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- Franz Raske
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6 Der aktuelle Zyklus: Kapitalmarktgetrieben? Kapitalmärkte vor der Tür Quelle: IVG Research 214 6
7 .. oder von Angst getrieben? Flucht in Sachwerte Quelle: IVG Research 214 7
8 Makroökonomisches Grundbild Eurozone Zähe Erholung im Niedrigzinsumfeld Wirtschaftswachstum und Arbeitslosigkeit Inflation und Zinsen BIP-Wachstum (real) Arbeitslosenquote Inflation (Eurozone) Zinsen 1-jähr. Staatsanleihen (Deutschland) Quelle: IMF Quellen: IMF Zinsprognose: IVG Research Interne Abwertung und Abbau der öffentlichen und privaten Verschuldung drücken aufs Wirtschaftswachstum Anhaltend niedrige Zinsen durch fiskalische Repression und sekuläre Stagnation Weiterhin nur langsame und fragile Erholung der Vermietungsmärkte sowie starker Investmentnachfrage nach Core Objekten 8
9 Schweizer Wirtschaft Erholung der Eurozone verspricht robuste Konjunktur für die Schweiz Konjunkturindikatoren für die Schweiz Wachstumsunterschiede innerhalb Europas Wachstum in % 3 Arbeitslosenquote in % 4 Wachstum in % e 215e 216e 217e 218e Reales Bruttoinlandsprodukt (l.) Arbeitslosenquote (r.) Verbraucherpreise (l.) -2 NL ESP FIN I PT F B A D CH CZ HU UK PL Quelle: IMF Quelle: IMF Die Schweizer Wirtschaft ist grundsätzlich stark aufgestellt: Entsprechend dem Global Competitiveness Report des World Economic Forum ist die Schweiz das wettbewerbsfähigste Land der Welt während die die Staatsverschuldung bei unter 4 % des BIP liegt. Prognose: Stabiles und im europäischen Vergleich überdurchschnittliches Wachstum v.a. durch Zunahme der Exportnachfrage und damit verbundene Multiplikatoreffekte auf Investitionen und privaten Konsum. Leichte Bremseffekte durch Vorsicht bei Investitions- und Standortentscheidungen bis die tatsächlichen Konsequenzen des Volkentscheids zur Begrenzung der Zuwanderung klar sind. 9
10 Bevölkerung und Beschäftigung Bevölkerungsentwicklung Schweiz Beschäftigungsentwicklung nach Sektoren 15 in % Quelle: Statistik Schweiz Geburtenüberschuß Wanderungssaldo Bevölkerungswachstum insgesamt Quelle: Statistik Schweiz Dienstleistungen ohne Finanz- und Versicherungsdienstl. Finanz- und Versicherungsdienstl. Industrieller Sektor Die Schweiz ist ein wachsendes Land. Seit den 8er Jahren geht das Bevölkerungswachstum allerdings mehrheitlich auf Zuwanderung zurück. Durch die Einschränkung der Freizügigkeit dürfte der Wanderungssaldo auf das Niveau von vor 27 (Einführung der Freizügigkeit zurückfallen). Das Beschäftigungswachstum wird in erster Linie vom Dienstleistungssektor getragen. In den vergangenen zehn Jahren haben vor allem die Bereiche Gesundheits- und Sozialwesen (+135.) sowie Erziehung und Unterricht (+46.) zu dieser Entwicklung beigetragen. Der Finanzsektor stagniert seit dem Ausbruch der Finanzkrise 28. 1
11 Bürovermietungsmärkte Genf und Zürich im europäischen Vergleich Leerstandsquoten Q1 214 (%) Spitzenmiete Q1 214 (Euro / m 2 / Jahr) Luxembourg Stuttgart Geneva Lyon Marseille Madrid Brussels Zurich Lille Vienna London WE Munich Oslo Hamburg Berlin Cologne Copenhagen Paris Brussels London City Stockholm Rome Dusseldorf Helsinki Edinburgh Madrid Warsaw Prague Frankfurt Lisbon Birmingham Milan Glasgow Manchester Barcelona Rotterdam Dublin Athens Amsterdam Budapest Quelle: IVG Research % London WE London City Geneva Paris Zurich Oslo Stockholm Luxembourg Milan Frankfurt Manchester Munich Birmingham Glasgow Edinburgh Dublin Rome Amsterdam Dusseldorf Helsinki Hamburg Warsaw Madrid Vienna Berlin Cologne Lyon Stuttgart Prague Brussels Marseille Copenhagen Athens Rotterdam Barcelona Lille Lisbon Budapest /m 2 /Jahr Absolut gesehen gehören die Schweizer Bürozentren zu den ausgeglichendsten und teuersten Europas. Ursache ist die jeweils die Positionierung als Finanzzentrum mit der Spezialisierung auf grenzüberschreitende Vermögensverwaltung (jeweils unterschiedlicher Sprach- und Kulturkreise) in Verbindung mit einem restriktiven Flächenangebot. 11
12 Entwicklung Büroflächenangebot Bewilligte Büroprojekte Schweiz Büroflächenfertigstellungen Zürich in /qm p.a. in 1. m Quelle: IVG Research Die geringen Leerstände und hohen Mieten haben zu einem starken Anstieg der Bauaktivitäten geführt. Davon betroffen sind vor allem die Randlagen der großen Zentren. In Genf und Zürich sind rund 75 % der erwarteten Fertigstellungen sind noch nicht komplett vermietet, sodass mit einem deutlichen Anstieg des Leerstands zu rechnen ist. Untypisch für Europa: In den meisten Zentren sind die Bauaktivitäten auf sehr niedrigem Niveau (Ausnahme: Warschau und Prag). 12
13 Bürovermietungsmärkte Genf und Zürich Vermietungsmarkt Genf Vermietungsmarkt Zürich in % 1 in CHF/qm p.a. 1.1 in % 1 in CHF/qm p.a Leerstandsrate (links) Spitzenmiete (rechts) Leerstandsrate (links) Spitzenmiete (rechts) 55 Quelle: IVG Research Quelle: IVG Research Durch die umfangreichen Bauaktivitäten ist Leerstandsrate in Genf innerhalb von zwei Jahren von 1 % auf ein Rekordniveau von 5,5 % und in Zürich von 5, % auf 6,7 % geklettert. Parallel dazu sind die Spitzenmieten um 11 % bzw. um 3 % gefallen. Ausblick: In Verbindung mit einer schwachen Büroflächennachfrage ist 214 und 215 tendenziell mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung zur rechnen. Zunehmende Konzentration und Konsolidierung in den neuen Flächen mit steigenden Leerständen im Bestand. 13
14 Entwicklung europ. Bürozentren seit dem Ausbruch der Finanzkrise Athens Warsaw Barcelona Glasgow Milan Madrid Budapest Rotterdam Paris Lisbon Manchester Copenhagen Geneva Prague Luxembourg Madrid Rome Zurich Vienna Helsinki Dublin Amsterdam Dusseldorf Oslo Lyon Brussels Stockholm Brussels Birmingham Marseille Edinburgh Hamburg London WE Lille Cologne Munich Stuttgart Berlin Frankfurt London City Änderung Leerstandsquoten Quelle: IVG Research Prozentpunkte Athens Dublin Madrid Barcelona Rome Lisbon Zurich Copenhagen Milan Warsaw Geneva Birmingham Budapest Prague Glasgow Cologne Amsterdam Brussels Brussels Lyon Edinburgh Rotterdam Luxembourg Vienna Hamburg Berlin Frankfurt Paris Helsinki Marseille Stockholm London WE Lille Munich London City Oslo Dusseldorf Manchester Stuttgart Änderung Spitzenmiete % Leerstandsabbau und / oder steigende Spitzenmieten in London, den deutschen Zentren, Stockholm und Helsinki, aber auch dort Flächentausch in Richtung moderner, meist zentral gelegener Flächen mit steigenden Leerständen in schwachen Lagen/Objekten. Höhere Leerstände und rückläufige Mieten in Süd- und Osteuropa aber auch in der Schweiz. 14
15 Spitzenrenditen im europäischen Vergleich Zurich Geneva London WE Paris Munich Stockholm Hamburg Frankfurt Londo City Berlin Dusseldorf Paris Stuttgart Vienna Cologne Helsinki Oslo Copenhagen Luxembourg Lyon Lille Manchester Glasgow Edinburgh Birmingham Marseille Brussels Milan Prague Rome Warsaw Amsterdam Madrid Barcelona Dublin Rotterdam Budapest Lisbon Athens Spitzenrendite Q1 214 (%) Quelle: IVG Research % Spitzenrendite Q1 214 (%) 1% 8% 6% 4% 2% % Zürich Genf 2 europ. Bürozentren Zinsen 1-jährige Staatsanleihen CH Extrem niedrige Spitzenrenditen und Zinsen in der Schweiz Ursache: Super Safe Haven -Status aber auch geringe Integration Schweizer Investoren in globale Kapitalmärkte (mehr als 8 % aller Investments durch nationalen Investoren, nur vereinzelt ausländische institutionelle Investoren). Hohe Markttransparenz: Platz 1 im JLL Global Transparancy Index (Platz 1: USA, Deutschland: Platz 12). Kurz- bis mittelfristiger Ausblick: Leicht steigende Zinsen, Yield Gap zu Staatsanleihen aber dennoch hoch genug für hohes Interesse an Spitzenimmobilien Unverändert hohes Preisniveau, anhaltende Konzentration auf Core-Objekte infolge des Abschwungs auf dem Vermietungsmarkt Langfristige Perspektive: Zinsen und Spitzenrenditen steigen auf das Niveau der 9er Jahre Negative Wertentwicklung im Spitzensegment 15
16 Prognose Spitzenrenditen europäische Zentren Leichte Preiskonvergenz zwischen Spitzen- und dezentralen Lagen 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Quelle: IVG Research CBD Central Periphery Top-Lagen: Kurzfristig stabile Spitzenrenditen langfristig drohen steigende Spitzenrenditen Zentrale Lagen: Yield Compression durch Erholung der Vermietungsmärkte und sinkende Risikoaversion Peripherie: Keine Perspektive für den Vermietungsmarkt; Anfangsrenditen bleiben langfristig hoch 16
17 Prognose Kapitalwertentwicklung und Strategie - Marktsicht Robuste Vermietungsmärkten aber überpreist kurzfristig*: stabile/steigende Kapitalwerte langfristig**: sinkende Kapitalwerte Vermietungsmärkte mit Aufwärtstendenz fair oder leicht unterpreist kurzfristig*: langfristig**: stabile/steigende Kapitalwerte stabile/steigende Kapitalwerte Vermietungsmärkte ohne erkennbare mittel-/langfristige Perspektive fair bepreist kurzfristig*: fallende Kapitalwerte langfristig**: fallende Kapitalwerte Vermietungsmarkt im Abschwung und überpreist kurzfristig*: fallende Kapitalwerte langfristig**: fallende Kapitalwerte Brüssel CBD Amsterdam Dezentral Düsseldorf dezentral Brüssel dezentral Hamburg dezentral Budapest CBD Berlin CBD Frankfurt CBD München CBD Zürich CBD London dezentral Luxemburg (Kirchberg) Madrid CBD München dezentral Regionalzentren GER Espoo Madrid dezentral Mailand dezentral Paris dezentral Prag dezentral Paris CBD Regionalzentren UK Reg.zentren NED Rom CBD Toulouse dezentral Stuttgart dezentral Warschau dezentral kein unmittelbarer Verkaufsdruck Verkäufe aber nicht auf die lange Bank schieben Kontinuierliche Verbesserung oder Stabilisierung der Verkaufssituation für Core-/Core+ Objekte Bestenfalls Stagnation, Verkaufschancen nutzen Kurzfristiger Verkauf kurzfristig*: 1-2 Jahre langfristig**: 3-5 Jahre 17
18 Zusammenfassung: Marktüberblick europäische Büroimmobilienmärkte Investmentmärkte: Investoren zeigen sich risikobereiter Langsame Aufweichung der Trennung zwischen Kern und Peripherie in Mrd. Transaktionsvolumen Investmentmarkt Europa '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 UK Frankreich Deutschland Sonstige Quelle: IVG Research anhand Daten von PMA (Januar 214) Spitzenbüroanfangsrenditen vs. Zins 1jähriger Bundesanleihen 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% London West End Madrid München Paris Zinssatz Quelle: IVG Research (Januar 214) Aktuelle Lage Mit einem Investmentvolumen von 153,9 Mrd. Euro wurde 213 das höchste Ergebnis seit 27 erzielt (+ 37 % im Vergleich zum Vorjahr). Absolut gesehen waren die stärksten Zuwächse in Großbritannien (+ 15,4 Mrd. Euro) und Deutschland (+ 5,3 Mrd. Euro) zu beobachten. Prozentual konnten Spanien (+128 %) und Italien (+ 75 %) die stärksten Anstiege verbuchen. Diese Entwicklung spiegelt vor allem die abnehmende Risikoaversion der Investoren. Investoren aus Asien und den Golfstaaten hatten einen Anteil von 26 %. In der Vergangenheit lag der entsprechende Wert bei 9 %. Spitzenrenditen an Standorten mit robusten Vermietungsmärkten liegen unverändert niedrig auf oder knapp über dem Niveau vor der Finanzkrise. Erwartung Anhaltende Konzentration auf Core-Objekte und unverändert niedrige Spitzenrenditen in den sicheren Häfen (v. a. Deutschland, UK und Schweden). Zunehmende Ausweitung der Nachfrage auf riskantere Regionen/Standorte und Marktsegmente (z. B. Südeuropa, B-Städte, kürzere Mietvertragsrestlaufzeiten) bei der Suche nach höheren Renditen. Weitere Preisrückgänge und Zunahme der Verkäufe von Objekten mit schwacher Vermietungsperspektive. Sehr gute Finanzierungskonditionen für Core-Objekte, geringere Kreditverfügbarkeit und steigende Finanzierungskosten für Objekte mit höherem Risiko. 18
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20 IVG Immobilien AG Zanderstrasse Bonn
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