Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Offenbach

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Offenbach

2 Wohn- und Geschäftshäuser Offenbach Residential Investment Offenbach Das im Südosten an Frankfurt am Main grenzende Offenbach wird als Standort für Investitionen in Wohnund Geschäftshäuser immer beliebter. Trotz der gestiegenen Nachfrage ging 2013 die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser im Vergleich zum Vorjahr von 95 auf 74 zurück. Auch das Umsatzvolumen verringerte sich deutlich von 87 auf 57 Mio. EUR. Der Durchschnitts preis pro Immobilie sank mit EUR zwar ebenfalls, war aber nach dem herausragend hohen Wert von 2012 immer noch deutlich höher als in den Vorjahren, in denen die Grenze von EUR nicht erreicht wurde. Es macht sich also neben dem Preisanstieg bemerkbar, dass wie schon 2012 erneut viele größere Objekte gehandelt wurden. Der Hauptanteil der Anleger kommt aus Offenbach und dem Rhein-Main-Gebiet. Gerade Frankfurter Investoren finden den Weg nach Offenbach. Das Interesse ausländischer Anleger ist gering. Offenbach als günstige Alternative Die Stadt befindet sich in einem deutlichen Veränderungsprozess. Noch vor wenigen Jahren war Offenbach für viele Investoren keine wirkliche Wahl. Aufgrund der hohen Arbeitslosigkeit und des großen Ausländeranteils hatte die Stadt starke Imageprobleme. Dies hat sich geändert, seitdem in Frankfurt die Faktoren, Kaufpreise und Mieten drastisch steigen. Offenbach entwickelt sich zunehmend für viele Frankfurter zu einer günstigen Al ternative bei vergleichbarer Wohnqualität. Und aufgrund der sehr guten ÖPNV-Anbindung ist das Offenbacher Stadtzentrum vom Frankfurter Hauptbahnhof aus mit der S-Bahn in nur 15 Minuten erreichbar. Offenbach, bordering in the Southeast to Frankfurt am Main, is becoming increasingly popular as a location for investment in residential properties. Despite the growing demand, in 2013 the number of sold residential investments fell from 95 to 74 in comparison with the previous year. The turnover volume also decreased considerably from 87 to 57 million euros. The average price per property of 770,000 euros was also lower, but, after the excellent result in 2012, was still distinctly higher than in past years in which the 700,000 euro mark was never reached. Besides the rise in prices, it was obvious that as already in 2012 again many larger properties were traded. The majority of investors comes from Offenbach and the Rhine-Main region, the larger proportion being from Frankfurt. There appears to be little interest on the part of foreign investors. Offenbach as an inexpensive alternative The city is undergoing a distinct change process. A few years ago Offenbach was no alternative for many investors. It was having great image problems due to high unemployment and the high share of foreigners. This has changed since multipliers, buying prices and rents have been rising drastically in Frankfurt. For many Frankfurt citizens Offenbach is gradually developing into an inexpensive alternative with a comparable standard of living. Thanks to the very good public transport connections, the city centre can be reached in only 15 minutes by S-Bahn from Frankfurt s central station. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 118,2 119,0 118,8 114,9 116,9 117,9 119,6 120,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 56,3 56,7 56,6 55,0 56,2 56,4 57,8 58,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,1 2,1 2,1 2,09 2,09 2,09 2,07 2,05 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Offenbach

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Umlaufrendite */ current yield * Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 80 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 62 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Offenbach, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Offenbach, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Die Neuvertragsmieten für Bestandsobjekte erreichen in guten Lagen einen Wert von 8,50 bis 10,00 EUR/m² und in mittleren Lagen von 6,50 bis 8,50 EUR/m². Der Durchschnittspreis für Wohn- und Geschäftshäuser liegt in der guten Lage bei EUR/m² (in Frankfurt dagegen bei EUR/m²). Viele Quartiere im Aufwertungsprozess Das anhaltende Bevölkerungswachstum hat deutliche Auswirkungen auf die innerstädtischen Strukturen. Viele Quartiere befinden sich im Aufwertungsprozess. Die Mieten und Preise steigen. Sichtbar wird dies an der hohen Nachfrage nach höherwertigen Eigentums- und Mietwohnungen. So will die Nassauische Heimstätte auf einem jüngst erworbenen Areal, dem Jado-Gelände zwischen Taunusstraße und Bettinastraße, am Eingang des neuen Stadtviertels am Hafen 118 freifinanzierte Mietwohnungen bauen. Gerade die Nähe zu Frankfurt und die im Vergleich deutlich niedrigeren Faktoren und Quadratmeterpreise machen Offenbach für Investoren interessant. Der Unterschied zwischen zwei vergleichbaren Lagen beider Städte kann durchaus mehr als 2 Faktoren betragen. Die Nachfrage konzentriert sich auf bessere Wohnlagen und Gebiete mit Entwicklungspotenzial. Favorisiert werden dabei insbesondere von Erstkäufern die so genannten Rundumsorglos-Immobilien beziehungsweise die gepflegten Objekte in etablierter Lage. Reine Wohnhäuser werden weiterhin stärker nachgefragt, aber auch Wohn- und Geschäftshäuser mit einer Ladenfläche im Erdgeschoss finden Käufer. Schwieriger sind hier aber periphere Lagen. Banken finanzieren Wohn- und Geschäftshäuser generell nur mit deutlich höheren Eigenkapitalanteilen. Investoren prüfen die Objekte sorgfältig. Dieses hat den Vermarktungsprozess tendenziell etwas verlängert. Daran hat auch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Hessen zum August von 5 auf 6 % nur wenig geändert. Nachfragedruck hält an Bei weiter anziehenden Mieten und Faktoren werden die Verkaufszahlen für das Gesamtjahr 2014 voraussichtlich wieder auf das Niveau von 2012 steigen. Das Umsatzvolumen wird zwischen 62 und 72 Mio. EUR liegen. Durch das weiterhin niedrige Zinsniveau wird der Nachfragedruck anhalten, zumal Alternativen für vergleichsweise risikolose Anlagen fehlen. Rents for new leases in existing premises reach a value of 8.50 to euros/m² and in average locations 6.50 to 8.50 euros/m². The average prices for residential investments in good locations are around 1,200 euros/m² (Frankfurt: 2,960 euros/m²). Many districts are undergoing an upvaluation process The continuous growth in population is having significant effects on the structures within the city. Many quarters are undergoing an upvaluation process. The rents and prices are rising. This is evident in the strong demand for betterquality freehold and rental apartments. For instance, the Nassauische Heimstätte is building 118 privately financed apartments on recently acquired land, i.e. the Jado site between Taunusstraße and Bettinastraße, at the entrance to the new quarter by the harbour. In particular its proximity to Frankfurt and the comparatively very much lower multipliers and square metre prices make Offenbach interesting for investors. The difference between two similar locations in both cities can definitely be more than 2 multipliers. Demand is concentrated on better residential locations and areas with development potential, whereby the so-called worry-freeproperties or rather well-maintained properties in established locations are preferred especially by firsttime buyers. Pure residential buildings are still in greater demand, but residential investments with retail units on the ground floor also find buyers. However, peripheral locations are more difficult to sell. Banks usually only finance residential investments with considerably higher equity shares. Investors examine such properties very closely. This has tended to prolong the marketing process slightly. The increased property tax in Hesse from 5 to 6 % as from August has only had a minimal effect on this. Continued pressure due to high demand With the consistent rise in rents and multipliers, the sales figures for 2014 will probably reach the level of 2012 once again. The turnover volume will total between 62 and 72 million euros. Due to the still low interest rate level, the pressure of demand will persist, especially as there is a lack of alternatives for comparatively risk-free investments. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Offenbach

5 Offenbach Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Offenbach Residential Investment locations Kaiserlei A661 Engel & Völkers Commercial Nordend Westend Lauterborn Rosenhöhe Zentrum Südl. Innenstadt Senefelder-Quartier Musikantenviertel B43 Mathildenviertel Lichtenplatte Tempelsee MAIN Bürgel West Rumpenheim Biebernsee Waldheim B448 Nord Bieber Waldhof Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 12,0 13,5 13,0 14,0 14,0 15,0 14,3 16,0 Multiplier 11,5 12,5 12,0 13,3 13,0 14,0 13,0 14,5 10,5 11,5 11,0 12,0 11,5 12,5 11,6 13,5 9,5 10,5 10,0 11,0 10,5 11,5 10,5 11,7 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,50 10,00 9,00 10,00 9,00 11,00 9,00 11,00 Residential rents in EUR/m 2 7,50 9,25 8,00 9,50 8,20 9,70 8,50 10,00 6,20 7,75 6,50 8,00 6,50 8,50 6,50 8,50 5,25 6,50 5,50 6,50 6,00 7,00 6,00 7,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Offenbach

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