BERICHT CIEPP LEITARTIKEL VERNUNFT WALTEN LASSEN. Zwischenbetriebliche Kasse für berufliche Vorsorge. Nr. 37 JUNI 2008 ZKBV

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1 BERICHT CIEPP ZKBV Zwischenbetriebliche Kasse für berufliche Vorsorge Verwaltung der Kasse Rue de Saint-Jean Genf 11 - Tel Agenturen: Bulle - Freiburg - Neuenburg - Porrentruy Nr. 37 JUNI 2008 LEITARTIKEL VERNUNFT WALTEN LASSEN von J-P. Bernard Stellvertretender Generaldirektor der FER Genf Die berufliche Vorsorge basiert auf dem System der Finanzierung der Kapitalbildung und ihre Mittel, die 90% der Mittel aller Sozialversicherungen ausmachen, übersteigen das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Schweiz. Die von den Vorsorgeeinrichtungen (VE) der beruflichen Vorsorge erzielte Kapitalrendite, die oft als 3. Beitragszahler bezeichnet wird, weil sie ebenso viel ausmacht wie die Arbeitnehmerbeiträge oder die Arbeitgeberbeiträge, hängt weitgehend vom Management der Risiken im Zusammenhang mit den Finanzmärkten ab. Wenn man sich die aktuelle Phase oder die der Jahre 2000 bis 2003 mit ihren unsteten Finanzmärkten ansieht, muss man einräumen, dass die von den VE ergriffenen Massnahmen (taktische Allokation, Ausgleich, Wechselkursabsicherung, Wertschwankungsreserve) sich kurzfristig als unzureichend erweisen können. Doch muss man deshalb eine Berechnungsmethode zur Ermittlung eines Zielkapitals einführen, wie die, die von Versicherungsgesellschaften verwendet wird (Swiss Solvency Test) und auf sehr kurze Zeiträume ausgerichtet ist, oder eine sehr strenge, noch in der Entstehung befindliche europäische Gesetzgebung übernehmen (Solvency II)? Wir sind ohne auf eine Risikoeindämmung zu verzichten wie viele unserer Kollegen der Auffassung, dass eine solide Verwaltung langfristig ausgelegt ist, denn alle von den unterschiedlichen Akteuren in den letzten Jahren eingeführten Modelle sind kläglich gescheitert. Die Vorsorgekapitalien entwickeln sich mit den Märkten und verzeichnen stets eine sehr positive Entwicklung, weil sie für sehr lange Laufzeiten angelegt sind. Die Entwicklung der Einnahmen der 2. Säule bleibt also mit der der Wirtschaft korreliert und bietet für mehrere Jahrzehnte höchstwahrscheinlich sehr positive Perspektiven, was unter anderem mit den zu erwartenden Entwicklungen in den Schwellenländern zusammenhängt. Man sollte also Vernunft walten lassen, indem man punktuell zu gegebener Zeit Schadensbegrenzung betreibt, jedoch ohne auf die künftige Wertentwicklung der Märkte zu verzichten. Wir werden Ihnen in einer nächsten Ausgabe die von unserem Stiftungsrat getroffenen Beschlüsse mitteilen. Vor kurzer Zeit hat er auch die Immobilienpolitik unserer Einrichtung überprüft, mit der wir uns in diesem Bericht näher beschäftigen wollen. 1

2 IMMOBILIENPOLITIK DER ZKBV Nach der jüngsten verfügbaren Statistik des BFS (Bundesamt für Statistik) über die Vorsorgeeinrichtungen (VE) verteilten sich die Immobilienanlagen wie folgt: Immobilien in der Schweiz, direkte und indirekte Anlagen 13,5 % Immobilien im Ausland 0,7 % Hypotheken 3,1 % Total Immobiliensektor 17,3 % Aus der jüngsten Aufstellung der ZKBV ergibt sich folgende Verteilung: Immobilien in der Schweiz, direkte und indirekte Anlagen 4,2 % Immobilien im Ausland (indirekt) 1,0 % Hypotheken 2,2 % Total Immobiliensektor 7,4 % Bei unverändertem Umfang und ohne Änderung der strategischen Allokation, die für die oben erwähnten Anlagekategorien heute bei 15% des Vermögens liegt, muss die ZKBV in den kommenden Jahren noch einen erheblichen Betrag investieren. I. AKTUELLE POLITIK UND GEBILDETES IMMOBILIENPORTFOLIO Nach der Umsetzung der neuen Organisation der ZKBV und der Einführung des Anlagereglements ist die Kommission für Immobilienanlagen am 19. November 2004 zum ersten Mal zusammengetreten, um die Politik einer eingehenden Prüfung zu unterziehen. Die zuvor von der ZKBV verfolgte Politik wurde bestätigt. So wird bei der geografischen Verteilung der Anlagen in der Schweiz das Ziel verfolgt, sie proportional zu den von den einzelnen Geschäftsstellen eingenommenen Beiträgen zu verteilen. Obwohl die ZKBV der Sicherheit den Vorrang gibt, indem sie Immobilien zu einem Festpreis oder zu einer vereinbarten Preisobergrenze kauft, wenn Baugenehmigungen so gut wie erteilt sind, übernimmt sie in einigen Fällen wie in Villars-sur-Glâne und in Bulle zum Teil auch das Risiko der Projektentwicklung. Angesichts der Grössenordnung wird die Verwaltung der Immobilien unabhängigen Regiebetrieben anvertraut, die nach einem erprobten Verfahren ausgewählt werden. Auf der Grundlage von Art. 22 und 23 des Anlagereglements: müssen Immobilien in Städten oder wirtschaftlichen Ballungszentren gekauft werden, die sich an erstklassigen Lagen befinden; muss über einen Kauf im Rahmen des selbständig und dauernden Baurechts durch einen Beschluss des Stiftungsrats entschieden werden; muss jeder Kauf Gegenstand eines Beschlusses des Stiftungsrates sein. Auf der Grundlage interner Richtlinien: muss der Kauf von neuen (bevorzugt) oder vorhandenen Immobilien zum Marktwert erfolgen; 2

3 sollten Anlagen zwischen CHF 5 Millionen und CHF 20 Millionen liegen, um das Risiko zu streuen; muss es sich um direkte Anlagen in Mietimmobilien (bevorzugt) oder gemischte Immobilien (Vermietung/gewerbliche Nutzung) handeln. Die Zuständigkeiten der Kommission für Immobilienanlagen sind in Art. 7 des Anlagereglements festgelegt. Der Stiftungsrat hat den Beschluss gefasst, die Verwaltung von Hypotheken (auf Weisung der Direktion) und der indirekten Anlagen der Kommission für Wertpapieranlagen zu übertragen. Das aktuelle Immobilienportfolio in der Schweiz von über CHF 75 Millionen enthält nur Mietobjekte in der Westschweiz. Es wurde ein Mandat für indirekte Anlagen in der Schweiz unterzeichnet, die durch Investmentfonds in der Schweiz und im Ausland ergänzt werden. II. DER IMMOBILIENMARKT 1. Allgemeine Betrachtungen Die Abgrenzung zwischen Eigentum und wirtschaftlicher Nutzung einer Immobilie (Trennung von Aktivitäten mit einer Stärkung der Zuständigkeiten, Entlastung der Bilanz) hat sich in den vergangenen zehn Jahren verstärkt. Unter dem Druck des Wachstums der Märkte und der Finanzinstrumente zielt die Verbriefung von indirekten Immobilienwerten auf eine globale Performance ab (Rendite + Wachstum), die das Management des Kaufzyklus, die Wertsteigerung und den Verkauf im richtigen Moment mit einschliesst. Die Schaffung der Aktiengesellschaft für Immobilienanlagen, von Anlagestiftungen für institutionelle Anleger, von Anlagefonds oder von REITs (Real Estate Investment Trust kotierte Anlagegesellschaften, die zum Teil steuerbefreit sind) für Privatanleger hat den Immobilienmarkt zu einem grossen Finanzmarkt gemacht, dessen Angebot wächst, ebenso wie seine Komplexität, die ein höheres Mass an Professionalität erfordert. Es sind folgende Konsequenzen zu beobachten: Zunahme der Nachfrage nach Grundstücken und Immobilien: Es steht mehr Kapital zur Verfügung als rentable Vermögenswerte zum Verkauf stehen; Anstieg der Preise aufgrund des knappen Angebots und der günstigen Hypothekenkonditionen; Rückgang der Rentabilität; Dekorrelation mit anderen Vermögensklassen erlebt eine relative Abschwächung; Erhalt des hohen Mietniveaus und Erhöhung des Eigentümeranteils (zu Lasten des Mietmarktes); Entwicklung der Politik der Mietbeihilfe in Richtung der Entwicklung eines gemeinnützigen Immobilienbestands (spezielle Stiftungen und Abbau der traditionellen Subventionsmechanismen). In Genf dürfte das jüngste Abkommen über den Wohnungsmarkt institutionellen Anlegern nur noch ermöglichen, in der Kategorie HM (StwE und freie Mieten für Privatpersonen) bezuschusste Immobilien zu errichten. 3

4 2. Der Schweizer Markt Der Schweizer Immobilienmarkt ist aufgrund seines hohen Anteils von Mietimmobilien (42,5%) sehr aussergewöhnlich und ausgetrocknet. Die aktuelle Bruttorendite in der Grössenordnung von 6%, d.h. weniger als 5% Netto nach Abzug der Kosten, ist immer noch günstig im Vergleich zu 10-jährigen Bundesanleihen. Diese Rendite bleibt jedoch nach wie vor attraktiv für Ausländer (im internationalen Vergleich niedriger Quadratmeterpreis, Stabilität des Franken, Zinsniveau). Die mögliche Aufhebung der Lex Koller, wenngleich sie noch in Frage gestellt und zeitlich verschoben wurde, könnte eine weitere Preissteigerung nach sich ziehen. In der Schweiz wurden im Jahr 2006 rund 40'000 Wohnungen gebaut bei steigendem Leerstand (die "Wohnungskrise" betrifft also eher bestimmte Regionen, wie etwa die Genferseeregion). Fachleute sind der Auffassung, dass es keine Immobilienblase wie in den 80er Jahren gibt. Standorte in der Westschweiz und in den grossen Zentren sind nach wie vor privilegiert, wobei man auch Investitionen weit ab von den Ballungszentren nicht völlig ausser Acht lassen sollte. Direktanlagen der VE in Gewerbeimmobilien (20% der direkten Immobilienanlagen) erfordern ein hohes Mass an Aufmerksamkeit (wenig Objekte in guter Lage mit gutem Preis/ Leistungsverhältnis). Stabile Renditen für Mietimmobilien können also nach wie vor erwartet werden und rechtfertigen die Investitionen der VE. 3. Der internationale Markt Wie weiter oben bereits erwähnt, hat die ZKBV durch indirekte Anlagen im Ausland mit einer Diversifizierung ihres Immobilienportfolios begonnen. Die Schweiz macht nur 2,6% des globalen Index der Investment Property Databank (IPD) aus. Darüber hinaus variiert der Markt für Büro- und Detailhandelsimmobilien von Land zu Land, was zu einer stärkeren Diversifizierung führt. Angesichts der verschiedenen Besonderheiten und der gewonnenen Erkenntnisse greifen wir auf die Teams einer grossen Bank zurück, die über anerkannte Kompetenzen verfügen. III. NEUE IMMOBILIENPOLITIK DER ZKBV 1. Immobilienpolitik Ohne die aktuelle Politik drastisch zu verändern, hat unser Stiftungsrat folgende Beschlüsse gefasst: In Genf müssen die Kontakte zur Verwaltung intensiviert werden, wenn wir uns an den grossen Immobilienprojekten beteiligen wollen: la Praille, la Chapelle-les-Sciers, les Communaux d Ambilly, le Mervelet, usw.; 4

5 In einem allgemeineren Kontext kann die Zusammenarbeit mit anderen VE in Erwägung gezogen werden; Speziellere Anlagen (Altersheime, gemischte Anlagen) müssen sorgfältig geprüft werden; Immobilienanlagen im Ausland müssen erhöht werden. Das Anlagereglement legt die Aufgaben der Kommission für Immobilienanlagen (Kaufstrategie, Kauf und Verkauf, Unterstützung bei der Verwaltung, Bewertung, Renovierungen und Sanierungen, Verwaltung) und die Verteilung der Aufgaben zwischen dem Rat, der besagten Kommission und der Direktion genau fest. Die Rolle des beratenden Architekten ist ebenfalls präzise definiert. Das primäre Risikomanagement bleibt in den Händen der Direktion: Zustand der Immobilien, Instandhaltung, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Nutzung, Rendite und Marktrisiken. 2. Das Immobilienportfolio Das Immobilienportfolio müsste auf der Grundlage der weiter oben ausgeführten Überlegungen ergänzt werden. IV. SCHLUSSFOLGERUNG Die Zeit fertiger Rezeptlösungen ist vorbei. Die VE sind unter anderem durch die Demografie dazu gezwungen, auch die Nachfragesegmente auf dem Wohnungsmarkt zu untersuchen, um den Erwartungen der Nutzer Rechnung zu tragen. Die Betrachtung einer Differenzierung nach Lebensstil, sozialer Schicht und Lebensphase kann den VE ermöglichen, diese Nachfrage klarer zu erkennen. Sie dürfen sich nicht den Kenntnissen des lokalen Marktes verschliessen, über die nur die betreffenden Fachleute verfügen. 5

6 Verwaltungssitz der Kasse: Rue de Saint-Jean Genf 11 - Tel Internet: ciepp@fer-ge.ch Agenturen: Bulle - Rue Condémine 56 - Tel Fribourg - Rue de l Hôpital 15 - Tel Neuchâtel - Av. du 1er Mars 18 - Tel Porrentruy - Ch. de la Perche 2 - Tel