KAPITALANLAGE. Seniorenpflegeheim Köln. Pflegeimmobilien SOFORTIGE MIETZAHLUNG MIETRENDITE 4,20 %

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1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien SOFORTIGE MIETZAHLUNG MIETRENDITE 4,20 % Seniorenpflegeheim

2 2 INHALT Seniorenpflegeheim 4-9 INVESTMENT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt IMMOBILIE 10 Seniorenpflegeheim 12 Standort 14 Objekt 16 Grundrisse 20 Betreiber 22 Verwaltung RECHTLICHES 24 Informationen

3 4 INVESTMENT KAPITALANLAGE Seniorenpflegeheim Vermögensaufbau & Altersvorsorge Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Eingriffe wie z.b. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensver- Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Ver Quelle: Deutsche Bundesbank sicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur waltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation kön- Initiator zu finden. nen in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldver mögens in Immobilien profitable und wert stabile Anlage Quelle: Deutsche Bundesbank

4 6 INVESTMENT VORTEILE Seniorenpflegeheim Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von bis zu 4,20 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio zu Hause in Heimen 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Miet- Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 vertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo- gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Mieterwechsel 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. 8 Instandhaltungskosten 8 Pflegeappartement Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. Eigentumswohnung Instandhaltungspflichten können nur eingeschränkt auf den Mieter übertragen werden. 8 Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Mieteinnahmen 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel Quelle: Stat. BA KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

5 8 Seniorenpflegeheim INVESTMENT ANLAGEOBJEKT Kapitalanlage Pflegeimmobilien Entstehung einer Pflegeimmobilie INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit beginnend zum und anschließender mieter- seitigen Verlängerungsoption von 2x 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG Übergabe an den Betreiber / Mieter Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards und Baubeschreibung Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Renommierter und erfahrener Betreiber Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.) Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters Sicherung eines geeigneten Grundstücks Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vielerorts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 29). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 31).

6 10 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE KÖLN Seniorenpflegeheim Das Seniorenpflegeheim in liegt zentral im Tegralis-Quartier im Westen der Rhein-Metropole, welche mit über 1 Million Einwohner die viertgrößte Stadt Deutschlands ist. Die bestehende Pflegeeinrichtung wurde im Oktober 2011 fertiggestellt und umfasst insgesamt 80 Pflegeeinzelzimmer mit eigenen, behindertenfreundlichen Bädern. Die Bonifatius Seniorendienste GmbH bietet ein umfangreiches und auf die Bewohner abgestimmtes Pflegekonzept für jegliche Pflegestufen. Für ein Höchstmaß an Privatsphäre sorgen die komfortablen und seniorengerechten Einzelzimmer, während der Garten mit der großzügigen Terrasse, die Gemeinschaftsräume und die Cafeteria zur Geselligkeit einladen. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich das moderne Tegralis- Gesundheitszentrum sowie gegenüberliegend das Einkaufszentrum, welches fußläufig erreichbar ist und eine gute Einkaufsinfrastruktur bietet. Das lebendige Stadtzentrum s ist rund 12 Kilometer entfernt. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln gelangt man direkt zum er Hauptbahnhof, welcher Anbindungen an viele deutsche Städte sowie in die angrenzenden Länder bietet. In wenigen Autominuten sind mit der A1, A4 und der A57 gleich mehrere Autobahnen in unmittelbarer Nähe gelegen und runden das gute infrastrukturelle Angebot des Stadtteils -Widdersdorf ab. 80 Pflegeeinzelappartements KURZgefasst gefragte Lage im modernen Tegralis-Quartier umfangreiches Pflegekonzept für alle Pflegestufen stets hohe Belegungsquoten von nahezu 100 %

7 12 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE STANDORT KURZgefasst Die Rhein-Metropole Bevölkerungsgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens mit über einer Million Einwohner Moderne und gefragte Lage in -Widdersdorf Kontinuierlicher Anstieg der Einwohnerzahl Die Lage der Immobilie Mit über einer Million Einwohner ist die bevölkerungsgrößte Wohnanlage für Vitales Wohnen 50+ integriert, welche in unmittel Reisezügen pro Tag, bietet auch der etwa 17 Kilometer vom gäste des öffentlichen Nahverkehrs profitieren von s dichtem Stadt in Nordrhein-Westfalen. In den vergangenen Jahren verzeich- barer Nähe Ärzte sowie Therapeuten verschiedener Fachrichtungen Stadtzentrum entfernte Flughafen -Bonn direkte Anbindungen Straßennetz und den Anschlussstellen an gleich 7 Autobahnen in nete die Stadt am Rhein nicht nur Geburtenraten, welche die Ster- und weitere Gesundheitsdienstleister, wie die Apotheke, vereint. Die an unterschiedliche Städte in ganz Europa. Autofahrer sowie Fahr- unmittelbarer Nähe. beraten überstiegen, sondern ebenfalls mehr Zuzüge als Fortgänge. anspruchsvolle moderne Wohnumgebung bietet somit eine aus- Auch in Zukunft wird ein starkes Wachstum der Rheinmetropole prognostiziert. Daher entstehen vor allem auf der linken Rheinseite vielfach Neubauprojekte. Ebenso werden rechts-rheinisch die alten Fabrik- sowie Industrieanlagen saniert und für Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Immobilien freigegeben. Das Seniorenpflegeheim liegt im zukunftsorientierten Stadt- gezeichnete Infrastruktur. Das in direkter Nachbarschaft gelegene Nahversorgungszentrum umfasst neben Supermärkten und Drogeriemärkten auch eine Bäckerei, ein Getränkemarkt, eine Bankfiliale sowie viele weitere Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf. Fußläufig erreichbare Gastronomien sowie der lebhafte Wochenmarkt bieten vielfältige Möglichkeiten eines vitalen Lebensstils. Brüssel Belgien Enschede NL LU Trier Bonn Dortmund Wiesbaden Hannover Frankfurt am Main Würzburg 57 Pulheim Widdersdorf Frechen 4 Leverkusen Bergisch Gladbach 3 4 teil -Widdersdorf im attraktiven und gefragten Wohngebiet "PrimaColonia" im Westen der Stadt. Als Teil des Tegralis-Gesundheitszentrums ist das Seniorenpflegeheim in eine barrierefreie Die Metropolregion verfügt über eine ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur. Neben dem er Hauptbahnhof mit über Reims Frankreich Mets Chaumont Saarbrücken Stuttgart 1 Brühl Siegburg CH Zürich Bonn

8 14 IMMOBILIE Seniorenpflegeheim OBJEKT Seniorenpflegeheim Objektangaben Betreiber Lage Vertriebskoordinator Bonifatius - Wohnen mit Pflege, Zur Abtei 33, Widdersdorf Bonifatius Seniorendienste GmbH Infrastrukturell starker er Stadtteil mit dorfähnlichem Charakter Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim Belegungsquote 99,8 % im Jahr 2014 / 99,1 % im Jahr 2015 / 99,8 % von Januar bis August 2016 Erste Mietzahlung Kaufpreise und Zahlungsweise Erwerbsnebenkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung sofort nach Kaufpreiszahlung (siehe notariellen Kaufvertrag) Festkaufpreis fällig in einer Summe 6,50 % Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten je Pflegeappartement 20,00 zzgl. MwSt. monatlich 0,35 pro qm mietrelevanter Gesamtfläche pro Monat (voraussichtlich) 2 % auf das Gebäude Instandhaltung / Instandsetzung Im Rahmen des Pachtvertrages mit dem Betreiber des Seniorenpflegeheimes wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Bonifatius Seniorendienste GmbH auferlegt. Der Betreiber ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pflegeheimes verpflichtet. Alle Schönheits - und Wartungsreparaturen am Gebäude und der technischen Ausrüstung sowie die vollständige Instandhaltung, Erneuerung und möglichen Veränderungen der Außenanlagen sind durch den Betreiber zu übernehmen. Die Instandhaltung von Dach und Fach sowie der technischen Anlagen hat durch die Eigentümer zu erfolgen. Das heißt, die Eigentümer haben die Kosten insbesondere für Instandhaltung der Dachkonstruktion mit Eindeckung und Klempnerarbeiten, der tragenden Rohbaukonstruktion, des Außenputzes und der Fassaden, der Gebäude abschließenden Teile einschließlich Fenster und Türen in Außenwänden sowie der Schornsteine zu tragen. Hausverwaltung WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Seniorenimmobilien Belegungsrecht Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber Mietvertrag Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre beginnend zum 01. September 2016 mit anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um 2x 5 Jahre EnEV Bedarfsausweis; Endenergiebedarf 57,3 kwh/(m²a), Fertigstellung 2011, Energieträger Erdgas E, Energieeffizienzklasse B BETREIBER Pachtdauer 20 Jahre beginnend zum 01. September 2016 mit anschließender Verlängerungsoption um 2x 5 Jahre Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen Etabliertes und zukunftsorientiertes Pflegekonzept monatliche Zahlung der Miete VERWALTUNG Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft»»»»»» Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft» Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen» Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung» Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalpächter sowie Dritten Objektfilm Virtueller Rundgang zahlt pauschal Miete für Wohnfläche / Appartement Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche = mietrelevante Gesamtfläche

9 16 GRUNDRISSE IMMOBILIE Seniorenpflegeheim E rdgeschoss 1. Obergeschoss N N Gemeinschaftsraum Restaurant Terrasse Eingang Gemeinschaftsraum Gemeinschaftsraum Gemeinschaftsraum Balkon Einzelappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Einzelappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen

10 18 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE ANSICHTEN 2. Obergeschoss N Pflegeeinzelappartement - Beispiel Gemeinschaftsraum Einrichtungsbeispiel: Einzelappartement Gemeinschaftsraum Balkon 80 EINZELAPPARTEMENTS Kaufpreise: , ,90 BEISPIELRECHNUNG EUR Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Einzelappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen KAUFPREIS ,95 Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Er- ANTEIL GEBÄUDE ,00 halt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Miet- GRUNDSTÜCK ,95 zahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen MIETE 7.434,50 p.a. 619,54 pro Monat Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und MIETRENDITE 4,20 % Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen ca. 21,02 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 30,26 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 51,28 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

11 20 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE BETREIBER Der Betreiber - Bonifatius Seniorendienste GmbH Das Betreiberkonzept ist ein wichtiges Kriterium zum Erfolg einer Pflegeimmobilie. Als Mieter und Betreiber des Seniorenpflegeheims -Widdersdorf steht die 2009 gegründete Bonifatius Seniorendienste GmbH aus Nordrhein-Westfalen für die Qualität ihrer Seniorenresidenzen und deren Pflegeangebote. wechslung, sinnvollen und alltagsnahen Beschäftigungen sowie eine liebevolle Begleitung der Bewohner. Tiere und Pflanzen sowie soziale Kontakte, besonders zu Kindern, sind in den Pflegeeinrichtungen wichtig. Die Ausrichtung der Tagesgestaltung orientiert sich dabei an den Wünschen und Bedürfnissen der Bewohner. Kein Wunder also, Das Konzept des Unternehmens hat sich seit vielen Jahren bewährt, so dass heute bereits vier Pflegeeinrichtungen in Rheinbach, Swisttal-Odendorf, Windeck und -Widdersdorf sowie eine Anlage für Betreutes Wohnen in Unna zur Bonifatius Seniorendienste GmbH zählen. Alle Pflegeeinrichtungen werden nach einer speziellen Betreuungs- und Pflegephilosophie geführt, die auf der Annahme basiert, dass Senioren häufig unter Einsamkeit, Hilfslosigkeit und Langeweile leiden. Verantwortung und Fürsorge Deshalb entsteht in den Pflegeeinrichtungen gemeinsam mit den Bewohnern ein Umfeld, in der ein möglichst selbstbestimmtes Leben stattfindet. Zu den Grundprinzipien zählen die Schaffung von Ab- dass es in allen Pflegeeinrichtungen erlaubt ist, zusammen mit einem kleinen Hund, einer Katze oder dem Wellensittich einzuziehen. Einige der Senioreneinrichtungen haben bereits eigene Tiere wie Kaninchen, Meerschweinchen oder ein Aquarium. Hier bekommen die Bewohner eigene Verantwortungsbereiche wie zum Beispiel die Hilfe bei der Fütterung oder, neben der Versorgung der Tiere, die Postverteilung. Das Gefühl "gebraucht zu werden" steigert das Selbstbewusstsein der Bewohner. Hohe durchschnittliche Belegungsquoten JAHR / MONAT BELEGUNGSQUOTE Ø * ,8 % ,1 % 2016 / 01 99,9 % 2016 / % 2016 / 03 99,6 % 2016 / % 2016 / 05 99,8 % 2016 / 06 99,8 % 2016 / 07 99,8 % Sozial engagiert und integriert Zur Philosophie des Unternehmens gehört es zudem, die Seniorenresidenz als einen Bestandteil in das Gemeindeleben zu integrieren. Vereine, Verbände, Schulen und Kindergärten sind jederzeit für gemeinsame Aktivitäten willkommen. Besuch von der Kinderkrippe oder von Schülern, Aufführungen von Konzerten und Theaterstücken sind keine Seltenheit. Zeitungsrunden, Singkreise und Gesellschaftsspiele stehen regelmäßig auf der Tagesordnung. In den Wohnküchen bieten sich gemeinsame Aktivitäten wie Kochen und Backen an. Auch therapeutische Angebote mit Gymnastik und Gedächtnistraining finden statt / 08 99,4 % Geschäftsführende Gesellschafter: Michael Gordon, Matthias Gülich Prokuristen: Dr. Brigitte Fuest (Personal,Vertragswesen, Marketing) Barbara Flöder (operative Leitung) * Die Angaben der Belegungsquoten beziehen sich auf das Seniorenpflegeheim in -Widdersdorf Ausführliche Informationen zum Betreiber erhalten Sie unter:

12 22 IMMOBILIE Seniorenpflegeheim VERWALTUNG Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien. Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein Unser Service-Portal für Sie Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen großes Know-How. Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal Die WI-HAUSVERWALTUNG ist ein auf Pflegeimmobilien spezi- Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen alisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Objektbetreuung rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens nachhaltige Verwaltung von Teileigentum reiner Pflegeheime sowie Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfris- informiert. gemischter Objekte (Pflege und Betreutes Wohnen). Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. tig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Besuchen Sie uns Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der KURZgefasst WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische fachlich spezialisiert Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit Laufende Objektkontrolle Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Beratung, Standorte der betreuten Objekte Information Hausgeldabrechnung Kontaktpflege zum Betreiber Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

13 24 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES INFORMATIONEN Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant, aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh hat in -Widdersdorf/Nordrhein-Westfalen ein Alten- und Pflegeheim, das Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei, mit insgesamt 80 Pflegezimmern errichten lassen. Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh plant das Bestandsgebäude um ein Staffelgeschoß zu erweitern und somit zusätzlich zu den 80 Pflegezimmern sechs neue Appartements zu Wohnwecken zu errichten. Mit Teilungserklärung vom hat die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh das Pflegeheim in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegezimmern im Bestandsgebäude ( Sondereigentumseinheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 ) zum Kauf an. Das Pflegeheim ist mit Ausnahme der neu zu errichtenden sechs Appartements langfristig (20 Jahre plus 2 5 Jahre Option) an die Bonifatius Seniorendienste GmbH mit Sitz in Rheinbach, Schweizerstraße 2, als Betreiberin vermietet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese der Vermieterin obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Mietverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegezimmer verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag mit der Betreiberin sowie dem Vertrag über die WEG-Verwaltung und über die Mietverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Mietzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh hat ihren Sitz in Menden mit der Geschäftsanschrift Horlecke 46, Menden und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Montabaur unter HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Klaus Luig und Veronika Lenze vertreten. Die Gesellschaft verfügt über ein Stammkapital in Höhe von EUR ,00. Seniorenpflegeheim Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei Das Bestandsgebäude Seniorenpflegeheim Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei mit 80 Pflegeplätzen in Einzelzimmern wurde im Oktober 2011 errichtet. Nach den mietvertraglichen Regelungen wird bis zum eine TÜV-Begehung des Objekts durchgeführt. Dabei festgestellte und fixierte Mängel werden bis zum auf Kosten der Vermieterin behoben. Die Bestandspflegezimmer werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen (von 21,03 m² bis 24,59 m²) angeboten. Jedes der angebotenen Pflegezimmer besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich Ausstattung der Pflegezimmer wird auf die Bau- und Ausstattungsbeschreibung verwiesen. Das Grundstück Das mit dem Bestandsgebäude bebaute Grundstück befindet sich in Zur Abtei 33 in -Widdersdorf, Flur 55, Flurstück 1602, und ist vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts von Lövenich Blatt Es hat eine Gesamtfläche von m². In Abteilung II ist derzeit unter der laufenden Nummer 1 eine befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Bau- und Nutzungsbeschränkung) für die Stadt eingetragen. Unter der laufenden Nummer 2 ist eine Grunddienstbarkeit (Tiefgaragenzufahrtserrichtungs- und Nutzungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flur 55 Flurstücks Nummer 1346 eingetragen. Darüber hinaus ist unter der laufenden Nummer 5 eine Grunddienstbarkeit (Tiefgargenzufahrts-, errichtungs- und Nutzungsrecht, Wegerecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flur 55 Flurstücks Nummer 1603 (Blatt 34716) eingetragen. Unter der laufenden Nummer 6 ist ein Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Lövenich Flur 55 Flurstück 1346 (Blatt bis 35625) eingetragen und unter der laufenden Nummer 8 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wärmecontracting) für die RheinEnergie AG. Die in Abteilung II eingetragenen Rechte werden vom Käufer über- nommen mit Ausnahme der unter der laufenden Nummer 8 eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der RheinEnergie AG. Diese soll gelöscht werden (vgl. Mietvertrag vom ). Nach dem aktuell vorliegenden Auszug des Grundbuches ist informatorisch die persönliche Dienstbarkeit unter der laufenden Nummer 8 noch nicht zur Löschung gelangt. In Abteilung III des Grundbuches ist unter den laufenden Nummern 3-6 eine Gesamtgrundschuld in Höhe von ,00 Euro, ,00 Euro, ,00 Euro sowie ,00 Euro für die Bank Sozialwirtschaft AG in eingetragen. Diese Gesamtgrundschuld ist zu löschen und wird vom Käufer nicht übernommen. Das Baurecht Auf dem Grundstück befindet sich derzeit eine Pflegeeinrichtung mit 80 Pflegezimmern. Wie einleitend dargestellt, plant die Eigentümerin auf ihre Kosten das Bestandsgebäude um ein Staffelgeschoss zu erweitern und sechs neue Appartements zu Wohnzwecken zu errichten. Der Antrag auf Baugenehmigung wurde am eingereicht. Eine abschließende Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt. Dieser baulichen Erweiterung sowie der damit verbundenen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum stimmt der Erwerber in den jeweiligen Kaufverträgen zu. Bonifatius Seniorendienste GmbH Den Betrieb des Seniorenpflegeheims Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei übernimmt die Bonifatius Seniorendienste GmbH, welche das Pflegeheim bestehend aus 80 Pflegezimmern ( Sondereigentumseinheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 ) mit einem am abgeschlossenen Vertrag gemietet hat. Die Bonifatius Seniorendienste GmbH ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Bonn unter HRB und hat die Geschäftsanschrift Schweizer Straße 2, Rheinbach. Geschäftsführer ist Herr Werner Brungs. Der Mietvertrag Mit der Betreiberin des Seniorenpflegeheims Bonifatius Wohnen, Zur Abtei wurde am ein Mietvertrag über die 80 Pflegeplätze mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurden auch zwei zusätzliche Verlängerungsoptionen für die Betreiberin von jeweils fünf Jahren vereinbart. Nach Ablauf dieser fest vereinbarten Laufzeit bzw. nach Ablauf der Verlängerungsoptionszeit verlängert sich der Mietvertrag nicht automatisch. Der Käufer der Sondereigentumseinheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Mietvertrag geht damit vollwirksam auf die Gemeinschaft der Sondereigentümer der Einheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 gem. Aufteilungsplan bzw. die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Mietvertrages zu sichern. Die Betreiberin trägt während der Mietzeit sämtliche Betriebskosten gemäß 2 der BetrKV, die durch die Nutzung des Gebäudes und Grundstückes durch sie entstehen. Sie übernimmt darüber hinaus die Kosten der Wartung, des Betriebs sowie der Reinigung der äußeren Glasflächen und Glasrahmen des Gebäudes und der Fassadenreinigung sowie etwa vorhandenen außen liegenden Sonnenschutzes einschließlich der Kosten für die Reinigung von Außenjalousien sowie der turnusgemäßen Dachreinigung, die Kosten des Betriebes, der Wartung und der Überprüfung der Be- und Entlüftungsanlagen, Heizungsanlagen, Kühlanlagen und der Sprinkleranlage sowie aller gebäudetechnischen elektrischen Anlagen. Die Betreiberin trägt die Kosten des Betriebes, der Wartung und der Überprüfung aller sonstigen vorstehend oder in der BetrKV nicht erwähnten technischen Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes des Grundstücks wie insbesondere Fluchttüren, Notstromaggregate, Notstrombeleuchtungen, Klingel- und Sprechanlagen, Haustechnikzentrale, Rolltore, Müllund Papierpressen, Türanlage sowie des Betriebes, der Wartung und der Überprüfung der Feuerlöscher, auch Neubefüllung sowie Ersatz, Brandmeldezentrale, Blitzschutzanlage und Erste-Hilfe-Einrichtungen. Auch die Kosten des Betriebes, der Wartung und der Überprüfung der Notruf-/Schwesternanlagen, Kommunikationsanlagen, Videoüberwachung sowie aller elektrisch betriebenen Türen, Energiespar- und rückgewinnungsanlagen, der Notstromversorgung, der Fettabscheider und sonstiger zum Betrieb der Küche erforderlichen Gerätschaften wie Kühlräume, Dunstabzugshauben sind von der Betreiberin zu tragen. Darüber hinaus übernimmt die Betreiberin die Kosten des Betriebes, der Wartung und der Überprüfung aller vom

14 26 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES INFORMATIONEN Mieter eingebrachten Einrichtungsgegenstände und technischen Anlagen sowie die Kosten der Reinigung und Pflege sämtlicher Außenanlagen des Mietgegenstandes, Grünflächen, Dächer sowie Gehsteige usw. einschließlich der Kosten der hierfür benötigten Geräte und Materialien. Im Übrigen kann sich der Vermieter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Der mit der Betreiberin auf 20 Jahre fest abgeschlossene Mietvertrag kann durch die Eigentümer vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigentümern insbesondere dann zu, wenn die Mieterin ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung einen vertragswidrigen Gebrauch des Mietgegenstandes fortsetzt, insbesondere die Mieträume oder das Grundstück durch vertragswidrigen Gebrauch erheblich gefährdet. Ebenso steht den Eigentümern ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn die Mieterin mit zwei Monatsmieten oder einer Zahlung, den sie aus diesem Mietvertrag schuldet, in einer Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist und trotz schriftlicher Abmahnung nicht innerhalb einer gesetzten Frist von fünf Banktagen ab Zugang der Mahnung zahlt, wenn Berichte des medizinischen Dienstes erhebliche Verstöße der Mieterin ausweisen oder schwerwiegende Abweichungen von Expertenstandards gemäß 113 ff SGB XI festgestellt werden, die den Entzug der Betriebserlaubnis oder die Untersagung des Betriebs der Mieterin oder eine Kündigung von Versorgungsträgern rechtfertigen und die Mieterin dieses Verstöße oder Abweichungen nicht innerhalb einer schriftlich gesetzten angemessenen Frist abhilft. Eine außerordentliche Kündigung ist zudem möglich, wenn der Mieterin aufgrund einer von den Eigentümern nicht zu vertretenden Umstandes eines zum Betreib der Altenpflegeeinrichtung erforderliche Genehmigung durch nachvollziehbaren Bescheid entzogen oder nicht erteilt oder der Betrieb durch vollziehbaren Bescheid untersagt wird und die eingelegten Rechtsmittel erfolglos waren, die Mieterin trotz schriftlicher Abmahnung gegen Zustimmungsvorbehalte aus dem Mietvertrag verstößt, die Mieterin ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung den Mietgegenstand durch Vernachlässigung ihrer Instandsetzungs- und / Instandhaltungspflichten erheblich gefährdet, wobei der Tatbestand durch eine gerichtliches Beweissicherungsverfahren festgestellt werden muss oder wenn die Mieterin ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung ihrer Betriebspflicht aus 12 des Mietvertrages nicht nachkommt und der Grund für das Nicht-Betreiben in ihrer Sphäre liegt. 12 des Mietvertrages bestimmt dabei, dass die Betreiberin die Pflicht übernimmt, den Mietgegenstand für die Dauer des Mietverhältnisses als Altenpflegeinrichtung im Sinne von 2 Abs. 1 WTG NRW, 71 Abs. 2 ff SGB XI, 356 Tage, 24 Stunden selbst zu betreiben, außer es kommt zu einer baulichen oder innerbetrieblichen Unterbrechung. Im Übrigen kann sich der Vermieter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Vermieter (Eigentümer) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Sondereigentümer der Einheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 gemäß Aufteilungsplan (Untergemeinschaft Pflege ) nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss, der der Untergemeinschaft Pflege zuzuordnen ist, erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Zur Sicherung der Ansprüche der Eigentümer aus dem Mietvertrag tritt im Übrigen die Betreiberin der Vermieterin bzw. den Eigentümern die gegen die jeweiligen Heimbewohner gerichteten Ansprüche auf Zahlung von Heimentgelt bis zur Höhe der darin enthaltenen intensiven Kostenteile (Investitionskosten nach 82 Abs. 3/4 SGB XI) ab. Die Vermieterin darf nach den mietvertraglichen Regelungen die Abtretung bei dem jeweiligen Dritten jedoch nur anzeigen, wenn die Betreiberin mit ihren Zahlungsverpflichtungen in einem die außerordentliche Kündigung rechtfertigenden Umfang in Verzug sein sollte. Die Betreiberin war ab 2011 zunächst Untermieterin. Das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin, der Residenz Management GmbH, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Bremen HRB 24374, soll mit Wirkung zum aufgehoben werden. Nach den vertraglichen Vorgaben soll die Laufzeit des Mietvertrages mit der Betreiberin zum beginnen. Der Mietvertrag wurde insoweit unter den aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag mit der Hauptmieterin zum um 24:00 Uhr rechtswirksam aufgehoben wird, das gesamte der Altenpflegeeinrichtung dienende Inventar auf die Betreiberin zum symbolischen Kaufpreis von einem Euro übertragen wird sowie der Nahwärmeanschluss- und Liefervertrag zwischen der Vermieterin und der RheinEnergie AG aufgehoben wird und eine Löschungsbewilligung der im Grundbuch Gemarkung Lövenich Blatt 34716, Flur 55, Flurstück 1602 zugunsten der RheinEnergie AG eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit erteilt wird. Der Eintritt der aufschiebenden Bedingungen ist in einem Nachtrag festzuhalten. Zum Zeitpunkt der Verfassung dieser rechtlichen Grundlagen liegen die Voraussetzungen der aufschiebenden Bedingung nicht vor. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenpflegeheim Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Dr. Franz J. Robertz mit Amtssitz in am , URNr.: 1244 / 2016, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum (Pflegezimmer und Appartements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 86 Sondereigentumseinheiten geschaffen, bestehend aus 80 Pflegezimmern (Teileigentumseinheit Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53) sowie sechs Appartements (Teileigentumseinheit Nr. S-42 bis S 47). Jede dieser 86 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch des Amtsgerichts von Lövenich separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. Die Teileigentumseinheiten Nr. S-42 bis S 47 werden zunächst grundbuchrechtlich erfasst, sind jedoch tatsächlich noch nicht errichtet. Hinsichtlich der Pflegezimmer im Bestand (Teileigentumseinheit Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53) gilt zunächst Folgendes: In Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Diese besondere Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Mietvertrages mit der Bonifatius Seniorendienste GmbH im Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller betreffenden Miteigentümer geändert werden. Unberührt hiervon bleiben die noch zu errichtenden sechs Appartements Nr. S-42 bis S 47. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht, ihr Sondereigentum selbst zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. Sollte die Eigentümerin das Bestandsgebäude um ein Staffelgeschoss erweitern und zu den 80 Pflegezimmern sechs neue Wohnungen zu Wohnzwecken errichten, werden nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung wegen dieser unterschiedlichen Nutzung zwei verschiedene Abrechnungs- und Verwaltungseinheiten gebildet. Die Sondereigentumseinheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 bilden die Untergemeinschaft Pflege, die Sondereigentumseinheiten Nr. S-42 bis S 47 bilden dagegen die Untergemeinschaft Wohnungen, wobei die Untergemeinschaften soweit wie möglich getrennt zu behandeln sind. Die Beschlussfassung hat so zu erfolgen, als ob sie eigene Eigentümergemeinschaften wären. Die Mitglieder einer Untergemeinschaft besitzen sämtliche Rechte und Pflichten an ihren zu dieser Gemeinschaft erklärten Gebäudeteilen, Anlagen und Flächen so, wie wenn es sich um eigene Eigentümergemeinschaften handeln würde, insbesondere entscheiden sie allein über bauliche Maßnahmen. Die Gestaltung der Außenfassade ist allerdings eine gemeinsame Angelegenheit aller Sondereigentümer. Das äußere Erscheinungsbild der gesamten Anlage darf im Übrigen durch die bauliche Veränderung nicht beeinträchtigt werden. Die jeweilige Untergemeinschaft trägt etwaige von der Betreiberin nicht übernommene Kosten und Lasten ihrer Gebäudeteile, Anlagen und Flächen so, wie wenn sie eine eigene und getrennte Eigentümergemeinschaft wäre. Die nicht einer Untergemeinschaft eindeutig zuzuordnenden Kosten und Lasten, insbesondere die Kosten und Lasten am Gebäudeäußeren (einschließlich Außenfenster) trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung wird einvernehmlich für alle Wohnungs- und Teileigentümer durchgeführt. Hinsichtlich des Stimmrechts gilt jedoch, dass bei einer Angelegenheit einer Untergemeinschaft nur die zu einer Untergemeinschaft erklärten Mitglieder ein Stimmrecht haben. Entscheidet eine Untereigentümergemeinschaft über die Durchführung einer Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme bzw. eine sonstige bauliche Veränderung, darf der Verwalter den entsprechenden Vertrag mit dem hierzu beauftragten Unternehmen erst dann abschließen, wenn die betreffende Untereigentümergemeinschaft über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügt. Im Übrigen dürfen die Eigentümer der Wohnungen (Teileigentumseinheit Nr. S-42 bis S 47) diese nur in der Art und Weise nutzen, dass die Gebrauchsregelung der Teileigentumseinheiten Nr bis 0-17, 1-08 bis 1-39 sowie 2-22 bis 2-53 (Untergemeinschaft Pflege ), das heißt die einheitliche Nutzung als Seniorenpflegeheim gemäß Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung, nicht gestört oder beeinträchtigt werden. In Ziff. V der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) zudem vorbehalten, in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Teilungserklärung vornehmen zu dürfen. Dies betrifft sämtliche Bereiche des

15 28 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES INFORMATIONEN Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und etwaig zugewiesener bzw. noch zuzuweisender Sondernutzungsrechte. Die Kaufimmobilie Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh hat die Pflegeeinrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln der Technik errichten lassen. Der Käufer erwirbt von der Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh das Sondereigentum an einem Pflegezimmer oder Appartement verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung verwiesen. Der Kaufpreis Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Im Kaufpreis wird enthalten sein: sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung bzw. soweit die Beiträge vor Besitzübergang entstanden sind alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, soweit sie vor Besitzübergang entstanden sind Vertriebskosten Kosten der Lastenfreistellung Im Kaufpreis wird nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen sein: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbssteuer (derzeit 6,5%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Nachdem die zu erwerbenden Pflegezimmer bereits vollständig hergestellt sind und betrieben werden, ist der im Kaufvertrag zu verankernde Festpreis in einer Summe zu zahlen. Fällig wird der Kaufpreis jedoch erst dann, wenn ein lastenfreier Erwerb gesichert ist. Dies ist dann der Fall, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen oder Negativbescheinigungen, Nachricht nach Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum über die Eintragung einer Eigentumsvormerkung mit Rang nach den vorstehend im Grundbuch eingetragenen Rechten sowie nach Rechten, an deren Bestellung der Käufer mitzuwirken hat, Vorliegen der Unterlagen für die Löschung der nicht übernommenen, vom Käufer nicht bestellten Lasten, d. h. es müssen sämtliche Unterlagen vorliegen, welche die Löschung der in Abteilung II unter laufenden Nummer 8 eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit sowie die in Abteilung III unter der laufenden Nummer 3-6 eingetragenen Gesamtgrundschuld zur Löschung bringen. Grundsätzlich gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über mit Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Zeitpunkt erhält der Käufer auch die auf sein Pflegezimmer anteilig entfallende Miete. Hiervon kann jedoch in den noch abzuschließenden Kaufverträgen abgewichen werden. Beispielsweise kann der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang für ein bestimmtes Datum nach Kaufpreiszahlung vorgesehen werden. Da es sich bei der Pflegeeinrichtung nicht um ein neu hergestelltes Gebäude handelt, werden einzelne Pflegezimmer dem damit verbundenen Anteil am Gemeinschaftseigentum gekauft wie gesehen und die Gewährleistungsrechte hinsichtlich des Grundstücks sowie des Gebäudes ausgeschlossen. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre Ehe- oder eingetragene Lebenspartner bzw. Angehörige in gerader Linie und Geschwister ein Recht auf bevorzugte Belegung. Danach kann der jeweilige Eigentümer im Bedarfsfall bei der Erstbelegung der Pflegeeinrichtung sofort in den Pflegebereich aufgenommen werden, soweit die Pflegezimmer noch nicht belegt sind und keine Belegungsrechte Dritter vorrangig zu berücksichtigen sind. Voraussetzung ist jedoch das Vorliegen einer Pflegebedürftigkeit mindestens der Stufe 1 und die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem Heimvertrag. Bei einem späteren Pflegebedarf wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme zugesichert mit Priorität gegenüber der sonstigen Warteliste. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monat- lichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestattet, jedoch in unterschiedliche Pflegestationen zusammengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung des eigenen Zimmers ist deshalb nur dann sinnvoll, wenn die eigene Einheit den Versorge- bzw. Pflegeanforderungen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild des Bewohners entspricht. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der zugesicherten Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Der Kaufvertrag und die Grundlagenurkunde Der zwischen der Verkäuferin und den Erwerbern über die Pflegezimmer abzuschließende Kaufvertrag ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Ein Kaufvertrag muss nicht zwingend in Anwesenheit beider Kaufvertragsparteien vor dem Notar abgeschlossen werden. Gleichermaßen besteht aus vereinfachungsgründen die Möglichkeit, die Kaufabsicht in Form eines bindenden Angebots an die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh notariell zu beurkunden. Die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh wird innerhalb einer bestimmten Frist dieses Kaufangebot ebenfalls in notarieller Form annehmen und damit den Kaufvertrag für beide Parteien rechtsverbindlich abschließen. Dies ist von den Vertragsparteien mit dem jeweils zu beauftragenden Notariat bzw. Notariaten im Einzelnen abzustimmen. Davon unabhängig ist jedem zukünftigen Käufer mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertrages eine Abschrift folgender Unterlagen zu übergeben: Kaufvertragsangebot bzw. Kaufvertrag Grundlagenurkunde Teilungserklärung Als Anlagen werden der Grundlagenurkunde folgende Urkunden beiliegen: Anlage 1: Mietvertrag der Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh mit der Bonifatius Seniorendienste GmbH mit Anlagen Anlage 1 Planunterlagen: Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten Anlage 2 Baubeschreibung vom Anlage 3 Nutzflächenberechnung nach DIN 277 vom Anlage 4 Betriebskostenverordnung Anlage 2: Verwaltervertrag WEG-Verwaltung vom Anlage 3: Vollmacht- und Ermächtigungsurkunde Anlage 4: Verwaltervertrag Sondereigentum vom Anlage 5: Verwaltervollmacht für Sondermietverwaltung vom Anlage 6: Text der Eintragungsbewilligungen der Rechte Abt. II Nr. 1,2,5 und 6 Anlage 7: Baulastenverzeichnis Als Anlagen werden der Teilungserklärung folgende Urkunden beiliegen: Anlage 1: Aufstellung der Aufteilung (Miteigentumsanteile) Anlage 2: 2a.: verkleinerte Kopie der Aufteilungspläne 2b.: Grundrisszeichnungen mit größeren Kennzeichnungsziffern Anlage 3: Verzeichnis Flächenberechnung Anlage 4: Grundrisspläne Sondernutzungsrechte innen Anlage 5: Grundstückslageplan Sondernutzungsrecht außen Anlage 6: Baubeschreibung Ausbau Wohnungen Staffelgeschoss Der Mietertrag An den Mieteinnahmen sind gemäß den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung, solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf der Grundlage eines Generalmietvertrages durch einen einheitlichen Betreiber/Mieter erfolgt, alle betreffenden Teileigentümer an der aus der Vermietung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruktur erzielten Miete unabhängig von der Kalkulation des Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Es wird nach den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung die für den Bereich Pflege zu leistende Gesamtmiete bezogen auf eine Gesamtnettogrundfläche von 4.138,49 m² (dies entspricht 8.719,508/ Miteigentumsanteilen) innerhalb dieser Gruppe der Teileigentumseinheit Pflege entsprechend dem jeweiligen Miteigentumsanteil auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten des Bereichs Pflege verteilt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an. Die Gemeinschaftsordnung spricht in diesem Zusam-

16 30 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES INFORMATIONEN menhang zwar von der Gesamtnettogrundfläche. Gemeint ist wohl jedoch die Nettoraumfläche (NRF) nach der nunmehr gültigen DIN 277. Ob eine Berechnung den Anforderungen der DIN, wie in der Teilungserklärung angegeben, entspricht, wurde ausdrücklich nicht geprüft. Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sonstiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.b. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen, mieterseitig nicht übernommene Instandhaltungskosten) wird die Mieteinnahme den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben. Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Miete durch eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag an den vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex (Basis 2010 = 100) gekoppelt. Sollte sich, beginnend mit dem dritten Vertragsjahr oder gegenüber der letzten Mietanpassung dieser Index um mehr als 10 Prozent nach oben oder unten ändern, so ändert sich auch die vereinbarte Miete um 60,00 % der jeweils eingetretenen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Die Änderung des Mietzinses muss der jeweils anderen Vertragspartei schriftlich angezeigt werden und wird ab dem auf die Anzeige folgenden Monats wirksam. Die Indexklausel ist jedoch an den zur Refinanzierung vereinbarten Kostensatz gekoppelt. Nach den Vorgaben des Mietvertrages, ist die vereinbarte Indexregelung nur dann in voller Höhe anzuwenden, wenn die Veränderung des zur Refinanzierung mit den Kostenträgern vereinbarten Kostensatzes größer oder gleich der vereinbarten Indexentwicklung ist. Das bedeutet, dass die Indexregelung nur dann in voller Höhe zur Anwendung kommt, wenn die Veränderung des Kostensatzes größer oder gleich der um 10 Prozent geänderten Indexentwicklung ist. Weiter regelt der Mietvertrag, dass bei einer prozentual geringeren Veränderung des Kostensatzes als die vereinbarte Indexanpassung die Betreiberin das Recht hat, eine Begrenzung der Anpassung der Miete nur entsprechend der prozentualen Veränderung der Entwicklung der Refinanzierung mit den Kostenträgern zu verlangen. Nach dem Wortlaut dieser Regelung werden zwei verschiedene Bezugsgrößen für eine etwaig vorzunehmende Anpassung genannt, nämlich einmal die Bezugsgröße Indexentwicklung und andererseits die Bezugsgröße vereinbarte Indexanpassung mit der Folge, dass eine Regelungslücke bzw. eine mangelnde Konkretisierung entsteht. Dies kann dazu führen, dass, soweit die Regelungslücke nicht durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden kann, eine Indexanpassung ausscheidet. Jede Mietanpassung und sich hiernach ergebende neue Miete ist in einem Nachtrag zum Mietvertrag festzuhalten. Die Mietverwaltung Die WI-Hausverwaltung GmbH, Weinberg 1 in Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB Nr , wird mit der Miet-verwaltung beauftragt. Die WI-Hausverwaltung GmbH wird vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Frank Winkel. Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der seitens des Betreibers geschuldeten Miete zu überwachen und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Mieterträge nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aus. Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Beseitigung von Gewährleistungsmängeln am Sondereigentum zu begleiten und zu überwachen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und überwacht, soweit sie nicht vom Mieter durchzuführen sind. Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dort anfallende Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über die Mietverwaltung ist zwischen dem Verwalter und jedem zukünftigen Eigentümer, vertreten durch die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh am geschlossen worden. Die WEG-Verwaltung Bei einem Objekt wie dem Seniorenpflegeheim ist für die Eigentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer normalen Wohnanlage. Anders als bei traditionellen Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - solange die gemeinsame Nutzung als Wohn- und Pflegeeinrichtung fortbesteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen. Für einen Zeitraum von drei Jahren ab Übergabe an den ersten Käufer wird die WI Hausverwaltung GmbH zum WEG-Verwalter bestellt. Die Verwaltergebühr wird je Sondereigentumseinheit 20,00 monatlich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Der Verwaltervertrag nach dem WEG wurde zwischen dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Prima Colonia Seniorenpflege Besitzgesellschaft mbh, am abgeschlossen. Die Bestellung des Verwalters erfolgte mit der Teilungserklärung. Die Instandhaltung/Instandsetzung Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer im Bereich des Sondereigentums. Im Rahmen des Mietvertrages mit der Betreiberin des Seniorenpflegeheims Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Bonifatius Seniorendienste GmbH auferlegt. Der Betreiber ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pflegeheimes, ausgenommen Dach und Fach sowie Ersatzbeschaffungen verpflichtet. Er hat insbesondere sämtliche technische Anlagen (inklusive. Brandschutztechnischer Einrichtungen) auf eigene Kosten ordnungsgemäß zu betreiben, zu warten zu unterhalten, instand zu halten und instand zu setzen. Unter Dach und Fach verstehen die Vertragsparteien die gesamte tragende Konstruktion des Gebäudes mit Fundamenten, Außenfassade einschließlich Außenfenster mit Zubehör, Dach inklusive dazugehöriger Klempnerarbeiten, Vordächer sowie alle mit dem Gebäude fest verbundenen Teile, konstruktive Decken inklusive Unterbodenkonstruktion, tragende Wände und tragende Stützen, Aufzugsschächte, notwendige Treppen, Schornstein sowie alle sich in den Wänden und Decken befindlichen zentralen Ver- und Entsorgungsleitungen sowie dazugehörige Anlagen einschließlich der Elektroleitungen. Die Betreiberin hat neben der Instandhaltung und Instandsetzung notwendige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten fachgerecht auszuführen. Hierzu gehört insbesondere die Instandsetzung von Schäden, die von der Betreiberin, ihrem Personal oder Heimbewohnern verursacht sind oder durch unsachgemäßen Gebrauch des Mietgegenstandes entstanden sind. Die Instandhaltungsrücklage Das Seniorenpflegeheim Bonifatius Wohnen und Pflege, Zur Abtei wurde im Jahr 2011 fertiggestellt. Im Rahmen des Mietvertrages mit der Betreiberin wurde vereinbart, dass bis zum eine TÜV-Begehung des Objekts durchzuführen ist und dabei festgestellte und fixierte Mängel bis zum auf Kosten der Vermieterin bzw. der Eigentümer behoben werden müssen. Es empfiehlt sich dennoch, frühzeitig eine Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen, um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein. Diese dient dann auch als Rücklage für kommende Jahre. Es liegt im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung soll darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Verwalter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Versicherungen Das Objekt wird während der Mietzeit im branchenüblichen Umfang versichert. Dabei hat die Betreiberin während des Mietverhältnisses eine Inhaltversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung (Personen-, Sach-, Vermögensschäden) sowie Betriebsunterbrechungsversicherung für 24 Monate abzuschließen. Die Vermieterin hat bereits auf Kosten der Betreiberin eine Haftpflicht, Feuer-, Leitungswasserschaden und Sturmversicherung abzuschließen, welche auf Verlangen der Betreiberin gekündigt werden können so dass dieses entsprechende Versicherungen selbst abschließt. Steuerliche Erläuterungen Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird