Verträglichkeitsanalyse für ein potenzielles Einkaufszentrum auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Berlin-Pankow

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1 . Verträglichkeitsanalyse für ein potenzielles Einkaufszentrum auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Berlin-Pankow Auftraggeber: Krieger Grundstück GmbH, Schönefeld Verträglichkeitsanalyse Oktober/November 2010

2 Seite 2 Disclaimer: Die GfK hat dieses Gutachten für und im Auftrag der Krieger Grundstück GmbH (Auftraggeber) erstellt. Die GfK ist mit diesem Gutachten ausschließlich für den Auftraggeber tätig. Weder die GfK noch ihre Geschäftsführer, Mitarbeiter oder Berater üben gegenüber Dritten irgendeine Beratungstätigkeit aus oder übernehmen Dritten gegenüber irgendwelche Aufklärungspflichten oder sonstige vertragliche oder außervertragliche Verpflichtungen. Das Gutachten ist nicht dazu bestimmt, Dritten als Grundlage für eine Investitionsentscheidung zu dienen und ersetzt nicht eine selbständige Prüfung der Investitionsentscheidung. Die GfK übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Informationen. Das Gutachten beruht darüber hinaus teilweise auf von der GfK nicht unabhängig überprüften Angaben des Auftraggebers oder anderer Dritter und enthält ferner Prognoseelemente, für deren Richtigkeit die GfK gegenüber Dritten ebenfalls keine Gewähr übernimmt.

3 Seite 3 Inhalt 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise Ausgangslage Auftrag und Aufgabenstellung Methodische Vorgehensweise Makro-Standort Berlin-Pankow Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft Fazit Mikro-Standort des geplanten Shoppingcenters auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow Lage, stadtstrukturelle Aspekte sowie Grundstücks- und Objektsituation Umfeld und Nutzungsstrukturen Verkehrssituation und anstehende Planungen Kurzskizze zum Projekt Fazit Die Wettbewerbssituation im Einzelhandel Untersuchungsrahmen Relevante Zentren im Bezirk Relevante Zentren im übrigen Stadtgebiet Sonstige Einzelhandelsstandorte Fazit Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Einzugsgebiet Nachfragevolumen...48

4 Seite 4 6 Zielumsatz und KaufkraftAbschöpfung Flächenprogramm und Zielumsatz Kaufkraftabschöpfung und Umsatzrekrutierung Wirkungsanalyse Überblick über die möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen Bewertung der Ergebnisse in den Zentren Zusammenfassung und Schlussfolgerungen... 66

5 Seite 5 Tabellen und Abbildungen Tabellen Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur...10 Tabelle 2: Das Flächenprogramm des geplanten Einkaufszentrums...15 Tabelle 3: Tabelle 4: Tabelle 5: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Hauptzentrum Breite/Berliner Straße...19 Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Hauptzentrum Schönhauser Allee...20 Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Stadtteilzentrum Berliner Allee...21 Tabelle 6: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord...22 Tabelle 7: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Ortsteilzentrum Alt-Blankenburg...23 Tabelle 8: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Ortsteilzentrum Buch...24 Tabelle 9: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Ortsteilzentrum Französisch Buchholz...25 Tabelle 10: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Ortsteilzentrum Karow...26 Tabelle 11: Tabelle 12: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Nahversorgungszentrum Blankenburger Straße...27 Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Nahversorgungszentrum Gustav-Adolf-Straße...28 Tabelle 13: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Nahversorgungszentrum Heinersdorf...29 Tabelle 14: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Nahversorgungszentrum Neumannstraße...30 Tabelle 15: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Nahversorgungszentrum Niederschönhausen...31 Tabelle 16: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Zentrumsbereichskern Alexanderplatz...33 Tabelle 17: Tabelle 18: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Zentrumsbereichskern Potsdamer/Leipziger Platz..34 Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Zentrumsbereichskern Friedrichstraße...35

6 Seite 6 Tabelle 19: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Zentrumsbereich Historische Mitte Ost insgesamt.36 Tabelle 20: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Hauptzentrum Müllerstraße...37 Tabelle 21: Tabelle 22: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Hauptzentrum Frankfurter Allee...38 Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Besonderen Stadtteilzentrum Prerower Platz...39 Tabelle 23: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Stadtteilzentrum Badstraße...40 Tabelle 24: Tabelle 25: Tabelle 26: Tabelle 27: Tabelle 28: Tabelle 29: Tabelle 30: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Stadtteilzentrum Märkisches Zentrum...41 Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums in Berlin- Pankow...48 Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Einzugsgebietszonen des geplanten Einkaufszentrums in Berlin-Pankow...49 Brutto-Umsatzerwartung des geplanten Einkaufszentrums in Berlin-Pankow nach Warengruppen.51 Kaufkraftstrom-Modellrechnung für das geplante Einkaufszentrum in Berlin-Pankow...53 Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in den untersuchungsrelevanten Zentren (Oberkantenwerte)...59 Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in den untersuchungsrelevanten Zentren (für das derzeit tatsächlich geplante Flächenprogramm)...60 Abbildungen Abbildung 1: Der Mikro-Standort des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow...13 Abbildung 2: Abbildung 3: Die Lage der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche...18 Das prospektive Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums in Pankow sowie die Reichweite der am Standort geplanten Möbelangebote im Vergleich...46 Abbildung 4: Das prospektive Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums in Pankow nach Zonen...47

7 Seite 7 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage Die Krieger Grundstück GmbH hat das Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow erworben und plant dort die Entwicklung eines multifunktionalen Stadtquartiers, zu dem auch großflächige Einzelhandelsnutzungen gehören. Konkret sind ein Einkaufszentrum mit rd m² Verkaufsfläche sowie ein Möbelhaus mit rd m² Verkaufsfläche und ein Sconto Möbeldiscounter mit rd m² Verkaufsfläche vorgesehen. Eine entsprechende Baugenehmigung liegt noch nicht vor und würde die Aufstellung eines rechtsgültigen Bebauungsplanes für das Gebiet voraussetzen. Zudem wird derzeit der Berliner Stadtentwicklungsplan Zentren überarbeitet, in dessen Zusammenhang auch die in Berlin anstehenden Großprojekte beurteilt werden. Auch das bezirkliche Zentrenkonzept des Bezirks Pankow wird derzeit aktualisiert. Um in diesem Kontext eine fundierte Diskussionsgrundlage für Zentrenkonzept und Bebauungsplanverfahren zu haben, sollen die möglichen anzunehmenden Auswirkungen des Einkaufszentrums, das im Fokus der Diskussion steht, anhand einer differenzierten Wirkungsanalyse aufgezeigt wird und die Verträglichkeit des Vorhabens gutachterlich diskutiert werden. 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung Vor diesem Hintergrund beauftragte die Krieger Grundstück GmbH, Schönefeld, die GfK GeoMarketing GmbH, Hamburg, im September 2010 mit der Erstellung einer Verträglichkeitsstudie für das geplante Shoppingcenter. Folgendes Untersuchungsdesign wurde vereinbart: Kurzskizze zum Makro-Standort Berlin-Pankow Kurzskizze zum Mikro-Standort und zum Planvorhaben Abgrenzung des Einzugsgebietes und Berechnung des Potenzialrahmens Darstellung der relevanten Wettbewerbssituation im Einzelhandel Ermittlung eines (Brutto-)Zielumsatzes für das Vorhaben Modellrechungen zur Umsatzrekrutierung sowie zu den möglichen Umsatzumverteilungseffekten Abschließende Stellungnahme zu den Ergebnissen 1.3 Methodische Vorgehensweise Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen basieren auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen der Gutachter, durchgeführt in der 38. und 39. Kalenderwoche (20. September bis 1. Oktober) Es wurde ferner auf die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen zum Projekt zurückgegriffen. Darüber hinaus wurden alle relevanten sekundärstatistischen amtlichen Daten, Materialien und Informationen sowie interne Unterlagen und Studienergebnisse der GfK GeoMarketing GmbH projektbezogen ausgewertet und in die Untersuchung einbezogen. Last, but not least fließen die Ergebnisse von Telefongesprächen mit Vertretern der relevanten Bezirksverwaltungen in die Untersuchung ein.

8 Seite 8 2 Makro-Standort Berlin-Pankow 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika Der Berliner Bezirk Pankow entstand im Zuge der Bezirksreform vom 1. Januar 2001 aus den drei bis dahin selbstständigen Altbezirken Pankow, Prenzlauer Berg und Weißensee. Mit insgesamt rd Einwohnern in 13 Ortsteilen ist Pankow der einwohnerstärkste Berliner Bezirk und rangiert hinsichtlich der Fläche (nach Treptow-Köpenick) auf Platz 2. Im Norden grenzt Pankow u.a. mit dem Ortsteil Buch an das Bundesland Brandenburg an, im Osten wird Pankow vom Berliner Bezirk Lichtenberg, im Süden von Friedrichshain-Kreuzberg und im Westen von Mitte und Reinickendorf begrenzt. Stadtstrukturell verfügt Pankow über ein sehr breites Spektrum an Quartieren, das von citynahen, sehr hoch verdichteten Gründerzeitquartieren am Prenzlauer Berg über Großwohnsiedlungen und Villenquartiere bis hin zu fast dörflich anmutenden Wohnlagen mit Einfamilienhausbebauung in den nordöstlichen Ortsteilen reicht. Dabei zählt der Bezirk zu den beliebtesten Wohnstandorten innerhalb des Berliner Stadtgefüges, wie auch die deutlich positive Bevölkerungsentwicklung (+ 5,5 % in den letzten fünf Jahren) belegt. Unter wirtschaftlichen Aspekten dominieren in Pankow Kleinunternehmen aus den Bereichen Dienstleistungen, Baugewerbe und Handel (rd. drei Viertel der Betriebe im Bezirk haben bis zu fünf Mitarbeiter). Im Ortsteil Buch hat sich im Bereich des Campus Buch ein Schwerpunkt im Biotechnologieund Gesundheitssektor herausgebildet (Klinikstandort, Einrichtungen der Grundlagenforschung und diverse Biotechnologie-Unternehmen). Übergeordnete Versorgungsfunktionen soll der sowohl im gesamtstädtischen als auch im bezirklichen Zentrenkonzept als Hauptzentrum ausgewiesene Bereich Breite Straße/Berliner Straße ausüben, wo das Rathaus Pankow, verschiedene Dienstleistungen und mit dem "Rathaus-Center" auch ein einzelhändlerischer Kristallisationspunkt vorhanden sind. Gemäß bezirklichem Zentrenkonzept kommt auch dem Bereich Schönhauser Allee mit u.a. dem Shoppingcenter "Schönhauser Allee Arcaden" die Funktion eines Hauptzentrums zu. 2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen Hinsichtlich der regionalen und innerbezirklichen verkehrlichen Erreichbarkeit sind alles in allem gute Bedingungen zu konstatieren. Der Bezirk verfügt über eine direkte Anbindung an das Autobahnnetz (A 114, Zubringer zum Berliner Ring/A 10) und ist über die radial verlaufenden Hauptachsen B 2, B 96a und B 109 sowie verschiedene weitere, gut ausgebaute Verkehrsachsen (u.a. die Ringverbindungen im Süden des Bezirks) sehr gut für den Kfz-Verkehr erschlossen. Zudem ist Pankow über S- und U-Bahn, Straßenbahn und Busse auch sehr gut in das leistungsstarke Berliner ÖPNV-Netz eingebunden. Diverse laufende Projekte dienen der weiteren Verbesserung der Verkehrserschließung in Pankow. Im ÖPNV ist auf die Sanierung der U-Bahnlinie U2 zwischen Senefelderplatz und Vinetastraße hinzuweisen. Daneben finden in Pankow derzeit zahlreiche Straßenbauarbeiten statt, darunter auch der Umbau der Berliner Straße zwischen Granitzstraße und Breite Straße und die Sanierung der Pasewalker Straße (B 109) zwischen A 114 und Ewestraße. 2.3 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft Die sozioökonomischen Rahmendaten des Bezirks Pankow stellen sich in der Summe vergleichsweise günstig dar. Positiv hervorzuheben ist der - im Vergleich zu Berlin insgesamt - überproportionale Bevölkerungszuwachs (+ 5,5 % im vergangenen Fünfjahreszeitraum), der sich nach den aktuellen Prognosen auch zukünftig fortsetzen dürfte. Ferner ist die relativ jung strukturierte Bevölkerung zu erwähnen, mit ausgesprochen geringen Anteilen der Altersgruppen ab 50 Jahren und einem sehr hohen Anteil der 30- bis unter 50-Jährigen.

9 Seite 9 Die Arbeitslosenquote rangiert mit 11,9 % zwar noch über dem Bundesdurchschnitt, ist aber im Berliner Kontext (14,1 %) unterdurchschnittlich. Das Kaufkraftniveau rangiert zwar mit 91,8 leicht unter dem Berliner Durchschnitt (93,9), liegt aber höher als die entsprechenden Werte von drei der vier benachbarten Bezirke (Mitte: 89,7, Friedrichshain- Kreuzberg: 87,9, Lichtenberg: 89,3, Reinickendorf: 97,2). Weitere Einzelheiten sind den nachfolgenden Grafiken sowie der Tabelle 1 zu entnehmen. 2.4 Fazit Auf Basis der oben dargelegten Daten und Fakten kann festgestellt werden, dass der Berliner Bezirk Pankow für eine Shoppingcenter-Ansiedlung insgesamt gute makro-standortseitige Rahmenbedingungen bietet. Bevölkerungsentwicklung (in %) Pankow Berlin Deutschland Bevölkerungsprognose¹ 2010/2020 (in % p.a.) 1,5 1,0 0,5 0, Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (in %) Beschäftigung im Dienstleistungssektor (in %) ,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 0 k.a. Bezirk Pankow Berlin Deutschland Beschäftigtenentwicklung (in %) k.a. Bezirk Pankow Berlin Deutschland Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (D = 100) Insbesondere die gute verkehrliche Anbindung - auch an das nördliche Brandenburger Umland - sowie die relativ jung strukturierte und rückblickend wie perspektivisch wachsende Bevölkerung sind in diesem Zusammenhang positiv hervorzuheben Pankow Berlin Deutschland 90 Bezirk Pankow Berlin Deutschland

10 Seite 10 Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Gebietseinheit Bezirk Pankow Berlin Deutschland Strukturdaten Einwohner 1) Veränderung ggü in % + 5,5 + 1,3-0,6 Einwohnerdichte 1) (Ew./km² ) Altersstruktur 1) in % ( ) unter 15 Jahre 12,0 12,0 13,6 15 bis unter 30 Jahre 19,5 19,0 17,5 30 bis unter 50 Jahre 38,7 31,9 29,6 50 bis unter 65 Jahre 13,9 18,4 18,9 ab 65 Jahre 15,8 18,8 20,4 Anzahl der Haushalte 2) ( ) Durchschnittliche Haushaltsgröße 1,7 2,1 Arbeitslosenquote in % (Jahresdurchschnitt 2009) 3) 11,9 14,1 8,2 Pkw pro Einwohner ( ) 4) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 5) davon im Dienstleistungssektor in % 84,0 68,2 Beschäftigtenzentralität 6) 96,5 100,0 1) 2) 3) 4) 5) 6) Lt. Statistischen Berichten der jeweiligen Statistischen Landesämter sowie lt. Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. Die Angaben zur künftigen Entwicklung der Bevölkerung beziehen sich auf den jeweiligen Kreis/kreisfreie Stadt und wurden den Prognosen der jeweiligen Statistischen Landesämter entnommen; auf dieser Grundlage wurden die dargestellten Veränderungsraten berechnet. GfK GeoMarketing 2009/2010. Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (alle zivilen Erwerbspersonen insgesamt). Für kreisangehörige Städte/ Gemeinden werden keine Arbeitslosenquoten veröffentlicht; ersatzweise werden die Arbeitslosenquoten des Kreises herangezogen. Pkw je Einwohner, lt. Kraftfahrt-Bundesamt, FZ 3, Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung) lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit. Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen je Einwohner in Euro Einzelhandelsrelevante GfK Kaufkraft- Kennziffer ) ,8 93,9 100,0 - Rundungsdifferenzen möglich -

11 Seite 11 3 Mikro-Standort des geplanten Shoppingcenters auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow 3.1 Lage, stadtstrukturelle Aspekte sowie Grundstücks- und Objektsituation Der Mikro-Standort befindet sich zentral im Berliner Ortsteil Pankow und tangiert im Südwesten den Einkaufsbereich Berliner Straße/Breite Straße, der als Hauptzentrum für den Bezirk Pankow ausgewiesen ist. Die Entfernung zum südlich gelegenen, regional ausstrahlenden Haupteinkaufsbereich Alexanderplatz beträgt etwa 6 km. Es handelt sich um das Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow, das sich auf einer Länge von rd. 1,6 km zwischen der am Standort beginnenden Autobahn A 114/B 109 im Nordosten und dem S- und U-Bahnhof Pankow bzw. der Berliner Straße im Südwesten erstreckt. Das Areal wird begrenzt von der einhüftig durch Wohnnutzungen geprägte Granitzstraße im Südosten sowie den Gleiskörper der S-/Regionalbahn im Nordwesten, so dass derzeit keine Verbindung zu den jenseits der Gleise gelegenen Straßen Damerowstraße und Handlichstraße besteht. Im Nordosten schließt sich jenseits der A 114/Prenzlauer Promenade ein Bahnareal mit Lokschuppen an, das nicht Teil des aktuell diskutierten Vorhabens ist 1. IM Südwesten des Mikro-Standortes bestehen Überschneidungen zum Hauptzentrum Breite/Berliner Straße, das erst südlich der S-Bahnlinie an der Granitzstraße endet und so einen kleinen Teil des Areals umfasst. Das ebene Projektareal ist zurzeit teilweise noch mit Bahngebäuden belegt, die jedoch nicht mehr genutzt werden. Zum Grundstück gehören im Osten auch eine Aral- Tankstelle und ein McDonald's-Schnellrestaurant, die im Zuge der Projektrealisierung verlegt werden sollen. Da eine Randbebauung mit Ausnahme der Bereiche Hadlichstraße/Damerowstraße und Granitzstraße/ Prenzlauer Promenade nicht vorhanden ist, ist das Areal vergleichsweise gut einsehbar. Dies gilt insbesondere auch ausgehend von der in Hochlage verlaufenden A 114/B 109. Gemäß Flächennutzungsplan (Neubekanntmachung 2009) ist das Gebiet als Bahnfläche ausgewiesen, so dass für eine einzelhändlerische Nutzung auch eine FNP-Änderung nötig wäre. Der Stadtentwicklungsplan Zentren weist den Standort als FMA in Planung aus; 1 Für dieses Areal wird eine einzelhändlerische Nachnutzung durch nicht zentrenrelevanten Einzelhandel (Gartencenter Baumarkt) erwogen. im Zentrenkonzept des Bezirks aus dem Jahr 2005 ist er als "Stadtentwicklungspotenzial" gekennzeichnet. Großflächige Einzelhandelsnutzungen sind - nach den Plänen des Auftraggebers - im nordöstlichen Teil des Projektareals vorgesehen, etwa zwischen der Prenzlauer Promenade und der Granitzstraße, Höhe Einmündung Retzbacher Weg. Die folgenden Ausführungen beziehen sich insofern primär auf diesen Teilbereich des Entwicklungsareals. 3.2 Umfeld und Nutzungsstrukturen Das nördliche und nordwestliche Standortumfeld ist in erster Linie durch drei- und viergeschossige, relativ stark verdichtete Wohnbebauung verschiedenen Baualters gekennzeichnet. Darüber hinaus ist auf einige Nahversorgungseinrichtungen (u.a. 2 x Netto) hinzuweisen. Allerdings besteht zum Projektareal derzeit eine starke Zäsur durch die S- und Regionalbahn-Gleise. Im Nordosten sind ferner das an der Damerowstraße gelegene Bahnhofsgebäude Pankow- Heinersdorf und - östlich der Prenzlauer Promenade - ein großer Park & Ride-Parkplatz und die oben bereits erwähnte Bahnfläche mit Lokschuppen zu nennen. Im Osten sind recht heterogene Strukturen zu beobachten. Jenseits der Prenzlauer Promenade schließen sich gewerbliche Strukturen und Automobilhandel, verschiedene Einzelhandelsnutzungen (u.a. B1 Baumarkt-Discount, Netto, Fisch-Markt, Angelshop), Kleingärten und Wohnnutzungen geringer Dichte an.

12 Seite 12 Im Süden/Südosten ist im Kreuzungsbereich Granitzstraße/Prenzlauer Promenade auf ein Bürogebäude der Deutsche Bahn AG hinzuweisen; ansonsten besteht eine drei- und viergeschossige, relativ stark verdichtete Wohnbebauung (u.a. das Kissingenviertel mit Wohnanlagen aus den 1920er und 1930er Jahren), die kaum Einzelhandelsnutzungen umfasst. Im westlichen/südwestlichen Standortumfeld würden sich perspektivisch zunächst die übrigen, auf dem Entwicklungsareal Rangierbahnhof Pankow etablierten Nutzungen anschließen. Den derzeitigen Plänen zufolge wären dies Grünflächen und Freizeitnutzungen sowie im weiteren Verlauf auch Wohnnutzungen und eine neue Schule, die nahe dem ÖPNV-Knotenpunkt S- und U-Bahnhof Pankow am Rand des Hauptzentrums Breite-/Berliner Straße etabliert werden sollen. Jenseits der Bahnlinie sind im westlichen Umfeld eine Tankstelle und das "Forum Pankow" mit u.a. der Reha-Tagesklinik und Einzelhandelsangeboten wie Kaiser's, Aldi und Kik zu erwähnen. 3.3 Verkehrssituation und anstehende Planungen Im Individualverkehr besteht eine sehr gute regionale Erreichbarkeit aus nördlicher Richtung über die A 114, die auch als Zubringer zum Berliner Ring (A 10) fungiert, und die B 109/Pasewalker Straße. Auch aus Richtung Süden stellt die Prenzlauer Promenade/B 109 eine gute Erreichbarkeit sicher. Querverbindungen zu anderen radialen Ausfallachsen 2, sind weniger stark ausgeprägt. In der Nähe des Mikro-Standortes kommen hierfür insbesondere die Damerowstraße, die Rothenbachstraße und eher nachrangig die Granitzstraße in Frage, die so auch die angrenzenden Wohngebiete erschließen. Das vorgesehene umfangreiche Stellplatzangebot (rd Stellplätze) wird zum einen von der Prenzlauer Promenade aus anfahrbar sein, aus nördlicher und südlicher Richtung kommend. Ergänzend ist eine Anbindung an das östliche Ende der Damerowstraße mittels einer Brücke geplant, die südwestlich des S- Bahnhofs Pankow-Heinersdorf ansetzt und die über die B 109 aus Norden und aus (nord-)westlicher Richtung kommenden Verkehre aufnehmen dürfte. Weitere Erschließungen für den MIV sind nicht vorgesehen, insbesondere auch nicht in der wenig leistungsfähigen Granitzstraße, die dadurch entlastet wird. So ist der Mikro-Standort im MIV insbesondere über die Achse B 109/A 114 aus Süden und Norden sehr gut zu erreichen; von den übrigen Achsen kommend müssen teilweise weniger leistungsstarke Querverbindungen genutzt werden. Im ÖPNV besteht über den Bahnhof Pankow- Heinersdorf eine sehr gute Einbindung in das Berliner S-Bahn-Netz (Linien S2, S8 und S9). Dort verkehren auch die Tramlinie M1 sowie eine Nachtbuslinie. Das 2 Dies sind beispielsweise die B 96a, die B 2 sowie die Achse Blankenburg - Karow - Buch - Bernau. eigentliche Einkaufszentrum ist etwa 500 m vom Bahnhofsgebäude entfernt vorgesehen und ergänzend über Buslinien angebunden. Insgesamt ist damit im ÖPNV heute eine sehr gute Erreichbarkeit des Projektareals gegeben. Ergänzend ist auf einen geplanten Bus-Shuttle- Service zwischen dem am südwestlichen Ende des Projektareals geplanten Platzbereich und dem Einkaufszentrum hinzuweisen. Dies würde die Anbindung der geplanten großflächigen Einzelhandelsnutzungen an den U-/S-Bahnhof Pankow verbessern und die bestehenden Buslinien in der Granitzstraße entlasten. Mit Blick auf Fußgänger und Radfahrer ist zu konstatieren, dass entsprechende Fuß- und Radwege heute im Standortumfeld nur teilweise vorhanden sind. Der Mikro-Standort ist angesichts der bisherigen Nutzung als Rangierbahnhof aber auch kaum in funktionale Wegebeziehungen eingebunden, so dass lediglich geringe Frequenzen festzustellen sind. Diese sind u.a. auf den S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf sowie auf die Bürogebäude der DB Netz AG gerichtet. Perspektivisch ist sicherlich mit einer Belebung zu rechnen, auch wenn es sich aufgrund der Lage an der Autobahn primär um einen Pkw-orientierten Standort handelt. Nicht zuletzt durch die angrenzend geplanten Parkanlagen/Grünflächen dürfte sich aber auch die fußgängerfreundliche Gestaltung des Umfeldes verbessern. Für weitere Details siehe nachstehende Abbildung.

13 Seite 13 Abbildung 1: Der Mikro-Standort des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow

14 Seite Kurzskizze zum Projekt Überblick Die Planungen für das langgestreckte ehemalige Bahnhofsareal umfassen mehrere Projektbausteine mit vielfältigen Nutzungen. Diese lassen sich grob in drei Abschnitte unterteilen: Großflächige Einzelhandelsnutzungen im Nordosten des Areals. Geplant sind dort das im Fokus der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse stehende Einkaufszentrum mit rd m² Verkaufsfläche, ein Vollsortiment-Möbelhaus mit rd m² Verkaufsfläche und ein Sconto Möbel-Discounter mit rd m² Verkaufsfläche. Urbanes Quartier im Südwesten des Areals. Zwischen dem U-/S-Bahnhof Pankow und in etwa der Verlängerung der Neumannstraße sollen Wohnnutzungen zur Ergänzung des Kissingenviertels, eine Gesamtschule und Kita, Sportplätze und im Zentrum Breite/Berliner Straße ein städtischer Platz mit Gastronomie und - in geringem Umfang - kleinteiligem Handel entstehen. Bürgerpark. Die zwischen den beiden o.g. Abschnitten gelegenen Flächen sollen als Bürgerpark gestaltet werden und vielfältige Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung bieten. Die großflächigen Einzelhandelsnutzungen und das geplante Einkaufszentrum Innerhalb des für großflächigen Einzelhandel vorgesehenen Abschnitts sind die beiden Möbelmärkte am nordöstlichen Ende, entlang der Bahnlinie geplant 3. In Richtung der Prenzlauer Promenade wird ihnen ein ebenerdiges Stellplatzangebot von rd. 750 Plätzen vorgelagert, das ausgehend von der Prenzlauer Promenade und der Damerowstraße über Erschließungsstraßen zu erreichen ist. Das im Fokus dieser Untersuchung stehende Einkaufszentrum ist zwischen Bürgerpark und Möbelmärkten geplant und nimmt die gesamte Breite des Areals zwischen Granitzstraße (auf Höhe des Retzbacher Wegs) und Damerowstraße (auf Höhe der Harzgeroder Straße) ein. Es ist als geschlossene Centeranlage mit zwei Verkaufsebenen (EG, OG) und einem Rundlauf mit zentraler Querverbindung konzipiert. Oberhalb der Verkaufsebenen ist ein umfangreiches Stellplatzangebot vorgesehen, das - zusammen mit einer kleineren ebenerdigen Parkfläche vor dem Objekt Plätze bietet und den Standort so insbesondere auch für Kunden aus dem Brandenburger Umland attraktiv macht. Für den Einzelhandel sind insgesamt rd m² Verkaufsfläche geplant. Rd. 43 % hiervon (rd m²) entfallen dabei auf die Cityleitbranche Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren. Auch der periodische Bedarfsbereich (rd. 24 % der Verkaufsfläche), der u.a. ein SB-Warenhaus umfassen wird, Haushalts-/persönlicher Bedarf (rd. 16 %) und Technik (rd. 14 %) sind Angebotsschwerpunkte. Zoologischer Bedarf und Blumen sowie Haus-/Heimtextilien und Einrichtungszubehör spielen eher nachrangig eine Rolle. Nicht-zentrenrelevante Angebote aus dem Baumarkt- oder Möbelbereich sind im Einkaufszentrum selbst nicht vorgesehen. Strukturell ist von einer Mischung aus großflächigen Ankermietern sowie kleinen und mittelgroßen Flächen auszugehen. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Sortimentszusammensetzung, des Centerkonzeptes und des Stellplatzangebotes ist mit einer regionalen Ausstrahlungswirkung zu rechnen. Dies gilt umso mehr, da die direkte Nachbarschaft zu den ebenfalls geplanten und typischerweise über eine noch größere Reichweite verfügenden Möbelhäuser für eine hohe Bekanntheit des Standortes und auch gewisse Kopplungseffekte sorgen dürfte. Details zum geplanten Flächenprogramm nach Warengruppen sind der Tabelle auf der nachfolgenden Seite zu entnehmen. 3 Diese sind nicht Gegenstand der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse.

15 Seite 15 Tabelle 2: Das Flächenprogramm des geplanten Einkaufszentrums Warengruppen/Sortimente in m² periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: Insgesamt 1) 2) 3) 4) 5) 6) Technik 2) Haushalts- und persönlicher Bedarf 3) Heimwerker- und Gartenbedarf 4) davon zentrenrelevant 5) Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien davon zentrenrelevant 6) Rundungsdifferenzen möglich Verkaufsfläche Betreiberkonzept; eigene Berechnungen nach Angaben des Auftraggebers. Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. geplante Verkaufsfläche 1) Blumen/Pflanzen/Saatgut (ohne Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde), Zoologischer Bedarf/Lebende Tiere, Kraftradzubehör. Haus-/Heimtextilien, Holz-/Kork-/Flecht-/Korbwaren, Kunstgegenstände/Bilder/ Antiquitäten Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/ Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. 3.5 Fazit Der Mikro-Standort des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow verfügt über sehr gute Voraussetzungen für die Etablierung von großflächigem Einzelhandel. Durch die Autobahn-Anbindung ist er für die Bevölkerung im Brandenburger Umland gut und schnell erreichbar, die auf Berlin als nächstgelegenes Oberzentrum und Arbeitsort orientiert ist. Zugleich ist der Standort in einen urbanen Kontext im Zentrum des Ortsteils Pankow eingebettet und kann so auch für weniger mobile Teile der Bevölkerung Versorgungsfunktionen übernehmen. Positiv hervorzuhebende Standorteigenschaften sind die sehr gute regionale Erreichbarkeit mit dem Pkw, insbesondere über die Hauptverkehrsachse A 114/ B 109, und die sehr gute Einsehbarkeit des Areals von dort. Auch die ÖPNV-Anbindung des Gesamtareals ist vergleichsweise günstig (U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn, Busse); das geplante Einkaufszentrum selbst ist jedoch nur mit Bussen direkt zu erreichen. Die direkte Anfahrbarkeit des Standortes im MIV ist nicht aus allen Richtungen gleich günstig. Die Schaffung einer neuen Zufahrt von der östlichen Damerowstraße mittels Brücke verbessert jedoch die Erreichbarkeit aus nordwestlicher Richtung und dürfte auch dazu beitragen, zusätzlichen Verkehr in der Granitzstraße zu reduzieren. 4 Konzept und Dimensionierung des Projektes lassen keinen Zweifel daran, dass der einzelhändlerisch bisher nicht vorgeprägte Bereich als Einzelhandelsstandort etabliert werden kann. 4 Die Beurteilung der verkehrlichen Wirkungen des Projektes ist nicht Gegenstand dieser Untersuchung.

16 Seite 16 4 Die Wettbewerbssituation im Einzelhandel 4.1 Untersuchungsrahmen Der Berliner Einzelhandel ist durch eine ausgeprägte polyzentrale Standortstruktur gekennzeichnet. Dieses ist - neben der Stadtgröße, die schon allein die Präsenz einer gewissen Anzahl von Versorgungskernen erfordert - insbesondere auch historisch bedingt durch das Zusammenwachsen ursprünglich eigenständiger Städte und Ortslagen und spiegelt sich auch heute noch in einem sehr engen Bezug der Berliner Bevölkerung zu 'ihrem' Stadtteil wider. Infolgedessen werden Einkäufe sowie die Inanspruchnahme von Dienstleistungen in einem hohen Maße im eigenen 'Kiez' getätigt. Dementsprechend dürfte ein Einkaufszentrum in Pankow innerhalb Berlins eine räumlich begrenzte Ausstrahlungskraft entfalten und ein sektorales Einzugsgebiet ausbilden. So sind als relevante Wettbewerbsstandorte insbesondere die Zentren und typgleichen Wettbewerber im Bezirk Pankow sowie die nächstgelegenen hochrangigen Zentren in den direkt angrenzenden Bezirken zu betrachten. wurde und aktuell überarbeitet wird. Dort wird auch das hierarchisch abgestufte Berliner Zentrensystem in groben Zügen festgelegt. 5 Eine Konkretisierung erfolgt in den teilweise vorhandenen bezirklichen Zentrenkonzepten, die von den Vorgaben des StEP gelegentlich auch abweichen, z.b. im Hinblick auf die hierarchische Einstufung oder die räumliche Abgrenzung der Zentren. Für die Auswahl der zu untersuchenden Zentren haben sich die Gutachter insofern am gesamtstädtischen StEP Zentren sowie an den relevanten bezirklichen Zentrenkonzepten orientiert. Für den Bezirk Pankow liegt seit 2005 ein bezirkliches Zentrenkonzept vor, das u.a. die genaue Abgrenzung der Zentren festlegt und die übergeordnete Zentrenstruktur um eine Reihe von Nahversorgungszentren und eine im StEP nicht aufgeführte Fachmarktagglomeration ergänzt. Abweichend vom gesamtstädtischen Zentrenkonzept werden dort das Besondere Stadtteilzentrum Schönhauser Allee und das Ortsteilzentrum Prenzlauer Allee mit dazwischen liegenden Bereichen zusammengefasst zu einem Hauptzentrum. Auch dieses Zentrenkonzept wird derzeit überarbeitet. Für den Nachbarbezirk Lichtenberg liegt seit 2008 ein bezirkliches Zentrenkonzept vor, das ebenfalls derzeit aktualisiert wird. Die Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg lassen derzeit Zentrenkonzepte erarbeiten. Das Zentrenkonzept des Bezirks Mitte liegt den Gutachtern im Entwurf vor, ist aber noch nicht beschlossen. Nach Auskunft der Bezirksverwaltung ist es jedoch wahrscheinlich, dass die darin vorgeschlagenen Zentrenabgrenzungen angenommen werden. Vor dem Hintergrund der genannten Quellen werden folgende Zentren als untersuchungsrelevant in die Betrachtung aufgenommen: Alle Hauptzentren, Stadtteilzentren und Ortsteilzentren im Bezirk Pankow. Gemäß bezirklichem Zentrenkonzept sind dies: - Hauptzentrum Breite Straße/Berliner Straße - Hauptzentrum Schönhauser Allee 6 - Stadtteilzentrum Berliner Allee 7 - Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord - Ortsteilzentrum Alt-Blankenburg - Ortsteilzentrum Buch - Ortsteilzentrum Französisch Buchholz - Ortsteilzentrum Karow Die Ziele und Leitlinien zur Entwicklung der Zentren und Einzelhandelsstrukturen unter stadtplanerischen Gesichtspunkten wurden vom Berliner Senat im Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel (StEP 1) definiert, der in einem zweiten Teil (StEP 2 - Zentren und Freizeit) fortgeschrieben und ergänzt 5 Gemäß dem StEP Zentren bestehen in Berlin zwei übergeordnete Zentren (City West und Historische Mitte/City Ost), acht Hauptzentren und eine Vielzahl an (Besonderen) Stadtteilzentren und Ortsteilzentren. 6 7 Einschließlich des im StEP Zentren definierten Ortsteilzentrums Prenzlauer Allee Im StEP Zentren als Besonderes Stadtteilzentrum definiert.

17 Seite 17 Die nächstgelegen/relevanten Nahversorgungszentren im Bezirk Pankow. Gemäß bezirklichem Zentrenkonzept sind dies: - Nahversorgungszentrum Neumannstraße - Nahversorgungszentrum Gustav-Adolf-Straße - Nahversorgungszentrum Heinersdorf - Nahversorgungszentrum Blankenburger Straße - Nahversorgungszentrum Niederschönhausen. Außerhalb des Bezirks werden folgende Standorte näher betrachtet, wobei hinsichtlich der genauen Abgrenzung, soweit vorhanden, auf die bezirklichen Zentrenkonzepte zurückgegriffen wird: 8 : 8 Für den Bezirk Mitte wird auf das in Aufstellung befindliche bezirkliche Zentrenkonzept zurückgegriffen, das nach Auskunft der Bezirksverwaltung kurz vor der Verabschiedung steht. Neu ist darin die Ausweisung eines flächig ausgeprägten Versorgungsbereichs um die bestehenden Kerne herum, wo sich in den letzten Jahren eine lebhafte Einzelhandelslandschaft entwickelt hat. Ansonsten wird sich an den wesentlichen Zügen der Zentren bzw. Zentrumsbereichskernen gegenüber dem bisherigen Stand wenig ändern. Die wichtigsten in diesem Kontext relevanten Änderungen sind: - in der Historischen Mitte Ost eine klarere Abgrenzung des Zentrumsbereichskerns Alexanderplatz und die Arrondierung des Zentrumsberichskerns Friedrichstraße um einen Ergänzungsbereich entlang der Leipziger Straße - im Stadtteilzentrum Badstraße die Hinzunahme des neuen Fachmarktzentrums Brunnenstraße südlich der Bahnlinie - im Hauptzentrum Müllerstraße die Ausdehnung des Zentrums um einen Block nach Nordwesten. Zentrumsbereich Historische Mitte Ost. Hierbei werden nicht nur die Zentrumsbereichskerne Potsdamer Platz, Alexanderplatz und Friedrichstraße berücksichtigt, sondern der gesamte, im Entwurf des neuen bezirklichen Zentrenkonzeptes räumlich definierte Zentrumsbereich, der ein besseres Bild der übergeordneten Angebotssituation in der City Ost zeichnet. Hauptzentrum Müllerstraße (Mitte) Stadtteilzentrum Badstraße (Mitte) einschließlich der aus zwei Betrieben bestehenden Fachmarktagglomeration Pankstraße. Bezirksübergreifendes Hauptzentrum Frankfurter Allee (Friedrichshain-Kreuzberg/Lichtenberg) Einschließlich der im bezirklichen Zentrenkonzept von Lichtenberg als Hauptzentrum ausgewiesenen Bereiche östlich der S-Bahnlinie im Umfeld des Ring-Centers. Besonderes Stadtteilzentrum Prerower platz (Lichtenberg) Dem Zentrenkonzept des Bezirks entsprechend umfasst das Zentrum nur noch den Bereich des Lindencenters, nicht jedoch das Hansa-Center. Stadtteilzentrum Märkisches Zentrum (Reinickendorf) Für die Lage der Zentren siehe nachfolgende Abbildung 2. Methodische Vorbemerkung Die nachfolgenden Ausführungen zu den Einzelhandelsstrukturen der betrachteten Zentren sowie der Struktur- und Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels basieren auf den Ergebnissen der von GfK GeoMarketing anlässlich der vorliegenden Studie durchgeführten Verkaufsflächen-Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe in den jeweiligen Zentren. Dabei werden nur die aktiv betriebenen Verkaufsflächen ausgewiesen. Leer stehende Ladenlokale, die naturgemäß nicht umsatzwirksam und auch keiner Branche zurechenbar sind, fließen in die Berechnungen zum Verkaufsflächenbestand und Umsatz nicht ein. Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2010 hochgerechneten Einzelhandelsumsätze ist darauf hinzuweisen, dass GfK GeoMarketing über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen einer Vielzahl von flächengroßen, zumeist überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die Umsatzleistungen der übrigen Ladengeschäfte wurden auf der Basis branchen- und marktüblicher Flächenproduktivitäten sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten durch ein langjährig erfahrenes Gutachterteam qualifiziert bewertet.

18 Seite 18 Abbildung 2: Die Lage der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche

19 Seite Relevante Zentren im Bezirk Tabelle 3: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Hauptzentrum Breite/Berliner Straße Hauptzentrum Breite/Berliner Straße Rd. 1,4 km südwestlich des Mikro-Standortes gelegenes Hauptzentrum für den Bezirk Pankow. Tradierter Einkaufsbereich entlang Breite Straße/ Berliner Straße, abschnittsweise ergänzender Besatz u.a. in der Florastraße und Wollankstraße. Wesentlicher Magnet ist das in 2006 erweiterte "Rathaus-Center" mit u.a. Kaufland, MediMax, C & A und Thalia; der übrige Besatz im Hauptzentrum ist kleinteilig strukturiert und wenig durch Filialisten geprägt. Für ein Hauptzentrum vergleichsweise geringe Verkaufsflächenausstattung von rd m² (Abgrenzung gemäß Zentrenkonzept des Bezirks; Orientierungswert für Hauptzentren gemäß Berliner StEP Zentren: > m²). 1) Verkaufsflächen 2) Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in m² periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 52, , a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 20, b) Hartwaren gesamt, davon: 33, Insgesamt Technik 3) 13, Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 14, Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 4, davon zentrenrelevant 6) 2,0 750 Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 1, davon zentrenrelevant 7) 1, , davon projektrelevant 8) 103, Rundungsdifferenzen möglich Verkaufsflächen HZ Breite/Berliner Straße Aufgrund geringer 'kritischer Masse' und nicht ganz idealer verkehrlicher Erreichbarkeit eher begrenztes Einzugsgebiet (aber Verbesserung der Erreichbarkeit durch im Bau befindliche Verbreiterung/Neugestaltung der Berliner Straße). Für die leer stehende Kaufhalle an der Breiten Straße derzeit keine konkreten Planungen; am Garbátyplatz Bauantrag für rd m² Verkaufsfläche für periodischen Einzelhandel. Angebotsüberschneidungen zum Projekt v.a. im Center zu konstatieren. 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Stand September Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/ Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. Blumen/Pflanzen/Saatgut (ohne Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde), Zoologischer Bedarf/Lebende Tiere, Kraftradzubehör. Haus-/Heimtextilien, Holz-/Kork-/Flecht-/Korbwaren, Kunstgegenstände/Bilder/Antiquitäten. Die Warengruppen periodischer Bedarf, Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren, Technik, Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie die zentrenrelevanten Sortimente der Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf und Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.

20 Seite Hauptzentrum Schönhauser Allee Tabelle 4: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Hauptzentrum Schönhauser Allee Rd. 4 km südlich des Mikro-Standortes gelegener Einkaufsbereich mit guter ÖPNV-Anbindung; im bezirklichen Zentrenkonzept sehr weiträumig abgegrenzt und als Hauptzentrum eingestuft. Im StEP Zentren bei deutlich engerer Abgrenzung als Besonderes Stadtteilzentrum ausgewiesen. Das Kerneinzugsgebiet umfasst den Ortsteil Prenzlauer Berg Mit rd m² VKF insgesamt gute Verkaufsflächenausstattung, so dass der Bereich auch über den Ortsteil hinaus reflektiert. Wichtigster Kristallisationspunkt ist das sehr gut angenommene, direkt am S-/U-Bahnhof gelegene Shoppingcenter "Schönhauser Allee Arcaden" der mfi-gruppe (u.a. mit Kaiser's, C & A, H & M, Medimax, Thalia). Außerhalb des Centers tendenziell eher kleinteilig strukturierter Besatz und einige Lebensmittelmärkte. Breites, durch inhabergeführte Fachgeschäfte geprägtes Angebotsspektrum; an den Hauptachsen teilweise auch discountorientiert, ansonsten auch im mittleren bis gehobenen Segment stark, teilweise 'szeniger' Charakter. Insgesamt sehr weitläufig. Wettbewerbsrelevanz zum Projekt insbesondere durch die "Schönhauser Allee Arcaden" gegeben. 1) Verkaufsflächen 2) Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in m² aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 81, , a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 56, b) Hartwaren gesamt, davon: 58, Insgesamt Technik 3) 19, Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 29, Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 2, ,5 740 Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 6, , , davon projektrelevant 8) 192, ) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) - davon zentrenrelevant 6) - davon zentrenrelevant 7) Rundungsdifferenzen möglich Verkaufsflächen periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege) HZ Schönhauser Allee Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Stand September Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/ Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. Blumen/Pflanzen/Saatgut (ohne Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde), Zoologischer Bedarf/Lebende Tiere, Kraftradzubehör. Haus-/Heimtextilien, Holz-/Kork-/Flecht-/Korbwaren, Kunstgegenstände/Bilder/Antiquitäten. Die Warengruppen periodischer Bedarf, Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren, Technik, Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie die zentrenrelevanten Sortimente der Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf und Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.

21 Seite Stadtteilzentrum Berliner Allee Tabelle 5: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Stadtteilzentrum Berliner Allee Rd. 4,2 km südöstlich des Mikro-Standortes gelegenes Stadtteilzentrum 9 beiderseits der Bundesstraße B 2. Übernimmt Versorgungsfunktionen für den Ortsteil Weißensee und teilweise angrenzende Ortsteile (Malchow, Heinersdorf), zugleich Konkurrenz zum nahe gelegenen Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord. Straßenbegleitender, überwiegend kleinteilig strukturierter Einzelhandel; als Magnetbetriebe fungieren Lebensmittelmärkte (Kaiser's, Edeka Aktiv Markt), darüber hinaus mehrere Drogerieund Sonderpostenmärkte/Non-Food-Discounter, insgesamt aber wenige Filialisten vorhanden. Die rd m² Verkaufsfläche weisen keine ausgeprägten Sortimentsschwerpunkte auf und sind ausgewogen strukturiert, die Angebotstiefe ist jedoch begrenzt. Etablierter Einkaufsbereich, allerdings räumlich sehr langgestreckt, ohne besondere Aufenthaltsqualität und mit einigen Leerständen. Aufgrund eines geringen typgleichen Wettbewerbs kaum ausgeprägte Wettbewerbsrelevanz des geplanten Einkaufszentrums. 9 Im gesamtstädtischen Zentrenkonzept ist der Bereich als Besonderes Stadtteilzentrum eingestuft. 1) Verkaufsflächen 2) Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in m² aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 16, , a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 5, b) Hartwaren gesamt, davon: 12, Insgesamt Technik 3) 4, Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 2, Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 0,7 290 Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 0, , davon projektrelevant 8) 30, ) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) - davon zentrenrelevant 6) - davon zentrenrelevant 7) Rundungsdifferenzen möglich Verkaufsflächen periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege) STZ Berliner Allee Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Stand September Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/ Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. Blumen/Pflanzen/Saatgut (ohne Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde), Zoologischer Bedarf/Lebende Tiere, Kraftradzubehör. Haus-/Heimtextilien, Holz-/Kork-/Flecht-/Korbwaren, Kunstgegenstände/Bilder/Antiquitäten. Die Warengruppen periodischer Bedarf, Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren, Technik, Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie die zentrenrelevanten Sortimente der Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf und Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.

22 Seite Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord Tabelle 6: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord Entlang der B 2 gelegenes Stadtteilzentrum, rd. 4 km südöstlich des Mikro-Standortes. Im periodischen Bedarfsbereich besteht ein differenzierteres Angebot als im benachbarten und ähnlich dimensionierten Stadtteilzentrum Berliner Allee. Gewisses Gewicht der Warengruppen Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren (preisorientiertes Angebot mit z.t. bekannten Filialisten wie Takko, Zeeman Textiel Supers, Reno, Ernsting's Family, Strauss Innovation) und Haushalts-/persönlicher Bedarf (Sonderposten/ Nonfood- Discounter). Magnetbetriebe konzentrieren sich überwiegend auf der östlichen Straßenseite (u.a. Mühlenberg- Center, Geschäftshaus mit Alnatura/dm, Ladenzeile mit Takko, MäcGeiz, Schuhmarkt, Kaiser's, Strauss). Knapp außerhalb der Zentrenabgrenzung liegen Kik und Aldi sowie auf halbem Wege zum Stadtteilzentrum Berliner Allee u.a. auch die im Standortverbund agierenden Magnetbetriebe Media Markt, Obi und Kaiser's. Lokal recht begrenzte Versorgungsfunktion, Wettbewerbsrelevanz des geplanten Einkaufszentrums punktuell vorhanden. 1) Verkaufsflächen 2) Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in m² periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 29, , a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 6, b) Hartwaren gesamt, davon: 5, Insgesamt Technik 3) 1,5 410 Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 2, Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 0, ,5 220 Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 0, , , davon projektrelevant 8) 42, ) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) - davon zentrenrelevant 6) - davon zentrenrelevant 7) Rundungsdifferenzen möglich Verkaufsflächen STZ Greifswalder Straße Nord Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Stand September Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/ Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. Blumen/Pflanzen/Saatgut (ohne Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde), Zoologischer Bedarf/Lebende Tiere, Kraftradzubehör. Haus-/Heimtextilien, Holz-/Kork-/Flecht-/Korbwaren, Kunstgegenstände/Bilder/Antiquitäten. Die Warengruppen periodischer Bedarf, Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren, Technik, Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie die zentrenrelevanten Sortimente der Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf und Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.

23 Seite Ortsteilzentrum Alt-Blankenburg Tabelle 7: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Ortsteilzentrum Alt-Blankenburg Rd. 3,7 km nordöstlich des Mikro-Standortes gelegener Ortskern 10 in einem vergleichsweise dünn besiedelten und dörflich geprägten Umfeld. Lediglich sporadischer Einzelhandelsbesatz um den Dorfanger herum von Alt-Blankenburg bis hin zur Bahnhofstraße. Mit einem nah & gut-supermarkt als größtem Anbieter erfüllt dieser Bereich überwiegend nur ergänzende, wohnortnahe Versorgungsfunktionen für den umliegenden Ortsteil. Für das Gros der Einkäufe, auch im periodischen Bedarfsbereich, dürfte die Bevölkerung im Einzugsgebiet bereits heute anderweitig orientiert sein. Für sie wäre auch das geplante Einkaufszentrum gut zu erreichen (eine S-Bahn-Station entfernt). Aufgrund der Positionierung als Nahversorgungsstandort aber nur sehr geringe Wettbewerbsrelevanz des geplanten Einkaufszentrums in Pankow. 10 Im gesamtstädtischen StEP Zentren bislang nicht als Zentrum ausgewiesen. 1) Verkaufsflächen 2) Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in m² periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 3, ,0 680 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 0,0 0 b) Hartwaren gesamt, davon: 2,0 680 Insgesamt Technik 3) Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 0,5 130 Heimwerker- und Gartenbedarf 5) Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien 5, davon projektrelevant 8) 4, ) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) - davon zentrenrelevant 6) - davon zentrenrelevant 7) Rundungsdifferenzen möglich Verkaufsflächen OTZ Blankenburg Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Stand September Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/ Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. Blumen/Pflanzen/Saatgut (ohne Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde), Zoologischer Bedarf/Lebende Tiere, Kraftradzubehör. Haus-/Heimtextilien, Holz-/Kork-/Flecht-/Korbwaren, Kunstgegenstände/Bilder/Antiquitäten. Die Warengruppen periodischer Bedarf, Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren, Technik, Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie die zentrenrelevanten Sortimente der Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf und Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.