19. Münchner Tage für Nachhaltiges Landmanagement. Investitionskriterien institutioneller Immobilienfonds
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- Alma Baum
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1 Förderkreis Bodenordnung und Landentwicklung München e.v. 19. Münchner Tage für Nachhaltiges Landmanagement Investitionskriterien institutioneller Immobilienfonds Vortrag am Prof. Dr. Harald Stützer STUETZER Real Estate Consulting GmbH
2 1. AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT 1.1 Einordnung 1.2 Anlagegrundsätze Diversifikationsaspekte Exitstrategie 2. ANLAGESTRATEGIEN VON FONDS 3. GEDANKEN ZUM LÄNDLICHEN RAUM Folie 2
3 1.1 Einordnung des aktiven Portfoliomanagements: Assetklassen Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Private Equity, Infrastruktur, Immobilien Anlagevolumina im Immobilienbereich Folie 3
4 Transaktionsvolumina in Deutschland (in Mrd. ) Quelle: Ernst & Young Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2014, 2015, 2017 Folie 4
5 1. AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT 1.1 Einordnung 1.2 Anlagegrundsätze Diversifikationsaspekte Exitstrategie 2. ANLAGESTRATEGIEN VON FONDS 3. GEDANKEN ZUM LÄNDLICHEN RAUM Folie 5
6 1.2 Anlagegrundsätze: Magisches Anlagedreieck Sicherheit Rentabilität Liquidität Mischung Streuung Beispiel Versicherungsaufsichtsgesetz VAG: Nach VAG sind die Bestände des Sicherungsvermögens und des sonstigen gebundenen Vermögens so anzulegen, dass möglichst große Sicherheit und Rentabilität bei jederzeitiger Liquidität unter Wahrung angemessener Mischung und Streuung erreicht wird. Entwicklung zum magischen Anlageviereck mit Sicherheit - Rentabilität - Liquidität - Nachhaltigkeit Folie 6
7 Aspekte der Anlageentscheidung: Welcher der folgenden Aspekte ist bei den aktuellen Anlageentscheidungen generell am wichtigsten? Quelle: Union Investment Marktstudie 2013 Szenariobasierte Asset Allocation Union Investment Alternative Risikoprämien - Renditetreiber und Diversifikationsturbo DGAP-News Studie - Renditedruck bei Investoren steigt deutlich Union Investment - Risikomanagementstudie 2016 Folie 7
8 1.2.1 Diversifikationsaspekte - Diversifizierung nach Lage - Diversifizierung nach Rendite-Risiko-Profil - Diversifizierung nach Nutzungsart - Diversifizierung nach Baujahr - Diversifizierung nach Anzahl der Mieter und Mietvertragslaufzeit - Diversifizierung nach Anlageform Folie 8
9 Diversifizierung nach Lage Regionale Verteilung (Deutschland Europa Welt) Investmentzentren - Regionalstandorte 1a/1b grüne Wiese (Teilmärkte) Folie 9
10 entnommen aus: Catella Research Investmentstandorte Deutschland 2016 Wohnen - Mieten und Renditen Folie 10
11 Asset Allocation nach Nutzungsarten: Planung 2016 Investitionskriterien institutioneller Immobilienfonds keine Zahlen für 2016 verfügbar Asset Allocation nach Nutzungsarten: Stand 2010 Q1 Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2016 Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH - Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2010 Folie 11
12 1. AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT 1.1 Einordnung 1.2 Anlagegrundsätze Diversifikationsaspekte Exitstrategie 2. ANLAGESTRATEGIEN VON FONDS 3. GEDANKEN ZUM LÄNDLICHEN RAUM Folie 12
13 Exitstrategie: - Liquidität des Marktes - Standortbezogene Losgrößen Verwaltungsaufwand Große Objekte real teilbar Folie 13
14 1. AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT 1.1 Einordnung 1.2 Anlagegrundsätze Diversifikationsaspekte Exitstrategie 2. ANLAGESTRATEGIEN VON FONDS 3. GEDANKEN ZUM LÄNDLICHEN RAUM Folie 14
15 2. Anlagestrategien von Immobilienfonds - Sozialimmobilienfonds: Einzugsgebiet > EW, urbanes Umfeld - Regionen Fonds Büro und Handel: Immobilien in A-Lagen deutscher Großstädte (ab Einwohner) außerhalb der TOP 5 Immobilienstandorte - Süddeutschlandfonds: Objektgrößen ab 10 Mio. - Wohnimmobilienfonds: Investition in ausgewählte Standorte mit Wachstumsund Mietsteigerungspotenzial, die anhand des jährlichen Research-Programms in Deutschland identifiziert werden (bei drei vergleichenden Studien war 2015 jeweils Ingolstadt der Spitzenreiter) Folie 15
16 Wohnimmobilienfonds (exemplarisch) Konsequenz für die Anlagestrategie des Fonds: - Fokus im Neubausegment auf Top 6 - Standorte (Hamburg, Frankfurt a.m., Düsseldorf, Köln, Stuttgart, München) - Mittelstädte mit positiver demographischer Entwicklung, bspw. Mainz, Wiesbaden, Augsburg Quelle: BBR-Bevölkerungsprognose (Okt 2008); gezeigt wird die erwartete Veränderung der Bevölkerungsanzahl Folie 16
17 1. AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT 1.1 Einordnung 1.2 Anlagegrundsätze Diversifikationsaspekte Exitstrategie 2. ANLAGESTRATEGIEN VON FONDS 3. GEDANKEN ZUM LÄNDLICHEN RAUM Folie 17
18 3. Gedanken zum Ländlichen Raum - Schnelles Internet / Breitbandnetz - Home Office / Videokonferenzen - ÖPNV / Anschluss an Straßennetz - Gewerbesteuerhebesatz - Nahversorgung - Medizinische Versorgung - Grundstückspreise niedrig - KfW-Darlehen ist standortunabhängig - - Verkehrsinfarkt und Feinstaubbelastung in den Zentren - entfernungsabhängige Maut (EU-Planung) - Folie 18
19 Trends in der Immobilienwirtschaft Digitalisierung - Immobilienfinanzierung - Nachhaltigkeit und Flexibilisierung - Förderung von Wohneigentum - Stadtentwicklung - Veränderung von Mobilität und Logistik - War for Talents Quelle: Sieben Kernthesen des Wissenschaftlichen Beirats des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss zu den Trendthemen in der Immobilienwirtschaft 2017 Folie 19
20 Förderkreis Bodenordnung und Landentwicklung München e.v. 19. Münchner Tage für Nachhaltiges Landmanagement Investitionskriterien institutioneller Immobilienfonds Vortrag am STUETZER Real Estate Consulting GmbH Prof. Dr. Harald Stützer Geschäftsführender Gesellschafter Kastanienweg Neufahrn Tel. +49 (0) harald.stuetzer@srec.de Prof. Dr. Harald Stützer STUETZER Real Estate Consulting GmbH
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