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1 Nr. 87, 23. KW, , Seite 1 von 25 Nr.: KW / kostenlos per Inhaltsverzeichnis Editorial (Rohmert) Ende der Ermittlungen bei T-Immobilien (Rohmert) Loipfinger-Studie Offene IF (Degener) DIX stürzt ab (Rohmert) Umfrage DTZ Research (Winckler) JLL Hotelmarkt Frankfurt (Degener) Neues KGAL-Modell (Spreter) Dänischer Immobilienmarkt (Brunow/Dragsted) IVD und Wohnungsprivatisierungen (Rohmert) Initiatoren treffen Journalisten (Rohmert/Degener) Fonds-News: u.a. Ideenkaptial (Gotzi), Sachsenfonds, Jamestown, SIGNA PMA-Analayse bestätigt SEB-Konzept (Winckler) FRIMAG- und RCM Aktie (Ries) Kauftrendstudie DB Immobilien (Unterreiner) Dr. Ebertz Hotel in Kitzbühel (Krentz) Schaustelle Berlin (Krentz) Weinlese (Ries) Buchtipp (Unterreiner) Impressum Sehr geehrte Damen und Herren, die Ermittlungen im Zusammenhang mit der Telekombilanzierung wurden nach einer Dekade eingestellt. Die Kleinen hängt man, die Großen lässt man laufen ist eine Devise, an die man auch diesmal durchaus denken könnte. Schließlich konnte auf Sachbearbeiterebene die Staatsanwaltschaft ein paar Strafbescheide loswerden. Die großen Fragen blieben unbeantwortet. In den letzten 10 Jahren ließ sich ungeheuer viel Unsinn lesen. Das lag auch daran, dass kaum jemand weiß, was damals gemacht bzw. in Auftrag gegeben wurde. Spätere Gespräche mit Telekom- Bearbeitern machten deutlich, dass diese selbst Know-how Führerin in Unkenntnis der von ihr in Auftrag gegebenen statistischen Immobilienbewertung war. Ich habe 11 Jahre kein Wort dazu gesagt. In ein laufendes Verfahren einzugreifen ist nicht mein Stil. Aus dem Nähkästchen zu plaudern erst recht nicht. Jetzt ist aber alles gelaufen. Deshalb möchte ich Sie zum Abschluss als Insider noch einmal in die Zeit des Bewertungsprojektes entführen. Eine Enthüllungsstory dürfen Sie aber nicht erwarten. Erstens gibt es die nicht und zweitens würde ich in der gepflegten Beraterkultur auch nach über 10 Jahren nicht darüber sprechen. Der Korrektheit halber kurz zur meiner Vorstellung: Damals im Jahre des Herrn war ich der Telekom als einer der erfahrensten Portfoliobewerter mit 12 Jahren Erfahrung im Bereich schwieriger Gewerbeimmobilien als Projektleiter der ersten Wertermittlungsrunde zur Eröffnungsbilanz im Angebot vorgestellt worden. Aus persönlichen Gründen wurde aber ein junger Kollege Projektleiter. Ich beschränkte mich auf den Besuch und den Check von Großimmobilien bzw. sonstigen Stichproben. Dass mich bei dem ersten theoretischen Ansatz einer reinen Marktwertermittlung mit Blick auf den vielfach nicht marktfähigen Bestand und der gegenüberstehenden Planbilanz aus Immobiliensicht eine tiefe innere Leere erfüllte, ist kein Geheimnis. Für solche Immobilien gibt es aber Bilanzierungsregeln. Das hat mit Bewertung nichts zu tun und ist Aufgabe des Finanzbereichs und der WP s. Irritationen ergaben sich dennoch daraus. Was haben wir gelernt? Brisanz, aber auch Petitessen-Charakter gewinnen die Telekom-Ermittlungen vor dem Hintergrund der der aktuellen Bewertung institutioneller Immobilienvermögen. Mit dem 21-fachen Netto-Cash-Flow stehen deutsche Immobilien in den Büchern. Stefan Loipfingers Studie zu offenen Fonds, die uns gestern in letzter Redaktionssekunde erreichte, gibt zu denken. Und die Fonds-Manager, die fleißig Anlegergeld einsammeln, sollten einmal darüber nachdenken, dass 15% Abweichung für Telekom-Staatsanwälte strafrechtlich relevant sind. Und diejenigen unserer Leser, die einfach keine Lust mehr haben, sich mit den aktuellen Unbillen von Markt, Politik, Staatsanwaltschaft, Behörden (BaFin) und Steuerpolitik auseinanderzusetzen, empfehlen wir, sich schnell zum Ende durchzuscrollen. Dort erwarten Sie Weintipps, die unser praxiserfahrener (Aktien-) Analyst Christoph Ries im Gespräch mit Oliver Donnecker, Sommelier des Frankfurter Cafe und Restaurant im Literaturhaus, zusammengestellt hat. Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner: DEGI International, DeTeImmobilien, Garbe Unternehmensgruppe, Ideenkapital AG, IVG AG, Postbank, VGI und UBS Real Estate. Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief

2 Nr. 87, 23. KW, , Seite 2 von 25 Personalien Hamburg: Matthias Voss (35) ist vom Vorstand der HSH N Real Estate AG per 1. August 2005 zum Geschäftsführer der HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH berufen worden. Er folgt in dieser Funktion Angelika Kunath, die die Gesellschaft zum aus persönlichen Gründen verlassen hat. Voss wird die Gesellschaft gemeinsam mit dem bisherigen Geschäftsführer, Dr. Joachim Seeler, führen. Persönlicher Verantwortungsbereich von Voss wird insbesondere das Deutschlandund Westeuropa-Geschäft sein. Der Diplom- Betriebswirt ist derzeit für die HSH Nordbank AG als Leiter der Fondsfinanzierung des Bereichs Immobilien tätig. Bei T-Immobilienbewertung bleiben die wichtigen Fragen offen Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief Immobilienspezialist Der Platow Brief Drohen jetzt auch Managern von Offenen Immobilienfonds ohne Verfehlung Geldstrafen oder Gefängnis? 15% Bewertungsabweichung auf der Basis völlig unzureichender Daten reichen der Staatsanwaltschaft. Bei der Deutschen Telekom stellt die Staatsanwaltschaft jetzt fest, dass die (um 15%) überhöhten Wertansätze der Konzernimmobilien in den Bilanzen der Jahre 1995 bis 1997 "in strafrechtlich relevanter Weise falsch dargestellt" wurden. Eine juristische Würdigung der Legalität des Gesamtverfahrens und der Methoden erfolgte jedoch nicht. Stattdessen wurden Projektmitarbeiter bestraft. Jetzt hat die Staatsanwaltschaft nach fast einer Dekade Ermittlungsarbeit das Verfahren zur Immobilienbewertung bei der Telekom eingestellt. Nach jahrelanger Rufschädigung der Betroffenen gelang es der Staatsanwaltschaft, gerade einmal Bewertungsabweichungen von 2 Mrd. Euro zu identifizieren. Das sind bei einem Bewertungsansatz von etwa 16 Mrd. Euro im Maximum nicht einmal 15%! Soviel wurden bei manchen Immobilienfonds die deutschen Immobilien bis heute schon abgewertet und das dicke Ende könnte noch kommen (siehe Folgeartikel). Natürlich war bei der Telekom-Bewertung einiges verblüffend. Das betrifft jedoch mehr die Methoden und die Kontinuität des Bilanzansatzes über mehrere Kapitalerhöhungen hinweg als die direkten ersten Wertansätze. Bei den Immobilien, deren Einzelwertermittlungs-Checks wir kennen eine klassische Immobilienbewertung auch bei Einzelimmobilien hat damals nicht stattgefunden wurde inzwischen in allen Fällen die Immobilie zum damaligen Kurzcheck-Wertansatz verkauft. Ähnliches vermuten wir bei den Immobilien, deren Bewerter wir persönlich kennen. Wo Menschen damals vor Ort waren, ist der Wertermittlungs-Check 1994 im Rahmen üblicher, optimistisch geprägter gut -achterlicher Tätigkeit abgelaufen. Bedenken Sie dabei: Rund 6 bis 8 Profis, die es für eine solche Aufgabe ohne Vorbild sowieso nicht gab, und einige Aushilfen hatten damals die Aufgabe, den Bilanzwert von rund Immobilien bzw. Immobiliendatensätzen in weniger als 3 Monaten mit einigen Stichproben vor Ort statistisch zu ermitteln. Eingeschaltet wurden die Berater, die vorher das Immobilienvermögen der Treuhandanstalt / TLG ermittelt

3 Nr. 87, 23. KW, , Seite 3 von 25 Deals Deals Deals Bremen: Die P.R. Peter Riggers Baubetreuungsges. mbh hat im Stadtteil Horn- Lehe ein qm umfassendes Büro- und Geschäftshaus entwickelt, vermietet und für 3,1 Mio. Euro veräußert. Brüssel/Hamburg: Die DI- FA hat in ihrem Brüsseler Objekt "Bastion Tower" einen Mietvertrag über qm mit Freshfields Bruckhaus Deringer um 10 Jahre verlängert und 800 qm neu an Lovells vermietet. Düsseldorf, Die Deininger Unternehmensberatung GmbH hat im Kennedy- Haus, Roßstraße 92, ca. 370 qm Bürofläche von Sal. Oppenheim gemietet. Den Mietvertrag vermittelte die Dr. Lübke GmbH, Düsseldorf. Grevenbroich: Die Dachser GmbH & Co. KG hat nach Beratung durch Catella Eureal GmbH im ehemaligen an der Lilienthalstraße ca qm Logistikfläche angemietet. Hamburg: Mehr als qm Büro mietete die Hamburger Niederlassung der Grey & Wolff Werbeagentur in Falkenriet über Atisreal. München: Das qm große Gelände der ehemaligen Ortsgüteranlage in Pasing wurde von der Vivico Real Estate an die Landeshauptstadt München verkauft. Entstehen sollen dort überwiegend Wohnungen. hatten. Aber die wussten im Vorfeld nicht, dass die Telekom/Deutsche Post- Datenaufbereitung unendlich viel schlechter war als die der TLG. Die Telekom stellte von Adresse und ungenauen qm-angaben abgesehen nahezu keine bewertungsrelevanten Informationen zur Verfügung. Es ist deshalb und natürlich auch vor dem quantitativen Hintergrund offensichtlich, dass eine Einzelbewertung nach üblichen Bewertungsansätzen nie stattgefunden haben kann. Statt die generellen Fragen zur Rechtmäßigkeit des Verfahrens zu beantworten, wurden Projektassistenten mit Excel-Kenntnissen, die vor dem Projekt noch nie eine Immobilie gesehen, geschweige denn bewertet hatten, strafrechtlich verfolgt und aus der üblichen Lebensbahn gerissen. Welche Fragen sind bis heute noch offen? Zunächst war es sicherlich ein damals begrüßenswertes Bewertungsergebnis, dass die Bilanzlücke von 15 Mrd. Euro, die den Bewertern als Telekom-Wunschwert im Vorfeld bekannt war, mit rund 16 Mrd. Euro so genannter Immobilien gefüllt werden konnten. So genannt deshalb, weil marktfähige Immobilien, meist als zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet definiert, nur einen Bruchteil des Bilanzwertes ausmachten. Wertmäßig wohl über die Hälfte der Immobilien waren Trafohäuschen, Funktürme, völlig geschlossene Technikflächen in guter Lage oder ähnliches, von denen wir uns nicht vorstellen können, dass der von der Rechtsprechung im Anlegerschutz postulierte normale bzw. durchschnittliche Anleger in Deutschland oder USA diese Betriebsvorrichtungen unter der Bilanzposition Immobilien erwartet hätten. Natürlich hätte man auch über auch darüber spekulieren können, welche Nutzungen und daraus resultierende Flächenbewertungen noch zukunftsrelevant waren. Schließlich gab es damals noch riesige Säle mit mechanischer Verbindungstechnologie, die Ihre Telefonleitung über viele Stationen physisch mit dem Kabel Ihres Gesprächspartners verband. Wenn Sie Ihre Rechnung nicht bezahlten, schob Ihnen in der Schaltzentrale jemand ein Plastikplättchen auf Ihr Kontakt suchendes Leitungsende. Gleichzeitig gab es aber leere Geisterhallen, in denen in einer Ecke ein paar Kleiderschränke mit Elektronik Tausende von Quadratmetern mechanisch genutzte Hallenfläche ersetzten. Aus Sicherheitsgründen konnten die leer stehenden Flächen jedoch nicht vermietet werden. Andererseits schien damals vor dem Hintergrund weltweit modernster Glasfasertechnologie das für 10 Milliarden von Schwarz-Schilling im Boden vergrabene Kupfer wertlos. Das Monopol auf die letzte Meile war vor dem Hintergrund explodierender Funktechnologie auch nicht der Zukunftsrenner. 5 Jahre später sprach kein Mensch mehr von ISDN. DSL aus Kupferkabeln war der Hit. Und die Veränderung der Wettbewerbssituation trieb mit Blick auf die letzte Meile den Finanzmanagern Tränen des Glücks in die Augen. Bedenken Sie: 1994 gab es noch keine Liberalisierung der Telekommunikation und keinen Wettbewerb. Niemand hätte sich vorstellen können, was wenige Jahre später geschah. Es gab in der Unternehmenspraxis noch nicht einmal ! Und schließlich war das zu bewertende Asset der Telekom aus damaliger Sicht die komplette monopolistisch gemanagte Telekommunikationsinfrastruktur einer der stärksten Volkswirtschaften der Welt. Ist das der abgeschriebene Sachwert von Technikflächen, Lagerflächen, Schalterhallen, ein paar hundert Verwaltungsgebäuden im Jahrhundertwendelook bzw. dem Betongeschmack der 60er oder 70er Jahre? Ist das der Metallwert von Kupferkabeln und die aktivierten Verlegungskosten? Oder ist das alles nur unter dem Gesichtspunkt des Marktwertes zu sehen? Was zahlt der Markt für ein Trafohäuschen auf kleinem Grundstück, das keiner braucht? Hätte man das mit 1, 2 oder sogar 3 Mrd. Euro berücksichtigen müssen? Erinnern Sie sich doch einmal wie viel 2- oder sogar 3-stellige Eurobeträge die Telekom selbst kurz danach für im Vergleich unbedeutende Unternehmenskäufe ausgab und wie viel tausend Euro für nur einen einzigen Mobilfunk-Kunden bezahlt wurden. 50 Milliarden Euro wurden von der Branche für die UMTS-Träume insgesamt bezahlt. Fehler alleine sind nicht strafbar. Und welche Lösungen das damalige Bilanzrecht für die Probleme und Bewertungs- Unsicherheiten vorsah, ist keine Sache der Immobilienbewertung. Da war Kreativität gefragt. Zugegebenermaßen ließ sich schon damals mein in Propädeutik-Kursen vor dem ersten Semester erworbenes Bilanz- Wissen nur schwer mit der Telekom-

4 Nr. 87, 23. KW, , Seite 4 von 25 Deals Deals Deals Hamburg: Die GIMA International Exhibition Group GmbH & Co. KG mietete 650 qm über Atisreal sowie die MPC Mick Property Consulting GmbH in der Hamburger Welle, Lübecker Straße/ Landwehr von der Kampnagel 3. Grundstücksgesellschaft mbh. Realität in Einklang bringen. Aber meine Schwächen im Bilanzgestaltungs-know-how waren sogar mir kein Geheimnis. Die sachwertorientierten Bewertungsansätze waren aber korrekt und wären übrigens nach einem kurzen Methodencheck auch bei IAS Bewertung nicht anders ausgefallen. Hinzu kamen nicht standortadäquate Bebauungen, zyklische Probleme der Eingangsdaten und Marktfähigkeitsprobleme der normalen Immobilien. Umso bewundernswerter ist es eigentlich, dass die Immobilien so geschätzt wurden, dass sie von der Sireo oder zuvor noch von DeTeImmobilien zu den Bewertungsansätzen verkauft werden konnten. Denn auch die Statistik hatte ihre Tücken. Was macht man, wenn der Computer Ihnen als Stichprobe den Düsseldorfer Graf Adolf Platz zuweist aber nur den Datensatz eines Fahrradständers. Bewerten Sie den oder schauen Sie auf den Telekom- Gesamtkomplex. Die Erfassung war völlig unterschiedlich. Schwaben gaben jedem kleinsten teilobjekt einen eigenen Datensatz. Und in Hessen gab es bei einem Objekt für die letzte Kantinensanierung einen Datensatz und für die anderen über qm aus drei Jahrhunderten einen weiteren. Die Bewertungsdiskussion in den Folgejahren machte zudem deutlich, dass die Telekom nie kapiert hat, dass die Buchwerte der einzelnen Immobilien, die auch als Verwertungserlöse den Mitarbeitern vorgegeben wurden, nichts anderes als Computerberechnungen waren. Eine topgepflegte Immobilie in mittlerer Lage von West-Berlin bekam anhand der damals vorliegenden Informationen vom Computer den gleichen Wert wie eine gleich große, asbestverseuchte und längst verrottete Ruine am damaligen Jungenstrich in guter Stadtplan-Lage von Ost-Berlin. Dagegen ist statistisch auch nichts gegen einzuwenden. Wenn aber ein Verkaufs-Sachbearbeiter für Ost-Berlin seinen Teil der Buchwerte auf den Tisch bekommt und am Markt realisieren soll, ist der Schrei Falschbewertung unvermeidlich. Weiter ist die Frage nach wie vor interessant und ungeklärt, inwieweit Price Waterhouse im Bewertungsprojekt mitspielen konnte und gleichzeitig die spätere Bilanz testieren konnte, obwohl die Prüfer schon im Vorfeld erste Schätzungen, die allerdings methodisch und inhaltlich sauber aufbereitet waren, abgegeben hatten, die sogar noch deutlich unter den von der Staatsanwaltschaft heute als realistisch angesehenen Werten lagen. Darüber hinaus haben sich die Erfinder des Handels- oder Aktienrechtes wohl ebenso wenig wie die Ideengeber zur Gestaltung eines Börsenzulassungsprojektes vorstellen können, dass Gegenstände mit Einzelwerten von Mio. Euro im positiven Fall kurz gecheckt wurden, aber in den meisten Fällen lediglich statistisch erfasst wurden. Der Immobilienbrief -Fazit: Ein Ruhmesblatt deutscher Rechts- und Bilanzierungsgeschichte ist die Dekade der Telekom- Ermittlungen sicherlich nicht. Die grundlegende juristische Würdigung der Zuordnung von Trafo-Häuschen (Betriebsvorrichtungen?) zu Immobilien, nur durch Chinese Walls getrennte gleichzeitige Arbeit des Wirtschaftsprüfers an Erstellung und Bewertung der Telekom-Bilanzen, vor-

5 Nr. 87, 23. KW, , Seite 5 von 25 Fonds-News Köln/New York: Jamestown hat für sein Fondsobjekt One Times Square in New York mit dem Medienkonzern von Rupert Murdoch einen Mietvertrag für eine Werbefläche bis 2016 mit einer Jahresmiete von über 3,2 Mio. USD abgeschlossen. Das bedeutet eine Steigerung um fast 50%. Auch der Verlag Dow Jones verlängerte seinen Mietvertrag für den "Zipper", das weltbekannte Leuchtschrift- Nachrichtenband um das Gebäude, um zehn Jahre mit einer gleichfalls um 50% gestiegenen Miete. Jamestown hatte One Times Square 1997 erworben. herige Bekanntgabe eines gewünschten Ergebnisses und eine statistische Wertermittlung von Einzelwerten in 6- oder 7-stelligem Eurobereich im insgesamt hohen Milliardenbereich wurde nicht vorgenommen. Stattdessen wurden subalterne Projektmitarbeiter eine Dekade strafrechtlich verfolgt. Interessant könnte es sein, was die amerikanische Börsenaufsicht von dem Ergebnis hält; denn für damals 10 Mio. DM hätte die Staatsanwaltschaft nach Background- Infos schon vor 5 Jahren das Verfahren gegen die Telekom eingestellt. Die hatte damals aber wohl Angst vor einem Schuldeingeständnis und der Reaktion der amerikanischen Börsenaufsicht SEC und den dann vielleicht milliardenschweren Konsequenzen. Deshalb gab es auch jetzt kein Schuldeingeständnis. Loipfinger-Studie zu Offenen Fonds - Bewertung des Immobilienvermögens bleibt fragwürdig Arne Degener, stv. Chefredakteur "Der Immobilienbrief" Können Sie sich vorstellen, dass die in ihrer Preisfindung als viel zu hoch kritisierten internationalen Opportunity Funds ein Immobilien-Portfolio zum 21-fachen Netto-Cash-Flow kaufen würden? Sicherlich nicht, denn dann klappt noch nicht einmal der Fremdfinanzierungshebel. Aber wenn Sie sich die unten stehende Berichterstattung zur DID und der abgestürzten Performance deutscher Immobilien ansehen, wissen Sie, dass die Netto-Cash- Flow-Rendite der deutschen Gewerbeimmobilien institutioneller Anleger, die immerhin über die Hälfte des relevanten Marktes abdecken sollen, mit 4,77% angegeben wird. Natürlich sind Leerstände und gestiegene Managementkosten zu berücksichtigen, aber andererseits laufen auch noch viele hohe Mietverträge, die so nicht verlängert werden.

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7 Nr. 87, 23. KW, , Seite 7 von 25 Fonds-News Stockholm/ Hamburg: Die DIFA, Hamburg, hat in Stockholm für den Offenen Immobilienfonds DIFA Immo-Invest die 15- bzw. 11- geschossigen Bürohäuser "Härden 15" mit qm und "Härden 18" mit qm in der nördlichen Innenstadt Stockholms für rd. 87 Mio. Euro erworben. Damit hat die DIFA nach dem kürzlich erfolgten Schritt nach Zentraleuropa und Lateinamerika den Markteintritt in Skandinavien vollzogen. Die in letzter Redaktionsminute veröffentlichte Studie zu Offenen Immobilienfonds von Stefan Loipfinger bestätigt unsere Bewertungsbefürchtungen. Da mit Ausnahme der DB Real Estate und zum Teil der der DekaBank bei den offenen Immobilienfonds keine Bewertungen pro Einzelobjekt veröffentlicht werden, ist ein detaillierter Vergleich mit den jeweiligen Märkten nicht möglich. Eine klare Aussage lässt sich aber lt. Loipfinger trotzdem treffen. Er ist wie wir der Meinung, dass die Bewertungsveränderungen bei offenen Immobilienfonds keinesfalls die Marktveränderungen hinreichend widerspiegeln. Interessant ist die von der DB Real Estate erstellte Gegenüberstellung der Wertentwicklung der eigenen deutschen Immobilien mit der Bewertung des Durchschnitts der Offenen Fonds. Das bestätigt die Recherchen der DID Deutsche Immobilien Datenbank (siehe nächster Artikel). Die durchschnittliche Bewertung der Fondsimmobilien läuft sogar gegen den Markt bzw. die Marktindizes, die u.a. BulwienGesa ermittelt. Das beruht natürlich nicht auf einer Aufwertung der Immobilien, sondern an der unzureichenden Anpassung der Werte an die einbrechenden Mieterlöse. Die Renditeangaben bestätigen diese mögliche Fehlentwicklung. Seit mehren Jahren weisen die offenen Fonds in ihren Rechenschaftsberichten eine Nettomietrendite für alle Immobilien im In- und Ausland auf. aus. Anhand dieser kann als Kehrwert das Vielfache der Jahresnettomiete ermittelt werden (100 geteilt durch Rendite). Danach belief sich das durchschnittliche Inlandsportfolios aller offenen Immobilienfonds 2001 auf eine Nettomietrendite von 5,3%, was wiederum einer durchschnittlichen Bewertung der deutschen Liegenschaften mit der ungefähr 18,9-fachen Jahresmiete entspricht). Mit einer Nettomietrendite von 4,7% bestätigen die Sachverständigen im vergangenen Jahr 2004 dagegen schon einen Vervielfältiger von 21,3 Jahresnettomieten. Dies bekundet erneut die sehr zweifelhafte Entwicklung der letzten Jahre. Als Sorgenkinder ermittelt Loipfinger an erster Stelle Deka und DIFA, die beide zuletzt einen kräftigen Schluck aus der Abwertungspulle genommen hatten. Neu auf der Problemliste ist die CGI mit Haus-Invest Europa. Die Liste der Problemfonds lässt sich lt. Loipfinger ohne weiteres, vor allem, wenn Aspekte hinzugenommen werden, die oft erst durch Abflüsse offenkundig werden, fortsetzen. Die sind ist z.b. die

8 Nr. 87, 23. KW, , Seite 8 von 25 Deals Deals Deals Hamburg: Bei der Anmietung von ca. 370 qm Bürofläche in dem Objekt Max- Brauer-Allee 62/64, wurde die Gallun KG von CB Richard Ellis beraten. ohnehin schon sehr hohe Investitionsquote der Fonds iii Euro-ImmoProfil, Hansaimmobilia, KanAm grundinvest und DEGI International. Auch fragwürdige Immobilienaufwertungen des SEB ImmoInvest, CS Euroreal oder WestInvest Interselect sind gute Argumente für eine vorsichtige Einschätzung. Insgesamt wird für Loipfinger immer klarer: Für Anleger und Fondsmanager sind die ruhigen Zeiten endgültig vorbei. Dabei sollte für die Fondsmanager nach dem Telekom-Verfahren klar sein: Schon ein daneben raten von 15% ist strafrechtlich relevant. Im Gegensatz zum Telekom- Bewertungsraten haben die Fonds aber sogar noch erstklassige Informationen. Erfolgs-Index DIX für deutsche Gewerbeimmobilien stürzt ab Werner rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief Immobilienspezialist Der Platow Brief Die Offenen Fonds rennen seit Jahren mit ihren Wertermittlungen den Kritikern, zu denen seit Jahren "Der Immobilienbrief" gehört, jeweils um Jahre hinterher. Jetzt spiegelt auch die in ihren Informationen von Institutionellen Anlegern gespeiste DID Deutsche Immobilien Datenbank, Wiesbaden, erstmals die schwache Marktentwicklung wieder. Die neuen Werte wurden letzte Woche ins Internet gestellt. Die oben beschriebenen Loipfinger-Recherchen und die DID-Ergebnisse lassen noch Schlimmes befürchten. Zwar sind die Immobilien institutioneller Anleger oft noch gut vermietet, aber spätestens dann, wenn ernsthafte Gedanken über die Nachvermietung auch für den bislang an tradierte Zyklen glaubenden Bewerter unvermeidbar werden, müssen auch diese Immobilien den Preisverfall mitmachen. Die Immobilien des DIX, des Index der DID für deutsche Immobilien, repräsentieren einen Marktwert von 61 Mrd. Euro mit einem Durchschnittwert pro Immobilie von 17,5 Mio. Euro. Er deckt nach eigener Schätzung rund 53% des relevanten Marktes ab. 93,1% des Marktwertes werden von Offenen Immobilienfonds (57,9%) und von Versicherungen und Pensionskassen (35,2%) eingespeist. Knapp 80% des DIX sind Büro- oder Handelsimmobilien. Die brandaktuellen Ergebnisse des Immobilienindex ergeben eine negative Wertänderungsrendite von Minus

9 Nr. 87, 23. KW, , Seite 9 von 25 Unternehmens-News Frankfurt: Bei der Deutsche Wohnen AG brach das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im 1. Quartal 2005 um -52% auf 1,2 Mio. Euro und das Nachsteuerergebnis um 58% auf 0,5 Mio. Euro ein. Insbesondere die Buchgewinne aus der Wohnungsprivatisierung gingen deutlich zurück, wobei dies bezogen auf nur 3 Monate wenig aussagefähig ist; denn gleichzeitig erhöhten sich die protokollierten Wohnungsverkäufe um 37 auf 149. Die Wohnungsbewirtschaftung meldet ein um 8% auf 9,2 Mio. Euro verbessertes Rohergebnis. Die Verschmelzung von zwei Konzerngesellschaften Anfang des Jahres hat eine einmalige Grunderwerbsteuerbelastung zur Folge. Der negative Einfluss auf das Nachsteuerergebnis von rund 5 Mio. Euro soll in den kommenden Jahren durch niedrigere Körperschafts- und Gewerbesteuerbelastungen überkompensiert kompensiert werden. 3,36%. Bei einem Netto Cash Flow von 4,77% ergibt sich ein Total Return von gerade noch 1,27%. Bei einer Inflation von 1,6% ergibt sich lt. DID-GF Matthias Thomas mit minus 0,3% erstmals eine negative Realverzinsung von Immobilien. Bei Büroimmobilien stürzte die Wertänderungsrendite auf Minus 4% und der Total Return von 2,8% (2003) auf 0,6%. Aber auch Handelsimmobilien mit Minus 1,8% und Wohnen mit Minus 2,9% verloren deutlich an Wert. Speziell die negative Wertentwicklung bei Handel bestätigt unsere alte These des Auseinanderklaffens der Märkte. Gute Lagen halten sich, während die 2. Lagen bei Handel brutal abstürzen. Bei regionaler Betrachtung war München größter Verlustbringer mit einer Gesamtperformance von -1,5%. Anders als von Der Immobilienbrief erwartet verloren Büros in Frankfurt und Berlin nur leicht an Wert (- 0,1%). DTZ-Immobilienbarometer: Bürovermietung weiter im Tief Christina Winckler, Chefredakteurin Der Immobilienbrief Seit Frühjahr 1993 erkundet DTZ Research bei Vertretern von Banken, Investoren und Projektentwicklern deren Meinung zum Geschehen auf den Immobilienmärkten. Gegenüber der Befragung vom Frühjahr 2004 hat sich die Stimmung leicht verbessert. 65 Unternehmen, die etwa 50% des gewerblichen Immobilienkapitals repräsentieren, wurden interviewt. 70% davon stuften Bürovermietungsmärkte als negativ bis sehr negativ ein. Bei den Ladenvermietungsflächen sahen 61% die Lage als mindestens befriedigend an und bei den Hallenflächen waren es 69%. Die beste Beurteilung erfuhr der Anlagemarkt. 53% der Befragten bewerten ihn als befriedigend, 31% als positiv. Die Spitzenmieten für innerstädtische Top-Büroobjekte sind in den vergangenen zwölf Monaten gesunken. Besonders betroffen waren Berlin mit 8,6%, München mit 8,5% und Frankfurt mit 6,6%. In Hamburg und Nürnberg, die im Vorjahr einen deutlichen Rückgang verzeichneten, konnte ein weiterer Mietpreisverfall gestoppt werden. Mit einer Top-Miete von 30,76 Euro ist lt. DTZ Frankfurt Spitzenreiter vor München mit 25,89 Euro. ( Anm. der Red.: Liebe Leser, legen Sie die Werte nicht auf die Goldwaage. Incentives können leicht den Wert des Mietvertrages um 30% senken. Und der Frage nach aktuellen relevanten Abschlüssen stehen wir hilflos gegenüber.) Die Ladenmieten für Top-Objekte in den 1a-Innenstadtlagen sind im letzten Jahr außer in Berlin in allen untersuchten Städten deutlich gestiegen. Platz 1 belegt München mit 224,64 Euro. Frankfurt folgt mit einer deutlichen Mietdifferenz von 40 Euro. Außer für Berlin rechnen die Befragten mit stabilen Ladenmieten. Der Münchener Raum und das Rhein-Main-Gebiet sind wie im Vorjahr die attraktivsten Anlageregionen in Deutschland, stellte die Leiterin DTZ-Research Ursula- Beate Neisser fest. Norddeutschland hat sich vor Stuttgart auf Platz drei positioniert. Die Nettoanfangsrenditen für Top-Objekte sind in den vergangenen zwölf Monaten in der Mehrheit der untersuchten Städte gestiegen. Die

10 Nr. 87, 23. KW, , Seite 10 von 25 Unternehmens-News Augsburg: Als Ergebnis einer Ausschreibung hat die PATRIZIA Immobilienmanagement GmbH den Auftrag für die Verwaltung von 420 MAN-Werkswohnungen in Augsburg erhalten Bereits vor dem 2. Weltkrieg wurde der Wohnraum für die MAN Mitarbeiter geschaffen. In den 50er Jahren wurden sie umfassend saniert und modernisiert. Heute verfügen die Wohnungen überwiegend über Flächen von 50 und 70 qm, aufgeteilt auf zwei bis drei Zimmer. CW Stuttgart: Die Allianz Immobilien GmbH hat zusammen mit der Value Partners Group AG, Glattbrugg, Schweiz, ein Geschäftsmodell entwickelt, um Städte und Gemeinden bei Bau- und Sanierungsaufgaben für öffentliche Gebäude und Einrichtungen zu begleiten. Das Modell sieht vor, die öffentliche Hand in finanz- und immobilienwirtschaftlichen Fragen zu beraten und vom Finanzierungsund Sanierungskonzept bis zum Abschluss der Baumaßnahmen zu unterstützen. Während die Allianz Immobilien GmbH den baufachlichen Part abdeckt, soll die Value Partners AG ihr finanzwirtschaftliches Knowhow in die Strukturierung von Finanzierungsprojekten einbringen. Standorte Dresden, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart wurden um +0,1 und Berlin um +0,2 Prozentpunkte höher eingestuft als noch vor einem Jahr. Die Mehrheit der Marktplayer wertet die Einführung der Real Estate Investment Trusts (REITs) als herausragende Chance für die Immobilienwirtschaft in Deutschland. Nur 21% votierten dagegen. Die Belebung des Immobilienmarktes und mehr Transparenz wurden als wichtigste Auswirkungen durch die Einführung der REITs genannt. Deutlich unterschieden sich die Meinungen der Teilnehmer zur Frage, ob die REITs in das Investmentgesetz eingebunden werden sollen. 45% waren dafür, 35% dagegen. Ein uneinheitliches Bild zeigte sich auch bei der Frage, ob für diese Anlageform steuerliche Sonderregelungen wie etwa die Besteuerung von stillen Reserven mit einem halben Ertragssteuersatz eingeführt werden sollen. 48% votierten dafür, 28% dagegen. Jones Lang LaSalle Hotels: Hotelmärkte erholen sich Frankfurt kann nicht profitieren Arne Degener, Stellv. Chefredakteur Der Immobilienbrief Zwischen 2000 und 2003 hatten die Hotelmärkte in Europa mit wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen zu kämpfen. Eine aktuelle Untersuchung von 25 europäischen Hotelmärkten durch Jones Lang La- Salle Hotels zeigt für die meisten Hotels der 4- und 5-Sterne Kategorie seit 2004 eine deutlich entspanntere Situation. Europaweit die Top 3 in der Belegungsstatistik in 2004 waren die 4- und 5-Sterne Hotels im schottischen Edinburgh (78,3%), in Moskau (77,8%) und in Prag (76,7%). Nur teilweise konnte Frankfurts Hotelmarkt von der allgemeinen positiven Entwicklung profitieren. Zwar konnte ein Plus von 10,1% auf 4,3 Mio. bei den Übernachtungen verzeichnet und die Belegung in den 4- und 5-Sterne Hotels um 3% gesteigert werden, aber beim durchschnittlichen Zimmerpreis mussten Einbußen hingenommen werden. Mit 18,02 Euro zahlte der Gast 2004 durchschnittlich 8,3% weniger als im Vorjahr (128,67 Euro). Mit diesem Zimmerpreis lagen die 4- und 5-Sterne Hotels der Finanzmetropole deutschlandweit auf dem dritten Platz, hinter Berlin (125,96 Euro) und Düsseldorf (121,02 Euro). Bei der Zimmerauslastung landet Frankfurt - trotz der Steigerung von 3,0%-Punkten - mit 63,1% deutschlandweit auf dem vorletzten Rang von sechs deutschen Städten: nur in Köln gab es mit 61,7% eine geringere durchschnittliche Belegung, München kam auf 70,6%, gefolgt von Hamburg (69,4%), Berlin (66%) und Düsseldorf (64,8 %). Mit dem Einjahresplus (3,0%-Punkte) lag Frankfurt im europäischen Trend: 13 der 25 untersuchten Hotelmärkte in Europa konnten mindestens ein solches Wachstum aufweisen, Budapest als Spitzenreiter sogar 10,8% -Punkte. Die deutsche Finanzmetropole verzeichnete einen Room Yield (berechnet aus Belegung und durchschnittlichem Zimmerpreis) von 74,47 Euro. Damit lag Frankfurt im hinteren europäischen Mittelfeld (Platz 18 von 25 untersuchten Städten). Im bundesweiten Vergleich schlägt Frankfurt nur den Hotelmarkt Hamburg (72,04 Euro und Köln (59,26 Euro). Deutlich besser abgeschnitten in Deutschland haben in 2004 Berlin (mit 83,13 Euro, deutschlandweit auf Platz 1), München (81,61 Euro) und Düsseldorf (78,42 Euro).

11 Nr. 87, 23. KW, , Seite 11 von 25 Unternehmens-News Frankfurt: Vier mal jährlich erscheint das Magazin Mensch und Architektur. Das Heft präsentiert Ideen und Projekte aus der Baubranche. Die Menschen hinter ihren Projekten stehen dabei im Vordergrund. Es sind diejenigen, die Städte gestalten, verändern und prägen. Berichtet wird über Markenhersteller, Banken, Fondsgesellschaften, Architekten und Handwerker aller Gewerke. Im Fokus stehen aber auch Professoren und ihre Studentenprojekte. Die Auflage liegt bei Das Heft kostet 13 Euro inklusive Porto und Versand. Probeexemplare verschickt der Verlag Mensch und Arbeit, Saalburgstraße 36, Frankfurt am Main (www.menschundarchitektu r.de). CW Deals Deals Deals Hamburg: Die Calumet Photographic GmbH, deutsche Gesellschaft der Calumet Professional Imaging Group-USA, hat 1800 qm Laden- und Büroflächen von der 1. HAGG, einer Immobiliengesellschaft der Stadt Hamburg, im ViVO- Ottensen über CB Richard Ellis gemietet. Belegung und durchschnittlicher Zimmerpreis ergeben als wichtigste Hotelerfolgs- Kennzahl zusammen den so genannten Room Yield, den Umsatz pro verfügbares Zimmer. Top Performer in der Kategorie absoluter Room Yield der 4-und5-Sterne- Hotels blieb, wie auch in den Jahren zuvor, London. Die britische Metropole konnte im Vergleich zu 2003 um 9,6% auf 190,68 Euro zulegen. Deutlich dahinter lagen Mailand mit 147,93 Euro und Paris mit 141,79 Euro. Die französische Hauptstadt blieb stabil (-0,2%) und profitierte in der Rangordnung vom deutlichen Rückgang Barcelonas (-7,8% auf 137,26 Euro). Insgesamt verzeichneten acht Hotelmärkte einen Room Yield oberhalb der 100-Euro-Marke. Den höchsten Room Yield in Deutschland verzeichnete 2004 weiterhin Berlin mit 83,13 Euro, gefolgt von München mit 81,61 Euro. Während Düsseldorf einen Room Yield von 78,42 Euro und damit Rang 15 in Europa verzeichnet, verbuchten die Kölner Hoteliers einen Room Yield von 59,26 Euro und belegten die vorletzte Position im europäischen Ranking. Frankfurt kommt auf 74,47 Euro und Hamburg auf 72,04 Euro. (Infos unter oder Telefon ) Symbiose mit attraktiver Rendite - Versicherungs-Konzerne beteiligen sich an Hotel-Finanzierung Dr. Jürgen Spreter, Market Research GB Immobilien der KG Allgemeine Leasing GmbH & Co. (KGAL) Neue Finanzierungswege geht die Hotelkette Maritim in ihrem anhaltenden Expansionsstreben. Beim Neubau des MARITIM Airport Hotel und Congress Centrum (4- Sterne-Kategorie) in der Airport City am Flughafen Düsseldorf setzt Maritim auf ein so genanntes Versicherungs-Beteiligungsmodell der KGAL Gruppe. Die Besonderheit dieser Konzeption liegt in einem Finanzierungsmix, der den branchenspezifischen Interessen und Bedürfnissen der Wirtschaftssektoren Hotel und Versicherung gerecht wird: Der Hotellerie bietet das Modell generell die Chance einer ansonsten kaum möglichen 100%-Finanzierung für Großinvestitionen. Den Versicherungen eröffnet es eine renditestarke Anlagealternative als Element ihrer Kapitalanlage- Strategie. Insgesamt ca. 135 Mio. Euro werden bis 2007 in den exklusiven Hotelkomplex mit 533 Zimmern, qm Kongress-Fazilitäten für rund Personen und 470 Tiefgaragenstellplätzen investiert. Finanziert wird über eine duale Mischfinanzierung mit Bankmitteln und Eigenkapital von Versicherungen. Bedingt durch das derzeit günstige Zinsniveau kann dabei durch anfänglich höhere Bankfinanzierung die Rendite zugunsten der beiden an der Finanzierung beteiligten namhaften Versicherungs- Konzerne AXA und Provinzial angehoben werden. Nach Baufertigstellung stellen die Versicherer dann das erforderliche Eigenkapital zur Verfügung und lösen damit die Zwischenfinanzierung ab. Worin liegen nun die wesentlichen Vorteile des Modells? In seiner Ausprägung als geschlossener Immobilien-Fonds für institutionelle Anleger bietet das vorliegende Versicherungs-Beteiligungsmodell nicht nur die klassischen Fonds-Vorteile sondern darüber hinaus eine spürbare Finanzierungsvergünstigung. Der Mieter erhält auf der Grundlage eines gewerblichen Mietvertrags ein mit Hilfe einer optimierten Finanzierung errichtetes Objekt, wobei Maritim bei der Errichtung als Generalübernehmer das eigene Hotel-Know-how zu Selbstkosten einbringt. Damit können nicht nur die Baukosten, sondern letztlich auch die Mieten verringert werden. Im Gegensatz zu einer Eigeninvestition vermeidet der Mieter zudem eine Bilanz belastende langfristige Kapitalbindung. Der Off-Balance- Effekt kann sich positiv auf das Unternehmens-Rating auswirken, denn die Bilanzkennziffern gelten als entscheidende Gradmesser für die Kredit- und Konditionenpolitik der Banken und Kapitalmärkte. Zudem sichert sich der Mieter langfristig (Mietvertrag z.b. über 20 Jahre) die Nutzung des Gebäudes. Während der Vertragslaufzeit eventuell entstehende stille Reserven aus einem Wertzuwachs der Immobilie teilen sich Mieter und Investoren.

12 Nr. 87, 23. KW, , Seite 12 von 25 Deals Deals Deals Hamburg: Ca qm mietet die Hamburger Grey- Niederlassung Grey & Wolff Werbeagentur GmbH gemeinsam mit den Konzerntöchtern Argonauten 360 GmbH und der Michael Vagedes GmbH in Falkenried über Atisreal. Eigentümer ist die Hamburg Team Gesellschaft für Projektentwicklung mbh. Frankfurt: Die CreditPlus Bank AG hat über Atisreal 1135 qm im AlphaHaus am Kaiserlei gemietet. Eigentümer ist OFB Projektentwicklungs GmbH. Frankfurt: maxq., ein Unternehmen der bfw Berufsbildungswerk Gruppe, hat auf Vermittlung von Cushman & Wakefield Healey & Baker qm Bürofläche in der Nähe des Frankfurter Hauptbahnhofs angemietet. Leipzig: Ca. 900 qm Bürofläche wurden durch Vermittlung der Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG und die HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH im Businessparks Leipzig, Bauteil 1 der 64. Hanseatische Grundbesitz GmbH vermietet. Der Vermietungsgrad der Immobilie steigt damit auf 90%. Eines der signifikantesten Argumente für das Versicherungs-Beteiligungsmodell ist sicherlich die damit zu realisierende 100 %-Finanzierung. Zwar zeigt sich z.b. im Anstieg des Hotelinvestment-Volumens 2004 auf knapp 900 Mio. Euro (+54 % gegenüber 2003) die zunehmende Attraktivität des deutschen Hotelmarkts. Im Gegensatz zur neuerdings feststellbaren verstärkten Präsenz internationaler institutioneller Anleger (Opportunity Funds, Investmentbanken) stehen aber viele deutsche Banken Hotel-Finanzierungen weiterhin sehr zurückhaltend gegenüber. Das neue Maritim-Hotelprojekt gilt bereits heute als zukunftsweisendes Objekt und Modell der kurzen Wege, so der verantwortliche Projektleiter der KGAL, Adolf Wandinger. Die außerordentliche Flughafen-Affinität führt dazu, dass der Weg vom/zum Terminal nur wenige Minuten dauert. Welche Motive bewegen die Versicherungen zur Teilnahme an der vorliegenden Beteiligungsstruktur? Aufgrund der anhaltenden Seitwärtsentwicklung bei Aktien und Kapitalmarktzinsen auf niedrigem Niveau bedarf es mittlerweile erheblicher Anstrengungen der Lebensversicherungen, für ihre Kunden eine zufrieden stellende Überschussbeteiligung für 2005 z.b. in Höhe von durchschnittlich 4,35% - zu erwirtschaften. Zum Vergleich: 1999 lag die Gutschrift im Durchschnitt noch bei 7,25%. Das gestiegene Interesse professioneller Investoren an ausgewählten indirekten Immobilienanlagen hängt deshalb primär von der Chance ab, langfristig stabile überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Entsprechend wurde das vorliegende Cash- Flow-orientierte Rendite-Modell für das neue Maritim-Hotel konzipiert. Darüber hinaus eröffnen Beteiligungen an Immobilien-Projekten an guten Makro- und Mikrostandorten institutionellen Investoren die Möglichkeit, deckungsstockfähige Immobilienanlagen zu tätigen und damit eine Diversifikation ihres Investment-Portfolios jenseits unsicherer Kapitalmärkte zu erreichen. Dabei werden nicht nur höhere Erträge sondern auch ein wesentliches Plus an Sicherheit erzielt. Denn Immobilien stabilisieren das Portfolio durch einen regelmäßigen Cash-Flow und durch eine deutlich geringere Volatilität. Zudem profitieren die Versicherungen bei derartigen indirekten Anlagen von einem professionellen Asset-Management und überschaubaren Transaktionskosten. Dass das Modell nicht nur für Hotels, sondern auch für Büro- und Verwaltungsgebäude bestens geeignet ist, hat die KGAL bereits in 2003 bei ihrem Pilot-Projekt Aviva Munich gezeigt: Aviva Munich ist ein Bürokomplex mit ca qm BGF in München-Neuperlach, geplant und erbaut unter Berücksichtigung der fernöstlichen Feng Shui-Philosophie. Mieter mit langfristigen Mietverträgen sind BSH Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH und die sd&m software design & management AG. Fazit: Die Vorteile des beschriebenen Versicherungs-Beteiligungsmodells im Sinne einer Symbiose von Investoren und Mieter finden zunehmend Interesse am Markt. Dies eröffnet zusätzliche Impulse für die Realisierung neuer Bauvorhaben einerseits und die Stabilisierung der laufenden Erträge aus Kapitalanlagen der Lebensversicherungen andererseits. Die Gesamtperformance indirekter Immobilienanlagen wird aufgrund einer aktuellen Studie mittelfristig bei über 5% Rendite gesehen. Der Trend zu einer weiteren Aufstockung der Immobilien-Quote und damit die Renaissance der Immobilie als klassischem Anlage-Asset wird anhalten, wenngleich ein Erreichen der im Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) festgelegten zulässigen Höchstgrenze von 25% des Deckungsstocks für Immobilien-Investments der Assekuranzen auch in Zukunft in weiter Ferne bleiben wird. Derzeit liegt die Quote lediglich bei knapp 5% (direkte + indirekte Immobilienanlagen). Immobilieninvestitionen in Dänemark Nina Grunow, Rechtsanwältin, Kanzlei Bech-Bruun Dragsted, Kopenhagen Aus deutscher Sicht kann eine Investition im dänischen Immobilienmarkt aus verschiedenen Gründen sehr attraktiv sein. Im Jahr 2004 konnte fast der gesamte skandinavische Markt ein sehr großes - ausländisches - Interesse an den eigenen Immobilien verzeichnen. Diese Entwicklung wird auch für 2005 prognostiziert und im ersten

13 Nr. 87, 23. KW, , Seite 13 von 25 Unternehmens-News Berlin: Die Sparkassenfinanzgruppe liegt bei der Wohneigentumsfinanzierung mit einem Marktanteil von 35% an der Spitze, gefolgt von den genossenschaftlichen Instituten mit 21 %. Die Großbanken kommen auf 11 Prozent, die Hypothekenbanken auf vier Prozent. Basis war eine Befragung von Erwerbern 2001 bis Berlin: Haus & Grund fordert die Bundesregierung auf, Entscheidungen über aktuelle eigentumspolitische Fragen wie das Antidiskriminierungsgesetz, die Einführung des Energieausweises für Gebäude bis zur Neuwahl des Bundestages auszusetzen. Frankfurt: Der Verband Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS Deutschland, hat einen 6- Punkte-Katalog an die erwartete neue Bundesregierung mit Vorschlägen und Forderungen vorgelegt. Frankfurt: Lone Star und Merrill Lynch haben der Dresdner Bank ein Paket notleidender Kredite von 1,4 Mrd. Euro abgekauft. Neben deutschen Firmenkundenkrediten soll das Paket auch gewerbliche Immobilienkredite umfassen. Quartal auch schon bestätigt. Hierzu tragen v.a. ein Zinsniveau bei, das sich - bezogen auf Dänemark - auf einem historischen Rekordtief bewegt sowie ein positives Wirtschaftswachstum wie in fast allen nordischen Regionen. Mit einer Investition in der Region Kopenhagen wird ein wachsender Markt erfasst. Der dänische Immobilienmarkt wird derzeit als einer der attraktivsten Investitionsmärkte Skandinaviens angesehen. Kopenhagen zeichnet sich auch durch seine günstige Lage im Ostseeraum aus. Bereits seit längerer Zeit wird ein Zuwachs im Handel auch aufgrund der guten und kurzen Anbindungen sowohl zum Baltikum als auch nach "Südeuropa" verzeichnet. Die dänischen Reedereien und Logistikunternehmen sind nur einige Sparten, die von dem anhaltenden Handelswachstum stark profitieren. Der dänische Immobilienmarkt ist gekennzeichnet von einer neuen Attraktivität für ausländische Investoren. Zuversicht und eine positive Grundstimmung in der Bevölkerung bestimmen den Markt. Hierzu haben vor allem, aber nicht allein, die Erhöhung der Kaufkraft durch Steuererleichterungen und niedrige Zinssätze sowie die Verringerung der Arbeitslosenzahl beigetragen. Auch nach der Parlamentswahl im Jahr 2005, mit der die bisherige Regierung bestätigt wurde, wird ein Wirtschaftwachstum zwischen 2 und 2,5% erwartet. Als weitere Standortvorteile und zukunftsweisende Projekte nicht zu unterschätzen sind darüber hinaus folgende Punkte: 1) die Ausweitung des Kopenhagener Stadtgebietes Richtung Süden (Ørestad City und Ørestad Nord), wo im Laufe der nächsten Jahre u.a. ein neuer Multi-Media Komplex sowie eine Konzerthalle neben Wohn-, Ausbildungs- und Geschäftszentren entstehen wird; 2) der Ausbau attraktiver Hafenanlagen (Wohn- und Geschäftsimmobilien); 3) die guten infrastrukturellen Anbindungen und der weitere Ausbau des neuen Metrostreckennetzes; 4) die steigende Popularität und Auslastung des Kopenhagener Flughafens und der Ausbau der Metrostrecke dorthin, sowie 5) die Brückenverbindung nach Malmö. Diese positive Grundstimmung in der Gesellschaft hat sich auf den Immobilienmarkt übertragen. Vor allem ausländische Investoren werden durch neue attraktive Lagen, steigende Beschäftigungszahlen sowie anhaltenden und steigenden Konsum angezogen. Für das Jahr 2005 wird der Turnaround auf dem Officemarkt erwartet, d.h. abnehmende Leerstände und ein leichter Anstieg der Mieten in den Toplagen. Es ist davon auszugehen, dass der Bedarf an modernen Bürogebäuden und -komplexen steigen wird und aufgrund der niedrig bleibenden Zinssätze eine steigende Zahl von Investitionen zu erwarten ist.hinsichtlich des Retail - Marktes sind die Aussichten ähnlich positiv. Nachfrage und Verbrauch der privaten Haushalte lag 2004 bei 4,1 % und wird für 2005 in gleicher Höhe prognostiziert. Die Nachfrage hinsichtlich Investitionen war vor allem bei ausländischen Investoren sehr hoch. Die Mieten haben sich stabilisiert. Es wird erwartet, dass in naher Zukunft vor allem die Renovierung und der Ausbau bestehender Gebäude vorangetrieben wird, weniger der Bau neuer Einkaufszentren. Dänemark verfügt mit Hinblick auf den Logistikmarkt über den Vorteil, dass das jütländische Festland über viele bebaubare Freiflächen verfügt und zudem keine Fähr- oder Brückengebühren auf dem Weg ins übrige südliche Europa entstehen. Doch auch der Bereich Kopenhagen ist attraktiv für Logistikunternehmen, weshalb derzeit weitere Logistikflächen im Süden Kopenhagens neu geschaffen werden. (Für vertiefende Fragen wenden Sie sich bitte an: Der Beitrag wird in der nächsten Ausgabe des Immobilienbriefes fortgesetzt.

14 Nr. 87, 23. KW, , Seite 14 von 25 Unternehmens-News Frankfurt: Lone Star und Merrill Lynch haben der Dresdner Bank ein Paket notleidender Kredite von 1,4 Mrd. Euro abgekauft. Neben deutschen Firmenkundenkrediten soll das Paket auch gewerbliche Immobilienkredite umfassen. London: REIT s könnten zunehmend im Revier der Rentenfonds mit Schwerpunkt Unternehmensanleihen wildern. Die Analysegesellschaft Datenmonitor hat 100 Fondsmanager in Westeuropa befragt. Die Hälfte ist der Meinung, dass Investoren von Rentenfonds auf REIT s wechseln könnten. München: Zum 1. Mai übernimmt Bayern Facility Management GmbH das technische Gebäudemanagement für ein Teilwerk der BMW AG sowie den Standort der Versicherungskammer im Lehel. Ab 1. Juli werden die Gebäude des Sparkassenverbandes Bayern betreut. München: Pramerica Real Estate Investors hat das Rhinelander Mansion auf der Madison Avenue in New York für 79 Mi. USD an einen irischen Investor und das Bürogebäude in der 1200 K Street in Washington für 190 Mio. USD an einen amerikanischen REIT verkauft. IVD kritisiert Panikmache vor Wohnungsprivatisierung - Überprüfung der Logik tut Not Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief Immobilienspezialist Der Platow Brief Pauschale Kritik an den Paketverkäufen und bewusste Verunsicherung der Mieter seien unangemessen und verantwortungslos, kritisiert der Immobilienverband Deutschland IVD, Berlin, die jüngste Diskussion. Das allein wäre sicherlich kein ü- berraschendes Statement, aber gleichzeitig sieht der Immobilienmakler und IVD- Vizepräsident Jürgen Michael Schick: Das Interesse von Private-Equity-Firmen an deutschen Wohnungspaketen bringt Milliarden EURO in den Markt. Davon profitieren vor allem die Mieter. Der Verkauf von deutschen Wohnungsbeständen an internationale Investoren sei für die einzelnen Mieter und den Immobilienmarkt als Ganzes eine große Chance. Eine gezielte Desinformation der Wohnungsinhaber sei ideologisch motiviert und habe keinen Realitätsbezug. Der Immobilienverband Deutschland IVD begrüßt ausdrücklich die Investitionen ausländischer Anleger in Deutschland. Durch den Liquiditätszufluss würde der Immobilienmarkt gestärkt und die Fungibilität der Bestände erhöht. Der Immobilienbrief -Fazit:: Natürlich ist die aktuelle Variante der Heuschrecken - Diskussion bei Wohnungsbeständen international schädlich und in einer Marktwirtschaft, die darüber hinaus über das wohl weltweit ausgefeilteste Mieterschutzsystem verfügt, wohl auch obsolet. Dennoch scheint mit Schick der Maklerelan durchgegangen zu sein, wenn er ausschließlich positive Aspekte und die vor allem für den Mieter sieht. Ob die Pläne der Investoren bzw. der finanzierenden Banken, die für Objekte, die seit 50 Jahren niemand haben wollte, in einer brutalen Marktschwäche Preise zahlen, die oberhalb der Preisfindung zu Boomzeiten liegen, am Ende aufgehen sei hier nicht diskutiert. Unzweifelhaft ist aber das legitime Bestreben der Investoren, die Wohnungen zu höchstmöglichen Preisen zu verkaufen und den laufenden Cash Flow nicht nur durch Kostenersparungen, sondern auch durch Mieterhöhungen zu verbessern. Viele Mieterprivatisierungen lohnen sich für den Mieter wenn überhaupt - nur vor dem Hintergrund erhöhter Mieten und derzeit historisch niedriger Zinsen. Ob das Wohneigentum an einer Einzelwohnung in einer möglicherweise großen Wohnanlage für einen meist finanzschwachen Mieter überhaupt sinnvoll ist, kann durchaus kritisch diskutiert werden. Und inwieweit unvermeidliche, wenn auch sicherlich gerechtfertigte Mieterhöhungen im Mieterinteresse sein sollen, bleibt schleierhaft. Die wichtigste offene Frage ist allerdings, was geschieht, wenn die Pläne der Equity Funds nicht aufgehen und sie sich schnell von ihren Beständen trennen. Selbst bei einem Ausstieg ohne Zeitdruck fragt sich, wie der Markt reagiert, wenn innerhalb kurzer Zeit 1 Mio. Wohnungen oder mehr auf den Markt kommen und vielleicht dann auch noch die Zinsen wieder normales Niveau erreichen. Die an Mieter privatisierten Wohnungen könnten dann zum schwarzen Loch für den ehemaligen Mieter werden. Vor dem Polemik-Vorwurf sollte vielleicht doch die eigene Logik überprüft werden. Treffen von Journalisten und Initiatoren Geschlossener Fonds auf Mallorca Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief & Arne Degener, Stellv. Chefredakteur Der Immobilienbrief, Auf Einladung des WMD-Verlages kam es Anfang Juni zum 2. Exklusivforum Geschlossene Fonds - Initiatoren treffen Journalisten. In der alles andere als unangenehmen Atmosphäre des Dorint Sofitel Hotels in Camp de Mar auf Mallorca, wurde zwei Tage lang rund um geschlossene Fonds referiert und vor allem diskutiert. Ungeachtet der mallorquinischen

15 Nr. 87, 23. KW, , Seite 15 von 25 Unternehmens-News Wiesbaden: Wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden mitteilt, leben immer weniger Deutsche auf dem Land. Waren es 1994 noch 15,2 Mio., lag die Zahl 2003 nur noch bei 12,7 Mio. Menschen. Damit sank der Anteil der ländlichen Bevölkerung von 18,7 auf 15,4%. In der Gunst gestiegen sind halbstädtische Regionen mit einer Bevölkerungsdichte von 100 bis 500 Einwohnern je Quadratkilometer lebten hier 29,5 Mio. Menschen 3,1 Mio. mehr als vor zehn Jahren. Die Einwohnerzahl in den Städten blieb mit etwa 40 Mio. stabil. 82,5 Mio. Einwohner leben in Deutschland. Das sind 1 Mio. mehr als Bonn: Die Hauptversammlung der IVG Immobilien AG hat wie erwartet eine Anhebung der Dividende auf 35 Cent je Aktie beschlossen. Die Aktionäre profitieren vom erfolgreichen Geschäftsverlauf und realisieren inklusive Kurssteigerungen für 2004 eine Rendite von 33,5%. In den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres hat sich der IVG- Aktienkurs mit einer erneuten Steigerung von 18 % besser entwickelt als der MDAX und der europäische Vergleichsindex für Immobilienaktiengesellschaften (EPRA). Seit der letzten Hauptversammlung stieg der Wert der Aktie um 60 %. Sonne standen für die Tagungsteilnehmer neben den Immobilienfonds hauptsächlich Schiffs- und Medienfonds im Fokus. Dem Veranstalter ist es dabei gelungen, mit einer Vielzahl verschiedener Initiatoren das weit reichende Thema Fonds gut abzudecken. So war beispielsweise die Hansa Treuhand vertreten und erläuterte, den anwesenden Journalisten und nicht Schiffs- Fonds-Fachleuten, die welche Parameter vor der Auflegung eines Schiff-Fonds berechnet und abgewogen werden müssen. Über die Auswirkungen einer möglichen Änderung des 15 des EStG sprach Karsten Mies aus dem hause Apollo Media/Chorus. Wenn er so wie erwartet kommt, bedeutet das wohl das Ende der Medienfonds, die dann im Privat-Equity-Bereich aufgehen werden. Eine Recherche der bisherigen Fondsergebnisse im background der Veranstaltung ermittelte aber, dass die bisher von Apollo Media/Chorus finanzierten rund 30 Filme gerade einmal 20% der Planwerte eingespielt haben und wohl nicht ein einziger Film überhaupt den Break Even erreichte, geschweige denn echt erfolgreich war. Erfreulich, dass die erkannte Notwendigkeit zur Problemlösung im Vordergrund der zukünftigen Geschäftspolitik steht. Andererseits wurde angedroht, für den Anleger alternative Fondskonstruktionen zu entwickeln. Der Markt möge richten! Die Beschränkung auf Immobilien lässt oft den nach wie vor riesigen Unterschied zwischen den Anlegerschutz erprobten gestandenen Initiatoren der Szene und den innovativen Konzepten engagierter junger Fondsinitiatoren vergessen. Auch Mallorca bereicherte das Know how. Im Privat Equity Bereich stellte die Alfred Wieder AG einen Fonds mit drei Direktbeteiligungen vor. Viel Glück! Und Dubai darf natürlich auch nicht fehlen. Als Marketingfachmann hat der Initiator von Dubai Select erkannt oder zumindest gehört, dass man derzeit in Dubai mit Immobilien Geld verdienen kann. Das ist in Phasen unorthodoxer und explosiver Marktentwicklung schließlich auch so. Und er kennt einen Scheich. Damit sind dem erfolgreichen Immobiliengeschäft vor Ort durch billigen Einkauf und teureren Verkauf alle Türen geöffnet. Davon soll auch der normale deutsche Anleger profitieren. 50 Millionen werden eingesammelt. Natürlich ist der Fonds ein Blind Pool, der nicht investieren soll, sondern aktives Immobiliengeschäft vor Ort machen soll. Die Gewinne sind nicht nur immens, sondern auch noch steuerfrei. Wäre das nicht etwas für Sie? Klassische Gier frisst Hirn -Anleger müssen da doch anspringen. Weit optimistischer als die derzeit durch das Damoklesschwert des 15b EStG bedrohten Initiatoren alternativer Energien oder von Medienfonds zeigte sich Matthias Wiegel von der BVT in München, als er von Investments in Apartmentanlagen in den rasant wachsenden Regionen entlang der amerikanischen Küsten sprach. Die BVT gehörte zu den US-Pionieren mit bis heute guter Leistungsbilanz in US-Investitionen. Wiegel bezeichnete das Development von Immobilien in Zeiten hoher Immobilienpreise, hoher Nachfrage und niedriger Renditen als Chance, die hier eben besonders im Verkauf der Projektentwicklung liegt. Diese wolle man nutzen. Mit der Firma Fairfield hat man dabei einen herausragenden amerikanischen Partner mit einer ausgezeichneten Performance im Bereich von der Errichtung von Apartmentsiedlungen an der Seite. Im dritten Quartal könnte es sogar eine Angebotslücke geben. Vielleicht trocknet im Sommer der Fondsmarkt aus. Ab 1. Juli müssen Fondsprospekte von der BaFin genehmigt werden. Bislang hat nur Jamestown das geschafft. Die Behörde lebt ihre Ahnungslosigkeit aus. Paragraphen werden geritten. "Der Immobilienbrief" hatte Sie schon vor einem Jahr darauf vorbereitet. Aber wir konnten vor einem Jahr als Sachverständige im des Finanzausschuss Bundstages unsere Position nicht durchsetzen. Die Fondsbranche und ihre Anwälte hatten Europarecht übersehen und gingen mit ihrer Position unter. Damit mit "Der Immobilienbrief" blieb mit einem realisierbaren Vorschlag im Sinne der CDU alleine und ging auch unter. Wir warnten Sie vor ca. einem Jahr in einem Special vor den Konsequenzen. Jetzt wird die Branche halt lernen. Der Anleger zahlt wie immer die Zeche in Form der Kosten und der Scheinsicherheit einer BaFin-Genehmigung.

16 Nr. 87, 23. KW, , Seite 16 von 25 Fonds-News Genf/ Bonn: IVG Immobilien AG verkauft eine Immobilie an der Rue de Lausanne in Genf mit qm für mehr als 61 Mio. Euro an einen Privatinvestor. IVG erzielt mit dieser Transaktion einen steuerfreien Gewinn von 4 Mio. Euro, der 2005 ergebniswirksam wird. IVG erwarb die Immobilie 2001 durch die Übernahme von Bankforderungen wurde das Gebäude im vermieteten Zustand umfassend saniert und zugleich der Vermietungsgrad auf 95 % erhöht. Paris: LB Immo Invest hat für ihren Immobilien- Spezialfonds LB Büro Invest Europa I ein weiteres Bürogebäude in Paris Saint Denis erworben. Das Gebäude "Les Borromées II" ist für neun Jahre an die Agence de la Biomédicine vermietet. Düsseldorf/Utrecht: HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH hat für ihr Fondsobjekt in Utrecht einen neuen Generalmieter. Die Versicherungsgesellschaft Interpolis, ein Unternehmen der Rabobank-Gruppe, übernahm insgesamt qm Bürofläche. Mit dieser Vereinbarung gelang die bisher größte Einzelvermietung des Jahres in Utrecht. Auf Vermittlung von Jones Lang Lasalle konnte ein 10- Jahres-Mietvertrag abgeschlossen werden. Ein Vortrag ließ die Zuhörer besonders aufhorchen unabhängig, ob Journalist oder Fonds-Initiator: Rechtsanwalt Werner Klumpe sprach über die persönliche Haftung von Vorständen für Prospektaussagen, denen er riet, alles, aber auch wirklich alles Fonds relevante im Prospekt aufzuführen, um so eine spätere Haftung bei etwaigen Klagen ausschließen zu können. Die Gefahr von Klagen sieht er in Zukunft vor allem auf die Rating-Agenturen zukommen, die bislang noch davon verschont geblieben waren. Doch wahrscheinlich sei es nur eine Frage der Zeit, bis ein Anleger oder ein Anlegerschützer mit einer ersten Klage gegen eine Ratingagentur bei Gericht erscheint. Gründe für das Ableiten einer Haftung sieht Klumpe durchaus. Wir werden uns da aber noch juristisch schlau machen. Der Vortrag soll auf die Klumpe-Homepage gestellt werden. Fonds-News Fonds-News Fonds-News Fonds-News Anmerkung der Redaktion zum folgenden Artikel von Markus Gotzi: Vertrauenssache - Ideenkapital bietet Der renommierte Analyst Markus Gotzi hat im Folgenden Konzept und Fonds der Düsseldorfer Ideenkapital AG analysiert. Die Analyse basiert auf Prospektwerten mit einem noch geringeren Investitionsgrad des Fonds. Der aktuelle Deal, dessen Tinte gerade trocknet, war zum Analysezeitpunkt noch nicht auf dem Papier und die Vorabinformationen waren vertraulich und werden in der Analyse nur als Chance berücksichtigt. Durch den Erwerb einer weiteren Großimmobilie seit Analyseerstellung hat sich der Investitionsgrad nun bedeutend erhöht, so dass der in der Analyse im Vordergrund stehende Vertrauensaspekt weiter in den Hintergrund tritt. Hier die ergänzenden Facts: Inzwischen ist der Hines-Fonds zu 70% investiert. Der Fonds hat sein 5. Objekt in Chicago erworben. Es handelt sich um das "Three First National PLAZA" im CBD, der 1a Lage von Chicago. Das Objekt ist ein von Hines entwickeltes 57-stöckiges und 1981 fertig gestelltes CLASS A Gebäude von Skidmore Owings & Merill mit sqft Mietfläche. Die Vermietung beträgt 87%. Mieter sind, u.a. SARA LEE (A+ Rating), Bear Stearns (A Rating), Morgan Stanley (A+ Rating), Salomon Smith Barney (A+ Rating). Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei 9 Jahren. Das Objekt wurde in einem Off Market Deal direkt vom Besitzer erworben, der Preis lag sensationelle 35% (O-Ton Initiator) unter den Wiederherstellungskosten! Damit ist der Fonds nun zu 70% investiert und bereits in 3 Standorte diversifiziert. Alle Objekte entsprechen den Investitionskriterien des Prospektes / des Fonds: Class A-Objekte, 24h-Cities, gute Standorte/ Lagen, Core Office-Märkte, gutes Rating der Mieter, hoher Cash Flow etc.. Vertrauenssache - Düsseldorfer Initiator Ideenkapital bietet Möglichkeit zur Beteiligung an Hines-US-Immobilienfonds Markus Gotzi, u.a. Analyst der FTD Die hohen Preise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt zwingen deutsche Initiatoren zu neuer Kreativität. Weil sie bei offiziellen Bieterverfahren häufig nicht mit den Angeboten hoch geleveragter US-Bieter bis zum Schluss mithalten können und wollen, suchen sie nach neuen Möglichkeiten, ihren Kunden Fondsanteile an US- Immobilien anzubieten. Im Trend liegen dabei Beteiligungen an US-Immobilienfonds amerikanischer Unternehmen. MPC etwa verteilt das Anlegerkapital eines Fonds mit breiterem Chance-/ Risikoprofil auf drei verschiedene Immobiliengesellschaften. Der Düsseldorfer Initiator Ideenkapital verlässt sich bei seinem in Kürze zu 70% investierten Fonds und auf relativ hohe Vermietungen ausgerichteten Core -Fonds US Professional Portfolio Invest auf das Geschick und die Erfahrung des US-Unternehmens Hines, eines der weltweit größten privat geführten Immobilienunternehmen und nach eigenen Angaben - eines der erfolgreichsten Real Estate und Asset Manager.

17 Nr. 87, 23. KW, , Seite 17 von 25 Fonds-News München: iii-investments hat in Helsinki ein Büroprojekt und in Hamina ein Logistikobjekt erworben und führt den Ausbau des EURO ImmoProfil zum Euroland- Fonds fort. Das siebengeschossige Bürohaus in Helsinki wird von Hartela entwickelt und bis März 2006 errichtet. Es ist Bestandteil des Bolero Business Park und umfasst ca qm Nutzfläche, die vollständig vermietet sind. Das 2003 fertig gestellte Logistikobjekt in Hamina hat iii-investments von der Hafengesellschaft Hamina Port Invest Oy erworben. Es liegt im Zentrum des Hafens und verfügt über rund qm Lagerflächen. Das Objekt ist bis 2008 vollständig an einen deutschen Logistikdienstleister für E- lektronikgeräte vermietet. Mit den Käufen in Finnland bauen wir die Abhängigkeit des EURO ImmoProfil vom Immobilienmarkt Deutschland wie geplant weiter ab, erklärt Geschäftsführer Reinhard Mattern. Der Anteil reduziert sich auf rund 95%. Mittelfristig soll der Euroland-Anteil bei mindestens 20% liegen. Das Kapital der Anleger fließt in den US-Fonds Hines-Sumisei US Core Office Properties LP. In dieses Investment zahlt nicht nur der Ideenkapital- Publikumsfonds ein, sondern zusätzlich eine Reihe von institutionellen Großanlegern. Das sind zum Beispiel der japanische Lebensversicherer Sumitomo Life Insurance, der General Motors Pension Fund und ein Real Estate Investment Trust (REIT) von Hines. Das Gesamtvolumen der US-Gesellschaft wird inklusive Fremdfinanzierung durch Banken rund 1,5 Milliarden Dollar betragen. Ideenkapital will bei privaten Kapitalanlegern insgesamt 126 Mio. Dollar einsammeln und nach Abzug aller Kosten und Gebühren 105 Mio. Dollar in den Hines-Fonds einzahlen. Was mit dem Geld geschieht, bleibt Hines überlassen. Deutsche Anleger verlassen sich daher komplett auf die Managementleistung des US-Unternehmens (siehe ergänzende Anmerkung d. R. zum inzwischen erreichten Investitionsgrad von 70% o- ben). Oder anders: Fondszeichner investieren nur zum Teil in 4 (lt. Prospekt) bzw. 5 (lt. zusätzlicher Information des Initiators) bereits erworbene Immobilien, sondern auch in die Markterfahrung der Hines-Experten. Bislang ist deren Bilanz überwiegend positiv. So sind die von Hines verwalteten Immobilien seit Anfang der 90er Jahre durchgehend besser vermietet als der US- Gesamtmarkt. Und auch der Vergleich mit dem NCREIF Office Index fällt positiv aus: In 19 von 26 Jahren hat Hines den Index des Verbands der US-amerikanischen Immobiliensachverständigen übertroffen. Erfolgreich verlaufen auch die Fonds der Hines-Gruppe mit institutionellen Partnern in den USA. Seit 1991 wurden neun Fonds aufgelegt, und alle haben ihre zweistelligen Renditeziele mindestens erreicht, wenn nicht deutlich übertroffen. Das gute Ergebnis gilt nicht nur für chancenreiche Entwicklungsfonds, sondern auch für die risikoärmeren Core-Beteiligungen an in der Regel nahezu voll vermieteten Büroimmobilien. Der Hines-Sumisei legt das Kapital seiner Anleger ebenfalls in Gebäude der Core- Klasse an. Zum Zeitpunkt der Prospektierung hat er vier Objekte erworben (s. o.). Dem Fonds gehören unter anderem die Immobilien One und Two Shell Plaza in Houston, Texas einem Gebäudekomplex, den Hines Anfang der 70er Jahre selbst gebaut hat. An dem Objekt in Houston haben jahrzehntelang Anleger eines Deutsche-Bank-Fonds gut verdient. Im Mai 2004 veräußerte die Bank die Immobilie und löste den Fonds auf. Für die Anleger ein gutes Geschäft: Nach vorläufigen Berechnungen wird die für die Liquidation avisierte Nettorückzahlungsquote von 155 Prozent leicht übertroffen. Die beiden anderen bisher bekannten Fondsobjekte des Hines-Sumisei befinden sich in San Francisco. Sie sind laut Prospekt jeweils nur zu rund 80 Prozent vermietet. Hines plant, die Immobilien besser zu vermieten und später mit Gewinn zu verkaufen. Nach Angaben des Initiators ist es bereits gelungen, den Vermietungsstand eines Objektes in San Francisco auf 89 Prozent zu erhöhen. Ebenfalls vom Initiator stammt die Information, dass der Fonds eine fünfte Immobilie am Standort Chicago erworben hat. Die Erträge dieses Objektes sollen ausreichen, die geplanten Anfangsausschüttungen der deutschen Fondszeichner um einen Prozentpunkt auf voraussichtlich sieben Prozent zu erhöhen. Auf die Auswahl weiterer Gebäude haben die Anleger des Ideenkapital-Fonds keinen Einfluss. Das erfordert unbedingtes Vertrauen in die Entscheidungen des Hines- Managements. Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, dass deren bisherigen Erfolge keine Garantie für die Zukunft sein können. Darüber hinaus sollten deutsche Investoren nicht die zweistelligen Renditen der Hines-Vergangenheit erwarten. Der Ideenkapital-Fonds kalkuliert mit jährlichen Ausschüttungen zwischen sechs und acht Prozent. Das allerdings ist immer noch deutlich mehr als die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds, die ebenfalls zumindest einen Teil ihres Kapitals in den USA investieren. Ob die prospektierten Ausschüttungen allerdings immer kommen wie geplant, steht nicht zweifelsfrei fest. Das liegt zum Beispiel in der Kombination aus Anlegergeld und Kapital institutioneller Investoren begründet. So hat Hines als General Partner zahlreiche steuerliche und aufsichtsrechtliche Vorgaben zu erfüllen, um seinen steuerlichen Status als REIT nicht zu verlieren. Reicht sein Anteil nicht aus, Dividenden in der nötigen Höhe an die Aktionäre auszuzahlen, kann er Sonderausschüttungen an den REIT veranlassen.

18 Nr. 87, 23. KW, , Seite 18 von 25 Fonds-News Richmond/Frankfurt: Die Commerz Grundbesitz- Investmentgesellschaft mbh (CGI) hat für den von ihr gemanagten Offenen Immobilienfonds hausinvest global für rund 200 Mio. Euro den Bürokomplex Riverfront Plaza in Richmond erworben. Diese besteht aus zwei Bürotürmen mit jeweils 21 Stockwerken und verfügt über insgesamt qm Mietflächen. 98% des Gebäudes sind derzeit an verschiedene Firmen vermietet. Hauptmieter sind Hunton & Williams und Wachovia Securities, eine Tochtergesellschaft der Wachovia Corporation, Über 80% der Mietverträge haben eine Restlaufzeit bis mindestens Neben Investitionen in New York und Houston ist das Riverfront Plaza nun das dritte Fondsobjekt des Fonds in den USA. Inklusive der Fondsobjekte in Kanada beläuft sich damit das Engagement in Nordamerika auf ca. 1 Mrd. Euro. Diese sind laut Prospekt als Vorauszahlungen auf zukünftige Ausschüttungen zu betrachten und müssen durch eine Reduzierung kommender Ausschüttungen wieder ausgeglichen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der steuerliche Status des REIT dadurch nicht erneut gefährdet wird. Initiator Ideenkapital beschwichtigt allerdings, der REIT besitze nur einen Anteil von zwölf Prozent am Gesamtvolumen des Fonds. Der Initiator rechnet vor, mögliche Sonderausschüttungen an den REIT würden die Erträge der deutschen Anleger lediglich im Bereich von Nachkommastellen reduzieren und sieht ein Risiko nur im theoretischen Bereich angesiedelt an. Unregelmäßig können die Ausschüttungen aber auch deshalb sein, weil Hines zu Lasten der Liquidität neue Objekte erwerben kann. Maßgeblich ist allein eine angestrebte Gesamtverzinsung auf Fondsebene von zehn bis zwölf Prozent per anno auf die investierte Kapitaleinlage. Wird dieses Ziel nach Ansicht des Hines-Managements nur mit Ausschüttungspausen oder reduzierungen erreicht, können die jährlich prognostizierten Erträge ausbleiben. Die weichen Kosten des US Professional Portfolio Invest bewegen sich im üblichen Rahmen. Ausgewiesen sind einmalige Gebühren in Höhe von 15,8 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio. Das erscheint nur auf den ersten Blick viel, denn bei dem Ideenkapital-Angebot handelt es sich um einen reinen Eigenkapitalfonds. Verglichen mit anderen Fondskonstruktionen ohne zusätzliches Fremdkapital sind die weichen Kosten durchaus erträglich. Auch bei den laufenden Gebühren sind die Manager zurückhaltend: So bekommt die Komplementärin jährlich nur eine Mini-Pauschale von Dollar und darüber hinaus einen Anteil von einem Prozent am Liquiditätsüberschuss der Fondsgesellschaft.Der US-Partner partizipiert unmittelbar am Erfolg der Investitionen. Hines bekommt Erträge aus dem Portfolio, aber keine direkten Gebühren. Die Kosten für die Objektverwaltung durch Hines wird außerdem mit einem Anteil von bis zu 2,5 Prozent der Mieteinnahmen ausgeglichen. Auch das ist im Bereich des Üblichen. Fazit: Mit dem US Professional Portfolio Invest des Düsseldorfer Initiatoren Ideenkapital bekommen deutsche Anleger die Möglichkeit, in einen US- Immobilienfonds zu investieren, der auf Grund der Mindestbeteiligung im zweistelligen Millionenbereich sonst ausschließlich von institutionellen Großanlegern genutzt werden kann. Das Prinzip ist ähnlich wie bei Private-Equity-Fonds. Auch hierbei vertrauen die Anleger ihr Geld einem Management an und hoffen darauf, dass es Gewinn bringend eingesetzt wird. In der Vergangenheit hat Hines die Erwartungen seiner Investoren weitgehend erfüllt. Die Chancen auf künftige Erträge stehen bei einem Partner mit dieser Erfahrung daher nicht schlecht. Voraussetzung ist jedoch Vertrauen in die Fähigkeiten der Hines-Experten, denn ein Mitsprachrecht deutscher Anleger ist nicht vorgesehen. Schwankungen der Ausschüttungen könnten aus einer den Fondsertrag maximierenden Investitionspolitik resultieren. Erfolg für Sachsenfonds USA II Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief Immobilienspezialist Der Platow Brief Sachsenfonds USA II meldet nach Immobilienverkauf gleichfalls Rekordverzinsung: Mit Verkauf des Auktionshauses Sotheby s in Manhattan erzielen die Anleger nach nur 23 Monaten einen Erlös von 143% des Kommanditkapitals. Mit der Ausschüttung von 9% ergibt sich eine Verzinsung von 21% p.a. (IRR). Der Immobilienbrief hatte den Fonds bei Auflegung kritisch gesehen. Sotheby s war schlecht geratet und schrieb riesige Verluste. Vorstände saßen im Gefängnis. Die Immobilie war maßgefertigt für ein Auktionshaus. Schon ein Chapter 11 mit Mietminderung hätte den Fonds ins Schlingern bringen können. Wir sahen eine solche Ausgangslage für einen Fonds ohne Streuung und Reserven mit nur einer Immobilie als zu gefährlich an. Sachsenfonds besserte uns gegenüber mit Zusagen nach. Deshalb dürften Vertriebe und Initiator wohl diejenigen sein, die sich jetzt am meisten freuen. Bei unserer damaligen Kritik bleiben wir. Dennoch geht unser Glückwunsch für den Erfolg durch US- Marktexplosion und Sotheby s Überleben an Initiator und Anleger.

19 Nr. 87, 23. KW, , Seite 19 von 25 Jamestown 26 Christoph Kahl erläutert seine Strategie Fonds-News Amsterdam: Die niederländische The IBUS Company aus Hoofddorp bei Amsterdam hat nach eigenen Angaben mehrere Jahre den deutsch en Wohnimmobilienmarkt beobachtet und nun ihren ersten Ankauf im Bereich der deutschen Wohnimmobilien realisiert. Erworben wurden 603 Wohnungen, sechs Gewerbeeinheiten und 482 Park- und Tiefgaragenplätze in Lüneburg in der Nähe von Hamburg. Der Kauf wurde gemeinsam mit der E.I.G. European Investment Group AG abgewickelt, einem deutschen Unternehmen mit Sitz in Düsseldorf, Berlin und dem niederländischen Maastricht, das auf die Begleitung ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt spezialisiert ist. E.I.G. AG wird auch die Bewirtschaftung der Wohnanlage verantworten. The IBUS Company entwickelt und investiert in Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnungen und Hotels unter anderem in den USA, Großbritannien, Frankreich, in der Schweiz, den Niederlanden und nun auch in Deutschland. IBUS hat inzwischen mehr als 35 Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von etwa 800 Mio. Euro initiiert. Der erste IBUS-Fonds für Deutschland umfasst EUR 85 Mio. Dem ersten Investment sollen noch weitere folgen, die die E.I.G. European Investment Group AG für I- BUS akquirieren, analysieren und anschließend managen wird. Ratingagenturen sehen den neuen US-Fonds mit einer Beteiligung am General Motors Building in NY positiv. Analysten waren dagegen kritisch. Auch wir hatte ein Fragezeichen zum weiteren Wertsteigerungspotenzial gesetzt, nachdem der Preis der Top-Immobilie in New York sich in sieben Jahren verdoppelt hatte. Jamestown-Chef Christoph Kahl erläutert gegenüber der Immobilienbrief seine Story: Jamestown hat den Fonds so konzipiert, dass es auf eine weitere Wertsteigerung gar nicht ankommt. Die Marktexperten vor Ort sehen den Wert von derzeit 1,7 Milliarden in zehn Jahren auf 2 Milliarden Dollar ansteigen, während auch bei einem Wertrückgang um 250 Mio. USD auf 1,45 Mrd. USD die Jamestown 26 Anleger beim Verkauf noch 100% ihrer Einlagen zurück erhalten. Wir halten die US-Immobilienmärkte generell noch für überteuert und haben daher ein defensives Anlageprodukt mit 6,5% Ausschüttung geschaffen, das auch bei einem Marktrückgang von 15% einen akzeptablen Anlageerfolg erreicht. Schon bei 1,55 Mrd. Verkaufspreis in 2015 werden sogar rund 118% der Anlegereinlagen zurückgezahlt. Hingegen liegen Risiko und Chance weiterer Wertsteigerungen beim nachrangig beteiligten US-Partner." Ideenkapital mit hoher US-Fondsrendite Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief Immobilienspezialist Der Platow Brief Ideenkapital AG meldet 26% US-Fondsrendite vor Steuern: Die Düsseldorfer deenkapital AG hat das Rhinelander Mansion in New York und das Bürogebäude 1200 K Street in Washington mit einer Wertsteigerung von durchschnittlich 80% für den von TMW verwalteten geschlossenen US Immobilienfonds ProVictor III über Pramerica verkauft. Wir hatten bei Fondsauflegung Ihnen den Fonds nach Besichtigung des Rhinelander Mansion auf der Madison Avenue in New York vorgestellt. Die langfristig an Polo Ralph Lauren vermietete Einzelhandelsimmobilie aus dem Jahr 1898, konnte für 79 Mio. USD bzw. 117% Wertsteigerung an einen irischen Investor verkauft werden K Street wurde mit einer Wertsteigerung von ca. 68% für 190 Mio. USD an einen REIT veräußert. Haupttreiber der derzeitigen Nachfrage nach gut vermieteten Immobilien ist die Tatsache, erläutert Ideenkapital-Vorstand Michael Wilke dass US-Pensionsfonds ihren Immobilienanteil im Portfolio auf sechs Prozent verdoppeln. Anleger des Fonds erzielen einen Vorsteuergewinn von über 200 Prozent der ursprünglichen Kapitalanlage. Dies entspricht einer Gesamtverzinsung von 26 Prozent pro Jahr vor Steuern. Das dürfte lt. Wilke der US-Fonds mit der besten Performance sein. SIGNA legt Italien-Fonds auf Die SIGNA Property Funds AG bringt als erstes deutsches Unternehmen noch in diesem Sommer einen Italien-Fonds mit einer Büroimmobilie in Mailand auf den Markt. Das Ensemble aus vier miteinander verbundenen Einzelbaukörpern wurde vom Projektentwickler Hines realisiert. Das im Dezember fertig gestellte Gebäude befindet sich an einem der Innenstadtringe und verfügt über eine Fläche von qm sowie eine Tiefgarage. Der Kaufpreis betrug 114 Mio. Euro. Alleinmieter bis 2016 ist Deloitte & Touche. Der Mietvertrag beinhaltet überdurchschnittliche und fixe Mietsteigerungen mit einer anfänglichen Rate von 3%. Der Fonds wendet sich primär an vermögende Privatinvestoren. Die Signa Property Group AG, Tochter der österreichischen Immofina Holding, ist ein junges Emissionshaus für geschlossene Immobilienkapitalanlagen und hat ihren Sitz in Wien und Düsseldorf.

20 Nr. 87, 23. KW, , Seite 20 von 25 Fonds-News New York/München: Pramerica Real Estate Investors hat für seinen in Amerika investierenden institutionellen TMW Fonds einen 49prozentigen Anteil am Lipstick Building in Midtown New York erworben.das 34stöckige Objekt wurde von den Architekten Philip Johnson und John Burgee entworfen und ist zu 95% vermietet. Lipstick ist derzeit nicht zum Marktpreis vermietet sondern deutlich darunter, so Georg von Hammerstein, Direktor Acquisitions der Pramerica Real Estate Investors. Freiwerdende Flächen sollen demnach zu angepassten, sprich. höheren Preisen, Preisen vermieten werden. Die verbleibenden 51% des Gebäudes halten Tishman Speyer und ein lokaler institutioneller Investor. Essen/München: Die H.F.S. hat für ihren H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 16 GmbH & Co. KG in den Essener Weststadt-Türmen zwei Mietverträge über insgesamt ca. 440 qm mit Gerceker Industrieservice und Elite Security abgeschlossen. Deals Deals Deals Hamburg: Die Agentur für Arbeit und die Sprinkenhof AG hat von der Richard Herrling Haus- und Grundstücksverwaltung über CB Richard Ellis qm Büroflächen gemietet. SEB setzt auf Diversifikation in A- und B-Standorte Christina Winckler, Chefredakteurin Der Immobilienbrief Das Fondsmanagement des Offene Immobilienfonds SEB ImmoInvest bevorzugt seit Auflegung des Fonds eine breite regionale Anlagestreuung, indem es Objekte in Städten unterschiedlicher Größe und Marktreife erwirbt. Mit dieser Investitionsstrategie, die auf Mischung von so genannten A- und B-Standorten basiert, unterscheide sich der Fonds von den meisten anderen Offenen Immobilienfonds, bei denen die Anlage in klassischen Metropolen deutlich überwiegt, ist die Verlautbarung aus der Geschäftsführung. Eine Analyse der Researchagentur Property Market Analysis LLP (PMA) scheint die Strategie der SEB zu bestätigen. Die Researcher kommen in ihrer Analyse zu dem Ergebnis, dass Immobilien in Regionalzentren, den B- Standorten, zur Stabilisierung der Performance beitragen. Während Marktliquidität und Transparenz an diesen Standorten in der Regel geringer sind, liegen diese jedoch hinsichtlich Anfangsrendite und Total Return deutlich vor A-Standorten. Darüber hinaus weisen sie eine deutlich niedrigere Volatilität auf. A-Standorte dagegen bieten bei richtigem Timing des Marktein- und ausstiegs ein höheres Wertsteigerungs- Potenzial als B-Standorte. Durch die geringen Schwankungen bei den Mieten und selteneren Mieterwechsel geben B-Standorte dagegen Investitionssicherheit und sind in schwachen, rückläufigen Märkten A-Standorten überlegen. In den vergangenen 15 Jahren konnten B-Standorte eine bis zu dreifach höhere Sharpe Ratio erwirtschaften, ist in der Studie zu lesen. Die stabilisierende Wirkung schlägt sich auch im Verkehrswert der Immobilien nieder: Aufgrund fehlender Marktdynamik und damit geringerer Abhängigkeit von Marktphasen bewegen sich die Wertkorrekturen in einer verhältnismäßig engen Spanne. Der SEBImmoInvest ist nach den Angaben der Gesellschaft mit 40% des Immobilienvermögens in B-Standorten wie Essen, Lyon oder Göteborg investiert. SEB- Geschäftsführerin Barbara Knoflach begründet diese Strategie damit, dass es wie beim Vermögensportfolio auch beim Immobilienbestand darauf ankomme, ein gesundes, ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis zu erzielen. Unser Fonds ist klar ertragsorientiert ausgerichtet. Daher stehe bei dem Fonds auch der laufende Ertrag (Cash-flow) gegenüber den Wertsteigerungen der Immobilien im Vordergrund. Immobilienaktien Zwei neue Titel im Freiverkehr Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/Investmentanalyst (DVFA) Mit der Frankfurter Immobilien AG (FRIMAG) und der RCM Beteiligungs AG wollen noch in diesem Monat zwei Immobiliengesellschaften ihr Debut im Freiverkehr geben. Damit ist sicherlich der Trend der letzten Jahre, nach dem sich die Anzahl der im deutschen Immobilienindex DIMAX zusammengefassten Gesellschaften und damit die Anzahl der handelbaren Titel durch Insolvenzen und Squeeze out-verfahren verringert hat, noch nicht gebrochen. Allerdings dürfte es zumindest die Aufmerksamkeit für Immobilienaktien wieder erhöhen. Doch was sind das für Titel, die demnächst den Kurszettel zieren? Um die Frage vorab zu beantworten: Exoten! Einfach und klar ist das Geschäftsmodell der FRIMAG. Die Frankfurter Gesellschaft erwirbt repräsentative Altbauten in den besten Lagen der Mainmetropole. Hierbei handelt es sich um Wohnimmobilen, die nach dem Erwerb in Eigentumswohnungen umgewandelt und unsaniert weiterverkauft werden. Die Haltedauer der Objekte ist in der Regel davon abhängig, wie schnell die Wohnungen mieterfrei sind. Erst dann sind Top-Preise zu erzielen erreichte die FRIMAG einen Umsatz von 4,6 Mio. Euro bei einem EBIT von annähernd 0,8 Mio. Euro. Aufgrund der Kosten des Börsengangs dürfte die EBIT-Marge 2005 nur noch im hohen einstelligen Bereich liegen bei einem avisierten Umsatz von 7 Mio. Euro sind dann bei einem Umsatz von dann 16 Mio. Euro 3,1 Mio. Euro EBIT geplant. Der starke Umsatzanstieg ist Folge der neuen Mittel (5,5-6,5 Mio. Euro), die FRIMAG bei den Anlegern einsammeln will. Denn bei einer Fremdkapitalquote von 80% pro Objektkauf ist dies ein gewaltiger Hebel. Damit kann der Immobilienbestand kräftig erhöht werden. Derzeit beträgt der Buchwert des Immobilienbestandes 11,1 Mio. Euro. 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