Entwicklungsperspektive des Hauptzentrums Pankow vor dem Hintergrund möglicher Einzelhandelsentwicklungen auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow

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1 Entwicklungsperspektive des Hauptzentrums Pankow vor dem Hintergrund möglicher Einzelhandelsentwicklungen auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow Stadtforschung Planung Dezember 2010

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3 Entwicklungsperspektive des Hauptzentrums Pankow vor dem Hintergrund möglicher Einzelhandelsentwicklungen auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow Vertiefende Untersuchung zum StEP Zentren 3 im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin Rolf Junker Elisabeth Kopischke Andreas Mayer Eva Stubert Unter Mitarbeit von Jana Fieseler Philipp Völker Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-junker.de Dezember 2010

4 Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. Stadtforschung Planung Dortmund

5 Inhalt 1 Ausgangssituation, Aufgabenstellung und Methodik der Untersuchung Städtebauliche und einzelhandelsrelevante Rahmenbedingungen Übergeordnete Steuerungsgrundlagen (LEP B-B, FNP, StEP Zentren und bezirkliches Einzelhandelskonzept) Hauptzentrum Pankow: Angebot, Nachfrage, städtebauliche Rahmenbedingungen Potenzialflächen Darstellung der Entwicklungsszenarien für den Rangierbahnhof Methodik und Vorgehensweise der absatzwirtschaftlichen Betrachtungen Städtebauliche Verträglichkeitsanalyse Exkurs: Die 10 %- Schwelle der Umsatzumverteilung Absatzwirtschaftliche Rahmendaten Abgrenzung des Einzugsgebietes Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Pankow Angebotssituation / Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Absatzwirtschaftliche Rahmendaten der Entwicklungsszenarien Auswirkungen der Vorhaben Annahmen zur Umsatzherkunft Bewertung des Szenarios 1 (Einkaufscenter) Bewertung des Szenarios 2 (Fachmarktagglomeration) Bewertung des Szenarios 3 (Möbelhaus und Einkaufscenter) Resümee und Empfehlungen...41 Verzeichnisse...45 Anhang 5 Stadtforschung Planung Dortmund

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7 1 Ausgangssituation, Aufgabenstellung und Methodik der Untersuchung Das Hauptzentrum Pankow ist seit Mitte der 1990er Jahre Gegenstand umfangreicher Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen. Über 90 Mio. Euro Städtebauförderungsmittel sind seitdem in das Zentrum geflossen. Die gegenwärtige Situation des Einzelhandels ist gekennzeichnet durch eine eher kleinteilige, gewachsene Struktur mit einer insgesamt deutlich unterdurchschnittlichen Verkaufsfläche (bezogen auf den Orientierungswert zur Verkaufsflächenausstattung von Berliner Hauptzentren). Außerhalb des 2006 erweiterten Rathaus-Centers, das rund m² Verkaufsfläche aufweist und von den Ankerbetrieben Kaufland, C&A und Pro Markt geprägt wird, gibt es keinen großflächigen Einzelhandel im Zentrum. Die Angebotsstruktur ist dennoch über alle Bedarfsstufen umfassend vorhanden und ausgewogen. Die Einzelhandelslagen weisen einen unterschiedlichen Einzelhandelsbesatz auf. Während die Breite Straße, einschließlich des Rathaus-Centers, über m² Verkaufsfläche verfügt, nimmt der Einzelhandel in der Berliner Straße mit 800 m² Verkaufsfläche eine nur untergeordnete Rolle ein. Die gute Erreichbarkeit insbesondere mit dem ÖPNV sowie die in weiten Teilen städtebaulich attraktive Gestaltung tragen zu einem lebendigen und großstädtisch wirkenden Zentrum bei, das viel Aufenthaltsqualität besitzt. Insgesamt besteht zur Stabilisierung des Zentrums, vor allem bezogen auf den Einzelhandel, jedoch nach wie vor Nachholbedarf. In dieser Situation werden von einem Investor Pläne zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen auf dem Gelände des südöstlich des Zentrums gelegenen ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow vorgetragen. Daneben gibt es weitere, hinsichtlich ihrer Betriebsformen und Branchenstruktur unterschiedliche Konzepte. Die Größenspanne bewegt sich zwischen und m² Verkaufsfläche. Diese Erweiterungspläne sind angesichts der eher begrenzten Flächenausstattung des Hauptzentrums zunächst einmal grundsätzlich geeignet, die bestehenden Flächendefizite in Pankow auszugleichen. Allerdings muss bei den angesprochenen Flächengrößen und der Dimension und Lage des Vorhabenstandortes geprüft werden, in welcher Weise die angesprochenen Größenordnungen, die bestehenden Vorstellungen zur Entwicklung des Hauptzentrums Pankow beeinflussen. Darüber hinaus gilt es zu prüfen, wie sich das projektierte Vorhaben in die Kulisse des gerade in Aufstellung befindlichen Stadtentwicklungsplans Zentren 3 einfügt. Um dies zu klären, soll von einem externen Berater eine Expertise erstellt werden. Zu diesem Aufgabenrahmen legt das beauftragte Büro Stadtforschung Planung, Dortmund, die folgende Expertise vor, die als eine vertiefende Untersuchung zur Fortschreibung des Stadtentwicklungsplanes Zentren 3 zu verstehen ist. 7 Stadtforschung Planung Dortmund

8 Aufgabenverständnis und Methodik der Untersuchung Die vorliegende Expertise untersucht zwei Analysefelder. Zum einen geht es im Rahmen einer städtebaulichen Analysen um die räumlichfunktionalen Zusammenhänge, die mit einer Weiterentwicklung des Hauptzentrums verbunden sind. Die Analysen lassen sich leiten von den Zielvorstellungen des aktuell gültigen und des in Aufstellung befindlichen städtischen Zentrenkonzeptes sowie allgemein gültigen planungspolitischen Aussagen zu den Eigenschaften und den Perspektiven von Zentren 1 : Einhelliges Ziel ist es multifunktionale Zentren mit einer attraktiven gesellschaftlichen und baulichen Dichte zu sichern bzw. zu fördern. Im Rahmen dieser Untersuchung werden dementsprechend folgende Aspekte analysiert und bewertet: übergeordnete Steuerungs- und Planungsebenen räumliche und funktionale Aspekte des Hauptzentrums vorhandene Planungen und bisher umgesetzte Maßnahmen zur Stärkung des Hauptzentrums Vorhandene Potenzialflächen, einschließlich des Rangierbahnhofs Pankow Räumlich-funktionale Beziehungen zwischen dem bestehenden Zentrum und den möglichen Einzelhandelsentwicklungen. Außerdem werden die Auswirkungen auf den Einzelhandel untersucht. Diese Analysen verstehen sich nicht als Wirkungsanalyse i.s.d. 11 (3) BauNVO, sondern dienen der übergeordneten Einordnung möglicher Vorhaben. Methodisch stützen sie sich auf die angebotsseitige Datenbasis aus dem Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk Pankow (Entwurf Oktober 2010), erstellt von Dr. Lademann und Partner, Hamburg in Kooperation mit Spath und Nagel, Berlin sowie die Analysedaten des sich in Fortschreibung befindlichen StEP Zentren 3. Ausgerichtet auf den Untersuchungsgegenstand geht die Betrachtung auf die relevanten Kernsortimente dreier zu untersuchender Entwicklungsszenarien ein. Die Nachfrageseite wird sowohl anhand der vorliegenden sekundärstatistischen Daten (insbesondere der BBE Retail Experts GmbH & Co. KG, Köln 2010) sowie weiterer ggf. notwendiger Plausibilitätsüberlegungen und Modellrechnungen abgebildet. Diese Bausteine bilden die Grundlage für die sich anschließenden Berechnungen und Bewertungen der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Verträglichkeit der geplanten Einzelhandelsansiedlungen. Das mögliche monetäre Umsatzumverteilungspotenzial der untersuchungsrelevanten Sortimentsgruppen der geplanten Einzelhandelsansiedlung, mit einer Einschätzung der städtebaulichen Implikationen, wird unter Anwendung der seit geraumer Zeit sowohl in Fachkreisen, aber insbesondere auch im Rahmen der Rechtsprechung kursierende 10 %-Umsatzumverteilungsschwelle bewertet (vgl. hierzu auch Kapitel 4.2). 1 vgl. z. B.: Bundesministerium Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Entwurf Weißbuch Innenstadt. Starke Zentren für unsere Städte und Gemeinden. Berlin/Bonn 2010 Stadtforschung Planung Dortmund 8

9 2 Städtebauliche und einzelhandelsrelevante Rahmenbedingungen In diesem Schritt werden die städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Ausgangsbedingungen des Bezirks, des Hauptzentrums Pankow sowie des Vorhabensstandorts analysiert und dargestellt. 2.1 Übergeordnete Steuerungsgrundlagen (LEP B-B, FNP, StEP Zentren und bezirkliches Einzelhandelskonzept) Folgende übergeordnete Pläne und Programme sind bei der Einschätzung der untersuchten Entwicklungsoptionen zu beachten: LEP Berlin-Brandenburg Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) steuert die räumliche Entwicklung in Berlin und Brandenburg. Der LEP B-B trifft u.a. Festlegungen zur Hauptstadtregion, zum Zentrale-Orte-System, zum großflächigen Einzelhandel sowie zur Verkehrs- und Infrastrukturentwicklung. Um die zentralen Versorgungsbereiche zu sichern und zu entwickeln, weist der LEP B-B städtische Kernbereiche für zentrenbildende Funktionen aus. Die für das Hauptzentrum Pankow nächstgelegenen städtischen Kernbereiche sind die Berliner Zentren Schönhauser Allee in Pankow sowie Badstraße und Müllerstraße im Bezirk Mitte 2. FNP Berlin Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) ist der vorbereitende Bauleitplan und bildet damit ein wichtiges Steuerungsinstrument auf Stadtebene. Der Bereich des Hauptzentrums Pankow ist im FNP als gemischte Baufläche (M1) mit Einzelhandelskonzentration ausgewiesen. Im Norden und Westen befinden sich Wohnbauflächen (W2), während östlich des Zentrums eine Gemeinbedarfsfläche mit Krankenhaus angrenzt. Sowohl der Bereich Rangierbahnhof als auch der Ringlokschuppen sind als Bahnflächen mit Betriebshof ausgewiesen 3. Stadtentwicklungsplan Zentren Ein wichtiges Steuerungsinstrument auf Stadtebene ist der Stadtentwicklungsplan Zentren (StEP Zentren). Er stellt eine räumliche und handlungsorientierte Ergänzung/ Präzisierung des Flächenutzungsplans dar und steuert die Entwicklung der städtischen Zentren. Der StEP Zentren 2020 aus dem Jahr 2005 wird zur Zeit aktualisiert. Das Zentrum um die Breite und die Berliner Straße wird im neuen StEP Zentren 3 weiterhin als Hauptzentrum eingestuft. Es ist zukünftig das einzige Hauptzentrum im Bezirk Pankow. Daneben bestehen noch drei Stadtteilzentren (Schönhauser Allee, Greifswalder Straße Nord, Berliner Allee) sowie fünf Ortsteilzentren (Prenzlauer Allee, Blankenburg, Französisch Buchholz, Karow, Buch). Der 2 3 Quelle: Quelle: 9 Stadtforschung Planung Dortmund

10 Rangierbahnhof Pankow wird im StEP Zentren 3, wie bereits im StEP Zentren 2020, als Fachmarktagglomeration mit Konzeptionsbedarf eingestuft. Einordnung des Bezirks Pankow im bezirklichen Einzelhandelskonzept Der Bezirk Pankow liegt im Nordosten Berlins und grenzt an die Bezirke Lichtenberg, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Reinickendorf sowie an die Landkreise Barnim und Oberhavel in Brandenburg. Er ist mit einer Fläche von 103 km² sowie rund Einwohnerinnen und Einwohnern der zweitgrößte und bevölkerungsreichste Verwaltungsbezirk Berlins. Abbildung 1: Lage des Bezirks Pankow in Berlin Quelle: eigene Darstellung Der Bezirk Pankow verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von rund m². Sowohl das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau von 92,9 (Berlin-Durchschnitt = 93,9) als auch die Verkaufsflächenausstattung von rund 1,26 m² Verkaufsfläche /Person sind (Berlin- Durchschnitt = 1,3 m² Verkaufsfläche /Person) im gesamtstädtischen Vergleich als leicht unterdurchschnittlich einzuordnen. Das Zentrenkonzept Pankow geht von einem Entwicklungsrahmen für das Hauptzentrum von m² zusätzlicher Verkaufsfläche aus. Angesiedelt werden sollen: nahversorgungsrelevante Anbieter (Vollversorger und Discounter) Magnetbetriebe des zentrenrelevanten Bedarfs Betriebe des unteren und des gehobenen Angebots- und Preisniveaus sogkräftige Angebote komplementär zum Rathaus-Center 4 Dr. Lademann und Partner, Hamburg: Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk Pankow Entwurf, Oktober 2010 (Verkaufsfläche ohne Kfz-Handel und Leerstände) Stadtforschung Planung Dortmund 10

11 Diesem sollen darüber hinaus Anpassungsspielräume für eine längerfristige Modernisierung zugestanden werden. Durch zentrenrelevante Trittsteine entlang der Breite und Berliner Straße, die Nachnutzung von Leerständen und die Aktivierung untergenutzter Flächen sowie bauliche und städtebauliche Aufwertungen sollen insbesondere die Einzelhandelslagen außerhalb des Rathaus-Centers gestärkt und eine bessere Anbindung des Bereichs U- und S-Bahnhof erreicht werden. 2.2 Hauptzentrum Pankow: Angebot, Nachfrage, städtebauliche Rahmenbedingungen Das Hauptzentrum Pankow befindet sich im Südwesten des Bezirks Pankow, im Prognoseraum Südliches Pankow. Die nächstgelegenen Zentren, jeweils rund zwei Kilometer entfernt gelegen, sind das Stadtteilzentrum Schönhauser Allee und das Stadtteilzentrum Badstraße im Bezirk Mitte. Durch die Berliner und die Breite Straße, eine U- und eine S-Bahnstation sowie mehrere Straßenbahn- und Buslinien bestehen sehr gute Verkehrsanbindungen. Das Hauptzentrum erstreckt sich von der Wollankstraße über die Breite Straße und die Berliner Straße bis hin zur Florastraße (vgl. Abbildung 2). Eine weitere zentral gelegene Verbindungsstraße stellt die Grunowstraße dar, die jedoch für den Einzelhandel eine untergeordnete Funktion besitzt und dementsprechend außerhalb des abgegrenzten Geschäftszentrums liegt. Insgesamt wird das Zentrum durch eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, öffentlichen und privaten Dienstleistungen (u.a. Bibliothek, Kirche, Schulen, Post, Fitness-Center), Gastronomie sowie Wohnen geprägt. Büros und Ärzte bilden den Dienstleistungsschwerpunkt. Als funktionsrelevante Einrichtungen sind zudem das Bezirksrathaus, eine Bibliothek, die VHS (angrenzend an das Zentrum), die Alte Pfarrkirche, Schulen, das Gesundheitsamt, ein Fitness-Center, eine Postfiliale sowie ein Kulturhaus besonders hervorzuheben. Die Gesamtverkaufsfläche des Hauptzentrums Pankow beträgt rund m². Das Einzelhandelsangebot ist über alle Sortimente umfassend und ausgewogen. Darüber hinaus ist eine gute Mischung aus Filialbetrieben und Facheinzelhandel sowie großflächigen und kleinteiligen Angebotsbausteinen festzustellen. Die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Textilien bilden die Branchenschwerpunkte, wobei das Angebot tendenziell grundversorgungsorientiert ist. Auffällig ist, dass zum einen typische Textilfilialisten leicht unterrepräsentiert sind und dass es zum anderen keine großflächigen Einzelhandelsanbieter außerhalb des Rathaus-Centers gibt. 11 Stadtforschung Planung Dortmund

12 Abbildung 2: Hauptzentrum Pankow Quelle: eigene Darstellung Die Hauptlage des Zentrums wird durch die Breite Straße gebildet. Mit dem Rathaus- Center ist dort der größte Anbieter lokalisiert. Demgegenüber spielen die anderen Einzelhandelslagen nur eine ergänzende Rolle. Sie sind im Einzelnen wie folgt zu charakterisieren: Breite Straße Die Breite Straße mit rund m² Verkaufsfläche ist die wichtigste Einzelhandelslage des Hauptzentrums. Davon befinden sich ca m² Verkaufsfläche im Rathaus-Center. Wichtige Magnetbetriebe sind der Lebensmitteldiscounter Kaufland, das Textilkaufhaus C&A sowie der Elektrofachmarkt Pro Markt. Die Einzelhandelsbetriebe liegen konzentriert auf der Nordseite der Straße. Die vierspurige Straße wird in diesem zentralen Bereich durch einen Anger geprägt, auf dem sich die Alte Dorfkirche befindet und auf dem viermal in der Woche Markt stattfindet. Trotz des starken Verkehrsaufkommens in der Straße besteht durch diese prägnante städtebauliche Situation eine freundliche Atmosphäre. Das Bezirksrathaus betont die Bedeutung dieses Geschäftsabschnittes des Hauptzentrums zusätzlich. In der sich westlich anschließenden, urbanen Wollankstraße wird das Angebot durch kleinteiligen Einzelhandelsbesatz mit insgesamt rund m² Verkaufsfläche sowie Dienstleistungsangebote ergänzt. Stadtforschung Planung Dortmund 12

13 Florastraße Die Florastraße liegt im Süden des Hauptzentrums, parallel zur Bahnlinie. Mit rund m² Verkaufsfläche bildet sie eine Ergänzungslage: Der größte Anbieter ist der Drogeriemarkt Rossmann. In diesem Bereich befinden sich sowohl die U- als auch die S- Bahnstation. Im weiteren Verlauf und den angrenzenden Straßen dominieren Wohnnutzungen. Die Straße weist ein urbanes Flair und teilweise auch den Charakter einer Szenestraße auf. Berliner Straße Die Berliner Straße verbindet die Breite Straße mit der Florastraße im Süden. Mit lediglich rund 800 m² Verkaufsfläche und einigen Leerständen stellt sie aktuell eine Ergänzungs- bzw. Streulage mit geringer Einzelhandelsrelevanz dar. Weitere wichtige Anlaufpunkte an der Berliner Straße sind das ehemalige Waisenhaus mit der Bibliothek und die Schulen ( Bildungscampus Berliner Straße ). Derzeit wird die Straße umgebaut. Nach Beendigung dieser Sanierungsarbeiten kann davon ausgegangen werden, dass sich die heute unattraktive Gesamtsituation in der Berliner Straße deutlich verbessern wird und dass dadurch Investitionen angeregt werden. Hierfür spricht auch, dass verschiedene untergenutzte und brachliegende Flächen an der Straße vorhanden sind. Bereits projektiert ist die Realisierung eines Lebensmittelsvollsortimenters am Garbátyplatz. Das Sanierungsgebiet Wollankstraße - Entwicklungsziele für das Hauptzentrum Von bestand das förmlich festgesetzte Sanierungsgebiet Wollankstraße, in dem das Hauptzentrum Pankow ein zentraler Bestandteil war. Die Maßnahmen und Projekte bestimmten über Jahre die Entwicklung des Quartiers und wirken noch heute. Die Hauptaufgaben des Sanierungsgebietes liegen in der: Modernisierung des Wohnungsbestandes, Verbesserung der sozialen Infrastruktur, Entwicklung der Wirtschaft und eines Ortskerns sowie Umnutzung von Industriebrachen. Innerhalb dieses Entwicklungsrahmens konnten verschiedene Projekte umgesetzt werden. Das Programm hat wesentlich mit dazu beigetragen, dass sich das Quartier und das Hauptzentrum Pankow heute als lebendiges und lebenswertes Zentrum präsentiert. So konnte der historische Anger und die Breite Straße als Mitte mit Einkaufszentrum, Rathaus, Kirche und lebendigem Marktgeschehen attraktiv positioniert werden. Zusätzliche Angebot bestehen 13 Stadtforschung Planung Dortmund

14 durch Ärzte- und Gesundheitszentren sowie die Bibliothek. Der öffentliche Raum besitzt Qualität und im nahen Umfeld sind Erholungsflächen zu finden. Die Stabilität und die hohe Dynamik im Quartier belegen Projekte wie die Parkgalerie Breite Straße oder die Alte Mälzerei. Die Erfolge der Sanierung werden durch gute Umfragewerte in der Bevölkerung und die Attraktivität als Wohnstandort bestätigt. Fazit - Stärken und Schwächen Als Stärken des Hauptzentrums Pankow sind im Einzelnen hervorzuheben: Das umfassende Warenangebot, ein modernes Einkaufszentrum und Spezialanbieter. Die räumlich kompakte Struktur. Die wachsende Einwohnerzahl. Die funktionierenden Netzwerke und Initiativen (IG Alt-Pankow, Verein für Pankow, Jugendkunstschule) im Stadtteil. Das Wohnen im Zentrum, das sich wachsender Beleibtheit erfreut und mit der Zigarettenfabrik und der Alten Mälzerei auch besondere Wohnformen bietet. Die gute Erreichbarkeit, insbesondere mit dem ÖPNV. Das historisch gewachsene Quartier, das in weiten Teilen städtebaulich attraktiv ist und Aufenthaltsqualität bietet. Szenige Seitenstraßen (z.b. Florastraße) mit kleinteiligem Einzelhandel. Integriert liegende Potenzialflächen, die Chancen für die Weiterentwicklung des Zentrums bieten. Als Schwächen sind zu nennen: Die für ein Hauptzentrum relativ geringe Verkaufsfläche; verbunden mit der Dominanz des Einkaufszentrums. Ein wenig differenziertes Gastronomieangebot. Die hohe Verkehrsbelastung in der Berliner Straße. Die untergenutzten Flächen / Brachen im Bestand, die sich jedoch perspektivisch als wichtiges Potenzial des Zentrums erweisen können. Trotz dieser Schwächen überwiegen in der Gesamtschau für das Zentrum Pankow die positiven Aspekte. Dies wird verstärkt durch die vorhandenen Potenziale, sie sowohl hinsichtlich der vorhandenen Flächen als auch bezüglich der Bevölkerungsentwicklung gegeben sind. Das Hauptzentrum weist insgesamt eine hohe Dynamik auf, die für eine chancenreiche Entwicklung spricht. Stadtforschung Planung Dortmund 14

15 2.3 Potenzialflächen Wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Entwicklung des Zentrums werden im Folgenden die vorhandenen Potenzialflächen kurz dargestellt und eingeordnet: Potenzialflächen innerhalb des Hauptzentrums Die Berliner Straße 129 / 130 umfasst ca m² Grundstücksfläche (Potenzialfläche 1). Sie befindet sich im Privateigentum und ist gegenwärtig eingeschossig bebaut. Potenzialfläche 2 liegt in der Berliner Straße / 126. Eigentümer des ca m² großen Grundstücks sind das Land Berlin und Private. Sie wird gegenwärtig durch Stellflächen und durch den Garten der libanesischen Botschaft genutzt. Potenzialfläche 3 befindet sich in der Berliner Straße / Florastraße (Garbátyplatz). Sie umfasst ca m² Grundstücksfläche. Eigentümer dieses Grundstücks ist der Liegenschaftsfonds. Es wird gegenwärtig als Grünfläche und Stadtplatz genutzt. Potenzialfläche 4, Breite Straße 35 / 35a, ist ca m² groß und befindet sich in privatem Eigentum. Diese Potenzialflächen liegen sowohl im Hauptzentrum Pankow als auch im Sanierungsgebiet Wollankstraße. Insgesamt handelt es sich um mindergenutzte Flächen, die wirtschaftlich entwickelt werden können. Werden in den Erdgeschossen dieser Flächen Einzelhandelsnutzungen entwickelt, ergibt sich in der Summe ein Flächenpotenzial von ca bis m² Verkaufsfläche. Eine einzelhandelsrelevante Entwicklung der Flächen würde maßgeblich dazu beitragen, quantitative und strukturelle Schwächen des Zentrums abzubauen und eine 15 Stadtforschung Planung Dortmund

16 nachhaltige Stärkung mit sich bringen. Aufgrund der positiven wirtschaftlichen und demographischen Perspektiven des Bezirks und der hervorragenden Lage sind mittelfristig gute Umsetzungschancen gegeben. Potenzialfläche Rangierbahnhof Pankow Eine weitere Potenzialfläche ist der Standort Rangierbahnhof Ringlokschuppen. Er grenzt im Süden an das bestehende Zentrum und erstreckt sich über 1,5 Kilometer in nord-östliche Richtung. Das ca m² große, durchschnittlich ca. 170 Meter breite Grundstück (ohne Ringlokschuppen), befindet sich in privatem Eigentum. Nur ein im Vergleich zur Gesamtgröße gesehen, kleiner, im Süden gelegener Bereich der Fläche liegt innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs Pankow. Das Grundstück stößt mit seiner Schmalseite an den Bahnhof Pankow, zum Mittelpunkt des Zentrums beträgt die Entfernung über 500 Meter. Abbildung 3: Standort Rangierbahnhof - Ringlokschuppen Fazit Ausgehend von den übergeordneten städtebaulichen Zielen für das Hauptzentrum Pankow, die dessen Sicherung und Stärkung mit höchster Priorität verfolgen, sind die Potenzialflächen 1-4 entlang der Berliner und der Breite Straße hervorragend für eine Entwicklung geeignet. Sie bieten sich für den Einzelhandel und andere zentrentragende Nutzungen aufgrund ihrer Lage und Größe gerade zu an. Auf ihnen kann der vom bezirklichen Einzelhandelskonzept vorgegebene Entwicklungsrahmen für die Entwicklung des Hauptzentrums weitestgehend umgesetzt werden. Die notwendige Erweiterung der Verkaufsfläche im Hauptzentrum kann also mitten im Zentrum stattfinden. Der sich in Randlage bzw. außerhalb des Zentrums befindliche, ehemalige Rangierbahnhof muss hierzu nicht in Anspruch genommen werden. Dieser hat dagegen, mit Blick auf die Entwicklung des Hauptzentrums, wegen seiner Randlage zum Hauptzentrum und weil er nur an einem relativ kleinen Abschnitt mit dem bestehenden Hauptzentrum verbunden werden kann, große räumlich-funktionale Schwächen. Stadtforschung Planung Dortmund 16

17 3 Darstellung der Entwicklungsszenarien für den Rangierbahnhof Im Hinblick auf die mögliche Entwicklung des ehemaligen Rangierbahnhofs zu einem Einzelhandelsstandort werden drei Entwicklungsszenarien unterschieden. Sie werden insbesondere hinsichtlich der Dimensionierung der Einzelhandelsbausteine, des Branchenmixes und der Lage innerhalb des Areals untersucht und bewertet. Entwicklungsszenario 1 (Ansiedlung eines Einkaufscenters am S-Bahnhof Pankow) Das Entwicklungsszenario zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Ansiedlung eines Einkaufscenters mit rund m² Verkaufsfläche, auf Höhe des Bahnhofs Berlin-Pankow. Das Center liegt damit innerhalb der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Pankow (vgl. Schraffur in Abbildung 4); Center dieses Typs setzen üblicherweise auf Verkaufsflächenschwerpunkte in den Branchen Lebensmittel und Bekleidung. Vorrangiges Ziel dieses Szenarios ist die Sicherung und Stärkung des bestehenden Zentrums; damit könnte der Rangierbahnhof zentrenverträglich als Erweiterungsfläche genutzt werden. Abbildung 4: Szenario 1 Quelle: eigene Darstellung 17 Stadtforschung Planung Dortmund

18 Entwicklungsszenario 2 (Ansiedlung einer Fachmarktagglomeration) Das Entwicklungsszenario zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Ansiedlung einer nicht-zentrenrelevanten Fachmarktagglomeration mit bis zu m² Verkaufsfläche im nordöstlichen Bereich des Areals. Die Verkaufsflächenschwerpunkte liegen hierbei in den Branchen Möbel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente. Vorrangiges Ziel dieses Szenarios ist es, für das Zentrum ergänzende großflächige, nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen auf der Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofs zu lokalisieren. Randsortimente sollen zentrenverträglich gestaltet werden. Abbildung 5: Szenario 2 Quelle: eigene Darstellung Stadtforschung Planung Dortmund 18

19 Entwicklungsszenario 3 (Ansiedlung eines Möbelhauses und eines Einkaufscenters) Das Entwicklungsszenario zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Ansiedlung eines Möbelhauses mit rund m² sowie eines Einkaufscenters mit ebenfalls rund m² Verkaufsfläche im nordöstlichen Bereich des Rangierbahnhof-Areals (vgl. Schraffur in Abbildung 6). Als ergänzende Nutzungsbausteine sind in diesem Szenario noch Gewerbebetriebe, Dienstleitungseinrichtungen sowie Grünflächen geplant. Für das Vorhaben liegt eine grundsätzliche Planung eines Investors vor. Diese firmiert unter dem Titel Pankower Tor. Vorrangiges Ziel dieses Szenarios ist die Schaffung einer neuen starken Einkaufsagglomeration in Pankow. Abbildung 6: Szenario 3 Quelle: eigene Darstellung Die folgende Abbildung zeigt eine relativ konkrete Vorhabensbeschreibung eines Investors für dieses Szenario. Abbildung 7: Konzept Krieger Grundstück GmbH Pankower Platz Wohnen-Schule Bürgerpark Höffner-EKZ Kultur-Freizeit Quelle: beier + beck, Entwurfskonzept K10, Stadtforschung Planung Dortmund

20 4 Methodik und Vorgehensweise der absatzwirtschaftlichen Betrachtungen 4.1 Städtebauliche Verträglichkeitsanalyse 5 Für diese Analyse werden die für eine übergeordnete Einordnung möglicher Vorhaben notwendigen konkreten einzelhandelsbezogenen Flächenangaben, Umsätze und Sortimentsstrukturen in allen Schritten und in verschiedenen Szenarien (darunter auch eine unter rechtlichen Aspekten notwendige städtebauliche Worst-Case-Betrachtung) eingestellt. Die abgeleiteten Ergebnisse bilden, bezogen auf das jeweilige Szenario, die Grundlage abschließender Bewertungen und Schlussfolgerungen hinsichtlich der städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens. Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Wirkungen hat sich in der Einzelhandelsforschung und -begutachtung der Gravitationsansatz bewährt. Das ursprünglich von Huff konzipierte Gravitationsmodell 6 reicht aus fachlicher Ansicht allerdings nur für eine erste Einschätzung aus. Daher werden in dem hier angewendeten Gravitationsmodell vertiefend Kennwerte und Parameter zur sortimentsspezifischen als auch standortspezifischen Attraktivität unter Berücksichtigung vorhandener Kaufkraftabschöpfungen rechnerisch eingestellt. So kann eine unabdingbare Voraussetzung für die Validität der Ergebnisse dieser Modellrechnung hergestellt werden. Unter Anwendung dieses differenzierten Gravitationsmodells, in das die für den Untersuchungsraum relevanten Kennwerte einfließen, wird die durch das Einzelhandelsvorhaben induzierte Umsatzumverteilung ermittelt. Im Ergebnis dieser absatzwirtschaftlichen Untersuchung kann dann eine Beurteilung und Folgenabschätzung der potenziellen städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens erfolgen. Zum Grundverständnis des Gravitationsmodells ist Folgendes anzumerken: Für die untersuchten Standorte werden die Einzelhandelskennziffern der relevanten Hauptwarengruppen ermittelt bzw. liegen vor (Verkaufsfläche, Umsatz, Zentralitätsfaktor und Standortqualitätsgewichtung im Sinne von Gesamtattraktivität). Des Weiteren werden räumliche Widerstände zwischen den jeweiligen Nachfrage- und Angebotsstandorten zu Grunde gelegt Die vorliegenden Berechnungen dienen einer übergeordneten Einordnung möglicher Vorhaben. Sie ersetzen nicht eine Wirkungsanalyse i.s.d. 11 (3) BauNVO. vgl. Huff, David L.: Defining and estimating a trading area; Journal of Marketing; Vol. 28, Heinritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen. Passau Kemming: Raumwirtschaftstheoretische Gravitationsmodelle - Eine Untersuchung ihrer analytischen Grundlagen. Berlin, Löffler, G.: Konzeptionelle Grundlagen der chronologischen Betrachtungsweise in deterministischen Modellansätzen. Bremen, Diese sind anhand von Zeitdistanzen und Entfernungen nach einem Routenplaner ( ermittelt. Stadtforschung Planung Dortmund 20

21 Mit dem potenziellen Marktzutritt des Erweiterungsvorhabens verändert sich das raumwirtschaftliche Gewicht des Standortes im Verhältnis zu den anderen Standorten, da Umsatz und Widerstände von Nachfrage- und Angebotsstandorten zueinander eine relative Veränderung erfahren. Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt anhand verschiedener Szenarien, die von jeweils unterschiedlichen Grundannahmen ausgehen. Mit der Anwendung eines Worst-Case-Ansatzes wird der aktuellen Rechtsprechung Rechnung getragen 8. Folgende Eingangswerte gehen in das Gravitationsmodell ein: Einzugsgebiet des Vorhabens (Annahmen zur Kunden- und Umsatzherkunft) Nachfragesituation (einzelhandelrelevantes Kaufkraftpotenzial) Aktuelle Angebotssituation (Verkaufsflächen/ Umsätze) Raumüberwindungswiderstände (Distanz in Fahrtzeiten zwischen Angebotsstandorten und Nachfragebereichen) Umsatzprognose für das Vorhaben (ausgerichtet auf die untersuchungsrelevanten Kernsortimente) Einschätzung relevanter Konkurrenzstandorte (Attraktivität, ökonomische Leistungsfähigkeit) Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Modell und seine Ergebnisse nur eine erste Einschätzung möglicher Auswirkungen erlauben. Die städtebauliche Einordnung der wettbewerblichen Auswirkungen (mögliches Umschlagen absatzwirtschaftlicher in städtebauliche negative Auswirkungen) ist ein weiterer zwingend erforderlicher Schritt bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens. 8 Die den nachfolgenden Ausführungen zu Grunde liegenden Berechnungen basieren auf Kennziffern für ein konkretes Planvorhaben. Da mittels bauleitplanerischer Maßnahmen lediglich Sortimente und Verkaufsflächen gesteuert werden können, verbietet sich im Rahmen einer Verträglichkeitsanalyse eine betreiberscharfe Betrachtung und Bewertung. Im Sinne der gängigen Rechtsprechung (sog. Preußen-Park-Urteil des OVG Münster: OVG NRW Az.: 7a D 60/99.NE vom 07. Dez. 2000, S. 53 ff.) ist es jedoch erforderlich, die städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens (u.a. Umsatzberechnungen) im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung durchzuführen. Somit sind maximale Rahmendaten eines Vorhabens den Berechnungen und Bewertungen zu Grunde zu legen. 21 Stadtforschung Planung Dortmund

22 4.2 Exkurs Die 10 %- Schwelle der Umsatzumverteilung Bereits in einer Vielzahl von gutachterlichen Stellungnahmen und gerichtlichen Urteilen zu großflächigen Einzelhandelsansiedlungsvorhaben basierte die Einordnung und Bewertung des zumutbaren Kaufkraftabzuges auf der sogenannten 10 %-Marke 9. Dabei wird vorausgesetzt, dass eine von Einzelhandelsgroßvorhaben in den benachbarten Kommunen bzw. Standorten erzeugte Umsatzumverteilung von nicht mehr als 10 % zu Lasten des zentrenorientierten Einzelhandels keine negativen städtebaulichen Auswirkungen i.s. von 11 (3) BauNVO erwirkt, folglich sind die Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des betroffenen Zentrums lediglich absatzwirtschaftlicher, nicht jedoch städtebaulicher Art 10. So begrüßenswert der Rückgriff auf eine derart quantitative und augenscheinlich auch operationalisierbare Messgröße sein mag, so kritisch ist die fachwissenschaftliche Herleitung der 10 %-Marke und die per se erfolgte Anwendung der 10 %-Marke, ohne angemessen die raumordnerischen und städtebaulichen Begebenheiten und Spezifika zu berücksichtigen und in die Bewertung einzustellen. Zur fachwissenschaftlichen Herleitung der 10 %-Marke : Der Grenzwert von 10 % basiert auf einer im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg mit Förderung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg erstellten Langzeitstudie 11 : Innerhalb der Jahre 1992 bis 1996 sind acht unterschiedliche Einzelhandelsprojekte vom Supermarkt mit 900 m² Verkaufsfläche bis hin zum Einkaufszentrum mit ca m² Verkaufsfläche auf ihre raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen untersucht worden. Aus den gesammelten Ergebnissen wurde eine Querschnittsauswertung vorgenommen, als deren Resultat ein Wirkungsgefüge bei der Ansiedlung eines dezentralen Einzelhandelsbetriebes und eine Übersicht zu Grenzwerten der Umsatzumverteilung bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben in der jeweiligen Standortgemeinde erstellt wurde vgl. z.b.: Schmitz, Holger/Federwisch, Christof: Einzelhandel und Planungsrecht, Berlin 2005, Rz , auch mit Nachweisen der Rechtsprechung; Schmitz, Holger; Factory Outlet Center in der Rechtsprechung - Der Kaufkraftabzug als Maßstab für eine interkommunal rücksichtsvolle Einzelhandelsansiedlung? In: BauR 10/99, S ; OVG Münster (zu CentroOberhausen), OVG NRW, Urteil vom D 145/04. NE, Urteilsabdruck S. 57 ff. 10 Auswirkungen städtebaulicher Art sind dann zu konstatieren, wenn zentrale Versorgungsbereiche (u.a. i. S. von 34 (3) BauGB) ihre Identität oder Funktion durch die Wirkungen von Umsatzumverteilungen verlieren. Insbesondere die Bedeutung absatzwirtschaftlich betroffener Betriebe für das jeweilige Zentrum (ist der Betrieb prägend für das Zentrum?) ist ausschlaggebend dafür, ob sich aus der möglichen Aufgabe oder Umnutzung dieses Angebotsstandortes negative städtebauliche (u.a. Identitätsverlust, Trading-Down, Wegbrechen einer bestimmten Zentrenlage) Auswirkungen ergeben. 11 vgl. GMA; Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Kurzfassung der GMA-Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg mit Förderung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg, Ludwigsburg 1997, S vgl. GMA; a.a.o., Ludwigsburg 1997, S. 34 und 36 Stadtforschung Planung Dortmund 22

23 Für innenstadtrelevante Sortimente leiten sich demnach erhebliche städtebauliche Folgen zwischen 10 % und 20 % Umsatzumverteilung ab. Interessanterweise wurde hierzu angemerkt, dass die Auswirkungen durch Einzelfallprüfung zu verifizieren sind, also nicht ohne weiteres pauschal zu übertragen sind. Fachwissenschaftlich ist die 10 %-Marke oder auch Erheblichkeitsgrenze, ab derer erhebliche städtebauliche Auswirkungen wahrscheinlich werden, somit nicht pauschal anwendbar 13. Vielmehr ist für die von Einzelhandelsgroßvorhaben potenziell ausgehenden Implikationen nach den Worst-Case-Fällen zu urteilen, so dass auch bei Nicht- Erreichen von 10 % Umsatzumverteilung zu Lasten eines zentralen Versorgungsbereiches negative städtebauliche Auswirkungen erfolgen können 14. Gleichzeitig bedeutet dies aber auch, dass Umsatzumverteilungen von über 10 % wenn aus den wettbewerblichen Auswirkungen im entsprechenden Einzelfall (zentraler Versorgungsbereich) keine gravierenden Folgen für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen resultieren städtebaulich verträglich sein können. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird die Frage des Umschlagens von Umsatzumverteilungen (wettbewerbliche Auswirkungen) in städtebaulich negative (strukturelle Auswirkungen) mit unterschiedlichen Ergebnissen diskutiert. Die Bandbreite der Werte reicht von 10 % 15, über 10 % bis 20 % 16 bis hin zu etwa 30 % 17. Auch vor dem Hintergrund der seit mehr als einem Jahrzehnt andauernden wirtschaftlich angespannten Lage im Einzelhandel ist die 10 %-Schwelle kritisch zu sehen. So können angesichts der nur geringen Gewinnmargen in vielen Warengruppen auch schon deutlich geringere Umsatzumverteilungen gravierende Folgen für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen besitzen offengelassen von OVG Münster, a.a.o., Urteilsabdruck S vgl. dazu OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 03. Februar 2005, 3 K 9/94 15 vgl. OVG Potsdam, NVwZ 1999, 434; OVG Münster, BRS 59 Nr. 70; OVG Koblenz, NVwZ-RR 2001, 638 = BRS 64 Nr vgl. OVG Koblenz v B 12650/98 -, NVwZ, 1999, 435, 438; VGH München, BayVBI 2001, 175 = BRS 63 Nr vgl. OVG Weimar, Urt. V N 1096/03, Juris m. w. Nachw. 18 vgl. z.b. Acocella, D.; Fürst, U.C. (2002): 10 Prozent Umsatzumverteilung. In: BAG Handelsmagazin, 05-06/2002, S. 29ff 23 Stadtforschung Planung Dortmund

24 Es ist daher festzuhalten, dass die städtebauliche Verträglichkeit insbesondere aus den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener Zentren bzw. Innenstädte und der wirtschaftlichen Stabilität und Potenz der relevanten Anbieter abzuleiten ist 19, die wiederum ebenfalls Gegenstand der gutachterlichen Untersuchung sein müssen. Diese Pflicht ist nicht zuletzt aus Urteilen des OVG Münster 20 abzuleiten. Danach ist festzuhalten, dass der gewichtige Schwellenwert bei 10 % Umsatzverlust liegt (Regelfall), jedoch die Beurteilung offen bleibt, ob ein Schwellenwert von 10 % für alle Fallkonstellationen gelten kann und mit welcher Maßgabe bei der Ermittlung dieser Zumutbarkeitsschwelle die raumordnerische Funktion der betroffenen Kommune zu berücksichtigen ist. Der gewichtige Schwellenwert ist also ein wesentlicher Indikator für die Intensität der Belastung der Nachbarkommunen durch zusätzliche Kaufkraftabflüsse. Er ist jedoch nicht identisch mit der Zumutbarkeitsschwelle. Im Rahmen des Abwägungsprozesses ist diese städtebauliche Relevanzschwelle erst dann überschritten, wenn ein Umschlag von rein wirtschaftlichen zu städtebaulichen Auswirkungen stattzufinden droht vgl. hierzu auch Schmitz/Federwisch, a.a.o., Rz. 364/ vgl. OVG NRW, Urteil vom D 148/04.NE - Centro-Urteil 21 ebenda Stadtforschung Planung Dortmund 24

25 5 Absatzwirtschaftliche Rahmendaten 5.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Analyse der Wettbewerbssituation sowie zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials eines Standortes. Der zu ermittelnde potenzielle Einzugsbereich kann dabei nur ein theoretisches Konstrukt darstellen, da keine Untersuchungen zu den wirklichen Kundenströmen vorliegen. Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zum Einkaufsstandort) nimmt jedoch die Bereitschaft der Kunden ab, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Wettbewerbsstandorte geringere Raum-Zeit-Distanzen bzw. eine höhere Attraktivität aufweisen. Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass mit zunehmender Entfernung zum Angebotsstandort die Kundenbindung immer weiter nachlässt. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. Auf der Grundlage von Raumwiderständen, der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten sowie unter Berücksichtigung der entsprechenden Aussagen der vorliegenden Einzelhandelskonzepte lässt sich in Abhängigkeit von der Dimensionierung des untersuchten Vorhabens der Einzugsbereich abgrenzen. Eine Grundlage bildet dabei die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes, dargestellt als Pkw-Fahrtzeit. Die Isochronen in Abbildung 8 zeigen eine gute Erreichbarkeit bis in das Brandenburger Umland. 25 Stadtforschung Planung Dortmund

26 Abbildung 8: Isochronen Quelle: eigene Darstellung 22 Die einzelhandelsrelevante Attraktivität der jeweiligen Vorhabenvarianten beeinflusst dabei die Ausdehnung des Einzugsgebietes und damit nicht zuletzt auch die Streuung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in nicht unerheblichem Maße. In die Gravitationsrechnung werden daher in den untersuchten Vorhabenvarianten unterschiedliche Anteile der brachenspezifischen Umsätze im Untersuchungsraum eingestellt (vgl. dazu Kapitel 6.1). Es ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den Ansiedlungsszenarien 2 und 3 um sehr große und demnach raumbedeutsame Ansiedlungsszenarien handelt, die insbesondere im Bereich der langfristigen Bedarfsgüter (Möbel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente) große Einzelhandelsbausteine vorsehen. Der Vorhabensstandort wird aufgrund seiner Lage und seiner günstigen verkehrlichen Erreichbarkeit, in Abhängigkeit der Szenarien, ein Einzugsgebiet aufweisen, das im Norden deutlich über die Stadtgrenze von Berlin hinausgeht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass gerade im Möbelbereich von den Kunden nicht selten Fahrtzeiten von 60 Minuten in Kauf genommen werden, um einen entsprechend großen Anbieter mit breitem Angebotsspektrum zu erreichen. 22 Ermittlung mit Hilfe von einem Internet-Routenplaner (maps.google.de). Stadtforschung Planung Dortmund 26

27 5.2 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Pankow Insgesamt leben im Bezirk Pankow ca Einwohnerinnen und Einwohner mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in den projektrelevanten Warengruppen von insgesamt Mio. Euro (vgl. Tabelle 1). Tabelle 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Umsatz und Zentralität im Bezirk Pankow Branche Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (EhKK)* Einzelhandelsrelevanter Umsatz (EhU)** Einzelhandelsrelevante Zentralität 23 in Mio. Euro in Mio. Euro EhU/ EhKK Lebensmittel*** 700,6 724,9 1,03 Bekleidung 143,2 136,0 0,95 Möbel 89,6 44,7 0,50 Baumarktsortimente 158,5 79,4 0,50 Gartenmarktsortimente 27,7 11,6 0,42 * Quelle: BBE, Köln 2010 ** geschätzt anhand durchschnittlicher Flächenproduktivitäten und auf Grundlage der Einzelhandelserhebung zur Fortschreibung des StEP Zentren 3 sowie der Fortschreibung des bezirklichen Einzelhandelskonzeptes (Dr. Lademann und Partner) *** inkl. Lebensmittelhandwerk Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer im Bezirk Pankow liegt bei 92,9 (Berlin-Durchschnitt = 93,9). Den größten Branchenanteil besitzt die Branche Lebensmittel mit rund 700 Mio. Euro einzelhandelsrelevanter Kaufkraft. Daraus resultiert in der Umsatz-Kaufkraft- Relation ein branchenspezifischer Zentralitätswert von 1,03. In den übrigen Branchen liegen die Zentralitätswerte z.t. deutlich unterhalb von 1, was insbesondere für die langfristigen Warengruppen Möbel und Bau- und Gartenmarktsortimente auf nennenswerte Kaufkraftabflüsse schließen lässt. Für die anstehende Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der drei Szenarien werden neben dem Bezirk Pankow auch die Versorgungsstrukturen in den angrenzenden 23 Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region stellt ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss einer Stadt / Region. Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen des Einzelhandels in der untersuchten Region hin. vgl. dazu auch Artikel im Anhang: Zentralität ist nicht gleich Zentralität 27 Stadtforschung Planung Dortmund

28 Berliner Bezirken Reinickendorf, Mitte, Lichtenberg, Friedrichshain-Kreuzberg sowie je nach Wettbewerbsstandort (insbesondere für die großen Szenarienbausteine der Szenarien 2 und 3 Möbel und Bau- und Gartenmarktsortimente) auch die im Norden und Nordosten an das Stadtgebiet Berlin (und an das Bezirksgebiet Pankow) angrenzenden Kommunen Ahrensfelde, Bernau, Panketal betrachtet. 5.3 Angebotssituation / Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Der Bezirk Pankow verfügt räumlich über ein dichtes Netz an Angebotsstandorten im Lebensmittelbereich, das im Süden des Bezirks deutlich ausgeprägter ist und Richtung Norden entsprechend der Bevölkerungsverteilung ausdünnt. Neben dem Angebot innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gibt es zahlreiche solitäre Einzelstandorte, die über einen Lebensmittelmarkt mit über 700 m² Verkaufsfläche verfügen und die wohnortnahe Versorgung eines Großteils der Pankower Bevölkerung sicherstellen. Unter Berücksichtigung der bezirklichen quantitativen Ausstattung in der Warengruppe Lebensmittel stellt sich die Versorgungssituation gut dar. Abbildung 9: Angebotsstandorte im Bereich Lebensmittel Quelle: eigene Darstellung Stadtforschung Planung Dortmund 28

29 Demgegenüber ist für die untersuchungsrelevante Branche Bekleidung festzustellen, dass es außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche des Bezirks keinen großen Angebotsstandort gibt (vgl. Abbildung 10). Somit wird das entsprechende Angebot vornehmlich in den zentralen Versorgungsbereichen vorgehalten, was der bisherigen Steuerungspraxis des Bezirks entspricht. Abbildung 10: Angebotsstandorte im Bereich Bekleidung Quelle: eigene Darstellung 29 Stadtforschung Planung Dortmund

30 In den langfristigen Warengruppen Möbel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente fällt für den Bezirk Pankow auf, dass es derzeit keine Fachmarktagglomeration gibt, also einen räumlich konzentrierten Bereich, an dem sich diese Warengruppen angesiedelt haben. Es existieren jedoch einige Einzelstandorte, die über den Bezirk verteilt lokalisiert sind, hier ergeben sich zum Teil Ansätze von räumlich konzentrierten Bereichen (vgl. Abbildung 11). Abbildung 11: Angebotsstandorte in den Bereichen Möbel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente Quelle: eigene Darstellung Stadtforschung Planung Dortmund 30

31 5.4 Absatzwirtschaftliche Rahmendaten der Entwicklungsszenarien Die absatzwirtschaftlichen Untersuchungen werden auf die prägenden Warengruppen der einzelnen Varianten ausgerichtet. Dabei handelt es sich um folgende Branchen: Lebensmittel, Bekleidung, Möbel, Baumarktsortimente und Gartenmarktsortimente (vgl. dazu auch Seite 8: Aufgabenverständnis und Methodik der Untersuchung). Einen Gesamtüberblick über das projektrelevante Angebot im Hauptzentrum Pankow im Vergleich mit dem projektierten Angebot der drei Szenarien geben zunächst Tabelle 2 und Tabelle 3. Tabelle 2: Verkaufsflächen untersuchungsrelevanter Branchen nach Szenarien im Vergleich mit Verkaufsflächen im Hauptzentrum Pankow (gerundete Werte) Branche Hauptzentrum Pankow* Bezirk Pankow* Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 gerundete Werte VKF in m² in m² in m² in m² in m² Lebensmittel Bekleidung Möbel Baumarktsortimente Gartenmarktsortimente < gesamt Quelle: *Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk Pankow Entwurf, Oktober 2010 Verkaufsfläche Lebensmittel inkl. Lebensmittelhandwerk Tabelle 3: Umsätze untersuchungsrelevanter Branchen nach Szenarien im Vergleich mit Verkaufsflächen im Hauptzentrum Pankow Branche Flächenproduktivitäten HZ Pankow Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 in Euro/ m² in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro min max min max min max min max min max Lebensmittel ,0 27,9 12,0 12, ,0 25,8 Bekleidung ,6 26,9 25,6 28, ,2 56,0 Möbel ,6 0, ,0 60,0 48,0 60,0 Baumarktsortimente ,6 0, ,8 10,4 - - Gartenmarktsortimente <0,1 0, ,9 6,5 - - Quelle: Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk Pankow Entwurf, Oktober 2010 Verkaufsfläche Lebensmittel inkl. Lebensmittelhandwerk Im Hauptzentrum Pankow stellen die Verkaufsflächen in den beiden Warengruppen Lebensmittel und Bekleidung (6.500 bzw m² Verkaufsfläche) die tragenden Säulen 31 Stadtforschung Planung Dortmund

32 des Einzelhandelsangebotes dar. In den drei weiteren untersuchten Branchen ist im Zentrum erwartungsgemäß nur relativ wenig Verkaufsfläche vorhanden (Möbel und Baumarktsortimente mit jeweils ca. 500 m² sowie Gartenmarktsortimente mit weniger als 100 m² Verkaufsfläche). Damit ergibt sich im Bestand ein für ein Hauptzentrum übliches Bild. Die flächenintensiven, nicht-zentrenrelevanten Angebotsformen sind in der Regel außerhalb zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt, wohingegen die typischen nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente in einer zentrengemäßen Angebotsbreite zu finden sind. Das Entwicklungsszenario 1 führt zu einer Verdopplung der Verkaufsfläche bezogen auf das Hauptzentrum in der Branche Bekleidung sowie zu einem Verkaufsflächenzuwachs von ca m² im Lebensmittelbereich. Analog zum projektierten Verkaufsflächenausbau ist eine Verdopplung des Umsatzes in der Branche Bekleidung zu erwarten. Die Realisierung von Entwicklungsszenario 2 würde eine Verdopplung der Verkaufsfläche in der Branche Möbel bezogen auf den Stadtbezirk sowie jeweils einen Verkaufsflächenzuwachs von rund m² in den Branchen Bau- und Gartenmarktsortimente bedeuten. Der projektierte Vorhabenumsatz wird bei ca. 48 bis 60 Mio. Euro liegen. Entwicklungsszenario 3 beinhaltet im Bereich Möbel im Wesentlichen den gleichen Verkaufsflächenausbau wie Szenario 2. Weitere deutliche Entwicklungen ergäben sich in den Branchen Bekleidung (Zuwachs von über 200 % im Vergleich zum Bestand im Hauptzentrum) sowie Lebensmittel (Verdopplung der Verkaufsfläche im Vergleich zum Bestand im Hauptzentrum). Daraus ergibt sich eine Verdreifachung des Bestandsumsatzes im Bereich Bekleidung sowie eine Verdopplung im Lebensmittelbereich. Der projektierte Vorhabensumsatz liegt wie bei Szenario 2 in der Spanne zwischen ca. 48 und 60 Mio. Euro. Entwicklung der Zentralität Derzeit liegen die Zentralitätswerte 24 im Bezirk Pankow nur für den Lebensmittelbereich knapp oberhalb der 1. D.h., dass dem Lebensmitteleinzelhandel per Saldo derzeit ein marginaler Kaufkraftzufluss von außerhalb zukommt und sich die Versorgungssituation somit aus quantitativer Sicht als gut darstellt 25. Zudem verdeutlicht der Wert, dass derzeit noch keine verschärfte Wettbewerbssituation im Lebensmittelbereich besteht. In allen anderen untersuchungsrelevanten Branchen sind in dieser modelltheoretischen Betrachtung hingegen Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Diese reichen von 5 % im Bereich Bekleidung bis zu deutlichen % in den Bereichen der Bau- und Gartenmarktsortimente. Sie fließen heute an Angebotsstandorte außerhalb des Bezirks ab. Diese Werte deuten insgesamt auf einen rechnerischen Entwicklungsspielraum in diesen Branchen hin (Werte 24 Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt/Region stellt ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Einzelhandels dar, denn sie ist der Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. (Verhältnis des Einzelhandelsumsatzes zur lokalen Kaufkraft). Die Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder -abfluss einer Region. 25 Es ist zu berücksichtigen, dass aus landesplanerischer Sicht im Sinne einer wohnortnahen, feinmaschigen Versorgungsstruktur im Bereich Lebensmittel ein nahezu ausgeglichenes Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis (Kennziffer 1) flächendeckend (für alle Kommunen) unabdingbar ist. Stadtforschung Planung Dortmund 32