Act Global Think Local! Swisslake Capital AG Real Estate Private Equity Fonds Wer, wo, was?

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1 Act Global Think Local! 2014 Swisslake Capital AG Real Estate Private Equity Fonds Wer, wo, was?

2 Überblick I. Marktanalyse II. Swisslake Datenbank & Index (SAI) III. IV. Strukturen der verschiedenen Fonds Erfolgskriterien bei der Fondsselektion V. Fragen & Antworten 2

3 Marktanalyse Portfoliomanager Marktentwicklung Jahr 2007 US Placement Agent: «The final closing of the fund is end of this month.» Jahr 2009 Europa Fonds: «Now the only way is upside, we have reflected all losses on the books.» Jahr 2010 US Fonds: «We ve never missed a dividend in 25 years.» Jahr 2011 Asien Fonds: «Last quarter we exchanged an asset for another one.» Jahr 2013 UK Fonds: «We ve been in the top quantile for four consecutive years.» 3

4 Swisslake Datenbank Einzigartige Daten-und Informationsquelle SWISSLAKE DATENBANK BEINHALTET * PERE Fonds 215 Infrastruktur Fonds PERE Fondsmanager Investoren aus 57 Ländern Manager Meetings im Jahr DATENBANK STANDARD INFORMATIONEN: Management Team und Sponsor Details Fonds-Konditionen- und Bedingungen Rechtliche Strukturen und dazugehörende Dokumentation Investment Strategien Allokationen: Geografie/Sektor/Asset- Typ/Risiko-Profil FK-Quoten und Finanzierungsdetails Gebührenstrukturen Fundraising / Closings Swisslake - Integrated Statistical Tool Swisslake Activity Index (SAI) Investor Monitoring DD Aktivitäten Speichersystem Archivierung der Dokumentation Data-Rooms Zugänge und Archivierung ÜBERBLICK IMMOBILIENFONDS NORD- AMERIKA SÜD- AMERIKA 80 EUROPA AFRIKA 18 MENA 49 GLOBAL FUNDS 170 ASIEN PAZIFIK 479 DURCH UNSERE ANALYSEN SCHAFFEN WIR NICHT NUR STATISTIKEN, SONDERN TRENDS 4 * (am )

5 Swisslake Aktivitäts Index (SAI) SAI visualisiert zukünftige Marktentwicklungen SWISSLAKE S INDEX (SAI) Swisslake Activity Index - SAI Geografische und Sektor-Allokation im Aktivitätsindex Europäische institutionelle Immobilienfonds Index Zeitraum: Datenanalyse seit 2007 Anzahl Fonds im Index: 521 Anzahl Fondsmanager: 315 Registriertes Eigenkapital: EUR 165 Mrd. Südeuropa Westeuropa Skandinavien Großbritannien CEE Deutschland Sektor-Deckung: alle Sektoren inkl. Nichen Geografische Abdeckung: Europa Index Rahmendaten # Fonds 521 Equity [EUR Mrd.] Index Beschreibung: der Swisslake Aktivitäts-Index ist ein Indikator zukünftiger Immobilien-Investitionen von Fonds-Managern und institutionellen Anlegern. Der SAI verfolgt die Investment-Planungen von Real Estate Private Equity (REPE)-Fonds, indem er den Durchschnitt der erlangten Marktanteile mittels der Anzahl der aufgelegten Fonds und ihres jeweils beabsichtigten Investitionsvolumens berechnet. Durch die Zuordnung zu einem bestimmten Markt und zu einer bestimmten Asset- Klasse lässt sich die Gesamtaktivität für jede Region und jede Immobilien-Anlageklasse ermitteln. Die im SAI repräsentierten REPE-Fonds investieren ihr Kapital typischerweise innerhalb eines zeitlichen Rahmens von bis zu ca. 4 Jahre ab Aufnahme im Index. Dadurch wird der Swisslake Aktivitäts-Index zu einem Gradmesser für kurz- bis mittelfristige Investment-Tätigkeiten in ganz Europa. 5 Quelle: Swisslake Datenbank

6 Swisslake Aktivitäts Index (SAI) Datenbank ermöglicht Trend-Forecasts SWISSLAKE S INDEX (SAI) GEOGRAFISCHE HOHE ÜBERDURCHSCHNITTLICHE DURCHSCHNITTLICHE UNTERDURCHSCHNITTLICHE GERINGE H H CEE Westeuropa Deutschland Skandinavien Südeuropa Großbritannien Index Beschreibung: der Swisslake Aktivitäts-Index ist ein Indikator zukünftiger Immobilien-Investitionen von Fonds-Managern und institutionellen Anlegern. Der SAI verfolgt die Investment-Planungen von Real Estate Private Equity (REPE)-Fonds, indem er den Durchschnitt der erlangten Marktanteile mittels der Anzahl der aufgelegten Fonds und ihres jeweils beabsichtigten Investitionsvolumens berechnet. Durch die Zuordnung zu einem bestimmten Markt und zu einer bestimmten Asset- Klasse lässt sich die Gesamtaktivität für jede Region und jede Immobilien-Anlageklasse ermitteln. Die im SAI repräsentierten REPE-Fonds investieren ihr Kapital typischerweise innerhalb eines zeitlichen Rahmens von bis zu ca. 4 Jahre ab Aufnahme im Index. Dadurch wird der Swisslake Aktivitäts-Index zu einem Gradmesser für kurz- bis mittelfristige Investment-Tätigkeiten in ganz Europa. 6 Quelle: Swisslake Datenbank

7 Swisslake Aktivitäts Index (SAI) Datenbank ermöglicht Trend-Forecasts SWISSLAKE S INDEX (SAI) SEKTORALE HOHE ÜBERDURCHSCHNITTLICHE DURCHSCHNITTLICHE UNTERDURCHSCHNITTLICHE GERINGE H H Finanzierung Niche-Sektoren Hotels Logistik Büro Wohnen Einzelhandel Index Beschreibung: der Swisslake Aktivitäts-Index ist ein Indikator zukünftiger Immobilien-Investitionen von Fonds-Managern und institutionellen Anlegern. Der SAI verfolgt die Investment-Planungen von Real Estate Private Equity (REPE)-Fonds, indem er den Durchschnitt der erlangten Marktanteile mittels der Anzahl der aufgelegten Fonds und ihres jeweils beabsichtigten Investitionsvolumens berechnet. Durch die Zuordnung zu einem bestimmten Markt und zu einer bestimmten Asset- Klasse lässt sich die Gesamtaktivität für jede Region und jede Immobilien-Anlageklasse ermitteln. Die im SAI repräsentierten REPE-Fonds investieren ihr Kapital typischerweise innerhalb eines zeitlichen Rahmens von bis zu ca. 4 Jahre ab Aufnahme im Index. Dadurch wird der Swisslake Aktivitäts-Index zu einem Gradmesser für kurz- bis mittelfristige Investment-Tätigkeiten in ganz Europa. 7 Quelle: Swisslake Datenbank

8 Strukturen der verschiedenen Fonds Strukturelle Unterschiede Anlageuniversum Das Anlageuniversum bezüglich Strukturen von Immobilieninvestments ist extrem vielfältig Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Strukturen ist äußerst kompliziert Jede Struktur hat Vor- und Nachteile und muss auf die Bedürfnisse eines Investors abgestimmt sein Private Immobilienfonds Immobilieninvestments Direkte Immobilienfonds Indirekte Immobilienfonds Commingled Fonds Joint Ventures Club Deals Fund of Funds Immobilienderivate Kotierte Immobilienfonds Unternehmensanleihen REITS IMMOBILIENFONDS IST NICHT GLEICH IMMOBILIENFONDS CMBS 8

9 Strukturen der verschiedenen Fonds Allokatoren vs. Operatoren ALLOKATOREN OPERATOREN Investmentplattform mit Fokus auf Transaktionsmanagement / Strategie Integrierte Plattform mit eigenem Asset- und Property Management Fokus auf Akquisitionen, Exits, Market Timing Fonds mit breit aufgestellter Anlagestrategie ( Full Discretion oder Anlageausschuss) I.d.R. kein eigenes Property Management Fokus auf aktives Management Klar definierte Anlagestrategie (oftmals mit Anlegern abgestimmt) Weitestgehend unabhängig von Partnern 9

10 Fondsgröße (in EUR Mio.) Strukturen der verschiedenen Fonds Performance in Relation zur Fondsgröße DURCHSCHNITTLICHE FONDSGRÖßE UND RESPEKTIVES IRR NACH REIHENNUMMERN DER AUFGELEGTEN FONDS I II III 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% IRR Fondsgröße (USD Mio.) IRR (%) Studie Beschreibung: Basis der Studie sind 896 Value-Add und opportunistische Fonds aus der Periode Reihennummer: Anzahl Nachfolgefonds von gleichen Fondsmanagern Quelle: Ilkka Tomperi, ERES 2009 Stockholm, 25 June 2009 Session 1D Investment and Finance 10

11 Strukturen der verschiedenen Fonds Jeder Investor hat eigene Richtlinien und eine eigene Strategie Investor-Fokussierung Eigene Richtlinien und Investmentstrategie Markt-Fokussierung Geographische Fokussierung Regulatorische Einschränkungen Bestehende Allokationen Unterschiedliche Interessen gegenüber anderen Investoren Sektor Fokussierung Spezialisierung auf bestimmte Anlagestrategien Marktorientiere Produktentwicklung anhand der Kernkompetenzen der Fondsgesellschaft 11

12 Erfolgskriterien bei der Fondsselektion Wertschöpfungskette Definition Anlageklassen, Strategien, etc Richtlinien definieren bezüglich Geographie, Sektor und Risiko Allokation Due Diligence Site Visit bzw. Objektbesichtigungen Interviews etc. Verhandlungen über die Investmentkonditionen und Vertragsabschluss Strategie Asset Allokation Long List Short List Anlagevorschlag Verhandlungen / Vertragsabschluss Portfolio Management Umfassende Strategiedefinition im Gesamt- Portfoliokontext ALM-Studien Überprüfung des relevanten Immobilienmarktes um mögliche potentielle Anlagen anhand der definierten Strategie zu identifizieren. Ausführliche Analyse und Bewertung der Fonds Ausarbeitung eines Anlagevorschlags Aufsetzen einer interaktiven Plattform zur periodischen Überprüfung des Fonds und Portfoliomanagement 12

13 Erfolgskriterien bei der Fondsselektion Fazit Transparenz, sowohl im Markt als auch im Fonds. Track Record des Fonds prüfen, nicht nur auf die Performance bezogen, sondern auch auf Stabilität der Investments, der Allokation und der Fondsrichtlinien. Teamstabilität des Fonds sowie die richtige Besetzung von Schlüsselpositionen in den verschiedensten Bereichen (Deal Sourcing, Property Management, Operation etc.). Soft-Faktoren sind entscheidend für einen erfolgreichen Fonds. 13

14 Kontakt VOLKER WIEDERRICH, CIO Churerstrasse 135 CH Pfäffikon/SZ Schweiz Tel.: +41 (0) Fax: +41 (0) ALLE ANGABEN IN DIESEM DOKUMENT SIND MIT SORGFALT UND NACH BESTEM WISSEN UND GEWISSEN ERSTELLT WORDEN. DIE ÜBERNEHMEN KEINE VERANTWORTUNG HINSICHTLICH DEREN RICHTIGKEIT UND VOLLSTÄNDIGKEIT UND LEHNEN JEDE HAFTUNG FÜR VERLUSTE AB, DIE SICH AUS DER VERWENDUNG DIESER ANGABEN ERGEBEN. DIE IN DIESEM DOKUMENT GEÄUSSERTEN MEINUNGEN SIND DIEJENIGEN DER SWISSLAKE CAPITAL ZUM ZEITPUNKT DER ERSTELLUNG UND KÖNNEN SICH JEDERZEIT UND OHNE MITTEILUNG ÄNDERN. DAS DOKUMENT DIENT REINEN INFORMATIONSZWECKEN UND IST AUSSCHLIESSLICH FÜR DEN EMPFÄNGER BESTIMMT. DIESES DOKUMENT STELLT WEDER EINE AUFFORDERUNG NOCH EINE EINLADUNG ZUR OFFERTENSTELLUNG, ZUM VERTRAGSABSCHLUSS, KAUF ODER VERKAUF VON ANLAGEINSTRUMENTEN DAR UND ERSETZT WEDER EINE AUSFÜHRLICHE BERATUNG NOCH EINE STEUERRECHTLICHE ÜBERPRÜFUNG. EINE KAUFENTSCHEIDUNG IST AUFGRUND DER STATUTEN, DES REGLEMENTS UND DER ANLAGERICHTLINIEN SOWIE DES JEWEILS AKTUELLEN JAHRESBERICHTS ZU TREFFEN. DIESES DOKUMENT DARF OHNE SCHRIFTLICHE GENEHMIGUNG DER ODERWEDER VOLLSTÄNDIG NOCH AUSZUGSWEISE VERVIELFÄLTIGT WERDEN. ES RICHTET SICH AUSDRÜCKLICH NICHT AN PERSONEN, DEREN NATIONALITÄT ODER WOHNSITZ DEN ZUGANG ZU SOLCHEN INFORMATIONEN AUFGRUND DER GELTENDEN GESETZGEBUNG VERBIETEN. MIT JEDER ANLAGE SIND RISIKEN, INSBESONDERE DIEJENIGEN VON WERTUND ERTRAGSSCHWANKUNGEN, VERBUNDEN. BEI FREMDWÄHRUNGEN BESTEHT ZUSÄTZLICH DAS RISIKO, DASS DIE FREMDWÄHRUNG GEGENÜBER DER REFERENZWÄHRUNG DES ANLEGERS AN WERT VERLIERT. DIE HISTORISCHE PERFORMANCE STELLT KEINEN INDIKATOR FÜR DIE LAUFENDE ODER ZUKÜNFTIGE PERFORMANCE DAR. DIE PERFORMANCEDATEN LASSEN DIE BEI DER AUSGABE UND RÜCKNAHME DER ANTEILE ALLENFALLS ERHOBENEN KOMMISSIONEN UND KOSTEN UNBERÜCKSICHTIGT. ALS ANLEGER SIND NUR DIE IN DER SCHWEIZ DOMIZILIERTEN, STEUERBEFREITEN VORSORGEEINRICHTUNGEN ZUGELASSEN COPYRIGHT AG

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