Eigenheim mit staatlicher Förderung Familien und Normalverdiener im Vorteil. 1. Bausparen

Transkript

1 in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler 09/14 Eigenheim mit staatlicher Förderung Familien und Normalverdiener im Vorteil Viele Deutsche träumen von den eigenen vier Wänden. Doch der Wunsch erfüllt sich nicht über Nacht, er erfordert Ausdauer und finanzielle Anstrengung. Bis die nötigen Finanzmittel zusammengespart sind, vergehen oft Jahre. Um den Eigenheimtraum zu beschleunigen, unterstützt der Staat potentielle Immobilienkäufer mit finanziellen Anreizen. Die unterschiedlichen Förderprogramme sowie die Vielzahl an Prämien, Zuschüssen, Steuervorteilen und Förderdarlehen erschweren jedoch den Durchblick. Die nachfolgenden Ausführungen zeigen, wie die Programme funktionieren und was für Immobilieninteressenten zu holen ist. 1. Bausparen 1a. Funktionsweise Das Bausparprinzip klingt einfach: Bauherren sparen einige Jahre zu niedrigem Zinssatz eine bestimmte Eigenkapitalbasis an und haben dann Anspruch auf ein attraktives Baudarlehen. Das Besondere am Bausparen ist das Kollektiv-Modell: Viele Bauwillige zahlen in einen Topf ein, aus dem ständig Darlehen an interessierte Käufer vergeben werden. Der finanzielle Pool ermöglicht zumindest eine schnellere Kreditvergabe, als wenn der Einzelne versucht bar eine Immobilie zu bezahlen. Zudem ermöglicht das Ansparen, trotz vergleichsweise geringen Guthabenzinsen, günstige Kreditkonditionen. Im Gegensatz zum Bankkredit, den man unter Umständen von heute auf morgen bekommt, muss der Bausparer eine gewisse Zeit warten, bis er ein Darlehen zugeteilt bekommt. Eine Alternative ist der Bausparkombikredit eine Kombination aus Sofortdarlehen und Bausparkredit. 1a. Ansparphase Sobald der Bausparvertrag abgeschlossen ist, beginnt die Ansparphase. Der Bausparer überweist nun monatlich einen bestimmten Betrag an die Bausparkasse. Die Höhe des Sparbeitrags orientiert sich im Wesentlichen an der gewünschten Kreditsumme. Im Normalfall dauert die Ansparphase sieben Jahre, mindestens jedoch so lange, bis die vertraglich vorgesehene Wartezeit erfüllt ist. Während dieser Zeit kann man sowohl Extrazahlungen leisten als auch die Einzahlungen aussetzen. Die Bausparkasse bewertet während der Ansparphase die Sparleistung. Daraus ergibt sich die so genannte Bewertungszahl. Sie ist eine Voraussetzung für die Zuteilung des Bausparvertrags. Grundsätzlich gilt: Je höher die Sparleistung und das angesammelte Kapital zu einem bestimmten Zeitpunkt, desto höher die Bewertungszahl. In diesem Zusammenhang spielt auch die Verzinsung während der Ansparphase eine Rolle. Ziel der Ansparphase ist es schließlich, die für die Zuteilung der Kreditsumme notwendige Eigenkapitalbasis zu schaffen.

2 Seite 2 1b. Zuteilung Ist die vertraglich festgelegte Mindestsparsumme, die Zielbewertungszahl und die Mindestwartezeit erreicht, wird das Baudarlehen zugeteilt. Der Bauherr kann nun entscheiden, ob er nur das angesammelte Bausparguthaben ausgezahlt haben möchte oder die gesamte Bausparsumme. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Guthaben plus Darlehensanspruch zusammen. Der Bausparer kann auch die Zuteilung ablehnen, zum Beispiel, weil er im Moment noch keine passende Immobilie gefunden hat. Die Zuteilung des Darlehens kann jederzeit nachgeholt werden. Voraussetzung für die Zuteilung des Darlehens ist ferner, dass der Bausparer die wohnungswirtschaftliche Verwendung des Geldes nachweist. Ein neues Auto oder eine Weltreise lässt sich damit nämlich nicht finanzieren. Man muss Eigentümer oder Miteigentümer einer Immobilie werden oder zumindest ein Objekt sanieren oder modernisieren. 1c. Darlehensphase Ist der Vertrag zugeteilt, beginnt die Darlehensphase. Zunächst wird das Darlehen durch eine nachrangige Eintragung im Grundbuch gesichert. Wie bei anderen Hypothekenkrediten erfolgt eine Kreditwürdigkeitsprüfung und die Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie. Hat der Bausparer diese Hürden überwunden, steht der Auszahlung des Darlehens nichts im Wege, zugleich beginnt die Tilgungsphase. Nachteile: Die Rückzahlung hat allerdings Tücken: Häufig ist die Tilgungsdauer begrenzt, so dass der Kreditnehmer eine hohe Tilgungsrate schultern muss. Zehn bis zwölf Prozent der Darlehenssumme sind keine Seltenheit. Trotz moderater Darlehenszinsen ist die Monatsrate deshalb oft viel höher als bei klassischen Bankdarlehen. Es empfiehlt sich daher, nur einen Teil der Immobilie über einem Bausparvertrag zu finanzieren. Vorteil Sondertilgung: Im Gegensatz zu klassischen Bankdarlehen können Bausparer jederzeit Sonderzahlungen leisten, um das Bauspardarlehen vorzeitig zu tilgen. 1d. Öffentliche Förderung Der Staat fördert die Kapitalbildung in der Ansparphase mit Prämien. Je nach Einkommen stehen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage zur Wahl. Staatliche Zulagen beim Bausparen Arbeitnehmersparzulage Pro Jahr Einkommensgrenze max. geförderte Einzahlungen max. Staatliche Förderung Ledige Euro 470 Euro 42,30 Euro Verheiratete Euro 940 Euro 84,60 Euro Wohnungsbauprämie Ledig Euro 512 Euro 45,06 Euro Verheiratete Euro Euro 90,11 Euro Quelle: Biallo.de 1e. Wohnungsbauprämie Wer zwischen 50 und 512 Euro (1.024 Euro für Verheiratete) auf einen Bausparvertrag im Jahr überweist, der erhält 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie auf seine Einzahlung. Ledige kassieren dadurch jährlich bis zu 45 Euro, Verheiratete rund 90 Euro Starthilfe. Allerdings gelten Einkommensgrenzen: Die Wohnungsbauprämie gibt es nur bis zu Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen (Ledige) beziehungsweise (Verheiratete). Die staatlichen Prämien erhält seit 2009 nur noch, wer den Bausparvertrag für den Bau, Kauf oder die Modernisierung von Wohneigentum verwendet. Eine Ausnahme gilt für junge Leute bis 25 Jahre: Sie können nach sieben

3 Seite 3 Jahren Sparzeit frei über das Guthaben einschließlich Wohnungsbauprämie verfügen. 1f. Arbeitnehmer-Sparzulage Viele Arbeitgeber unterstützen ihre Mitarbeiter mit vermögenswirksamen Leistungen (VL). Wer diese in seinen Bausparvertrag einzahlt, der kassiert neun Prozent Arbeitnehmer-Sparzulage. Für Einzahlungen bis 470 Euro ergibt sich ein maximaler Förderbetrag von 43 Euro. Tipp: Die Sparzulage gibt s auch ohne VL-Leistungen. Dazu muss man lediglich Teile seines Gehalts auf einen Bausparvertrag überweisen lassen. Auch für die Arbeitnehmer-Sparzulage gelten Einkommensgrenzen: Ledige Beschäftigte dürfen nicht mehr als Euro im Jahr, Verheiratete nicht mehr als Euro im Jahr an zu versteuerndem Einkommen verdienen. 1g. Für wen lohnt sich Bausparen? Da Bausparen ein langfristig angelegtes Programm ist und nur begrenztes Einkommen gefördert wird, begünstigt es vor allem junge Arbeitnehmer und Paare. Schließt ein Ehepaar zwei Bausparverträge ab, kann es die doppelte Förderung einstreichen. Nach Berechnungen von Huk Coburg sind in der siebenjährigen Sparphase über Euro an Prämien drin. Ferner ist der Abschluss von Bausparverträgen in Niedrigzinsphasen attraktiv. Erstens ist der Unterschied zwischen den eher geringen Guthabenzinsen für Bausparer und den Sparzinsen am freien Kapitalmarkt nicht so gravierend. Und zweitens kann man sich im aktuellen Zinstief extrem günstige Darlehenszinsen für die spätere Kreditphase sichern. 2. Eigenheimrente (auch Wohn-Riester) 2a. Funktionsweise Seit 2008 unterstützt die Riester-Förderung den Erwerb von Wohneigentum. Immobilienkäufer können Riester-Förderung sowohl für laufende Kreditverpflichtungen erhalten als auch für Finanzierungen über Bausparverträge. Eine dritte Möglichkeit ist, dass Käufer bereits angespartes Vorsorgeguthaben aus einem bestehenden Riester-Renten-Vertrag entnehmen und für den Immobilienerwerb verwenden können. 2a. Zwei-Säulen-Förderung Kindergeld berechtigtem Kind. Für vor 2008 geborene Kinder gibt es 185 Euro im Jahr. Wer weniger als vier Prozent einzahlt, erhält nur anteilig Fördergelder. Säule Nr. 2 - Steuervorteile: Die geförderten Tilgungsleistungen in Annuitätendarlehen oder Bausparverträgen kann man als Sonderausgabe in der Steuererklärung angeben. Ist der Steuervorteil größer als die erhaltene Zulage, schreibt das Finanzamt die Differenz gut. Der förderfähige Höchstbetrag ist auf Euro pro Jahr begrenzt. Die Förderkriterien der Eigenheimrente entsprechen den sonstigen Riester-Regeln: Der Staat zahlt Zuschüsse und gewährt Steuervorteile. Der geförderte Personenkreis ist identisch. Riester-Beiträge und Fördergelder bleiben während der Sparphase steuerfrei, werden aber dafür in der Rentenphase nachgelagert besteuert. Säule Nr. 1 - Zulagen: Riester-Sparer, die vier Prozent ihres rentenpflichtigen Vorjahreseinkommens in einen Wohn- Riester-Vertrag einzahlen, erhalten 154 Euro Grundförderung pro Jahr. Zusätzlich spendiert der Staat 300 Euro pro 2b. Nachgelagerte Besteuerung Ähnlich wie Riester-Rentenverträge, werden auch öffentlich geförderte Tilgungsleistungen in Baukrediten nachgelagert besteuert. Da das Eigenheim keine monatliche Rente überweist, hat der Gesetzgeber das Konstrukt des Wohnförderkontos erfunden. Auf diesem Konto werden die geförderten Tilgungsleistungen, die in das Baudarlehen geflossen sind, auf einem sogenannten Wohnförderkonto festgehalten und mit jährlich zwei Prozent verzinst. Auf diesen Betrag greift der Fiskus dann bei Renteneintritt zu.

4 Seite 4 Jährliche Besteuerung: Der Steuerstart liegt zwischen dem 62. und 68. Lebensjahr. Das Finanzamt berechnet dann bis zum 85. Lebensjahr Steuern. Dazu wird der Kontensaldo durch die Anzahl der steuerpflichtigen Jahre geteilt (bei Rentenbeginn mit 65 also durch 20) und der ermittelte Betrag zu den jährlichen Einkünften addiert. Folge: Die zu versteuernden Einkünfte steigen und somit auch die Steuerlast. Besteuerung auf einen Schlag: Als Alternative zur jährlichen Besteuerung bietet der Gesetzgeber an, die Steuerschuld auf einen Schlag zu begleichen. Als Gegenleistung gewährt das Finanzamt einen Rabatt von 30 Prozent. Das heißt, das angesammelte Guthaben auf dem Wohnförderkonto wird um 30 Prozent gekürzt. Der Restbetrag wird einmalig den Einkünften zugeordnet und versteuert. Steuerexperten sehen allerdings keinen Vorteil: Da es durch die Einmalveranlagung zu einem Progressionssprung kommt, erhöht sich der Steuersatz überproportional und frisst die 30- Prozent-Ersparnis praktisch auf. 2c. Vorteile durch Wohnriester Wer mit Wohn-Riester ein Eigenheim erwirbt, der erhält einerseits staatliche Fördergelder und kann außerdem von Steuervorteilen profitieren. Da die Fördergelder bei Darlehenstilgung zusätzlich zu den monatlichen Kreditraten in die Finanzierung einfließen, wird der Baukredit schneller zurückgezahlt als ein ungefördertes Darlehen. Berechnungen zeigen, dass Wohn-Riester- Käufer häufig mehrere Jahre früher schuldenfrei sind als herkömmliche Kreditnehmer. Vor allem bei Familien mit Kindern, die von hohen Fördergeldern profitieren sowie bei Spitzenverdienern, die von hohen Steuernachlässen profitieren, summieren sich die eingesparten Kreditzinsen schnell auf fünfstellige Beträge und das trotz nachgelagerter Besteuerung. Die Verbrauchzentrale Bremen hat ein Rechenprogramm entwickelt, mit dem sich finanzielle Vor- und Nachteile schnell ermitteln lassen. Ein Beispiel soll den Mechanismus verdeutlichen: Musterfall: Ein Ehepaar, 35 und 45 Jahre alt, mit zwei Kindern nimmt wegen der doppelten Grundförderung zwei Riester- Darlehen über insgesamt Euro auf. Das Paar entscheidet sich für eine Finanzierung über 15 Jahre, der Effektivzins beträgt 4,72 Prozent. Die monatliche Rate beläuft sich auf 890 Euro. Die Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren erfolgt zu sechs Prozent Zinsen, die Monatsrate steigt auf Euro. Der Kostenvergleich erfolgt analog zu einem ungeförderten Darlehen mit gleichen Konditionen. Förderung und Steuerersparnis: Das Ehepaar erhält jährlich zwei Grundzulagen von je 154 Euro sowie zwei Kinderzulagen von 185 beziehungsweise 300 Euro. Die Kinderzulagen fließen bis zum 22. Lebensjahr. Die Tilgungsleistungen erzielen zusätzlich eine Steuerersparnis. Sowohl Zulagen als auch Steuererstattung fließen als Sondertilgung in Höhe von 857 Euro in den Abtrag des geförderten Darlehens. Finanzieller Vorteil: Dank höherer Tilgungsraten und Sondertilgung ist der Vertrag knapp drei Jahre früher zurückgezahlt als ein Darlehen ohne Riester-Förderung. Die Ratenersparnis summiert sich auf Euro. Legen die Eheleute für weitere drei Jahre die nunmehr fiktiven Kreditraten an und kassieren dafür jährlich drei Prozent Zinsen, so wächst der Vermögensüberschuss auf knapp Euro. Nachgelagerte Besteuerung: Die erbrachten Tilgungsleistungen samt Riester-Zulagen verzeichnet die Bank auf dem Wohnförderkonto und verzinst sie mit zwei Prozent. Für den 1970 geborenen Mann läuft deshalb bis Rentenbeginn ein Betrag von Euro auf, bei der 1980 geborenen Frau sind es fast Euro zusammen also rund Euro. Auf den ersten Blick ein sehr hoher Betrag viel höher als die erhaltenen Fördergelder. Doch die nachgelagerte Besteuerung beträgt nur einen Teil des Saldos. Bei einmaliger Steuerzahlung fallen bei einem Steuersatz von 35 Prozent etwa Euro ans Finanzamt, bei jährlicher Steuerzahlung sind es etwa 600 Euro mehr.

5 Seite 5 Vermögensvorteil: Stellt man die Steuerzahlungen dem Vermögensüberschuss aufgrund der schnelleren Darlehensrückführung gegenüber, neigt sich die Waage zugunsten der Riester-Förderung. Durch die Anlage der eingesparten Kreditraten erzielt das Ehepaar ein Vermögensplus von knapp Euro. Nach Abzug der Kosten bei einmaliger Steuerzahlung verbleibt ein Finanzplus von Euro, bei jährlicher Steuerzahlung beträgt der Überschuss gegenüber dem ungeförderten Darlehen Euro. 3. KfW-Förderung Die KfW-Bank unterstützt Bauherren und Eigenheimkäufer mit zinsverbilligten Darlehen. Die Darlehen sind grundpfandrechtlich zu besichern. Kreditnehmer genießen hier den Vorteil, dass sich die Förderbank mit einer Eintragung am zweiten oder dritten Rang im Grundbuch begnügt. Dadurch ist der Erstkredit der Hausbank nicht gefährdet, die ja in der Regel auf die erste Stelle im Grundbuch pocht. Positiv: Auch Nebenkosten wie Architektenhonorare oder Notar- und Maklergebühren schließt die Förderung ein. Miet- und Ferienwohnungen sind jedoch ausgenommen. Beim Kauf älterer Eigentumswohnungen und Häuser gewährt die KfW zusätzlich Fördergelder für Instandsetzung und Modernisierung, zum Beispiel in den Programmen Energieeffizient Sanieren oder Altersgerecht Umbauen. Wichtig: Die KfW gewährt Baudarlehen ausschließlich über Banken, Sparkassen und Versicherungen, welche für die durchgeleiteten Kredite die Haftung übernehmen. Der Förderantrag ist vor Beginn des Vorhabens spätestens jedoch unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bei einem Finanzinstitut eigener Wahl zu stellen. Mehrere KfW-Förderprogramme für Käufer stehen zur Wahl. 3a. Programm 153 Energieeffizient Bauen Für den Bau umweltfreundlicher Effizienzhäuser stellt die KfW im Programm 153 zinsverbilligte Baudarlehen bereits ab 0,75 Prozent Effektivzins bereit. Gefördert wird die Errichtung sowie der Ersterwerb eines Neubaus zur Eigennutzung. Die Zehnjahresdarlehen sind nicht nur sehr preiswert, sie sind auch sehr flexibel. Kreditnehmer können sie jederzeit vollständig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Die wichtigsten Eckpunkte auf einen Blick: Ab 0,75 Prozent Effektivzins Euro Kreditbetrag für jede Wohneinheit Geld sparen weniger zurückzahlen: bis zu Euro Tilgungszuschuss, wenn ein KfW-Effizienzhaus mit dem Energieniveau 40 oder 55 errichtet wird Während der ersten Zinsbindungsfrist kann man den Kreditbetrag vollständig oder in Teilbeträgen ab Euro ohne zusätzliche Kosten tilgen Tilgungsfreie Anlaufjahre bis zu fünf Jahren Flexibel kombinierbar mit anderen Fördermitteln 3b. Programm Wohneigentumsprogramm Wer kein Ökohaus, sondern eine herkömmliche Immobilie bauen oder kaufen möchte, der kann im KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) auf Zehnjahreskredite ab 1,51 Prozent Effektivzins zurückgreifen. Die KfW bietet hier auch Fünfjahresdarlehen ab 1,06 Prozent Effektivzins. Obwohl der Zinssatz günstig ist, lohnen sich diese Darlehen nicht. Grund: Im aktuellen Zinstief sollte man die günstigen Bauzinsen besser länger als fünf Jahre festschreiben. Die wichtigsten Eckpunkte auf einen Blick: Euro Kreditbetrag pro Vorhaben Auszahlung zu 100 Prozent Abrufbar wahlweise in einer Summe oder in Teilbeträgen Vier Monate keine Bereitstellungszinsen

6 Seite 6 Tilgungsfreie Anlaufjahre bis zu fünf Jahren Vorzeitig rückzahlbar, aber nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung Der Haken: Käufer finden derzeit preiswertere Darlehen mit zehnjähriger Zinsbidungsfrist am Markt. Topanbieter wie Santander Bank, ING-Diba und 1822 direkt offerieren zehnjährige Baufinanzierungen für zwei bis drei Zehntel weniger. Ein Darlehen über Euro spart so binnen zehn Jahren gut Euro Zinsen. Tipp: Da KfW-Darlehen in der Höhe begrenzt sind, benötigen Käufer zumeist zusätzliche Unterstützung. Langfristige Finanzierungssicherheit bieten vor allem Versicherer. Attraktive Baudarlehen mit 20-jähriger Zinsbindung finden sich zum Beispiel bei Allianz, Ergo und Huk Coburg. 4. Bauförderung durch die Bundesländer Nicht nur die KfW vergibt zinsverbilligte Baukredite, auch die Bundesländer greifen Eigenheiminteressenten unter die Arme. 4a. Beispiel NRW: Die NRW-Bank vergibt zinsverbilligte Baudarlehen an Haushalte mit geringem Einkommen. Unterstützt wird der Bau einer neuen Immobilie oder der Ersterwerb von selbst genutztem Wohnraum, egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie. Gefördert werden Ledige, deren Jahreseinkommen unter Euro liegt beziehungsweise Ehepaare mit einem Einkommen bis zu Euro. Für jede weitere im Haushalt lebende Person werden Euro Zuschlag berechnet, für jedes Kind 640 Euro. Voraussetzung ist, dass mindestens eine volljährige Person und ein Kind oder eine Person mit einer schweren Behinderung im Haushalt leben. Die Höhe der Zinssätze richtet sich unter anderem nach den jeweiligen Kostenkategorien der Städte und Gemeinden. Der Antrag ist bei der jeweiligen Bewilligungsbehörde, zum Beispiel der örtlichen Stadt- oder Kreisverwaltung zu stellen. Nähere Informationen finden sich auf der Internetseite der NRW Bank. 4b. Beispiel Hessen: Geförderte Wohnkredite werden durch die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) vergeben. Zwei Programme für den Wohnungserwerb stehen zur Wahl: Hessen-Baudarlehen: Das Hessen- Baudarlehen dient der Förderung des Neubaus eigengenutzter Immobilien. Antragsberechtigt sind Privatpersonen, deren Gesamteinkommen in einem Zweipersonenhaushalt Euro jährlich nicht übersteigt. Für jede weitere Person kommen Euro hinzu. Die Förderung erfolgt durch zinsverbilligte Darlehen. Deren Höhe richtet sich nach den jeweiligen Bodenpreisen und kann zwischen Euro und Euro betragen. Für Passivhäuser gibt s Euro extra. Hessen-Darlehen: Mit diesem Programm fördert Hessen den Erwerb von Gebrauchtimmobilien zur Eigennutzung. Das Darlehen umfasst maximal 50 Prozent der Gesamtkosten, jedoch nicht mehr als Euro. Ein Zweipersonenhaushalt darf nicht mehr als Euro im Jahr verdienen. Für jedes Kind gibt s 920 Euro hinzu. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/ Weitere Infos unter