominierten im bisherigen Jahresverlauf nordamerikanische REITs und Fund Manager sowie europäische Spezialfonds das Marktgeschehen., Q Auf der Verkäuferseite generierten im bisherigen Jahresverlauf Asset/Fund Manager mit knapp einer halben 6 Marktbericht Düsseldorf. 3. Quartal 25 Vermietung und Investment

7 Milliarde Euro das höchste Transaktionsvolumen, dicht gefolgt von den Corporates/Eigennutzern. Auf den weiteren Rängen sind Projektentwickler, Offene Immobilienfonds / Spezialfonds sowie Pensionskassen/ Pensionsfonds mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen im Bereich von bis 6 Millionen Euro zu nennen. Investitionsobjekte Bei den Spitzenrenditen für Top-Objekte in Düsseldorf kam es in den vergangenen drei Monaten aufgrund der hohen Nachfrage auf Investorenseite zu einer deutlichen Korrektur. Die Spitzenrenditen in Düsseldorf sind nach der Sommerpause für alle Nutzungsarten gesunken besonders deutlich zeigte sich dies in der Assetklasse Retail. So gab die Spitzenrendite für High Street Retail um 5 Basispunkte auf nun 4, Prozent nach. Für das Segment Shopping Center notieren die Spitzenrenditen nun bei 4,75 Prozent ein Rückgang von 75 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahresstand. Auch Top-Büroimmobilien verteuerten sich auf 4,75 Prozent. Gleichwohl bleibt Düsseldorf in Bezug auf die Spitzenrenditen für Investoren höchst attraktiv, denn nach wie vor ist hier noch im Vergleich mit den meisten anderen Top-Standorten in Deutschland ein gewisser Renditevorsprung vorhanden. Während beispielsweise Büroobjekte in München (3,75 Prozent), Hamburg und Stuttgart (jeweils 4,3 Prozent) am teuersten sind, ist der Renditedruck auch in Berlin (4,5 Prozent) immer deutlicher zu spüren. Fazit und Prognose Die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa und die ausgebliebene Zinserhöhung in den USA sorgen für weiterhin hohen Anlagedruck auf Investorenseite. Das bereits jetzt sehr gute Ergebnis in Deutschland und auch in Düsseldorf könnte im für gewöhnlich sehr starken Schlussquartal zu einem außerordentlich umsatzstarken Jahr auf dem Investmentmarkt führen. Die wirtschaftlichen Rahmendaten und die Situation auf dem Finanzierungsmarkt spielen dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin in die Karten. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt könnten im Zuge einer Jahresabschlussrally weitere Großdeals für ein Rekordergebnis im Gesamtjahr 25 sorgen. Bislang stellten die Jahre 26 und 27 mit einem Transaktionsvolumen von 2, respektive 2,3 Milliarden Euro die Spitzenwerte auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt dar. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Anteil der Immobilientypen (in %) Einzelhandel 33% Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds REITs Asset/Fund Manager 29% 28% Asset/Fund Manager Corporates/Eigennutzer Projektentwickler/ Bauträger 5 26% 22% Mischnutzung Hotel % 8% 7% 5 % Projektentwickler/ Bauträger Immobilien AGs Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Pensionskassen/ Pensionsfonds Grundstücke (Gewerbe) 43 4% Büro Research: Lars Zenke, Colliers International 7

8 52 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 4 Kanada: 3 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 99 EMEA: 8 Autor: Lars Zenke Director Research Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 422 Düsseldorf ,75 Milliarden Umsatz weltweit 6 Millionen m 2 unter Verwaltung Über 6.3 Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbeund Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als 6.3 Experten und 52 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis die developer Projektentwicklung GmbH Copyright 25 Colliers International Düsseldorf GmbH Alle in dieser Broschüre Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. 25. Alle Rechte vorbehalten.

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