Wohnungsmarktsteckbrief. Stadt Cuxhaven

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1 Wohnungsmarktsteckbrief Stadt Cuxhaven Bericht Hamburg April 2011

2 - 1 - Wohnungsmarktentwicklung der Stadt Cuxhaven 1 Hintergrund und Vorgehen Sonderauswertung für Cuxhaven Region im Strukturwandel Geburtendefizit Zahl der älteren Einwohner steigt Basisvariante ohne Wirtschaftswachstum GEWOS hat für den Verband der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen eine Wohnungsmarktprognose für alle Landkreise und kreisfreien Städte bis 2025 erstellt. Für die kreisangehörige Stadt Cuxhaven wurde eine Sonderauswertung durchgeführt, um die Wohnungsmarktentwicklung der Stadt unabhängig vom Landkreis betrachten zu können. Cuxhaven liegt in einer Region, die sich im Strukturwandel befindet. Die wirtschaftliche Basis der Stadt wurde in den vergangenen Jahrzehnten durch die Einstellung des Fährverkehrs, den Abzug von Bundeswehreinheiten und den Rückgang von Fischerei und Tourismus stark geschwächt. In jüngerer Zeit macht sich mit der Ansiedlung der Offshore-Industrie jedoch eine Trendwende auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar, deren Effekte erst in Zukunft in der Bevölkerungsstatistik sichtbar werden. Die zuvor negative wirtschaftliche Entwicklung führte zur Abwanderung jüngerer Einwohner, die heute als Familiengründer in der Stadt fehlen. Die Einwohnerrückgänge sind daher heute nicht mehr nur auf Wanderungsverluste zurückzuführen, sondern in erster Linie auf ein Geburtendefizit. Dies macht sich in der Altersstruktur der Bevölkerung bemerkbar. Der Anteil älterer Einwohner ist vergleichsweise hoch. Gegenwärtig sind rund 25 % der Cuxhavener älter als 65 Jahre. Für die Wohnungswirtschaft ist die Zahl der Einwohner über 80 Jahre besonders von Interesse, weil sich in dieser Altersgruppe zunehmend Bedarfe für barrierearme Wohnungen zeigen. Bis 2025 steigt deren Zahl um ca In der Wohnungsmarktprognose für die Stadt Cuxhaven hat GEWOS zwei Varianten gerechnet. Die Basisvariante beruht auf der aktuellen amtlichen Bevölkerungsvorausschätzung für die Stadt Cuxhaven. Positive Effekte wie der erwartete deutliche Arbeitsplatzaufbau und die

3 - 2 - damit verbundenen Zuwanderungen sind darin nicht berücksichtigt. Die Ergebnisse der Basisvariante basieren auf dem Status Quo der letzten verfügbaren Daten aus dem Jahr Positive Variante In der positiven Variante hat GEWOS die Auswirkungen der Entwicklung der Offshore-Industrie in Cuxhaven und Bremerhaven sowie des Ausbaus des Bundeswehrstützpunktes Nordholz abgeschätzt. Dazu wurden Gespräche u.a. mit der Wirtschaftsförderung, der Agentur für Arbeit und der Bundeswehr geführt, sowie aktuelle Gutachten ausgewertet. Ebenfalls berücksichtigt wurden Maßnahmen zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes und marktbedingte Abgänge im Bestand. 2 Basisvariante Weiter sinkende Einwohner- und Haushaltszahlen in der Basisvariante Haushaltsverkleinerung setzt sich fort Wachsender Wohnungsüberhang 23 % Überhang im Geschosswohnungsbau... In der Basisvariante werden die Einwohner- und Haushaltszahlen in Cuxhaven bis 2025 und darüber hinaus sinken. Die amtliche Bevölkerungsprognose lässt einen Bevölkerungsrückgang von rund 15 % bis zum Jahr 2025 erwarten. Nach den Berechnungen von GEWOS wird die Zahl der Haushalte, der eigentlichen Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt, um ca. 10 % zurückgehen. Die Verkleinerung der Haushalte setzt sich in Cuxhaven auch in den kommenden Jahren fort. So wird sich der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte an der Gesamthaushaltszahl weiter leicht erhöhen und im Jahr 2025 rund 74 % betragen. Für den Wohnungsmarkt in Cuxhaven bedeuten weiter sinkende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen, dass der Wohnungsüberhang bis 2025 und darüber hinaus weiter ansteigt. Leerstände betreffen sowohl den Geschosswohnungsbau als auch das Eigenheimsegment. Geht man davon aus, dass der Neubau in gleichem Umfang wie in den vergangenen drei Jahren fortgeführt wird, steigt der Wohnungsüberhang im Geschosswohnungsbau bis 2025 von rund Wohnungen (15 %) im Jahr 2009 auf rund Wohnungen (23 %) im Jahr

4 Ferienwohnungen sind in dieser Bilanz nicht enthalten % Überhang in Ein- und Zweifamilienhäusern Bei Ein- und Zweifamilienhäusern erhöht sich der Überhang von rund Wohneinheiten (14 %) im Jahr 2009 auf rund im Jahr 2025 (16 %). 3 Positive Variante Arbeitsplatzgewinne durch die Offshore- Industrie Impulse durch den Ausbau des Marinefliegerstützpunkts Nordholz Ein deutlicher Nachfrageschub ist in nächster Zukunft von den Mitarbeitern der Offshore-Industrie in Cuxhaven zu erwarten. In Cuxhaven sind bereits rund Arbeitsplätze im Offshore-Bereich entstanden. In den nächsten Jahren werden mindestens zusätzliche Arbeitsplätze für meist hoch qualifizierte Mitarbeiter geschaffen. Im gesamten Prognosezeitraum werden inklusive der Sekundäreffekte rund neue Arbeitsplätze in Cuxhaven erwartet. Da der örtliche Arbeitsmarkt die benötigten Arbeitskräfte nicht bereitstellen kann, werden das Gros der Mitarbeiter und ihre Angehörigen von außerhalb nach Cuxhaven und Umgebung zuziehen. Ein Großteil wird sich in der Stadt Cuxhaven ansiedeln. GEWOS schätzt, dass rund zusätzliche Haushalte auf die Stadt Cuxhaven entfallen. Auch vom Ausbau des Marinefliegerstützpunkts Nordholz mit der Stationierung einer Hubschrauberstaffel mit ca. 400 Soldaten und weiteren Zivilbeschäftigten ist ein zusätzlicher Impuls für die Wohnungsnachfrage zu erwarten. Bei den Bundeswehrangehörigen handelt es sich um hoch spezialisierte Berufssoldaten und deren Angehörige, die auf Grund des häufigen Dienstortwechsels in erster Linie Wohnungen auf dem Mietwohnungsmarkt nachfragen werden, wobei der Schwerpunkt der Nachfrage in der Innenstadt liegt. Nach Einschätzung der Bundeswehr wird ein Teil der Soldaten und Zivilbeschäftigten Wohnungen in Cuxhaven nachfragen, während andere in Nordholz oder Bremerhaven wohnen werden. GEWOS schätzt, dass rund 200 Haushalte zusätzlich in Cuxhaven Wohnraum nachfragen werden.

5 - 4 - Geringer Effekt durch Offshore- Industrie in Bremerhaven Bestandsfortschreibung Wohnungsüberhang wird abgebaut Nach dem aktuellen Prognos-Gutachten über die Auswirkungen des Ausbaus der Offshore-Industrie in Bremerhaven sind für Cuxhaven nur begrenzte weitere Einwohner-Effekte zu erwarten. Mehr als die Hälfte der zusätzlichen Arbeitplätze wird von ortsansässigen Bremerhavenern gedeckt. Die zuziehenden Arbeitskräfte und ihre Angehörigen verteilen sich je zur Hälfte auf die Stadt Bremerhaven und die Umlandgemeinden. Die Pendlerverflechtungen zeigen, dass nur sechs Prozent der Einpendler Bremerhavens aus Bereichen kommen, die weiter als 25 km von der Stadt entfernt liegen. Bei der Entwicklung des Wohnungsangebots schreibt GEWOS den Wohnungsneubau der letzten Jahre fort und berücksichtigt höhere Abgänge im Bestand. Dabei wird davon ausgegangen, dass weiterhin Maßnahmen zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes wie Stilllegungen und Abrisse umgesetzt werden und verstärkt marktbedingte Abgänge durch Wohnungszusammenlegungen und Umnutzungen erfolgen. In der Bilanz zeigt sich eine deutlich positivere Entwicklung des Cuxhavener Wohnungsmarktes. Die Einwohner- und Haushaltsverluste gehen deutlich zurück und der Wohnungsüberhang reduziert sich auf insgesamt ca. 7 %. Im Geschosswohnungsbau beträgt der Überhang 2025 nur noch ca. 5 %, im Ein- und Zweifamilienhaussegment rund 13 %. 4 Handlungsempfehlungen Weitere Rückbaumaßnahmen Es sind weitere Rückbaumaßnahmen zu empfehlen, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und negative Folgen des Leerstands zu vermeiden. Dann sollten gezielt Bestände vom Markt genommen werden, die auch langfristig nicht mehr marktgerecht sind. Rückbau muss jedoch gleichzeitig mit einer Aufwertung der verbleibenden Bestände einhergehen, um einer sozialen Erosion und der Schaffung von Brennpunkten vorzubeugen.

6 - 5 - Modernisierungsbedarf Ausstattungsdefizite und energetische Mängel Gezielt investieren Neubau für Best- Ager Unabhängig vom prognostizierten Wohnungsüberhang besteht ein großer Bedarf an der Modernisierung der Wohnungsbestände, sowohl im Geschosswohnungssegment als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Viele Bestandswohnungen sind aufgrund ihrer Ausstattungsdefizite und energetischen Mängel heute nicht mehr marktfähig, obwohl durchaus ein Nachfragepotenzial dafür vorhanden ist. Für die Wohnungswirtschaft ist es wichtig, die Bestände zu identifizieren, die aufgrund ihrer Lage und Bauqualität auch langfristig noch Vermietungspotenziale haben. Hier sollte gezielt investiert werden, um die Marktgängigkeit zu sichern. Neben energetischer Modernisierung ist die Erneuerung der Bäder für die Vermietbarkeit die wichtigste Maßnahme. Um die Nutzung der Wohnungen durch mobilitätseingeschränkte, meist ältere Mieter, zu ermöglichen, genügen oft wenige Maßnahmen wie das Herausnehmen von Schwellen und der Einbau von bodengleichen Duschen. Zukünftig bestehen in Cuxhaven wieder Chancen für den partiellen Wohnungsneubau. Dafür kommen verschiedene Zielgruppen in Betracht. Gerade die Zielgruppe der Best-Ager zwischen 50 und 70 Jahre ist in der Stadt stark vertreten. Diese Zielgruppe verfügt häufig über stabile Einkommen und passt ihre Wohnsituation den geänderten Lebensbedingungen an. Daraus resultiert eine begrenzte Nachfrage nach komfortablen Neubauwohnungen. Barrierearmut und zeitgemäßer energetischer Standard werden dabei als selbstverständlich angesehen. Nachgefragt werden überwiegend Wohnungen in der Größenklasse von 60 bis 80 qm. Finanzielle Probleme spielen in dieser Nachfragergruppe meist eine ungeordnete Rolle, jedoch fehlt es an geeigneten Angeboten.

7 - 6 - Nachfrage von früheren Feriengästen Modernisierungen und ergänzender Neubau Maximal 6,00 /m² im Bestand Fazit: Bessere Perspektiven für die Wohnungswirtschaft Neben den bereits ansässigen Bürgern besteht auch eine Chance Best-Ager aus anderen Regionen für Cuxhavener Wohnungsangebote zu interessieren, die an ihrem früheren Urlaubsort eine geeignete Wohnung suchen, in der sie ihren Lebensabend verbringen können. Um das skizzierte Nachfragepotenzial auch ausschöpfen zu können, sollte das Cuxhavener Wohnungsangebot rechtzeitig qualifiziert werden. Neben der Modernisierung geeigneter Bestände können zukünftig auch wieder vereinzelte Neubauten realisiert werden, die komfortabel ausgestattete Wohnungen in guten innerstädtischen Lagen und in Strandnähe bieten. Das gegenwärtige Mietpreisniveau in Cuxhaven ist trotz des gegenwärtigen Wohnungsüberhangs stabil. Die Durchschnittsmiete liegt bei 5,00 /m² (netto kalt). Die Preisspanne variiert jedoch stark nach Sanierungsstand und Lage der Wohnungen. In unsanierten 1950er-Jahre- Beständen in Lehfeld werden Wohnungen bereits zu Preisen zwischen 4,00 /m² und 4,50 /m² (netto kalt) angeboten. Bei Wohnungsmodernisierungen ergeben sich Spielräume je nach Ausstattungsverbesserung und Lage von 1,00 /m² bis 2,00 /m². Modernisierte Wohnungen kosten in der Regel bis zu 6,00 /m². In wenigen, besonderes attraktiven Beständen, die nach 1990 errichtet wurden, lassen sich auch Mieten von bis zu 8,00 /m² realisieren. Zukünftig ist damit zu rechnen, dass Mieten für Wohnungen mit gehobenem Standard steigen, während unsanierte Bestände zunehmend von Leerstand gekennzeichnet sein werden. Wenn die skizzierte positive wirtschaftliche Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wie erwartet eintritt, hellen sich die Perspektiven für die Wohnungswirtschaft deutlich auf. Dann steigt die Nachfrage nach modernisierten Mietwohnungen und auch Wohnungsneubau hat wieder Chancen. In der positiven Variante der Wohnungsmarktprognose konnten bislang nur Abschätzungen vorgenommen werden. Daher ist es ratsam, in zwei bis drei Jahren eine Aktualisierung durchzuführen, wenn sich die abzeichnenden Trends in der Bevölkerungsstatistik niedergeschlagen haben.

8 - 7 - Wohnungsmarktsteckbriefe

9 Entwicklung des Wohnungsmarktes in Niedersachsen und Bremen Kreisangehörige Stadt Cuxhaven - Regionalsteckbrief - Basisvariante der Wohnungsmarktprognose Schlussfolgerungen Prognoseergebnisse Demografische Entwicklung Basisdaten 2009 Bevölkerung Bevölkerungsdichte (EW/km²) 297 Haushalte Ø Haushaltsgröße 2,08 Wohnungen Personen pro Wohnung 1,78 Wohnfläche pro Einwohner in m² 53,8 Wohnfläche pro Wohnung in m² 95,7 2% -2% -4% -6% -8% Entwicklung des Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt in Cuxhaven ist bereits seit einigen Jahren entspannt. Die Basisvariante der Wohnungsmarktprognose basiert auf der amtlichen Bevölkerungsvorausschätzung. Die sich abzeichnende Trendwende auf dem Cuxhavener Arbeitsmarkt ist darin nicht berücksichtigt. Auf dieser Grundlage werden sich die zurzeit auftretenden Angebotsüberhänge bis 2025 auf 23 % im Geschosswohnungssegment und auf 16 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern erhöhen. Auch nach 2025 wird der Wohnungsüberhang steigen, wenn es nicht gelingt, den Zuzug in die Stadt durch die Schaffung weiterer Arbeitsplätze zu erhöhen und den Bestand zu reduzieren. Chancen-Risiko-Profil Bevölkerungsentwicklung Haushaltsentwicklung 1PHH 2PHH 3PHH 4PHH 5+PHH Schon jetzt besteht eine Nachfrage für zeitgemäß ausgestattete Wohnungen, die sich deutlich erhöht, wenn die arbeitsmarktbedingte Zuwanderung einsetzt. Das aktuelle Wohnungsangebot kann diese Nachfrage nicht decken. Die Wohnungswirtschaft in Cuxhaven steht daher vor der Aufgabe, ihren Bestand durch Modernisierungsmaßnahmen nachfragegerecht zu halten. Für modernisierte Wohnungen bestehen in attraktiven Lagen gute Vermietungsperspektiven. Wohnungsneubau rentiert sich partiell, etwa als Lückenbebauung oder als Ersatzneubau in der Innenstadt und in Strandnähe. Weitere Rückbaumaßnahmen sind erforderlich, sofern die wirtschaftliche Belebung ausbleibt Handlungsempfehlungen nach Priorität % % 15% 14% 25% 1 14% 14% 15% 16% 17% 16% 21% 21% 9% 9% 17% 15% 14% unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 60 Jahre 60 bis unter 70 Jahre 70 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Nachfrageüberhang Angebotsüberhang Energetische Erneuerung und Verbesserung des Wohnstandards in attraktiven Beständen Anpassung geeigneter Bestandswohnungen an die Bedürfnisse mobilitätseingeschränkter Mieter Schaffung eines begrenzten Neubauangebots für Best-Ager (zwischen 50 und 70 Jahre) und arbeitsmarktbedingte Zuwanderer Gezielter Rückbau unattraktiver Bestände und gleichzeitige Aufwertung der Quartiere GEWOS 2011

10 Entwicklung des Wohnungsmarktes in Niedersachsen und Bremen Kreisangehörige Stadt Cuxhaven - Regionalsteckbrief - Positivvariante der Wohnungsmarktprognose Schlussfolgerungen Prognoseergebnisse Demografische Entwicklung Basisdaten 2009 Bevölkerung Bevölkerungsdichte (EW/km²) 297 Haushalte Ø Haushaltsgröße 2,08 Wohnungen Personen pro Wohnung 1,78 Wohnfläche pro Einwohner in m² 53,8 Wohnfläche pro Wohnung in m² 95,7 4% -4% -8% Entwicklung des Wohnungsmarktes Mit der Belebung der lokalen Wirtschaft und der daraus resultierenden Zuwanderung von Haushalten, verringert sich der Wohnungsüberhang stetig. Im Ein- und Zweifamilenhaussegment beträgt der Überhang im Jahr 2025 noch ca. 13 %. Im Geschosswohnungsbau sinkt er auf rund 5 %. Voraussetzung ist, dass weiterhin langfristig nicht nachfragegerechte Bestände vom Markt genommen werden. Wenn es gelingt, Cuxhaven auch nach 2025 als Wirtschaftsstandort weiter zu entwickeln, kann langfristig eine positive Trendwende auch bei der Einwohnerund Haushaltsentwicklung einsetzen. Chancen-Risiko-Profil Bevölkerungsentwicklung Haushaltsentwicklung 1PHH 2PHH 3PHH 4PHH 5+PHH Wenn sich die positiven Arbeitsmarkteffekte wie erwartet einstellen, nehmen die Einwohner- und Haushaltsentwicklung einen deutlich positiveren Verlauf. Damit verändert sich auch die Wohnungsnachfrage sowohl in quantitativer als auch qualitativer Hinsicht. Die Nachfrage nach Wohnungen mit zeitgemäßem Standard steigt erheblich % 9% 1 12% 15% 14% 25% 1 17% 15% 14% Handlungsempfehlungen nach Priorität 1. Gezielte Erweiterung des Wohnraumangebots in den nachgefragten Marktsegmenten, darunter insbesondere mittelgroße Wohneinheiten 2. Warmmietenneutrale energetische Modernisierung von Wohneinheiten und Gebäuden 3. Neubau von barrierearmen Wohnungen mittlerer Größe 4. Abriss und Neubau in guten Lagen 14% 14% 15% 16% 17% 16% 21% 21% 9% 9% unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 60 Jahre 60 bis unter 70 Jahre 70 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Nachfrageüberhang Angebotsüberhang GEWOS 2011

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