Eigentümerforum Nordstadt

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1 Eigentümerforum Nordstadt Protokoll Eigentümerforum Nordstadt bis Uhr Wichern Kultur- und Tagungszentrum Top 1: Neues aus dem Quartiersmanagement Anne Behlau vom Immobilienteam des Quartiersmanagements Nordstadt stellt kurz die Angebote der Stadt Dortmund für Eigentümer in der Nordstadt vor. Dazu gehören das Haus- und Hofflächenprogramm, eine Erstberatung sowie die Ausstellung von Modernisierungsbescheinigungen. Interessierte Eigentümer können sich an das Immobilienteam wenden: (Mail: Alexander Sbosny / Anne Behlau / Till Redenz Tel.: immobilien@nordstadt-qm.de Top 2: Angebote für Eigentümer /// KulturMeileNordstadt e. V. Annette Kritzler von der KulturMeileNordstadt e.v. gibt einen kurzen Einblick in die Entstehungsgeschichte und die Aufgaben des Vereins. Ein Ziel des Vereins ist es die vielen Kulturorte und Kulturprojekte in der Nordstadt sichtbar zu machen und in die Öffentlichkeit zu rücken und dadurch eine positive Außenwahrnehmung für die Nordstadt zu schaffen. Projekte des Vereins sind u.a. die Organisation der jährlichen Nordstadt Ateliers (dieses Jahr am 9. und 10. September), der Internetauftritt als positives Stadtbezirksportal mit einem Veranstaltungskalender als Herzstück, die Herausgabe eines Faltblatts mit allen Kulturorten. Eigentümer können die positive Öffentlichkeitsarbeit der Kulturmeile und Echt Nordstadt nutzen, um Mieter zu werben. So könnten Sie beispielsweise einen Link von Echt Nordstadt unter ihre vermietungsanzeigen setzen. info@kulturmeilenordstadt.de Top 2: Angebote für Eigentümer /// Eigentümerforum 2.0 Jan de Bondt (Immobilieneigentümer in der Nordstadt) präsentiert noch einmal die ersten Überlegungen zum Eigentümerforum 2.0, einer Online- Plattform für Hauseigentümer in der Nordstadt. Das Forum soll dem Erfahrungsaustausch von Einzeleigentümern bis hin zu professionellen Vermietern und Wohnungsunternehmen dienen. Beispielsweise könnten hier Fragen zu Ausschreibungen, der Suche nach guten Handwerkern, dem Umgang mit problematischen Mietern etc. ausgetauscht werden. Das Eigentümerforum sollte an bestehenden und bekannten Strukturen (wie zum Beispiel angebunden werden. Es soll niederschwellig (aber dennoch mit Anmeldung) sein und einen Bezug zum Eigentümerforum haben. Etwa 20 der anwesenden Eigentümer geben an Interesse am Forum zu haben und es nutzen würden. Der Aufbau des Forums könnte über den Quartiersfonds finanziert werden, allerdings ist dann eine Moderation durch das Quartiersmanagement ausgeschlossen. Damit läuft die Suche nach einem Träger und Moderator für das Forum weiter. Das Quartiersmanagement wird die Weiterentwicklung des Eigentümerforums weiter vorantreiben. Haben Sie Ideen zum Projekt, dann enden Sie sich an das Quartiersmanagement Nordstadt: Martin Gansau / Alexander Sbosny Tel.: immobilien@nordstadt-qm.de Top 3: Themenschwerpunkt /// Der Dortmunder Mietspiegel Herr Michael Brammer vom Amt für Wohnen der Stadt Dortmund sowie Herr Austrup vom InWIS erläutern die Fortschreibung des Dortmunder Mietspiegels vom (PowerPoint Präsentationen siehe Anhang). Herr Brammer erläutert, dass die Erstellung des Mietspiegels eine gesetzliche Aufgabe darstellt, wie und wozu man den Mietspiegel nutzen kann und welche anderen Instrumente es gibt. Wichtig ist, dass der Mietspiegel kein Instrument für Angebotsmieten (also Eigentüm

2 Neuvermietungen) ist, sondern nur bei der Anpassung von Bestandsmieten relevant ist. Der Mietspiegel ist ein Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist eine nach Bürgerlichem Gesetzbuch zugelassene Begründung einer Mieterhöhung in bestehenden Vertragsverhältnissen an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 und 558a BGB). Alternative Begründungen einer Mieterhöhung bei Bestandsmieten sind Vergleichsmieten von drei Wohnungen in der Umgebung oder die Erstellung eines Einzelgutachtens. Natürlich können Mieterhöhungen im Bestand auch im Gespräch mit Mietern aushandelt werden (Freiwillige Anpassungen der Miethöhe nach 557 BGB). Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gibt es gesonderte Regelungen. Von den Modernisierungskosten darf der Vermieter 11 Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Mieten bei Neuvermietungen können unabhängig vom Mietspiegel verhandelt werden. Die Stadt Dortmund erstellt seit 1975 sogenannte qualifizierte Mietspiegel. Das bedeutet, dass die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Statistik) erfolgt, der Mietspiegel durch die Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter anerkannt und er alle 4 Jahre erstellt werden muss. Die Stadt Dortmund ist zudem gesetzlich verpflichtet den Mietspiegel alle 2 Jahre an die aktuellen Marktentwicklungen anzupassen, um den Status eines qualifizierten Mietspiegels zu wahren. Herr Austrup vom InWIS erläutert die Methode zur Fortschreibung des vorhandenen Mietspiegels (siehe Präsentation). Die Ergebnisse der Fortschreibung fundieren auf einer erneuten Befragung bereits im Jahr 2014 befragten Eigentümer. In der Befragung werden lediglich Änderungen seit der letzten Befragung (Haupterhebung 2014) abgefragt. Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich zusammen aus einer Basismiete in Abhängigkeit des Baujahres und Zu- und Abschlägen diverser Merkmale (Wohnungsgröße, Bad-Ausstattung, Bodenbeläge, Beheizungsart, Modernisierungsmaßnahmen, Sonstige Merkmale, Lage). Zusammenfassend wird deutlich, dass in der Nordstadt, trotz der vielen Qualitäten (u.a. Altbaubestand, Nähe zur Innenstadt etc.) niedrige Mieten genommen werden. Anwesende Eigentümer betonen, dass auch in der Nordstadt Mieten von 6,50 oder 7,50 erzielt werden können, wenn man die Wohnungen entsprechend modernisiert. Es wird auch noch einmal betont wie wichtig es ist, dass Eigentümer ihre Mieten regelmäßig anpassen und am Ball bleiben. Viele Eigentümer haben die Mieten seit Jahren nicht angepasst und können mit den geringen Einnahmen Modernisierungsmaßnahmen nicht finanzieren. Hierdurch entsteht ein Teufelskreis. Aus dem Forum werden Herrn Brammer und Herr Austrup folgende Anregungen für die Aufstellung des nächsten Mietspiegels mitgegeben: 1. Bei der Neuaufstellung des Mietspiegels sollte auf Lageabschläge verzichtet werden (neue Nulllinie) 2. Es muss deutlicher gemacht werden, dass der Mietspiegel keine Relevanz für Neuvermietungen hat (das ist vielen Eigentümern nicht bekannt) 3. Die Gebietseinteilung sollte überdacht werden: Es sollte keine Unterscheidung zwischen Innenstadt Nord und Innenstadt Mitte geben und/oder die Qualitäten von Mikrolagen sollten stärker berücksichtigt werden. 4. Die Fragebögen für die Stichprobe sollten verständlicher formuliert werden. Zudem sollte deutlich gemacht werden, dass das Ausfüllen Zeit benötigt. Hiermit könnte die Rücklaufquote erhöht werden. 5. Geografische Lagekriterien und städtebauliche Qualitäten einzelner Häuser sollten stärker ins Gewicht fallen. Top 5: Offene Frage- und Diskussionsrunde Es gibt keine Fragen mehr. Das Thema Quartiershausmeister wird kurz angerissen. Es könnte ggfs. Thema für ein zukünftiges Eigentümerforum sein. Das nächste Eigentümerforum findet mit dem Themenschwerpunkt Wie finde ich gute Mieter / wie gehe mit problematischen Mietern um? am im Wichern Kultur- und Tagungszentrum statt. Kontakt: Quartiersmanagement Nordstadt Tel

3 Mietspiegel für nichtpreisgebundene Wohnungen in Dortmund Fortschreibung des Mietspiegels zum

4 Der Mietspiegel für Dortmund Agenda Der Mietspiegel Gesetzliche Aufgaben Mietänderungen ohne Mietspiegel Der qualifizierte Mietspiegel Anpassung des Mietspiegels 2

5 Der Mietspiegel für Dortmund Gesetzliche Aufgaben Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Im BGB zugelassene Begründung einer Mieterhöhung in bestehenden Vertragsverhältnissen an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 und 558a BGB) 3

6 Der Mietspiegel für Dortmund Mietfestlegungen ohne Mietspiegel Freiwillige Anpassungen der Miethöhe ( 557 BGB) Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen ( 559 BGB) Neuverträge 4

7 Der Mietspiegel für Dortmund Qualifizierter Mietspiegel Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Statistik) Anerkennung durch die Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter Erstellungsrhythmus alle 4 Jahre Anpassung des bestehenden Mietspiegels an die Marktentwicklung nach 2 Jahren 5

8 Der Mietspiegel für Dortmund Anpassungsmöglichkeiten Preisindex für die Lebenshaltungskosten Auswertung einer erneuten Stichprobe 6

9 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Kontakt: Michael Brammer Tel.: (0231)

10 Mietspiegel Dortmund EIGENTÜMERFORUM M. Sc. Raumplanung Simon Austrup InWIS Forschung & Beratung GmbH 12. Juni 2017

11 Agenda Mietspiegel Dortmund 2017 Überblick über Stichprobe, Rücklauf und mietspiegel-relevantem Datensatz Mietvertragskonstellationen Anpassung der Mietspiegel-Mieten Anwendung des Mietspiegels 2

12 DORTMUNDER MIETSPIEGEL

13 Fortschreibung des Dortmunder Mietspiegels Stichprobe aus dem mietspiegelrelevanten Datensatz der Vollerhebung von Wohnungen (rd. 25 Prozent) in Gebäuden Im Rahmen der Befragung wurde lediglich nach Änderungen seit der letzten Befragung (Haupterhebung 2015) gefragt, hinsichtlich Ausschlusskriterien Anpassung der Miethöhe Wechsel des Mieters der Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Modernisierungsmaßnahmen. Ermittlung der Mietpreissteigerung der Mietspiegel-Mieten anhand der geänderten Parameter 4

14 Überblick über Rücklauf und mietspiegel-relevantem Datensatz unterschiedliche Rücklauf-Quoten der Eigentümergruppen (Einzeleigentümer & Wohnungsgesellschaften) erforderten aufgrund systematischer Verzerrung ein korrigierendes Response-Gewicht 5

15 Neuvertragsmieten Mieterhöhung keine Mieterhöhung Mieterhöhung Bestandsmieten keine Mieterhöhung Mietvertragskonstellationen Konstellationen absolute Häufigkeit - ungewichtet relative Häufigkeit - ungewichtet relative Häufigkeit - gewichtet verringerte Miethöhe 65 3,5% 3,3% keine Mieterhöhung, keine Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) ,8% 48,9% keine Mieterhöhung, mit Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) Mieterhöhung, keine Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) Mieterhöhung, mit Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) 115 6,1% 5,4% ,1% 15,4% 138 7,3% 7,2% keine Mieterhöhung, keine Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) 44 2,3% 2,5% keine Mieterhöhung, mit Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) 26 1,4% 1,5% Mieterhöhung, keine Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) 145 7,7% 8,0% Mieterhöhung, mit Veränderung der Mietsache (Ausstattung, Modernisierung) 147 7,8% 8,0% Gesamt ,0% 100,0% 6

16 Anpassung der Mietspiegel-Mieten Fortschreibungsfaktor Bestimmung des Fortschreibungsfaktors (prozentuale Anpassung der Mietspiegel-Mieten 2015) mithilfe einer zweistufigen Regressionsanalyse: Erster Regressionsmietspiegel bezieht sich auf die Wohnungen und deren wohnwertbestimmenden Merkmale zum Zeitpunkt der Haupterhebung Zweiter Regressionsmietspiegel bezieht sich auf die gleichen Wohnungen und deren (veränderten) wohnwertbestimmenden Merkmale zum Zeitpunkt der Fortschreibung Mit dieser Methode kann sowohl ein durchschnittlicher Faktor für den Gesamtmarkt als auch für einzelne Marktsegmente berechnet werden durchschnittliche Mietpreissteigerung zwischen der Haupterhebung und der Fortschreibung Der Dortmund Arbeitskreis Mietspiegel entschloss sich letztlich für eine differenzierte Anpassung in Abhängigkeit der Baualtersklassen bis 1969 und ab

17 Anwendung des Mietspiegels Ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich zusammen aus Basis-Miete (Mietpreis in Abhängigkeit des Baujahres) Zu- und Abschlägen diverser Merkmale Wohnungsgröße Bad-Ausstattung Bodenbeläge Beheizungsart Modernisierungsmaßnahmen Sonstige Merkmale Lage 8

18 Anwendung des Mietspiegels Mietspiegeltabelle 9

19 Anwendung des Mietspiegels Wohnungsgröße Bodenbeläge Bad-Ausstattung 10

20 Anwendung des Mietspiegels weitere Merkmale Beheizungsart 11

21 Anwendung des Mietspiegels Modernisierungsmerkmale Gebietseinteilung 12

22 Anwendung des Mietspiegels 13

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 14