Bochum, IMMOBILIEN RUHR Matthias Weimer-Osterloh
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- Hennie Maurer
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1 Bochum, IMMOBILIEN RUHR 2030 Matthias Weimer-Osterloh
2 DG HYP TEIL EINER STARKEN GRUPPE Über 30 Millionen Kunden Genossenschaftliche FinanzGruppe Kennzahlen 18,4 Millionen Anteilseigner 972 Volksbanken Raiffeisenbanken mit Mitarbeitern Die DG HYP ist eine 100%ige Tochter der DZ BANK In der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind die Volksbanken Raiffeisenbanken Partner der DG HYP DG HYP wurde 1921 als Immobilienfinanzierer der genossenschaftlichen FinanzGruppe gegründet Rating (S&P) (langfristig) Kundeneinlagen (in Mrd. Euro) Kundenkredite (in Mrd. Euro) Kernkapitalquote (in %) Gesamtkapitalquote (in %) Eigenkapital (in Mrd. Euro) AA- Ausblick Stabil (+4,7 %) (+4,6 %) 12,4 13,1 15,8 16, ,6 (+6,0 %) 2
3 REGIONALE AUFSTELLUNG Ihre Ansprechpartner Die DG HYP ist in Deutschland mit sechs regionalen Immobilienzentren sowie fünf Regionalbüros flächendeckend vertreten. Zudem begleitet die DG HYP im Cross- Border-Geschäft deutsche Kunden in das Ausland und betreut ausländische Kunden in Deutschland. 3
4 KLARE FOKUSSIERUNG AUF KERN- UND SPEZIALSEGMENTE Zielobjekte Büro Wohnungsbau Handel Kernsegmente Spezialsegmente Hotel Logistik Sozialimmobilien 4
5 DG HYP Quelle: Immobilien Zeitung
6 PUBLIKATIONEN UND RESEARCH DG HYP Quelle: DG Hyp, eigene Publikationen 6
7 IMMOBILIENBLASE Quelle: Machinery Zone 7
8 IMMOBILIENBLASE Quelle: Online-Publikation
9 PREISBLASE IN DEN GROßEN METROPOLEN Quelle: Handelsblatt, 28./
10 GRUNDSTÜCKSSPEKULATIONEN Quelle: n-tv.de,
11 Quelle: Pressemitteilung
12 STRUKTURIERTE PRODUKTE WIEDER IM FOKUS Quelle: Handelsblatt
13 CROWDFUNDING BEKOMMT RISSE Quelle: Immobilien Zeitung
14 ÜBERKAUFTER MARKT? Quelle: Handelsblatt Nr
15 ZINSENTWICKLUNG Rückläufige Zinsen seit 1981 Quelle: Deutsche Bank AG 15
16 HOHE NACHFRAGE SORGT FÜR WEITER FALLENDE MIETRENDITEN vdp Immobilienpreisindex (2003 = 100) Anleiherenditen sind in der ersten Jahreshälfte 2017 leicht gestiegen Renditeniveau dürfte aufgrund fortgesetzter EZB-Anleihekäufe aber niedrig bleiben Der Renditevorteil macht Immobilien als Anlagealternative attraktiv Immobilienrenditen in deutschen A-Städten* Durch hohe Nachfrage steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten Nettoanfangsrenditen für Immobilieninvestments werden weiter sinken Von Einzelhandelsflächen abgesehen dürfte der Trend fallender Renditen 2017 anhalten * Nettoanfangsrendite, gew. Durchschnitt, in % Quelle: vdp, BulwienGesa, Datastream, DZ BANK Research 16
17 DAS TRANSAKTIONSVOLUMEN BLEIBT HOCH Transaktionsvolumen in Deutschland in Milliarden Euro Positive Immobilienkonjunktur hält an wirtschaftliche Rahmenbedingungen weiterhin fundamental günstig 43,7 53,3 9,5 12,0 21,1 10,1 19,1 23,0 4,8 3,3 3,8 6,0 25,0 11,0 30,5 39,9 13,7 12,8 55,1 23,0 52,9 13,7 25, HJ ,2 Anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien ( Kapitaldruck, insbesondere bei institutionellen Investoren) Knappes Angebot an Objekten bremst Investmentumsatz Investment-Peak 2015 überschritten? Starkes erstes Halbjahr lässt weitere Entwicklung offen Wohnportfolios Gewerbliche Objekte Quelle: Deutsche Bank AG 17
18 DAS RUHRGEBIET Arbeitslosigkeit Einwohnerrückgang Öffentliche Verschuldung Geringes Investitionsinteresse Niedriges Bildungsniveau Bochum = Opel Quelle: Deutsche Bank AG 18
19 DIE BEVÖLKERUNG DES RUHRGEBIETS IST SICHTBAR GESCHRUMPFT Einwohnerentwicklung 1995/ = 100 Kräftiger Einwohnerschwund von 1995 bis 2015 in % 102-2,1 Dortmund 100-2,2-2,4 Hamm Moers 98-2,9-4,1 Bottrop Mülheim (Ruhr) 96-5,2-6,0 Essen Oberhausen -6,6 Ruhrgebietsstädte 94-7,7 Witten -8,2 Duisburg 92 Korrektur durch Zensus Ruhrgebietsstädte NRW Deutschland -13,4-8,9-10,1-10,6-10,8 Bochum Recklinghausen Gelsenkirchen Hagen Herne Quelle: BulwienGesa 19
20 WIRTSCHAFT: DIE ARBEITSLOSENQUOTE IM RUHRGEBIET IST FAST DOPPELT SO HOCH WIE IN DEUTSCHLAND INSGESAMT Arbeitslosenquote von in % Arbeitslosenquote im August 2017 in % Westdeutschland 5,3 Deutschland 5,7 NRW 7,5 Bottrop 7,6 Mülheim (Ruhr) 8,1 Hamm 9,2 Bochum 10,0 Hagen 10,2 Recklinghausen 10,4 Ruhrgebietsstädte 10,6 Oberhausen 10,9 Dortmund 11,2 Essen 11,3 Herne 12,2 Duisburg 12,4 Ruhrgebietsstädte NRW Deutschland Gelsenkirchen 14,1 Quelle: BulwienGesa, Bundesagentur für Arbeit 20
21 RUHRGEBIETSSTÄDTE IM RANKING Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin / Studie Büromarkt Deutschland 2017 Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte 21
22 POSITIVE MELDUNGEN AUS DEM REVIER Quelle: DG HYP Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen
23 POSITIVE MELDUNGEN AUS DEM REVIER Quelle: Diverse Artikel aus thomas daily 23
24 POSITIVE MELDUNGEN AUS DEM REVIER Quelle: 24
25 DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Bevölkerungsentwicklung Quelle: demografie-portal.de 25
26 DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Bevölkerungsentwicklung in Deutschland inkl. Prognose Ruhrgebiet Aktuelle Einwohner: rd. 5,05 Mio. Prognose bis 2030: rd. 4,8 Mio. Das Ruhrgebiet ist zur Zeit keine Zuzugsregion Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden
27 DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Quelle: NRW.BANK 27
28 WOHNUNGSNACHFRAGE/-ÜBERHANG IM REVIER Quelle: empirica 28
29 WOHNEN: IM RUHRGEBIET GEHEN NIEDRIGE MIETEN MIT UNTERDURCHSCHNITTLICHER MIETDYNAMIK EINHER Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro je Quadratmeter Durchschnittliche Miete 2016 Erstbezug in Euro je Quadratmeter Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Bundesw. Durchschnitt Mülheim (Ruhr) Essen Dortmund Moers Duisburg Ruhrgebietsstädte Hamm Hagen Bochum Witten Oberhausen Gelsenkirchen Bottrop Herne Recklinghausen 8,0 7,9 7,9 7,5 7,5 7,5 7,0 7,0 6,6 6,6 6,5 6,4 9,3 9,0 9,0 8,9 Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Quelle: BulwienGesa 29
30 WOHNEN: IN EINIGEN STÄDTEN IM RUHRGEBIET FINDET KEIN NENNENSWERTER WOHNUNGSBAU MEHR STATT Wohnungsfertigstellungen auf Einwohner Wohnungsfertigstellungen Mittelwert auf Einw Hamm Bottrop Dortmund Mülheim 1,8 1,8 1,8 1,7 4 Essen 1,5 3 Oberhausen 1, Ruhrgebietsstädte Hagen Duisburg Gelsenkirchen 0,9 0,9 1,0 1,3 Ruhrgebietsstädte Oberzentren Deutschland Top-Standorte (7 größte Städte) Bochum Herne 0,7 0,9 Quelle: Feri 30
31 WOHNEN: MIETVERVIELFACHER LASSEN AUF EIN GERINGES INTERESSE DER INVESTOREN AM RUHRGEBIET SCHLIEßEN Mehrfamilienhaus-Vervielfacher Kaufpreis in Jahresmieten Mehrfamilienhaus-Vervielfacher Kaufpreis in Jahresmieten 16,0 Gelsenkirchen 10,0 15,5 Recklinghausen 11,0 15,0 Herne 11,0 14,5 Oberhausen 11,5 14,0 Hagen 11,5 13,5 Duisburg 11,5 13,0 Ruhrgebietsstädte 12,4 12,5 Bottrop 12,5 12,0 Bochum 12,5 Witten 13,0 11,5 Moers 13,0 11,0 Essen 13,4 10,5 Mülheim (Ruhr) 14,0 10,0 Hamm 14,0 Dortmund 14,0 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Bundesw. Durchschnitt 15,8 Quelle: BulwienGesa 31
32 DIFFERENZIERTES BILD BEI WOHNUNGSLEERSTÄNDEN Duisburg, Stand 12/ leer stehende Wohnungen - Großer struktureller Leerstand in sozial schwachen Vierteln - Hohe Nachfrage und geringes Angebot in besseren Wohnlagen Quelle: Wohnbericht Duisburg aus WAZ v
33 WOHNEN IN DORTMUND Quelle: Pressemitteilung
34 DIFFERENZIERTES BILD BEI WOHNUNGSLEERSTÄNDEN Quelle: WDR
35 PREISWERTER WOHNRAUM - Sozialer Wohnungsbau wird wieder attraktiv, z.b. durch hohe Tilgungsnachlässe bei der Finanzierung Höchststand bei Neubauten seit der Jahrtausendwende ( Wohnungen / 2015: 9.195) - Aber: Sozialbindung für viele Altobjekte läuft in den nächsten Jahren aus Quelle: RP
36 STUDENTENWOHNUNGEN GESUCHT - Studentenappartments werden nachgefragt - Ca. 90% der Studenten müssen am freien Markt mieten - Mieten von über 20 /qm sind keine Seltenheit (für das Projekt sind für 20qm kalkuliert) Quelle: RP
37 WIRTSCHAFT: ABER AUCH IM RUHRGEBIET HAT SICH DIE ZAHL DER BESCHÄFTIGTEN SPÜRBAR AUSGEWEITET SVP Beschäftigte im Ruhrgebiet in Tausend SVP Beschäftigte von 2006 bis 2016 in % Ruhrgebietsstädte Herne Bochum Hagen Bottrop Duisburg Mülheim (Ruhr) Ruhrgebietsstädte Hamm Gelsenkirchen Witten Moers Oberhausen Essen Dortmund Recklinghausen -2,7 3,4 6,7 8,3 10,9 12,8 13,2 13,5 13,7 14,5 15,4 17,0 17,6 20,3 20,4 Quelle: BulwienGesa 37
38 BÜROMARKT IM REVIER Quelle: Immobilienzeitung
39 BÜRO: DIE WICHTIGSTEN BÜROSTANDORTE IM RUHRGEBIET SIND ESSEN, DORTMUND UND DUISBURG Bürofläche 2016 in Tausend Quadratmetern Überwiegend moderater Leerstand Leerstandsquote 2016 in % Essen Dortmund Duisburg Bochum Hagen Mülheim (Ruhr) Gelsenkirchen Oberhausen Hamm Herne Recklinghausen Moers Witten Bottrop Herne Recklinghausen Hamm Bochum Bottrop Dortmund Ruhrgebietsstädte Hagen Essen Bundesw. Durchschnitt Oberhausen Gelsenkirchen Mülheim (Ruhr) Moers Witten 3,2 3,7 4,6 4,8 4,9 5,0 5,4 5,5 5,6 5,7 5,9 7,0 7,5 7,8 8,0 Quelle: BulwienGesa 39
40 BÜRO: DIE AKTIVSTEN BÜROSTANDORTE IM RUHRGEBIET WEISEN DIE NIEDRIGSTEN RENDITEN AUF Jährlicher Büroflächenumsatz Mittelwert in m² Mietrendite Büroflächen 2016 anfänglich, in % Witten Moers Recklinghausen Hamm Bottrop Hagen Herne Oberhausen Gelsenkirchen Mülheim (Ruhr) Ruhrgebietsstädte Bochum Duisburg Dortmund Essen Essen Dortmund Bochum Bundesw. Durchschnitt Duisburg Oberhausen Mülheim (Ruhr) Hamm Ruhrgebietsstädte Witten Recklinghausen Gelsenkirchen Bottrop Moers Hagen Herne 5,0 5,0 5,5 5,8 5,8 6,0 6,0 6,1 6,3 6,3 6,5 6,9 7,0 7,2 7,5 7,7 Quelle: BulwienGesa 40
41 BÜRO: ESSEN UND DORTMUND RAGEN UNTER DEN BÜRO- STANDORTEN IM RUHRGEBIET HERAUS Büro Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Büro Spitzenmiete 2016 in Euro je Quadratmeter Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Essen Dortmund Duisburg Bochum Bundesw. Durchschnitt Ruhrgebietsstädte Mülheim (Ruhr) Hagen Bottrop Recklinghausen Oberhausen Gelsenkirchen Herne Moers Witten Hamm 14,5 13,5 12,7 11,8 11,8 11,5 11,2 10,5 10,0 9,3 9,0 8,8 8,5 8,3 7,9 7,4 Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Bürofläche Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Bürofläche Quelle: BulwienGesa 41
42 DIE HANDELSZENTRALITÄT IM RUHRGEBIET LEIDET UNTER DER KONZENTRATION VIELER GROßER STÄDTE Verkaufsfläche je Einwohner 2016 in Quadratmetern Zentralitätskennziffer 2016 Deutschlandweit = 100 Oberhausen Hamm Münster Düsseldorf Hagen Gelsenkirchen Bochum Dortmund Duisburg Herne Bottrop Essen Köln 2,2 2,1 2,0 1,9 1,9 1,8 1,8 1,7 1,6 1,6 1,5 1,3 2,9 Oberhausen Münster Düsseldorf Witten Dortmund Bochum Essen Hagen Mülheim (Ruhr) Köln Recklinghausen Moers Duisburg Hamm Gelsenkirchen Deutschland Herne Bottrop Quelle: BulwienGesa, Feri 42
43 EINZELHANDEL: DORTMUND IST HEUTE DER MIT ABSTAND FÜHRENDE TOP-SHOPPING-STANDORT IM RUHRGEBIET Einzelhandel Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Einzelhandel Spitzenmiete 2016 in Euro je Quadratmeter 110 Dortmund 105 Essen Bundesw. Durchschnitt 95 Ruhrgebietsstädte Bochum 78 Duisburg Gelsenkirchen Moers 49 Hagen Recklinghausen 42 Herne Bottrop Mülheim (Ruhr) 32 Oberhausen 30 Witten 29 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Hamm Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Quelle: BulwienGesa 43
44 EINZELHANDEL: VOR ALLEM IN DORTMUND UND ESSEN HAT DAS ANLEGERINTERESSE DIE MIETRENDITEN SINKEN LASSEN Mietrendite Handelsflächen anfänglich in % Mietrendite Handelsflächen 2016 anfänglich in % 7,0 6,8 6,6 6,4 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Dortmund Essen Bundesw. Durchschnitt Duisburg Ruhrgebietsstädte Hagen Bottrop Bochum Mülheim (Ruhr) Moers Oberhausen Herne Gelsenkirchen Recklinghausen Hamm Witten 4,4 5,2 5,6 6,0 6,4 6,4 6,5 6,5 6,6 6,6 6,7 6,7 6,7 6,8 7,0 7,7 Quelle: BulwienGesa 44
45 EINZELHANDEL: IM RUHRGEBIET MUSS DER HANDEL MIT GERINGER KAUFKRAFT UND WENIG TOURISMUS AUSKOMMEN Kaufkraftkennziffer 2016 Deutschlandweit = 100 Tourismus Übernachtungen je Einwohner Düsseldorf Mülheim (Ruhr) Münster Köln Deutschland Witten Moers Essen Recklinghausen Bottrop Bochum Hagen Dortmund Oberhausen Hamm Herne Duisburg Gelsenkirchen Düsseldorf Köln Münster Essen Oberhausen Dortmund Bochum Hagen Gelsenkirchen Moers Duisburg Mülheim (Ruhr) Hamm Bottrop Recklinghausen Witten Herne Quelle: BulwienGesa 45
46 EINZELHANDEL: IM RUHRGEBIET MUSS DER HANDEL MIT GERINGER KAUFKRAFT UND WENIG TOURISMUS AUSKOMMEN 1,6 Millionen Touristen im Ruhrgebiet 1 Hj Düsseldorf mit 1,4 Mio. Hotelgäste im 1 Hj Quelle: Radio EnnepeRuhr/NRZ 46
47 BÜRO, HANDEL UND WOHNUNGSMARKT IM RUHRGEBIET Bürostandorte: Essen, Dortmund und auch Duisburg spielen eine größere Rolle mit vergleichsweise hohen Mieten. Das Leerstandsniveau ist moderat. Einzelhandel: leidet unter der niedrigen Kaufkraft in der Region. Der Tourismus spielt fast keine Rolle. Hoher Wettbewerbsdruck unter den benachbarten Großstädten erheblich. Dortmund als Top-Shopping- Standort mit einem enorm hohen Mietniveau entwickelt. Wohnungsmarkt: Geprägt durch Einwohnerschwund und niedrige Mieten. Die durchschnittlichen Erstbezugsmieten sind durchweg einstellig. Weil seit vielen Jahren kaum noch neue Wohnungen entstehen, sind attraktive Neubauwohnungen aber oft knapp. 47
48 FAZIT Immobilienkonjunktur bietet weiter Chancen- Steigende Risikobereitschaft erfordert erhöhte Wachsamkeit Fundamental positive volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen Renditen sinken tendenziell weiter Aber: Kein Rückenwind mehr von der Zinsfront Knappes Angebot an qualitativ hochwertigen Objekten auch im Ruhrgebiet Ruhrgebiet zurück auf den Pfad ausgewogener Fundamentaldaten 48
49 Trends 49
50 DIGITALISIERUNG Quelle:Retail Real Estate Report Germany 2017/
51 EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Schwarmstädte Fußnoten Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin
52 EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Fußnoten Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin
53 EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Quelle: Wirtschaftswoche 53
54 EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Fußnoten Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin OE (z.b. OE UK) Titel der Präsentation Monat Jahr 54
55 METROPOLE RUHR Quelle: Regionalverband Ruhr, internationale Standortmarketingkampagne 55
56 STAND EXPO REAL Quelle: Regionalverband Ruhr, internationale Standortmarketingkampagne 56
57 METROPOLE RUHR STADT DER STÄDTE Quelle: metropole-ruhr.de / 57
58 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 58
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