Instandhaltung/Instandsetzung, bauliche Veränderungen, modernisierende Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen im Überblick

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1 Instandhaltung/Instandsetzung, bauliche Veränderungen, modernisierende Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen im Überblick Referent: Rechtsanwalt Uwe Wanderer W.I.R. WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte PartG mbb Tel.: Fax:

2 Systematische Einordnung von Baumaßnahmen 2

3 Bauliche Maßnahmen am GemE untergliedern sich in Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, 21 Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Ziff. 2 WEG modernisierende Instandsetzung, 21 Abs. 3 WEG Modernisierungsmaßnahmen, 22 Abs. 2 WEG bauliche Veränderungen, 22 Abs. 1 WEG die Beschlusskompetenzen ergeben sich jeweils aus den genannten Vorschriften 3

4 Instandhaltung / Instandsetzung 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 4

5 Instandhaltung und Instandsetzung des GemE umfasst Maßnahmen der Erhaltung des bestehenden oder der Wiederherstellung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustandes durch pflegende, erhaltende oder vorsorgende Maßnahmen bzw. Reparatur oder Ersatzbeschaffung der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen und planmäßigen Zustands gemäß Teilungserklärung, Aufteilungsplan und u.u. Baubeschreibung der Anpassung des GemE an öffentlich-rechtliche und nachbarrechtliche Vorschriften, der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht einfache Mehrheit Anspruch einzelner Eigentümers hierauf 5

6 modernisierenden Instandsetzung 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4. 6

7 die modernisierenden Instandsetzung betrifft zwar - gegenständlich gesehen - bauliche Umgestaltungen des GemE, die aber im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme erfolgt, sie wird rechtlich als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung behandelt, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: wesentlicher Instandsetzungsbedarf am betroffenen Bauteil des GemE Schaffung einer fortentwickelten Technik, die ein vernünftig denkender Hauseigentümer übernehmen würde Kosten-Nutzen-Analyse: die durch die Modernisierung entstehenden Mehrkosten müssen sich in ca. 10 Jahren amortisieren einfache Mehrheit Anspruch einzelner Eigentümers hierauf kann je nach Einzelfall bestehen 7

8 Modernisierung 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 4. 8

9 die Modernisierung betrifft - gegenständlich gesehen - bauliche Umgestaltungen des GemE, an Bauteilen, die es bereits gibt (zb Heizung) durch Schaffung neuer Bauteile (zb Aufzug) in Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung vorhander Bauteile Modernisierungsmaßnahme führen zu einer: nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse Einsparung von Energie oder Wasser Anpassung an den Stand der Technik doppelt qualifizierte Mehrheit kein Anspruch einzelner Eigentümer, da Ermessen der Gemeinschaft 9

10 Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage: z. B. durch umfangreiche Umgestaltung der Wohnanlage, erhebliche nachteilige Änderung des optischen Gesamteindrucks Luxussanierung 10

11 keine unbillige Beeinträchtigung gegenüber anderen: wegen bezweckter Erweiterung der Entscheidungsmöglich- keiten der Mehrheit erhöhtes Maß der Nachteile, die ein Wohnungseigentümer hinnehmen muss Beispiele: unzulässig ist der Anbau eines Balkons, wenn dadurch die Lichtverhältnisse in einer Wohnung erheblich beeinträchtigt werde zulässig ist der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster, wenn die Einheitlichkeit der Optik im Wesentlichen gewahrt bleibt 11

12 baulichen Veränderung die bauliche Veränderung betrifft die gegenständliche Umgestaltung des GemE durch Eingriffe in die Substanz die keine Instandhaltung und Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung oder Modernisierungsmaßnahmen darstellt Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer Anspruch einzelner Eigentümer nur, wenn kein Eigentümer beeinträchtigt ist bzw. alle Beeinträchtigten zustimmen 12

13 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (1) 1 Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. 2 Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 14 Pflichten des Wohnungseigentümer Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 13

14 Beeinträchtigung Beeinträchtigung über das in 14 Nr. 1 bestimmte (unvermeidliche) Maß hinaus: jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei die Schwelle niedrig anzusetzen Maßgeblich ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Eigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann, zb: Veränderungen des optischen Gesamteindrucks durch Einbau neuer Fenster oder Veränderung der Sprossenverglasung im Bestand, Markisen, Verglasung der Balkone, neue Farbgebung von sichtbaren Bauteilen, etc. Möglichkeit einer intensiveren/unzulässigen Nutzung durch Ausbau eines Kellerraumes zu Wohnzwecken Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus und daraus resultierenden Befürchtungen etwa betroffene Grundrechte sind gegeneinander abzuwägen 14

15 Kostenverteilungsmöglichkeiten 15

16 Grundsätzlich Miteigentumsanteile ( 16 Abs. 2) 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 16

17 Ausnahmen: Sonderregelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Sonderregelungen in Vereinbarungen Sonderregelungen in Beschlüssen aufgrund der Möglichkeiten des 16 Abs. 3 WEG aufgrund der Möglichkeiten des 16 Abs. 4 WEG aufgrund von Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung/GemO aufgrund der Regelung des 16 Abs. 6 WEG 17

18 16 Abs. 2 WEG ist nicht zwingend es können anderer Kostenverteilungsregelung in der Teilungserklärung/GemO geregelt werden zb Kostenverteilung nach Flächen, Einheiten auch in späteren Vereinbarungen Zustimmung aller Eigentümer erforderlich Grundbucheintragung, um Rechtsnachfolger zu binden 18

19 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 19

20 einfache Mehrheitsbeschlusskompetenz für dauerhafte Änderung der Betriebs- und Verwaltungskosten neuer Verteilungsschlüssel muss die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung berücksichtigen inhaltlich fehlerhafte Regelungen erwachsen ohne Anfechtung in Bestandskraft 20

21 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (4) 1 Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. 2 Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 21

22 Qualifizierte Mehrheitsbeschlusskompetenz für Kosten baulicher Maßnahmen bezogen auf den Einzelfall neuer Verteilungsschlüssel nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit, wobei unter Gebrauch die eigennützige Verwendung von Teilen des GemE zu verstehen ist Dauerregelungen wären nichtig 22

23 Öffnungsklauseln die Teilungserklärung/GemO kann Änderungen des Verteilungsschlüssel durch bestimmte Beschlussmehrheiten zulassen Beispiel: Ein von dem Gesetz oder den Regelungen in der Teilungserklärung/GemO abweicher Kostenverteilungschlüssel kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden 23

24 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. 24

25 Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen gem. 22 Abs. 1 WEG, denen nicht zugestimmt wurde es kommt nicht darauf an, ob die Zustimmung erforderlich war Kostenfreistellung gilt auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme, sofern der Beschluss eine andere Kostenverteilung nicht abschließend regelt Zustimmung unter Verwahrung gegen Kosten ist möglich 25

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 26