Erwerben, Besitzen, Weitergeben. Rechtsanwältin Dr. Judith Beiskammer, LL.M. 12. April 2012, Taxenbach

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1 Erwerben, Besitzen, Weitergeben Rechtsanwältin Dr. Judith Beiskammer, LL.M. 12. April 2012, Taxenbach

2 Vertrag: Was soll bezweckt werden? 1. Versorgung des Übergebers 2. Sicherung der Liegenschaftserhaltung durch die Übernehmer 3. Abfindung der (weichenden) Nachkommen der Übergeber 4. Steuern sparen 5. Vermeidung von Sozialhilfenachforderungen des Sozialhilfeträgers

3 1. Versorgung des Übergebers Wohn- und/oder Fruchtgenussrechte Pflege und Betreuung Verköstigung Wer trägt die Kosten des Vertrags? Reinigungen

4 2. Sicherung der Liegenschaftserhaltung durch die Übernehmer Belastungs- und Veräußerungsverbote Fruchtgenussrechte an Liegenschaften oder -teilen (z. B. Waldgrundstücke) Eigentumsvorbehalte

5 3. Abfindung der (weichenden) Nachkommen der Übergeber unter Berücksichtigung des Ertragswertes Schuldenübernahme Erb- und Pflichtteilsverzichte

6 Was nehme ich zum Anwalt/Notar gleich mit? 1. Grundbuchsauszüge 2. Pläne 3. bisherige Kauf-, Schenkungs- und Übergabsverträge 4. Personaldokumente (Reisepass, Personalausweis, Führerschein) 5. Geburtsurkunden 6. Heiratsurkunden 7. Sozialversicherungsnummern

7 Vertragsformen 1. Schenkung auf den Todesfall 2. Schenkungsvertrag 3. Übergabsvertrag 4. Leibrentenvertrag

8 Schenkung auf den Todesfall Form: Notariatsakt Inhalt Verpflichtung des Geschenkgebers (Instandhaltung; Fruchtgenuss) Verbot der Weiterveräußerung oder Vererbung Widerrufsverzicht Verbleib des reinen Viertels

9 Schenkungsvertrag / gemischte Schenkung / Übergabsvertrag Form (einfacher Vertrag / Notariatsakt) Mögliche Vereinbarungen Dienstbarkeiten Belastungs- und Veräußerungsverbote (persönliche / exekutive Absicherung) Vorkaufsrechte Übernahme von Schulden, sonstigen Belastungen (z. B. bestehende Ausgedinge Dritter) Bewirtschaftungs- und Nutzungsvorbehalte sonstige Leistungen (z.b. Ausgedinge) Widerrufsverzicht Ausnahmen: Dürftigkeit, grober Undank

10 Ausgedinge Inhalt Pflege und Betreuung Bezahlung der Arzt-, Medikamenten- und Spitalskosten Besuchsrecht Verköstigung Taschengeld Reinigung der Wohnung bzw. Kleidung/Wäsche Übernahme der Begräbnis-, Graberrichtung- und Grabpflegekosten

11 Leibrente Zweck (gesicherte Altersvorsorge) Form (bei Ehegatten - Notariatsaktpflicht) Inhalt Beendigung: Tod (Leibrente im engeren Sinn) - Glücksvertrag Zeitablauf (temporäre Rente) Eintragung im Grundbuch als Reallast

12 Steuerpflicht oder Anzeigepflicht? Schenkungen/Zweckzuwendungen von Bargeld Kapitalforderungen Unternehmensanteile Betriebe (Teilbetriebe) bewegliches körperliches Vermögen immaterielle Vermögensgegenstände (Patente, Lizenzen udgl.) einer der Beteiligten muss im Inland ansässig sein (Wohnsitz, gewöhnliche Aufenthalt, Sitz oder Geschäftsleitung)

13 Finanzamt: Wer ist von der Anzeigepflicht befreit? Angehörige (auch Verschwägerte, Lebensgefährten und deren Kinder) unter einer Wertgrenze von insgesamt pro Jahr Nicht-Angehörige unter einer Wertgrenze von innerhalb von 5 Jahren

14 Grunderwerbssteuer Wann ist sie fällig? Übertragung von Liegenschaften, Baurechten und Überbauten Gemeinsame Haftung aller bei der Übertragung beteiligten Personen Ausnahme: Schenkung auf den Todesfall Zwangsversteigerung

15 Grunderwerbssteuer - Höhe 2 % 3,5 % zwischen Ehegatten, Elternteil, Kind, Enkel-, Stief oder Schwiegerkind alle anderen Personen (auch Tanten Onkel & Geschwister) Aufteilung anlässlich Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe

16 Grunderwerbsteuer Gegenleistung dreifacher Einheitswert einfacher Einheitswert bei begünstigter bäuerlicher Betriebsübergabe Bemessungsgrundlagen Kaufpreis, Wert der eingeräumten Dienstbarkeiten wie Wohnrechte, Pflegeleistungen usw., übernommene Schulden usw. wenn Gegenleistung niedriger ist Übergabe eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes (Grundstücks) Übergabe an nahe Angehörige (beschränkter Personenkreis) künftige land- und forstwirtschaftliche Nutzung Sicherstellung des Lebensunterhalts des Übergebers (z. B. Geld-, Naturalleistung)

17 Von der Grunderwerbssteuer befreit für die Berechnung der Steuer heranzuziehende Werte (Einheitswert, Kaufpreis, Wert der Gegenleistung) unter Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland

18 Grunderwerbsteuer bei Land- und Forstwirtschaft Unterscheiden! 1.begünstigtes land- und forstwirtschaftliche Vermögen 2.nicht begünstigte andere Grundstücke (Wohngebäude)

19 Was wird s denn kosten? 1. Vertragserrichtungskosten: Honorar, Barauslagen für Grundbuchsauszüge, Portospesen, Gerichts- und Archivierungsgebühren, Umsatzsteuer 2. Beglaubigungsgebühren des Notars 3. Honorar zuzüglich USt. für Grundbuchsanträge 4. Grunderwerbssteuer (2 % bis 3,5 % des Gegenwertes) 5. Grundbucheintragungsgebühr (derzeit 1,1 % des Gegenwerts)

20 Sonstige Kosten Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % des einzutragenden Betrags) Kosten für Lastenfreistellung (Honorar, Beglaubigungskosten) Honorar des Anwalts/Notars für Löschung von Pfandrechten im Grundbuch

21 NEU ab 1. April 2012!! Besteuerung Immobilien neu 1. NACH erworben und NACH verkauft (Ausnahme: Hauptwohnsitz, Häuslbauer, Flurbereinigung) 25 % des Veräußerungsgewinns (ab 11. Jahr der Anschaffung Inflationsabschlag von 2 % jährlich, maximal 50 %) 2. VOR erworben oder AB umgewidmet 15 % des Verkaufspreises 3. OHNE Umwidmung ODER Umwidmung VOR ,5 % des Verkaufspreises

22 Beispiel 1: Haus Ein Haus wurde am 30. Juni 2002 um angeschafft und wird am 1. Juni 2012 um verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt Die Steuerpflicht beträgt 25 % des Gewinns(!) von , sohin Altvermögen im Jahr VK-Preis heute Veräußerungsgewinn = Berechnungsgrundlage an Finanzamt Steuersatz = 25% Abführung wird erst bei Einkommenssteuer berücksichtigt.

23 Beispiel 2: Grundstück Ein Grundstück wurde am im Jahr 1986 um angeschafft und wurde im Jahr 1990 in Bauland umgewidmet. Verkauft wird das Grundstück im Jahr 2020 um Der Veräußerungsgewinn beträgt Die Steuerpflicht beträgt 15 % des Verkaufspreises ( ) sohin Altvermögen im Jahr Umwidmung im Jahr 1990 Verkaufspreis 2020 = Berechnungsgrundlage Veräußerungsgewinn An Finanzamt Steuersatz = 15% Abführung wird erst bei Einkommenssteuer berücksichtigt.

24 Beispiel 3: Wohnung Eine im Jahre 1990 um angeschaffte Wohnung (= Altvermögen) wird im Herbst 2012 um verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt , die Steuerbelastung beträgt 3,5 % des Verkaufspreises (!) von , sohin Altvermögen im Jahr VK-Preis heute Veräußerungsgewinn = Berechnungsgrundlage an Finanzamt Steuersatz = 3,5% Steuer wird direkt ans Finanzamt abgeführt

25 Salzburger Sozialhilfegesetz Grundsatz: Keine Sozialhilfe ohne Einsatz des Vermögens! Verwertbares Vermögen ist sofort einzusetzen: Sozialhilfe steht erst zu nach Verbrauch des verwertbaren Vermögens (Bargeld, Sparbücher, Versicherungen, Bausparverträge) Unverwertbares Vermögen (Wohnungen, Liegenschaften usw.) wird im Grundbuch mit Pfandrecht sichergestellt.

26 Als nicht verwertbar gelten Vermögen bis zu Gegenstände, die zur Befriedigung bestimmter Bedürfnisse dienen (Fernseher, Bücher usw.) Vermögen, wenn dadurch die wirtschaftliche Existenz der Ehepartner, der Kinder oder Eltern von Hilfeempfänger gefährdet wird (z.b. Nutzung der Wohnung)

27 5 Jahre Kostenersatzpflicht 5 Jahre Beginn des Sozialhilfebezugs 5 Jahre bei gänzlicher Schenkung bei grobem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung

28 Beachten! Wohnungsgebrauchsrecht / Wohnungsfruchtgenussrecht? kein Zugriff beim Wohnungsgebrauchsrecht möglicher Zugriff beim Wohnungsfruchtgenussrecht Kostenersatzpflicht Ehegatte / Kinder? kein Kostenersatz der Kinder für Eltern Kostenersatzpflicht des Ehegatten

29 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Dr. Judith Beiskammer, LL.M. Eberhard-Fugger-Straße Salzburg Tel. 0662/ Mail: judith.beiskammer@ebpa.at