Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte

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1 Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte Ländliche Regionen mit Zukunft Dr. Ralph Henger Schwerte, Evangelische Akademie Villigst, 25. Februar 2014

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

3 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnimmobilienmärkte Optionen für schrumpfende Kommunen Eine Lösung: Handelbare Flächenzertifikate Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

4 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung bis 2060 in Millionen % 65 Variante 1 - W2: Obergrenze der "mittleren" Bevölkerung, Variante 1 - W1: Untergrenze der "mittleren" Bevölkerung, % Quelle: Statistisches Bundesamt 2009, 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

5 Deutschland wird älter Quelle: Statistisches Bundesamt 2009, 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, Variante 1 - W1: Untergrenze der "mittleren" Bevölkerung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

6 Erhebliche regionale Unterschiede Veränderung der Bevölkerung 2030 gegenüber 2012 Bundesland Veränderung in Prozent Veränderung Absolut Baden-Württemberg -0, Bayern 0, Berlin 5, Brandenburg -5, Bremen 0, Hamburg 6, Hessen -2, Mecklenburg-Vorpommern -12, Niedersachsen -4, Nordrhein-Westfalen -5, Rheinland-Pfalz -4, Saarland -10, Sachsen -10, Sachsen-Anhalt -18, Schleswig-Holstein -0, Thüringen -14, Deutschland -3, Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

7 Kompensation durch Zuwanderung? Nach Abwanderungsjahren 2008/2009 -> Starker Anstieg Zuzüge Fortzüge Saldo : Quelle: Statistisches Bundesamt *2013 auf Basis von Halbjahreszahlen geschätzt Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

8 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnimmobilienmärkte Optionen für schrumpfende Kommunen Eine Lösung: Handelbare Flächenzertifikate Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

9 Steigender Pro-Kopf-Bedarf Individuelle Wohnflächennachfrage in m² seit 1995 Alter, in Jahren Quelle: Sozio-oekonomisches Panel (SOEP), IW Köln bis 18 26,6 28,7 29,5 30,3 30,8 19 bis 24 32,3 34,4 35,6 35,8 36,7 25 bis 44 34,4 37,2 38,7 42,2 40,8 45 bis 64 42,8 47,7 47,9 50,2 50,5 65 bis 79 52,9 55,7 56,4 60,9 60,7 80 und älter 56,2 59,8 62,1 65,3 63,7 Deutschland West 40,1 43,0 44,2 47,5 47,3 Ost (mit Berlin) 30,5 35,9 38,0 41,1 41,4 Insgesamt 38,3 41,7 43,1 46,2 46,2 Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

10 Große (Prognose-)Unsicherheit Zukünftige Pro-Kopf-Wohnfläche Für eine weiterhin steigende Pro-Kopf-Wohnfläche spricht: Seit 1990: Stetig 1 Prozent Wachstum p.a. (Starke Einkommensabhängigkeit) Steigende Haushaltszahlen noch bis 2020iger Trend zum Single-Haushalt ungebrochen Gegen steigende Pro-Kopf Wohnfläche Erste Sättigungstendenzen Steigende Energiekosten Re-Urbanisierung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

11 Wohnflächennachfrage in Deutschland Veränderung nach unterschiedlichen Vorausberechnungsvarianten Untergrenze, Nettozuwanderung: Obergrenze, Nettozuwanderung: % 20% 15% 10% Untergrenze, Nettozuwanderung: Obergrenze; Nettozuwanderung: ,0% 15,5% 14,3% 6,0% 5% 0% -5% 0,6% 1,4% -10% -15% -20% -8,7% -15,4% Quellen: IW Köln Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

12 Differenziertes regionales Bild Veränderung der Wohnflächennachfrage * in Prozent Schrumpfung der Wohnungsmärkte findet v.a. in Ostdeutschland statt Hamburg Berlin Aber auch Westdeutschland betroffen: Saarland, Oberfranken, Nordhessen, NRW etc. In NRW steigt die Wohnflächennachfrage insgesamt noch um 4,6 % (bei Bevölkerungsrückgang um -5,2 %) Köln Frankfurt / Main Negativ betroffen: Ruhrgebiet, Hochsauerlandkreis München * Mittlere Variante; Quelle: IW Köln, Karte: Regiograph Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

13 Metropolen wachsen weiter Veränderung der Wohnflächennachfrage * Großstädte mit mehr als Einwohnern 25% 20% 15% 10% 10% 11% 12% 13% 15% 16% 16% 17% 20% 23% 5% 0% 2% 4% * Mittlere Variante; Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

14 Differenziertes Bild bei regionalen Zentren Veränderung der Wohnflächennachfrage Großstädte mit mehr als Einwohnern 20% 18% 15% 10% 5% 0% -5% -5% -3% -1% 0% 0% 1% 2% 2% 3% 4% 4% 4% 4% 6% 6% 11% 11% 11% 12% 12% 12% 13% 15% 13% -10% * Mittlere Variante; Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

15 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit aktueller Bautätigkeit Baubedarf p.a. bis 2030 Bautätigkeit > Mangel: Quelle: IW Köln Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

16 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit Bautätigkeit 2012 In den meisten lokalen Wohnungsmärkten entspricht Bautätigkeit ungefähr dem langfristigen Baubedarf Wohnungsmangel herrscht in den Ballungszentren und Universitätsstädten, insbes. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt / Main Köln Frankfurt / Main Hamburg Berlin Quelle: IW Köln, Karte: Regiograph Überschuss: > 500 Überschuss: < 500 Mangel: > -500 Mangel: < -500 in Wohneinheiten München Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

17 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnimmobilienmärkte Optionen für schrumpfende Kommunen Eine Lösung: Handelbare Flächenzertifikate Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

18 Umgang mit Schrumpfung & Leerstand 10 Thesen Wirtschaftsförderung neu denken Neue Flächen restriktiver ausweisen Schrumpfung akzeptieren Regionale Zentren stärken Neue Ideen entwickeln Gemeindekooperationen und -fusionen forcieren Strategie Gemeindefinanzen reformieren Rückbau systematisch planen Infrastrukturkosten neu verteilen Strukturellen Leerstand sanktionieren Quelle: Henger / Schier / Voigtländer, 2014, Wohnungsleerstand Eine wirtschaftspolitische Herausforderung, IW-Positionen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

19 Neue Flächen restriktiver ausweisen Jährliche Siedlungsentwicklung in ha/tag Ziel Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

20 Die Kernprobleme der Flächennutzung Das Ausweisungsdilemma Warum das Ausweisen von Flächen alternativlos erscheint? Das Baulandparadoxon Warum trotz großer innerörtlicher Potentiale die Siedlungsfläche weiter zunimmt? Die Kostenfalle Warum der Nutzen neuer Baugebiete überschätzt und die Kosten systematisch unterbewertet werden? Der Bruch des Verursacherprinzips Warum Alteingesessene rebellieren sollten? Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

21 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnimmobilienmärkte Optionen für schrumpfende Kommunen Eine Lösung: Handelbare Flächenzertifikate Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

22 Planspiel Flächenhandel Modellversuch des Umweltbundesamtes Ziele Erprobung des Flächenhandels in der Praxis Gewinnung der Öffentlichkeit und einer großen Anzahl interessierter Städte und Gemeinden (100 Modellkommunen) Enger Austausch mit kommunalen Akteuren vor Ort, um innovative Konzepte für die Stärkung der Innenentwicklung zu schaffen Zentrale Arbeitsschritte Fiskalische Wirkungsanalyse der neuen Baugebiete -> Bewertung & Ranking Handel mit Zertifikaten -> Preis für Freifläche Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

23 Wie funktioniert der Flächenhandel? Wer / Wo? Kommunen handeln auf Flächenbörse Mit was? Handel mit Zertifikaten, die zur Ausweisung von neuen Siedlungsflächen berechtigen / Rückplanung und Rückbau wird mit Weißen Zertifikaten belohnt Ziel? (wenn) bundesweit: 30-Ziel- ab 2020 Planungsrahmen? Bleibt vollständig erhalten, Lockerung bei Mengenvorgaben möglich -> Kombination / Ergänzung der bewährten planungsrechtlichen qualitativen Steuerung mit einem Flächenhandelssystem zur quantitativen Steuerung Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

24 Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

25 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnimmobilienmärkte Optionen für schrumpfende Kommunen Eine Lösung: Handelbare Flächenzertifikate Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

26 Schlussfolgerungen Demografischer Wandel / Wanderungen führen zu Ineffizienzen (in der Versorgung, in der Nutzung, Leerstand etc.) Steigenden Infrastrukturkosten Fehlanreize: Grüne Wiese günstiger als Innenentwicklung Ruinöser Wettbewerb in ländlichen Räumen Kommunen können Probleme nicht alleine lösen Lösung: Brachflächen und Leerstände vermeiden! funktioniert nur wenn Preise neuer Planungen steigen bzw. durch restriktivere Inanspruchnahme neuer Flächen Dr. Ralph Henger Anpassung und Strategien an schrumpfende Wohnungsmärkte 25. Februar

27 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dr. Ralph Henger Senior Economist Kompetenzfeld Immobilienökonomik

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