G U T A C H T E N. Wiclefstr.60/61, nebst Bebauungsrecht an der Wiclefstr.63, Berlin-Moabit

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1 G U T A C H T E N über den Verkehrswert ( 194 BauGB, unter besonderer Berücksichtigung des ZVG) des mit einer Mehrfamilienwohn- und Geschäftshausanlage, 4.679,26m² Wohnfläche, 871,33m² Gewerbefläche sowie einer Tiefgarage mit 53 Einstellplätzen bebauten Erbbaurechts an dem Grundstück, 2.699m² Grundstücksfläche in der Wiclefstr.60/61, nebst Bebauungsrecht an der Wiclefstr.63, Berlin-Moabit AUFTRAGGEBER: Amtsgericht Tiergarten, Lehrter Straße 60, Berlin GESCHÄFTSZEICHEN: 30K VERFASSER: Dipl.-Ing. Ursel Schäfer, Dreilindenstraße 60, Berlin ERMITTELTER VERKEHRSWERT: Verkehrswert des Erbbaurechts: ,00 WERTERMITTLUNGS-/QUALITÄTSSTICHTAG:

2 SEITE 2 VON 49 INHALT 1. ALLGEMEINES Auftraggeber Zweck der Gutachtenerstellung / Auftragsumfang Ortstermin BEWERTUNGSOBJEKT Grundbuch, auszugsweise Lagebeschreibung Objektbeschreibung Objektdaten Flächenangaben Mietverhältnisse Mieterdarlehen Förderungen Planungsrechtliche Situation Denkmalschutz Bauordnungsrechtliche Situation Baulastenverzeichnis der Behörde Erbbaurechtsvertrag und Ergänzungsbewilligungen Bebauungsrecht Erschließung Bodenverunreinigungen WERTERMITTLUNG Definition des Verkehrswertes Vorgehensweise bei der Bewertung Wahl des Wertermittlungsverfahrens Berücksichtigung der Baulasten Ertragswertverfahren Bodennutzungswert des Erbbaurechts Ertragswertermittlung Zusammenfassung / Ermittlung des Verkehrswertes Beantwortung der vom Amtsgericht gestellten Fragen ANLAGEN Auszug aus der Stadtkarte Auszug aus der Straßenkarte Luftbild Auszug aus der Flurkarte Grundrisse Flächen- und Mietzusammenstellung Fotos Erschließungsbeitragsbescheinigung Baulastauskünfte Baubehördliche Beschränkungen und Beanstandungen Erschließungsbeitragsbescheinigung Altlastenauskunft...48

3 SEITE 3 VON ALLGEMEINES 1.1 Auftraggeber Auftraggeber ist das Amtsgericht Tiergarten, Lehrter Straße 60, Berlin. 1.2 Zweck der Gutachtenerstellung / Auftragsumfang Die Erstellung des Gutachtens über den Verkehrswert des mit einer Mehrfamilienwohn- und Geschäftshausanlage sowie einer Tiefgarage bebauten Erbbaurechts an dem Grundstück Wiclefstraße 60/61 sowie dem Überbaurecht an der Wiclefstraße 63, erfolgt zum Zwecke der Zwangsversteigerung. 1.3 Ortstermin Am ab 13.00h fand ein Ortstermin zur Besichtigung des Objekts statt. Teilnehmer waren zwei Vertreter des Amtsgerichts Tiergarten, ein Vertreter der Hausverwaltung (zeitweise), zwei Vertreter der Gläubigerin (zeitweise), diverse Mieter der besichtigten Einheiten sowie die Sachverständige. Während des Termins wurden insgesamt 20 der 48 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie die allgemein zugänglichen Bereiche wie die Flure, die Treppenräume, die Tiefgarage, Teilbereiche des Kellergeschosses und die Außenanlagen begangen. 2. BEWERTUNGSOBJEKT 2.1 Grundbuch, auszugsweise (Stand jeweils ) zu bewertendes Erbbaugrundbuch Grundbuch des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Amtsgericht Mitte Grundbuch von Moabit Grundbuch des mit dem Bebauungsrecht belasteten Grundstücks Blatt 7761 Blatt 7760 Blatt Lfd.Nr.1 der Grundstücke: Erbbaurecht an dem Grundstück Moabit Band 242 Blatt 7760 Flur 40, Flurstück 368 Gebäude- und Freifläche Wiclefstr Größe 2699m² eingetragen in Abt.II Nr.1 für die Dauer von 99 Jahren vom 18.Juni 1981 an... Gemäß Bewilligungen vom 9.August 1979 und vom 22.Mai Grunddienstbarkeit (Bebauungsrecht) an dem Grundstück Moabit Blatt 10072, BestVerz. Nr.1, dort eingetragen in Abt.II Nr.2... Bestandsverzeichnis Lfd.Nr.1 der Grundstücke: Gemarkung Tiergarten Lfd.Nr.1 der Grundstücke: Flur 40, Flurstück 330 Gebäude- und Freifläche Wiclefstr.62,63 Größe 1215m²

4 SEITE 4 VON 49 Erste Abteilung Eigentümer / Erbbauberechtigter: Auf die erste Abteilung wird im Gutachten kein Bezug genommen. Zweite Abteilung Lasten und Beschränkungen:... Lfd.Nr.1 der Eintragungen, lfd.nr.1 der Grundstücke: Erbbaurecht auf 99 Jahre vom 18.Juni 1981 an für die... Unter Bezugnahme auf die Eintragung im Erbbaugrundbuch von Moabit Blatt Lfd.Nr.2 der Eintragungen, lfd.nr.1 der Grundstücke: Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Berechtigten des Erbbaurechts, eingetragen im Erbbaugrundbuch von Moabit Blatt Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 9.August Lfd.Nr.1 der Eintragungen, lfd.nr.1 der Grundstücke: Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Erbbauberechtigten in Moabit Blatt Gemäß Bewilligung vom 10.September Lfd.Nr.2 der Eintragungen, lfd.nr.1 der Grundstücke: Grunddienstbarkeit (Bebauungsrecht) für den jeweiligen Erbbauberechtigten in Moabit Blatt Gemäß Bewilligung vom 10.September 1980 und vom 22.Januar Dritte Abteilung Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden: Auf die dritte Abteilung wird im Gutachten kein Bezug genommen. 2.2 Lagebeschreibung Das Bewertungsobjekt liegt im Bezirk Berlin-Mitte, Ortsteil Moabit. Gemäß dem aktuellen Berliner Mietspiegel von 2009 handelt es sich um eine einfache Wohnlage. Das Gebiet ist geprägt von einer geschlossenen Bauweise, wobei Gebäude aus der Jahrhundertwende maßgeblich die Charakteristik des Gebiets ausmachen. Während in den Obergeschossen Wohnnutzungen vorzufinden sind, befinden sich im Erdgeschossbereich teils gewerblich genutzte Flächen. Die Nahgebietsversorgung (u.a. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser und sonstige infrastrukturelle Einrichtungen) ist durch die städtische Lage gesichert. Besonders hingewiesen sei an dieser Stelle auf die ca. 450m entfernte Turmstraße mit ihrem umfangreichen Einkaufs- und sonstigem Versorgungsangebot. Nächstgelegene Erholungsfläche ist der Kleine Tiergarten in ca. 650m Entfernung zum Bewertungsobjekt. Im Übrigen ist in der Umgebung ein teils umfangreicherer Bestand an Straßenbäumen vorhanden. Zudem trägt die teilweise Ausbildung der umgebenden Straßenzüge als verkehrsberuhigte Bereiche zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum bei. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr stellt sich wie folgt dar: Bus Turmstraße ca. 450 m U-Bahnhof Birkenstraße ca. 500 m S-Bahnhof Westhafen ca. 950 m Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Straßenraum tageszeitabhängig nur sehr begrenzt vorhanden. Das Verkehrsaufkommen im Bereich der Wiclefstraße als Anliegerstraße ist begrenzt. Im Übrigen wurden bei der Besichtigung keine weiteren Emissionen erkennbar.

5 SEITE 5 VON Objektbeschreibung Nachstehende Aussagen zum Erhaltungszustand und zu Baumängeln sind nach Inaugenscheinnahme beim Ortstermin erfolgt. Gesonderte Bauteiluntersuchungen zur Feststellung von nicht unmittelbar sichtbaren Mängeln und Schäden sind nicht ausgeführt worden. Für eine vollumfängliche Aussage hierzu wäre ein gesondertes Bauzustands- bzw. schadensgutachten anzufertigen, das nicht Bestandteil der Beauftragung der Sachverständigen ist. Bei der zu bewertenden, baulichen Anlage handelt es sich um ein Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus, das in 6-7geschossiger Bauweise zuzüglich Vollkeller errichtet wurde. Der Baukörper erstreckt sich hierbei über das mit dem zu bewertenden Erbbaurecht belastete Grundstück bis auf das Grundstück der Wiclefstraße 62/63 (sh. Flurkarte). Die Sicherung der Bebauung bis auf das Nachbargrundstück ist über ein so genanntes Bebauungsrecht im Grundbuch gesichert. Auf die nachfolgenden Ausführungen wird verwiesen. Innerhalb des Gebäudes befinden sich gemäß Angabe aus einer Mieterliste der Hausverwaltung sowie gemäß Inaugenscheinnahme beim Ortstermin insgesamt 46 Wohnungen sowie 2 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Es handelt sich bei den Gewerbeflächen um einen Lebensmittelmarkt in der Wiclefstraße 60 sowie eine Gaststätte im Eckbereich der Wiclefstraße 63. Ferner befindet sich auf dem gesamten Erbbaurechtsgrundstück eine Tiefgarage mit insgesamt 53 Einstellplätzen, die von der Wiclefstraße aus über eine Rampe zu erreichen sind. Die Erschließung der Gebäude erfolgt über insgesamt 3 Treppenräume, an die zudem jeweils eine Aufzugsanlage angeschlossen ist. Ferner ist im Erdgeschossbereich eine Hofdurchfahrt vorhanden, über die das Grundstück der Waldenserstraße 2-4 aus zu erreichen ist. Ob diese tatsächlich genutzt wird, war bei der Besichtigung nicht erkennbar. Die Anlieferung des Lebensmittelmarktes erfolgt gemäß Angabe der Mieter straßenseitig. Jahrgangsbedingt ist bei der Gesamtanlage von einem Massivbau auszugehen. Innerhalb des Objekts wurden Aluminiumfenster mit Isolierverglasungen vorgefunden. Die Fassaden sind mit einem Putzbelag sowie einer Vorhangfassade versehen. Vermutlich handelt es sich hierbei um einen keramischen Plattenbelag. Der Schnitt der Wohnungen ist zeitgemäß. Besonders hervorzuheben sind hierbei die teils großen Fensterfronten sowie die vereinzelt übergroßen Terrassen. Durch die Vielzahl von Schrägen ist eine Möblierung der Mietflächen jedoch erschwert. Die Bäder verfügen weit überwiegend über keinen Außenwandanschluss und somit über keine Möglichkeit der natürlichen Belichtung und Belüftung. Die Küchen sind vergleichsweise klein gehalten. Die Beheizung der Anlage erfolgt über einen Fernwärmeanschluss. Es ist nicht bekannt, ob über jenen Fernwärmeanschluss auch die Versorgung des Objekts Wiclefstr.62 erfolgt. Im Kellergeschoss befinden sich, außerhalb der Tiefgarage, im Wesentlichen abgetrennte Verschläge, die von den Bewohnern zu Lagerzwecken genutzt werden. Im Übrigen wurden hier eine Reihe von Nebenflächen wie Technikräume, allgemeine Abstellflächen sowie eine Waschküche angelegt. Der Hofbelag als Decke zur Tiefgarage ist befestigt sowie partiell begrünt. Ferner ist hier eine Spielfläche für Kinder vorhanden. Insgesamt befinden sich die zu bewertenden baulichen sowie die Außenanlagen in einem soliden bis verbrauchten Zustand. Insbesondere die allgemein zugänglichen Bereiche wie die Treppenräume bedürfen einer optischen Aufwertung. An den Untersichten der Erker sowie der Hofdurchfahrt haben sich partiell Verkleidungen gelöst. In den Treppenraumwänden wurden Haarrisse vorgefunden. Im Gebäudeteil der Wiclefstraße 63 sind Nässeschäden im Deckenbereich sowie den angrenzenden Wänden erkennbar. Bei Begehung der betreffenden Dachfläche waren durch die dortige Bekiesung keine Undichtigkeiten erkennbar. Allerdings wurden Mängel an den Verbindungsstellen der Attikaverblechung festgestellt. Im Bereich der Tiefgaragenabfahrt waren leichte Betonschäden erkennbar.

6 SEITE 6 VON 49 Rissbildungen im Bodenbereich der Tiefgarage wurden offensichtlich saniert. Der aus PVC oder Linoleum bestehende Plattenbelag in den Wohnungen hat sich bereichsweise gelöst. Schimmelbildungen in den Badezimmern waren nur sehr vereinzelt vorhanden. Einige Mieter klagten bei der Besichtigung über mangelnde Zugluftdichtigkeit der Fenster. An der Balkonuntersicht einer der Wohnungen war ein Nässeschaden im Bereich des darüberliegenden Bodeneinlaufs erkennbar. 2.4 Objektdaten Laufzeit des Erbbaurechts gemäß Eintragung im Grundbuch bis Baujahr der Gesamtanlage einschließlich Bebauungsrecht, Gebrauchsabnahme durch die Bauaufsicht sowie "mittlere Bezugsfertigkeit" gemäß telefonischer Angabe der Investitionsbank Berlin vom Größe des Erbbaurechts / Grundstücksgröße gemäß Angabe im Grundbuch (ohne das mit dem Bebauungsrecht belastete Grundstück) m² Geschossfläche gemäß Berechnung des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs Helmut Zoll vom Gebäude Wiclefstraße 60/ ,62 m² Gebäude Wiclefstraße ,07 m² gesamt 7.581,69 m² Geschossflächenzahl gemäß Berechnung des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs Helmut Zoll vom , unter Berücksichtigung der Gebäude der Wiclefstr.60/61 sowie Wiclefstr.63, bezogen jedoch lediglich auf das Erbbaurechtsgrundstück der Wiclefstr.60/61 2,8 vermietbare Flächen gemäß Flächenangabe aus Mieterliste der Hausverwaltung vom Wohnfläche 4.679,26 m² Gewerbefläche 871,33 m² gesamt 5.550,59 m² gem. telefonischer Angabe der Investitionsbank Berlin vom beträgt die so genannte "geförderte Wohnfläche" 4.678,99m² sh. Tabelle Flächen- und Mietzusammenstellung als Anlage zu diesem Gutachten Anzahl der Mieteinheiten gemäß Angabe aus Mieterliste der Hausverwaltung vom , vorliegender Genehmigungsplanung sowie Inaugenscheinnahme beim Ortstermin sh. Tabelle Flächen- und Mietzusammenstellung als Anlage zu diesem Gutachten Vertragszustände gemäß Angabe aus Mieterliste der Hausverwaltung vom Wohnungen Gewerbeeinheiten Stellplätze sh. Tabelle Flächen- und Mietzusammenstellung als Anlage zu diesem Gutachten Mieteinnahmen, p.m. gemäß Angabe aus Mieterliste der Hausverwaltung vom Wohnen, netto/kalt Gewerbe Stellplätze gesamt entspricht pro Jahr sh. Tabelle Flächen- und Mietzusammenstellung als Anlage zu diesem Gutachten Heizsystem gemäß Angabe der Hausverwaltung beim Ortstermin Energiepass Vorhandensein eines Energiepasses 46 Wohnungen 2 Gewerbeeinheiten 53 Stellplätze 44 vermietet / 2 vertragsfrei 1 vermietet / 1 vertragsfrei 26 vermietet / 27 vertragsfrei ,74 / mtl ,00 / mtl ,25 / mtl ,99 / mtl ,88 / p.a. Fernwärme nicht bekannt

7 SEITE 7 VON Flächenangaben Die o.g. Wohn- und Nutzflächen wurden einer Aufstellung der für das Objekt zuständigen Verwaltung mit Stand vom entnommen. Ein Aufmaß lag zur Bewertung nicht vor und wurde auch von der Sachverständigen nicht ausgeführt, zumal ein Teil der Mieteinheiten nicht zur Besichtigung zugänglich war. Die Wohnflächenangabe der Verwaltung ist zudem, mit einer Differenz von lediglich 0,27m², mit einer telefonischen Angabe der Investitionsbank Berlin vom zur "geförderten Wohnfläche" identisch. Die Wohnflächenangabe der Verwaltung wird insofern als richtig unterstellt. Gleiches gilt für die Gewerbeflächen, zumal die Geschossflächenangabe des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs Hartmut Zoll der Größenordnung nach mit den vorerwähnten Mietflächen korrespondiert. 2.6 Mietverhältnisse Die Mietverhältnisse sind im Wesentlichen der als Anlage zu diesem Gutachten beiliegenden Tabelle Flächen- und Mietzusammenstellung zu entnehmen. Zur Bewertung lag lediglich der letzte Nachtrag zum Gewerbemietvertrag des Lebensmittelhandels vor. Hiernach ist das Mietverhältnis bis zum verlängert mit Optionsrecht des Mieters auf 3-malige Verlängerung um 3 Jahre. Der in der vorerwähnten Tabelle genannte Mietzins ist bis zum vereinbart. Ferner besteht eine Koppelung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes mit Anpassungsmöglichkeit zum jeden Jahres. Ein Mietvertrag für die Funkantennen wurde nicht zur Verfügung gestellt. Gemäß Angabe der zuständigen Verwaltung erfolgen hierfür keine Mieteinnahmen. Es ist nicht bekannt, ob der Mietzins womöglich vorab entrichtet wurde. 2.7 Mieterdarlehen Es ist nicht bekannt, dass Mieterdarlehen gewährt wurden. 2.8 Förderungen Gemäß schriftlicher Angabe der Insolvenzverwaltung vom wurde die bauliche Anlage als so genannter Sozialer Wohnungsbau im 1.Förderweg errichtet. Eine einstmals gewährte Anschlussförderung wurde laut vorgenanntem Schreiben seitens der Investitionsbank Berlin widerrufen. Auch unter Berücksichtigung der Nachbindungsfrist gem. 17 Wohnungsbindungsgesetz, nach dem ein Objekt die Eigenschaft öffentlich gefördert erst ab dem 3. Jahr nach Vollendung des Jahres, in der der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt, verliert, ist aus dem Sachverhalt der öffentlichen Förderung keine wesentliche Einschränkung für das Bewertungsobjekt zu erwarten. Die so genannte Kostenmiete stellt während jenes Zeitraums die maximal zu fordernde Miete dar. Die Höhe derselben bewegt sich regelmäßig deutlich über der nachhaltig erzielbaren Miete, sodass letztgenannte als tatsächlich maximal erzielbarer Mietzins in die nachfolgenden Berechnungen einfließt. 2.9 Planungsrechtliche Situation Gemäß telefonischer Auskunft des Bezirksamtes Mitte von Berlin, Stadtplanungsamt, Frau Foltis vom , ist für das Bewertungsobjekt der Baunutzungsplan von 1960 maßgeblich. Dieser sieht ein gemischtes Gebiet der Baustufe V/3 mit einer Grundflächenzahl von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 1,5 bei einer 5-geschossigen Bauweise vor.

8 SEITE 8 VON 49 Hierbei stellt, vereinfacht gesagt, die Grundflächenzahl das Verhältnis von bebauter Fläche zur Grundstücksgröße dar, während die Geschossflächenzahl das Verhältnis von bebauter Fläche mal der Anzahl der Geschosse zur Grundstücksgröße angibt. Das Objekt genießt in seiner jetzigen Art und dem Maß der baulichen Nutzung durch seinen genehmigten Zustand Bestandsschutz. Weitere planungsrechtliche Vorgaben wie ein anderweitiger Bebauungsplan, eine Erhaltungsoder eine Sanierungssatzung bestehen nicht Denkmalschutz Gemäß Online-Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom aus der Berliner Denkmalkarte steht die bauliche Anlage des Bewertungsobjekts nicht unter Denkmalschutz. Allerdings ist aus den südlich anschließenden, denkmalgeschützten Bebauungen der Waldenserstraße 2-4 ein so genannter Umgebungsschutz abzuleiten, der Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild des Bewertungsobjekts haben könnte. Eine direkte Wertrelevanz wird dem Sachverhalt jedoch nicht beigemessen Bauordnungsrechtliche Situation Gemäß schriftlicher Auskunft des Bezirksamtes Mitte von Berlin, Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht vom (sh. Schreiben als Anlage zu diesem Gutachten), bestehen hinsichtlich des Bewertungsobjektes keine baubehördlichen Beschränkungen und Beanstandungen Baulastenverzeichnis der Behörde Gemäß schriftlicher Auskunft des Bezirksamtes Mitte von Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsamt vom bestehen auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten sowie dem Bebauungsrecht belasteten Grundstück Baulasteintragungen in Form der Baulastenblätter 94 und 95 (sh. vorgenanntes Schreiben, dazugehörige Baulastenblätter sowie Lagepläne als Anlage zu diesem Gutachten). Hiernach, beziehungsweise gemäß Baulastenblatt Nr.94, stehen insgesamt 15 Tiefgaragenstellplätze einschließlich der Zufahrten, Fahrgassen und Fußwege zugunsten des Grundstücks Wiclefstr.63/Bremer Str (red. nunmehr Wiclefstr.62/63, sh. Flurkarte) sowie 4 Stellplätze zugunsten des Grundstücks Bremer Str.65 zur Verfügung. Zudem ist die Versorgung mit Heizung und Wasser des Grundstücks Wiclefstr.63 / Bremer Str über eine Baulast gesichert, "solange das Gebäude Wiclefstraße 63 besteht". Zu Lasten des Grundstücks Wiclefstraße 62/63 bestehen Baulasten entsprechend des Baulastenblatts 95, wonach die Tiefgaragenausfahrt für die Mieter des Grundstücks Wiclefstr zur Verfügung steht. Ferner stehen dem vorgenannten Grundstück der Wiclefstr insgesamt 10 Mieterkeller zur Nutzung zu. Die Abstandsflächenbaulast sowie die Baulast hinsichtlich der Einschränkung einer zusätzlichen Bebauung betreffen das Bewertungsobjekt nicht, da sich diese außerhalb der Fläche des Überbaurechts befinden. Die vorhandene Durchfahrt über das Bewertungsgrundstück bis zum Grundstück Waldenserstr.2-4 ist baurechtlich nicht gesichert Erbbaurechtsvertrag und Ergänzungsbewilligungen Die Sachverständige hat die im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs aufgeführte Bewilligungen vom , und eingesehen. Hierin sind unter anderem folgende Regelungen getroffen, die teils als Zitat wiedergegeben sind:

9 1. Der Erbbaurechtsvertrag sieht ein Recht des Nachbarn der Waldenserstr.2-4 vor, das Bewertungsobjekt mit "Fernlastzügen" zu überfahren. Tatsächlich ist jene Durchfahrung vorhanden, wobei eine dingliche Sicherung des Rechts über eine Dienstbarkeit im Grundbuch nicht gegeben ist. 2. Ende der Laufzeit des Erbbaurechts ist 99 Jahre nach Eintragung im Erbbaugrundbuch, mithin am Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück einen Massivbau als 7-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage und Außenanlagen zu bauen und zu unterhalten. 4. Alle baulichen und sonstigen Anlagen sind von dem Erbbauberechtigten in einem guten Zustand zu erhalten und bei etwaiger Zerstörung oder Beschädigung innerhalb einer angemessenen Frist wiederherzustellen. 5. Wesentliche Änderungen an dem auf dem Erbbaugrundstück errichteten Gebäude und baulichen Anlagen dürfen nur mit vorheriger, schriftlicher Zustimmung der Grundstückseigentümerin vorgenommen werden. Das gleiche gilt beim vollständigem oder teilweisem Abbruch vorhandener Gebäude oder baulicher Anlagen. 6. Die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, für den Fall des Brandes eine Mietausfallversicherung abzuschließen und den Versicherungsabschluss der Grundstückseigentümerin auf Verlangen durch Vorlage des Versicherungsscheins nachzuweisen. 7. Die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, alle öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben des Erbbaugrundstücks und des Erbbaurechts, z.b. Grundsteuern, Straßenreinigungs-, Müllabfuhr-, Schornsteinfegergebühren sowie etwaige Straßenbau- und sonstigen Anliegerkosten zu tragen. 8. Die Erbbauberechtigte trägt alle sonstigen privaten Lasten, z.b. Haftpflichtversicherungsbeiträge aller Art, das Wassergeld, die Kosten des Stromverbrauchs sowie alle Kosten der Schneebeseitigung und der winterlichen Streupflicht. 9. Die Grundstückseigentümerin ist berechtigt, von der Erbbauberechtigten die Übertragung des Erbbaurechts an sich oder an einen von ihr zu bezeichnenden Dritte zu verlangen, wenn a. die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird, b. die Erbbauberechtigte in Konkurs gerät oder die Zahlungen einstellt, c. das Vergleichsverfahren über das Vermögen der Erbbauberechtigten eröffnet wird, d. die Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe zweier Jahresbeträge in Rückstand ist, e. die Erbbauberechtigte auf dem Erbbaugelände ohne die erforderlichen Genehmigungen oder wesentlich abweichend von den genehmigten Bauzeichnungen baut und trotz zweimaliger Mahnung durch eingeschriebenen Brief nicht innehält oder f. ihren sonstigen im Erbbaurecht, 3, genannten Pflichten nicht nachkommt. 10. Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so hat der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Vergütung in Höhe von 2/3 des gemeinen Wertes der von ihr errichteten Bauwerke zum Zeitpunkt des Heimfalls. 11. Mit vertragsgemäßer Beendigung des Erbbaurechts geht das Eigentum an den auf dem Erbbaugrundstück errichteten Bauwerken auf den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks entschädigungslos über. Für den Teil der Bauwerke, die im Sinne des 27 II der Verordnung über das Erbbaurecht vom in der Fassung des Gesetzes zur Änderung der Verordnung über das Erbbaurecht vom zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreis errichtet worden sind, ist eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des gemeinen Wertes zu zahlen, den diese Bauwerksteile bei Ablauf des Erbbaurechts haben. 12. Die Erbbauberechtigte bedarf zur Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts durch Grundpfandrechte der Zustimmung der Grundstückseigentümerin, ausgenommen ist die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter. (Eine juristische Prüfung, inwieweit letztgenannte Vereinbarung nach Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren tatsächlich Anwendung findet, steht der Sachverständigen ausdrücklich nicht zu!). SEITE 9 VON 49

10 SEITE 10 VON 49 Im Übrigen wird auf die Ausführungen in den vorgenannten Bewilligungen verwiesen, die hier ausdrücklich nicht vollinhaltlich wiedergeben sind Bebauungsrecht Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist ein so genanntes Bebauungsrecht eintragen. Dieses nimmt Bezug auf eine Eintragung in Abteilung II Nr.2 des Grundbuchs von Moabit Blatt 10072, dem Grundstück der Wiclefstr.62/63. Die hier vermerkten Bewilligungen vom und wurden eingesehen. Diese legitimieren die Überbauung des Grundstücks der Wiclefstraße 62/63 zugunsten des Grundstücks Wiclefstraße 60/61 analog des tatsächlich errichteten Baukörpers, postalisch bezeichnet mit Wiclefstraße 63. Auf die Flurkarte als Anlage zu diesem Gutachten mit Eintragung des Überbaus wird verwiesen. Eigentum der Überbauung ist laut vorgenannten Bewilligungen die Erbbauberechtigte. Die durch jene Überbauung wegfallenden offenen und Garagenstellplätze sind vom Erbbauberechtigten in Form einer Baulast in der Tiefgarage ersatzweise zur Verfügung zu stellen. Die Nutzung jener Stellplätze erfolgt als Vermietung "zu den üblichen Bedingungen". Die Verkehrssicherungspflicht sowie öffentliche und private Lasten und Abgaben (z.b. Straßenreinigung, Müllabfuhr, Be-/Entwässerung etc.) für den Überbau obliegen dem Erbbauberechtigten. Das Überbaurecht entfällt bei "Entfernung" der Baulichkeiten auf dem Erbbaurechtsgrundstück, "sofern hierdurch der einheitliche Zusammenhang der Baukörper zerstört wird. Dies gilt nicht, wenn die entfernten Baulichkeiten unverzüglich wieder aufgebaut werden." Nach Wegfall des Überbaurechts sind die Baulichkeiten durch den Erbbauberechtigten zu beseitigen. Eine Geldrente für das Überbaurecht ist ausdrücklich nicht vereinbart und durch Einmalzahlung abgegolten! 2.15 Erschließung Das Grundstück, auf dem das zu bewertende Erbbaurecht lastet, ist ortstypisch erschlossen. Sämtliche erforderlichen Medien wie Trinkwasser, Schmutzwasser, Fernwärme, Telefon und Strom sind über das öffentliche Netz vorhanden. Gemäß dem als Anlage zu diesem Gutachten beiliegenden Schreiben des Bezirksamtes Mitte von Berlin, Straßen- und Grünflächenamt vom (sh. Schreiben in der Anlage zu diesem Gutachten) sind für das Bewertungsgrundstück keine Erschließungsbeiträge mehr zu entrichten. Zudem sei keine Straßenlandabtretung zu erwarten Bodenverunreinigungen Eine Untersuchung des Bodens auf Verunreinigungen ist nicht Bestandteil der Beauftragung der Sachverständigen. Augenscheinlich liegen keine Verdachtsmomente für eine Kontaminierung vor, diese kann ohne weitergehende Untersuchungen jedoch nicht ausgeschlossen werden. Gemäß einem Schreiben des Bezirksamtes Mitte von Berlin, Amt für Umwelt und Natur vom ist das mit dem zu bewertenden Erbbaurecht belastete Grundstück nicht im Bodenbelastungskataster registriert. Allerdings seien Bodenverunreinigungen durch "aufgeschüttetes bauschutthaltiges Bodenmaterial nicht auszuschließen." Ferner waren auf dem Grundstück in der Vergangenheit Autoreparaturwerkstätten sowie eine Schlosserei untergebracht. Hieraus ergibt sich für die Behörde ein "Anfangsverdacht hinsichtlich nutzungsbedingter Verunreinigungen". Auf das vorerwähnte Schreiben mit genaueren Angaben hierzu, das als Anlage zu diesem Gutachten beiliegt, wird verwiesen. Bei den folgenden Berechnungen wird eine Belastungsfreiheit des Bewertungsgrundstücks unterstellt. Sollte sich herausstellen, dass diese Annahme falsch ist, ist das Gutachten entsprechend abzuändern.

11 SEITE 11 VON 49 Ergänzend hierzu sei zudem erwähnt, dass dadurch, dass der Erbbauberechtigte nicht zugleich Grundstückseigentümer ist, dieser von etwaigen, nicht durch diesen verursachten Bodenverunreinigungen nur mittelbar während der Dauer des Erbbaurechts betroffen ist. 3. WERTERMITTLUNG 3.1 Definition des Verkehrswertes Gemäß 194 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert wie folgt definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zudem findet das ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) Anwendung, nach dem regelmäßig eine lastenfreie Bewertung unter Ausschluss der Eintragungen in Abteilung II, unter anderem der Erbbauzinsreallast, des Grundbuchs zu erfolgen hat. 3.2 Vorgehensweise bei der Bewertung Die Ermittlung des Wertes des Erbbaurechts erfolgt zunächst ohne Berücksichtigung der Eintragungen in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs, nämlich unter anderem der Erbbauzinsreallasten sowie des Anspruchs auf Eintragung eines neu festzusetzenden Erbbauzinses. Hintergrund dessen ist, wie bereits erwähnt, das Erfordernis einer Bewertung einerseits nach 194 BauGB (Verkehrswertermittlung) sowie andererseits nach dem ZVG. Letztgenannte setzt eine Lastenfreiheit in Abteilung II des Grundbuchs voraus. Zu bewerten ist somit ausschließlich das durch das Erbbaurecht erworbene, zeitlich befristete Nutzungsrecht am Grundstück. Alle anderen Eintragungen aus Abteilung II des Erbbaugrundbuchs werden in diesem Gutachten nicht ermittelt. Aus den unter dem Punkt Erbbaurechtsvertrag aufgeführten Regelungen zur Entschädigung der baulichen Anlage bei Ablauf des Erbbaurechts wird kein gesonderter Zu- oder Abschlag abgeleitet, da die Gebäude bei Ablauf des Erbbaurechts ihre Gesamtnutzungsdauer erreicht haben und diesen kein wesentlicher Wert mehr zukommt. Aufgrund des Sachverhalts, dass das Ende des Erbbaurechts erst nach 70 Jahren erfolgt, wird zudem auf eine Ermittlung gegebenenfalls erforderlicher Abrisskosten verzichtet. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass wegen des weit in der Zukunft liegenden Zeitpunkts der Markt hierauf nicht in Form einer darstellbaren Kaufpreisanpassung reagiert und sich im Übrigen die diskontierten Abrisskosten vergleichsweise gering darstellen. Schließlich kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Gebäude womöglich übernimmt und auf einen Abriss verzichtet. 3.3 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stehen 3 Verfahren zur Erarbeitung des Verkehrswertes zur Verfügung: - das Sachwertverfahren - das Ertragswertverfahren - das Vergleichswertverfahren Der Sachwert wird in diesem Fall nicht ermittelt. Er spielt im Bereich von Mehrfamilienwohnund Geschäftshäusern eine untergeordnete Rolle. Typische im Sachwertverfahren zu ermittelnde Objekte sind z.b. selbstgenutzte Einfamilienhäuser, bei denen ein direkter Bezug der Baukosten zum Kaufpreis besteht. Die Herstellungskosten sind bei Renditeobjekten, um das es sich hier handelt, von untergeordnetem Interesse für den Erwerber.

12 SEITE 12 VON 49 Der Ertragswert wird im Folgenden hergeleitet. Dadurch, dass Mehrfamilienwohnhäuser wie das Bewertungsobjekt typischer Weise als Renditeobjekte geführt werden, stellt der Ertragswert eine realistische Größe dar. Der Vergleichswert ist eigentlich der für die Ermittlung des Verkehrswertes vorrangig zu betrachtende Wert. Vergleichswerte spiegeln das Marktgeschehen stets am realistischsten wider, da deren Daten auf tatsächlich getätigten Grundstücksgeschäften beruhen. Da Vergleichswerte von Erbbaurechten vom Gutachterausschuss nicht in Form vergleichbarer Kaufpreise erfasst werden und anderweitige Quellen in diesem Zusammenhang nicht zur Verfügung stehen, wird auf die Anwendung dieses Verfahrens verzichtet. 3.4 Berücksichtigung der Baulasten Wie bereits erwähnt, liegen auf dem Bewertungsobjekt eine Reihe von Baulasten. Auf die Ausführungen unter dem separat aufgeführten Punkt "Baulasten" wird verwiesen. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Nutzungsrechte an 19 Tiefgaragenstellplätzen, Zufahrten und Wegen, 10 Kellerräumen sowie die "Versorgung mit Heizung und Wasser" zugunsten des Nachbargrundstücks Wiclfestr.63 / Bremer Str (nunmehr Wiclefstr.62/63). Der Sachverhalt der Nutzung der Stellplätze durch den Berechtigten, die als Baulast nicht zwangsläufig unentgeltlich zu erfolgen hat, geht in Form eines entsprechenden Mietzinses in die Berechnung ein. Die Nutzung von 10 Kellerräumen der Wiclefstr.63 zugunsten der Wiclefstr hat rein formalen Charakter, da es sich sowohl bei dem belasteten als auch dem begünstigten Objekt um die zu bewertende Anlage handelt. Die Abstandsflächenbaulast ist ohne Belang, da diese außerhalb des Überbaurechts liegt. Im Übrigen führen die Nutzungsrechte der Fahr- und Gehwege zu keiner Beeinträchtigung des Bewertungsobjekts, da diese ohnehin zum Erreichen der vermietbaren Stellplätze erforderlich und nicht mit einer zusätzlichen Belastung des Eigentümers des Bewertungsobjekts verbunden sind. 3.5 Ertragswertverfahren Bodennutzungswert des Erbbaurechts Bodenwert Der Bodenrichtwert für die Wiclefstraße 60/61 liegt gemäß Gutachterausschuss Berlin mit Stand vom bei 420,- /m² bei einer Ausweisung mit überwiegender Wohnnutzung. Der vorgenannte Bodenwert beruht auf einer Geschossflächenzahl von 2,5. Da sich das Bewertungsobjekt auf einem Grundstück mit einer realisierten Geschossflächenzahl von 2,8 (sh. Punkt Objektdaten ) befindet, ist der Bodenwertanteil des Erbbaurechts durch so genannte Umrechnungskoeffizienten (UK) an das tatsächliche Maß der baulichen Nutzung anzupassen. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Erbbaurechts auf Grundlage der betreffenden Größe des Erbbaurechts, sowie unter Berücksichtigung der dortigen Bebauungen einschließlich des Gebäudes des Überbaus erfolgt ist. Auf eine Angleichung zum Wertermittlungsstichtag wird an dieser Stelle verzichtet. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass der Bodenrichtwert mit Stand vom weiterhin Aktualität aufweist. Auch ein lagebedingter Abschlag erfolgt nicht, da das Bewertungsgrundstück diesbezüglich keine Besonderheiten aufweist. Liegenschaftszinssatz Für die Verzinsung des Bodenwertes zur Ermittlung des Bodennutzungswertes des Erbbaurechts wird auf den Liegenschaftszinssatz zurückgegriffen. Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

13 SEITE 13 VON 49 Der Gutachterausschuss Berlin gibt in seiner Veröffentlichung vom einen Liegenschaftszinssatz für Neubauten des Freifinanzierten Wohnungsbaus inkl. Förderung ausgelaufen in einfacher Wohnlage West-Berlins bei einem Reinertragsanteil bei 75% von im Mittel 8,7% bei einer Spanne von 8,0-9,4% vor. Die genannten Zinssätze, die aus Datenmaterial der Jahre 2000 bis März 2005 ermittelt wurden, erscheinen jedoch in Anbetracht der aktuellen Marktlage bei Weitem zu hoch. Der ivd e.v., Immobilienverband Deutschland, Ortsgruppe Berlin-Brandenburg, weist mit Stichtag des Liegenschaftszinssätze aus, auf die nachfolgend zurückgegriffen wird So ist für die "Lageklasse 2: Kreuzberg, Tiergarten, Steglitz, Tempelhof, Schöneberg, Pankow, Friedrichshain, Prenzlauer Berg" ein mittlerer Zinssatz von 5,2% bei einer Spanne von 3,8-6,2% ausgewiesen. In Anbetracht der einerseits - bestehenden Nachfrage nach Anlageobjekten im städtischen Bereich bei einem begrenzten Angebot in diesem Marktsegment, - der zentralen Lage des Bewertungsobjekts und - des attraktiven Baujahrs der baulichen Anlage sowie andererseits - dem Sachverhalt, dass die weiteren Ortsteile der "Lageklasse 2" am Markt überwiegend hochwertiger eingeschätzt werden, - der insgesamt weniger nachgefragten Mikrolage des Objekts, - des erhöhten Anteils von Gewerbe- und Stellplatzmieten am Gesamtertrag, der regelmäßig zu einer Erhöhung des Zinssatzes führt sowie - auf Grund der Tatsache, dass Erbbaurechte in der Zinssatzspanne des ivd e.v. nicht abgebildet und diese mit Einschränkungen für einen Erwerber gegenüber einem Realeigentum verbunden sind, wird in Anlehnung an die Daten des ivd e.v. sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage ein Zinssatz nahe des oberen Spannenrandes des ivd e.v. von 6,0% als angemessen betrachtet. Maßgeblich hierfür ist insbesondere der Sachverhalt, dass es sich bei dem Bewertungsobjekt um ein Erbbaurecht handelt, was in den Daten des ivd nicht abgebildet ist. Die Werte des Berliner Gutachterausschusses erscheinen für das Bewertungsobjekt nicht verwendbar. Hierauf wird kein Bezug genommen. Der Bodennutzungswert des Erbbaurechts berechnet sich somit wie folgt: Berechnung des Bodennutzungswertes des Erbbaurechts Grundstücksgröße gem. Grundbuch m² Bodenrichtwert gem. Richtwertatlas des 420,00 /m² Gutachterausschusses Berlin vom GFZ des Bodenrichtwertes 2,5 UK: 1,2003 GFZ tats. vorhanden 2,8 UK: 1,3084 An tatsächliche GFZ angepasster Bodenwert: Bodenwert / 1,2003 x 1, ,83 /m² Marktanpassung zum Bewertungsstichtag 0% 0,00 /m² lagebedingter Zu-/Abschlag 0% 0,00 /m² gesamt 457,83 /m² Bodenwert unbelastet: m² x 457, ,17 Bodennutzungswert bei - einem Liegenschaftszinssatz von 6,0% - einer Restlaufzeit des Erbbaurechts von 70 Jahren - einem Vervielfältiger von 16,38 somit: Bodenwert x Liegenschaftszinssatz x Vervielfältiger ,17 x 6,0% x 16, ,42 Bodennutzungswert gesamt rund: ,00

14 SEITE 14 VON Ertragswertermittlung Wohnungsmieten Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß aktuellem Berliner Mietspiegel von 2009 liegt bei einer Ausstattung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC wie folgt: Ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Berliner Mietspiegel 2009 Baujahr , einfache Wohnlage, Wiclefstraße, allen Hausnummern von Wohnfläche Ausstattung Mittelwert Mietspanne 40 bis unter 60m² mit Sammelheizung, 5,52 /m²* 4,78 6,38 /m² Bad, mit Innen-WC 60 bis unter 90m² mit Sammelheizung, Bad, mit Innen-WC 5,38 /m²* 4,25 6,96 /m² ** bei erhobenen Mietwerten Werte für Wohnungen über 90m² Wohnfläche gibt der Berliner Mietspiegel nicht vor. Insofern wird bei den Einheiten über 90m² ersatzweise auf die Mietdaten für 60-90m² zurückgegriffen. Nachfolgend wir ein gesonderter Aufschlag auf die Einheiten mit mehr als 100m² vorgenommen. Bei der Besichtigung war erkennbar, dass die relativ großen Wohnungen des Bewertungsobjekts häufig von Wohngemeinschaften genutzt wurden. Für jene großen Wohnungen werden teils Mietzinse erzielt, die in den kleineren Einheiten nicht erreicht werden konnten. Maßgeblich hierfür dürfte der Sachverhalt sein, dass die betreffenden Bewohner ihren Mietzins weniger an der anteilig zur Verfügung stehenden Wohnfläche, sondern vielmehr für "ein Zimmer" mit der Möglichkeit der Mitbenutzung einer Küche und eines Badezimmers zahlen, was einer entsprechend höheren Miete je m² entspricht. Bei der Ermittlung des Ertragswertes wird das Bewertungsobjekt in Anlehnung an die 5 Wohnwertkriterien des Berliner Mietspiegels, Bad Küche Wohnung Gebäude Umfeld, mittels einer Prozentzahl in die o.g. Spannenwerte eingestuft. Auf die als Anlage zu diesem Gutachten beiliegende Tabelle Flächen- und Mietzusammenstellung, in der jene Einstufung vorgenommen wurde, wird Bezug genommen. Besonders hingewiesen sei an dieser Stelle auf folgende Eigenschaften des Bewertungsobjekts, die zu Zu- oder Abzügen führen: - Bäder baujahrsabhängig ohne Besonderheiten, Abschlag bei Bädern ohne Außenwandanschluss gemäß Angabe im Mietspiegel mit -0,12 /m², bei Vorhandensein eines zusätzlichen WCs entsprechend Mietspiegel +0,28 /m² sowie einer zusätzlichen Dusche/Badewanne (hier als zweites Badezimmer) +0,38 /m² - Küchen teils recht klein, im Übrigen ohne Besonderheiten, - Wohnungen durch deren unregelmäßige Zuschnitte partiell schwer möblierbar, Aufschlag bei übergroßen Terrassen / Loggien - Gebäude mit Aufzugsanlage, im Übrigen jedoch vergleichsweise unattraktiv durch verbrauchten, partiell vernachlässigten Zustand - Umfeld insgesamt weniger nachgefragt Gewerbemieten Daten analog des Berliner Mietspiegels zu Gewerbeflächen existieren nicht. Insofern wird auf die Werte der Industrie- und Handelskammer sowie des ivd e.v. (Immobilienverband Deutschland, Ortsgruppe Berlin-Brandenburg) zurückgegriffen. Diese stellen sich wie folgt dar:

15 SEITE 15 VON 49 Quelle Stichtag Lage Nutzung Fläche Spanne ivd e.v. 10/2009 Wohnstraße Einzelhandel, Dienstleistung ab 300m² 4,00 10,00 /m² ivd e.v. 10/2007 Wohnstraße Gastronomie bis 150m² 3,50 10,00 /m² Schwerpunkt 7,00 /m² IHK Berlin 08/2008 Wohnstraße Einzelhandel, Dienstleistung, 100-mehr als 5,00 12,00 /m² Gastronomie 300 m² Einerseits verfügen die Gewerbeflächen des Bewertungsobjekts durch ihre vergleichsweise große Straßenfront über einen gewissen Repräsentationswert im öffentlichen Raum. Die Flächen sind praktikabel geschnitten und hierdurch bedingt drittverwendungsfähig. Nachteilig stellt sich jedoch der Sachverhalt der nur sehr geringen Passantenströme des Gebiets dar, der die Nutzungsmöglichkeiten der beiden Gewerbeeinheiten einschränkt. Hinzu kommen Konkurrenznutzungen in der unweit entfernten Turmstraße, zu denen die Flächend des Bewertungsobjekts allenfalls eine lokale Ergänzung darstellen dürften. Unter Berücksichtigung der vorerwähnten Punkte findet nachfolgend ein vergleichsweise geringer Mietzins von 6,00 /m² für die Fläche des derzeit dort ansässigen Lebensmittelmarktes sowie von 7,00 /m² für die Mietfläche der Gastronomie Berücksichtigung bei den Berechnungen. Maßgeblich für den etwas höheren Mietzins der letztgenannten Mieteinheit sind insbesondere die attraktivere Ecklage sowie die geringere Größe der Einheit, die voraussichtlich einen größeren Interessentenkreis nach sich ziehen dürfte. Stellplatzmiete Mietspiegel für Stellplätze existieren ebenfalls nicht. Aufgrund von Erfahrungswerten der Sachverständigen ist einer Vermietung von Stellplätzen in kaufkraftarmen Gebieten häufig problematisch. Hinzu kommt im Fall des Bewertungsobjekts, dass auch innerhalb der zu bewertenden Anlage die Einkommenssituation unterdurchschnittlich sein dürfte, was einen entsprechend geringen Motorisierungsgrad nach sich zieht. Da sich die Mieter der Tiefgaragenstellplätze erwartungsgemäß zu einem großen Teil aus den Bewohnern der Anlage zusammensetzen dürften, ist dem Sachverhalt entsprechende Bedeutung beizumessen. Der aktuelle Leerstand von ca. 50% weist zudem auf die vorerwähnte Problematik hin. Hinzu kommt, dass ein Teil der Stellplätze laut Baulast an die Mieter der begünstigten Grundstücke abzugeben sind und der Nutzerkreis hierdurch bedingt stark eingeschränkt ist. Unter Abwägung der vorerwähnten Ausführungen ist nicht davon auszugehen, dass ein Mietzins von mehr als 25,00 /mtl. nachhaltig zu erzielen sein wird. Dies ist umso mehr der Fall, als dass bei der nachfolgenden Berechnung eine annähernde Vollvermietung unterstellt wird. Auf die Tabelle Flächen und Mietzusammenstellung als Anlage zu diesem Gutachten, in der die aktuellen und die nachhaltigen Mieten dargestellt sind, wird verwiesen. Ergänzend hierzu sei erwähnt, dass die aktuell erzielte Miete für die Stellplätze der Größenordnung nach dem für die Bewertung gewählten Mietansatz entspricht. Liegenschaftszinssatz Bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes wird auf die Ausführungen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Bodennutzungswertes Bezug genommen. Bewirtschaftungskosten Bei der Wahl der Bewirtschaftungskosten wird auf die Angaben aus der II.Berechnungsverordnung zurückgegriffen, die in die folgende Ertragswertermittlung einfließen. Hierbei ist für die Instandhaltung der Gewerbeflächen ein hälftiger Ansatz gegenüber des in der II.Berechnungsverordnung angegebenen Wertes für Wohnflächen gewählt, der den geringeren Aufwand zur Erhaltung derselben durch zu erwartende Mietereinbauten berücksichtigt. Ferner wurden die Instandhaltungskosten insgesamt um 25% erhöht, um die baulichen Anlagen über ihre übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren hinaus bis zum Ablauf des Erbbaurechts instand zu halten.

16 SEITE 16 VON 49 Mängel und Schäden Wie unter dem Punkt Objektbeschreibung bereits erwähnt, wurden innerhalb des Objekts einige Mängel und Schäden vorgefunden. Diese werden in den folgenden Berechnungen in Form eines Abzugs berücksichtigt zumindest soweit diese über das für die Baulichkeiten alterstypische Maß hinausgehen. Der Betrag versteht sich pauschal. Für eine genaue Kostenkalkulation ist eine gesonderte Bauteiluntersuchung erforderlich, die nicht Bestandteil der Beauftragung der Sachverständigen ist und nicht ausgeführt wurde. Auf die mit dem Abzugsbetrag verbundenen Unwägbarkeiten für einen Erwerber wird an dieser Stelle ausdrücklich hingewiesen. Der Ertragswert berechnet sich somit wie folgt: Für die Ertragswertberechnung erforderliche Parameter Nachhaltig erzielbare Jahresrohmiete: gem. Tabelle "Flächenzusammenstellung und Mietansätze" Wohnen ,55 x 12 Monate ,65 Gewerbe 5.332,83 x 12 Monate ,96 Stellplätze 1.325,00 x 12 Monate ,00 gesamt ,61 abzüglich Bewirtschaftungskosten*: Verwaltungskosten 254,79 je Mieteinheit ,92 33,23 je Stellplatz ,19 Instandhaltungskosten Wohnen 13,85 pro m² x 4.679,26 m² ,75 Gewerbe 6,93 pro m² x 871,33 m² ,96 Stellplätze 94,16 pro Stell.x 53 Stellpl ,61 Mietausfallwagnis: Wohnen 2% der Jahresrohmiete ,89 Gewerbe 4% der Jahresrohmiete ,76 Stellplätze 4% der Jahresrohmiete -636,00 Reinertrag pro Jahr ,52 Reinertragsanteil im Verhältnis zur Jahresrohmiete 74% Liegenschaftszinssatz 6,0% Restnutzungsdauer bis Ende des Erbbaurechts, wie erwähnt 70 Jahre Bodennutzungswert ,00 Vervielfältiger (gemäß Wertermittlungsverordnung) 16,38 Berechnung des Ertragswertes: Jahresreinertrag ,52 Abzüglich Bodennutzungswertverzinsung: Bodennutzungswert x Liegenschaftszinssatz ,00 Anteil der baulichen Anlage am Reinertrag ,52 Ertragswert: Vervielfältiger x Reinertrag der baulichen Anlage 16,38 x , ,62 zuzüglich Bodennutzungswert ,00 gesamt ,62 Abzug wg. Mängel und Schäden, psch. -2% ,75 gesamt ,87 Ertragswert gerundet ,00 * gem. II.Berechnungsverordnung, jedoch 25% erhöht zum Erreichen der Restnutzungsdauer von 70 Jahren Instandhaltung Gewerbe zu 50% wg. Mietereinbauten

17 SEITE 17 VON Zusammenfassung / Ermittlung des Verkehrswertes Für potentielle Erwerber dürfte sich die städtische, zentrale und gut erschlossene Lage des Objekts positiv auswirken. Das auf dem Erbbaurecht errichtete Gebäude profitiert von seinem attraktiven Baujahr und einer entsprechend zeitgemäßen und praktikablen Ausstattung. Die dortigen Wohnungen sind überwiegend gut belichtet sowie mit einem Balkon oder einer Terrasse ausgestattet. Die Gestaltung der Wohneinheiten ist geschmacksneutral und deckt einen entsprechend großen Interessentenkreis ab. Nachteilig stellt sich hingegen die insgesamt mäßig nachgefragte Lage des Objekts dar. Innerhalb der baulichen Anlagen wurden partiell deutlichere Gebrauchsspuren vorgefunden. Der Sachverhalt der beim Ortstermin vorgefundenen Fassaden- sowie sonstigen Mängel und Schäden ist bereits in Form eines gesonderten Abschlags in die Ertragswertberechnung eingeflossen. Schließlich zieht der vergleichsweise hohe Anteil von Gewerbe- und Stellplatzmieten am Rohertrag ein erhöhtes Risiko nach sich, was sich entsprechend auf die Kaufpreisgestaltung eines Erwerbers auswirkt. Das Bewertungsobjekt wird somit unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren auf Grundlage der vorgenommenen Berechnungen auf einen geschätzt. Verkehrswert des Erbbaurechts von , Beantwortung der vom Amtsgericht gestellten Fragen a) Innerhalb des Bewertungsobjekts wird ein Lebensmittelhandel betrieben. Der Inhaber desselben wird aus Datenschutzgründen nicht im Gutachten, sondern in einem gesonderten Anschreiben hierzu benannt. b) Maschinen und Betriebseinrichtungen, die nicht mitgeschätzt wurden, sind beim Ortstermin nicht erkennbar gewesen. c) Ein Verdacht auf Hausschwamm besteht nicht. d) Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen bestehen gemäß Nachfrage beim zuständigen Bauamt nicht. Berlin, den 31. August 2010 Dipl.-Ing. U.Schäfer

18 SEITE 18 VON ANLAGEN 4.1 Auszug aus der Stadtkarte (durch Verkleinerung ohne Maßstab)

19 4.2 Auszug aus der Straßenkarte SEITE 19 VON 49

20 SEITE 20 VON Luftbild Stand: März 2007 aus: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt.III, Berlin, DOP020-C / DVD072

21 4.4 Auszug aus der Flurkarte (durch Verkleinerung ohne Maßstab) SEITE 21 VON 49

22 SEITE 22 VON Grundrisse - ohne Maßstab - Aus: Baugenehmigung vom Wiclefstr.60/61, Grundriss Erdgeschoss Wiclefstr.63, Grundriss Erdgeschoss

23 SEITE 23 VON 49 Wiclefstr.60/61, Grundriss 1.Obergeschoss ACHTUNG! Die hofseitigen, von den Balkonen abgehenden Treppen zum Flachdach existieren tatsächlich nicht! Wiclefstr.63, Grundriss 1.Obergeschoss Wiclefstr.60/61, Grundriss 2.Obergeschoss

24 SEITE 24 VON 49 Wiclefstr.63, Grundriss 2.Obergeschoss Wiclefstr.60/61, Grundriss 3.Obergeschoss Wiclefstr.63, Grundriss 3.Obergeschoss

25 SEITE 25 VON 49 Wiclefstr.60/61, Grundriss 4.Obergeschoss Wiclefstr.63, Grundriss 4.Obergeschoss Wiclefstr.60/61, Grundriss 5.Obergeschoss

26 SEITE 26 VON 49 Wiclefstr.63, Grundriss 5.Obergeschoss Wiclefstr.60/61, Grundriss 6.Obergeschoss Wiclefstr.63, Grundriss Kellergeschoss

27 Wiclefstr.60/61, Grundriss Kellergeschoss SEITE 27 VON 49

28 4.6 Flächen- und Mietzusammenstellung SEITE 28 VON 49

29 SEITE 29 VON Fotos Wiclefstr.60/61, Straßenansicht Wiclefstr.63, Straßenansicht

30 SEITE 30 VON 49 Wiclefstr.60/61, Hofansicht Wiclefstr.63, Hofansicht

31 SEITE 31 VON 49 Wiclefstr.60/61, Aufsicht auf den Hof Wiclefstr.60/61, Dachaufsicht

32 SEITE 32 VON 49 Wiclefstr.60, Treppenraum Wiclefstr.61, Treppenraum

33 SEITE 33 VON 49 Wohnzimmer Wohnzimmer

34 SEITE 34 VON 49 Balkon / Loggia Balkon / Loggia

35 SEITE 35 VON 49 Küche Küche

36 SEITE 36 VON 49 Badezimmer Badezimmer

37 SEITE 37 VON 49 Keller Tiefgarage

38 4.8 Erschließungsbeitragsbescheinigung SEITE 38 VON 49

39 SEITE 39 VON 49

40 4.9 Baulastauskünfte SEITE 40 VON 49

41 SEITE 41 VON 49

42 SEITE 42 VON 49 Grundriss Tiefgarage: zu Baulastenblatt Nr.94, Eintragung Nr.1 und 3 aus: Blatt 1A vom der Architekten Baumeister u. Richter Grundriss Erdgeschoss: zu Baulastenblatt Nr.95, Eintragung Nr.1 aus: Blatt 2A vom der Architekten Baumeister u. Richter