s Wohnbaubank Mehr als nur eine Bank More than a Bank

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1 s Wohnbaubank Mehr als nur eine Bank More than a Bank

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3 Inhalt Table of Contents Vorwort 2 Foreword Entstehungsgeschichte 4 History Wohnbaubankensystem 8 System of Wohnbaubanken 12 Kontakt 20 Contact Neues Leben, 1100 Wien, Knöllgasse 1

4 Vorwort des Vorstandes Foreword of the Managing Board Zinsstabile Finanzierung für leistbare Wohnungen Der Prozess der Verstädterung kennzeichnet die Siedlungsentwicklung seit vielen Jahrzehnten. Nach einem Einbruch beim geförderten Wohnbau in den 1980er Jahren musste die Neubautätigkeit angesichts des neu einsetzenden Bevölkerungswachstums wieder erheblich erhöht werden. Diese Entwicklung fordert vor allem den mehrgeschoßigen Wohnbau, dessen Aufgabe es ist, ausreichend Wohnraum in zeitgemäßer Qualität für die Bevölkerung anzubieten. Das System der Wohnbaubanken wurde vor zwölf Jahren geschaffen, um in Zeiten fortschreitender Urbanisierung die Basis zur Finanzierung der notwendigen Wohnungen sicherzustellen. Das System ist darauf ausgerichtet, rasch Geld für die Bauwirtschaft zur Verfügung zu stellen. Das zeigt sich schon allein an dem gesetzlichen Erfordernis, dass durch Emissionen hereingebrachte Geldmittel innerhalb von drei Jahren in den Wohnbau oder in die Wohnungssanierung fließen müssen. Diese langfristig zinsstabile Finanzierung unterstützt die öffentliche Hand in ihrer Aufgabe, allen Bevölkerungsschichten leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Damit werden nicht nur niedrigere Mieten ermöglicht, sondern auch Zinsschwankungen des Kapitalmarktes nicht in Mietsteigerungen wirksam. Dies entlastet die öffentliche Hand bei der Zahlung von Wohnbeihilfen. In der vorliegenden Broschüre wollen wir auch ein paar Hinweise zum österreichischen Wohnbaubankensystem generell geben: Anhand der Daten der s Wohnbaubank lässt sich nachvollziehen, mit welcher Effizienz ein renditesicheres Veranlagungsprodukt zinsstabile Finanzierungen für den Wohnbau und die Wohnbausanierung generiert. Dazu sollen Abbildungen in dieser Broschüre Wohnprojekte zeigen, die mit Geldern der s Wohnbaubank errichtet wurden. Zeitgemäßes Wohnen in energieeffizientem, architektonisch ansprechenden Ambiente, dieser Standard kann so zu günstigen Mieten angeboten werden. Bilder sagen oft mehr als tausend Worte! Funding for affordable housing at stable interest rates The urbanisation process has been shaping housing development for many decades. After a slump in subsidised housing construction in the 1980 s, construction of new residential buildings had to be considerably boosted to respond to a new increase in population. This development challenges multistorey housing construction in particular, which is to provide the population with sufficient housing space of modern quality standards. The system of Wohnbaubanken was created twelve years ago to secure the basis for financing necessary housing in times of increasing urbanisation. The system is aimed at quickly providing funds for the building industry. This is even reflected in the legal requirement that funds generated by issuances go into housing construction or redevelopment within three years. Long-term funding schemes at stable interest rates support the government in its efforts to provide all levels of population with affordable housing. As a result, rental fees are kept low and will not rise unexpectedly due to interest rate fluctuations on the capital market. This reduces the financial burden of housing subsidies provided by the government. With the present brochure we would also like to provide information on the Austrian system of Wohnbaubanken in general: the key figures of s Wohnbaubank illustrate the efficiency of a high-yield investment product in generating funds for housing construction and redevelopment at stable interest rates. The photographs in this brochure present housing projects which were constructed with funds provided by s Wohnbaubank. Modern living in an energy efficient, architecturally appealing environment high standards can thus be offered at low rents. Pictures often say more than a thousand words! Josef Schmidinger Peter Bosek 2

5 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem von links / from left: Josef Schmidinger, Peter Bosek 3

6 Mehr als nur eine Bank More Than Just a Bank Am Anfang war die Idee. Die s Wohnbaubank ist das Ergebnis einer Philosophie, die einen weiten Bogen über soziale und wirtschaftliche Zielsetzungen spannt. Ohne die Begeisterung für den Wohnbaubank-Gedanken wäre auch 1993 das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus nicht möglich gewesen. Und es sei allen, die sich für diese Idee einsetzten und einsetzen, gebührend gedankt. Der Ursprung des Gedankens, Investitionen in den Wohnbau in Form von Wohnbauanleihen mit einer steuerfreien Rendite und durch entsprechende Sicherheiten auch für kleine Sparer interessant zu machen, reicht bis in die Mitte der 80er Jahre des vorigen Jahrhunderts zurück. In den Zeiten der Hochzinsphase Mitte der 80er Jahre mussten junge Familien oft % ihres Haushaltsnettoeinkommens für Mieten aufbringen. Die gleichzeitige Erhöhung des Wohnbauvolumens in dieser Zeit führte das verfügbare Budget der öffentlichen Hand rasch an seine Grenzen, und es entstand vor allem in Wien ein massiver Wohnungsbedarf, der nicht mehr ausreichend abgedeckt werden konnte. Die Schaffung günstiger Wohnungen war somit ein zentrales Thema. Zu Beginn der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts wurde ein Bedarf an rund neuen Wohnungen bis zum Jahr 2000 in Österreich prognostiziert. Damals bereits erkannten Wohnbauexperten und Politiker die prekäre Situation, und es herrschte bei allen Einigkeit über die Notwendigkeit gesetzlicher Maßnahmen, um aus der Wohnbaukrise herauszukommen. Ein Ziel war es, durch eine steuerliche Begünstigung die Renditemöglichkeit bestimmter Anleihen derart zu attraktivieren, dass dadurch genügend Mittel auf dem österreichischen Kapitalmarkt lukriert werden konnten, um in einer Zeit des akuten Wohnungsmangels und hoher Zinsen eine leistbare Finanzierung für Wohnraum sicherzustellen. Zum anderen sollte gleichzeitig ein attraktives und als Pensionsvorsorge geeignetes Anlageprodukt insbesondere für private Anleger geschaffen werden. Dies sollte über die Zeichnung von Wohnbauanleihen erfolgen, die von eigens für diesen Zweck gegründeten Wohnbaubanken ausgegeben werden. Über bessere Erträge durch steuerliche Vorteile hinaus sollten die Zeichner von Wohnbauanleihen vor In the beginning there was an idea. The s Wohnbaubank is the result of a philosophy which spans a wide range of social and economic objectives. Without the enthusiasm for the idea of creating a bank which specialises in financing housing construction, in 1993 the Federal Act on special tax treatments for the promotion of housing construction would not have been possible. Sincere thanks are given to all who have supported and still support this idea. The origin of the idea to make investment in residential building attractive to retail savers by offering housing construction bonds with a tax-free yield and adequate securities dates back to the mid-1980s. During this period of high interest rates, young families often had to spend 20%-30% of their net household income on rent. Due to the simultaneous increase in the housing construction volume during this time, the available government budget was soon exhausted. In particular in Vienna, there was a huge need for housing, which could no longer be met sufficiently. The creation of low-priced flats hence became a central issue. In the early 1990 s, studies estimated a need for roughly 600,000 new units of housing in Austria by Even back then housing experts and politicians recognized the difficulty of the situation and agreed on the necessity of measures regulated by law in order to overcome the housing crisis. One of their aims was to create fiscal incentives to make yield options of certain bonds attractive in such as way as to be able to gain sufficient funds on the Austrian capital market in order to ensure affordable financing of housing space in a time of acute shortage of dwellings and high interest rates. At the same time, they sought to create an attractive investment product suitable for retirement plans aimed at private investors in particular. This was to be achieved by subscribing for housing construction bonds issued by Wohnbaubanken, which were founded solely for this purpose. In addition to the prospect of gaining higher profits due to tax advantages, subscribers of housing construction bonds should also be provided with a highly secure form of investment. The 4

7 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Das österreichische Wohnbauförderungssystem ist im Vergleich zu anderen Ländern extrem effizient, da mehrere Steuerungsmaßnahmen unterschiedlicher Wirkungsweise parallel gesetzt werden. Das Wohnbaubankensystem setzt insbesondere auf Langfristigkeit und Kontinuität der Refinanzierungsbasis und wird so den Bedürfnissen von Wohnungssuchenden nach niedrigen und kalkulierbaren Rückzahlungsraten besonders gerecht. The Austrian housing promotion system is extremely efficient compared to other countries since several different control mechanisms are employed at the same time. The system of Wohnbaubanken in particular focuses on continuity and long-term refinancing, satisfying the needs of those looking for housing with low and calculable repayment rates. Astrid Kratschmann Prokuristin s Wohnbaubank Authorized signatory s Wohnbaubank Vorarlberger gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft, 6840 Götzis, Appenzellerstraße 5

8 allem große Sicherheit für die Veranlagung erhalten. Rechtliche Grundlage des Handels der Wohnbaubanken ist das 1993 beschlossene Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus. Es sieht vor, dass die durch Emissionen der Wohnbaubanken aufgebrachten langfristigen Mittel zur Errichtung von erschwinglichen Wohnungen eingesetzt werden. Die Idee wird Wirklichkeit. Am 8. März 1994 wurde die s Wohnbaubank als Wohnbauanleihen emittierende Bank der Öffentlichkeit vorgestellt. Der Grundgedanke war und ist es, vor allem Privatanlegern mit einer steuerbegünstigten Rendite ein sicheres und volkswirtschaftlich wertvolles Anlageinstrument durch Investitionen in den österreichischen Wohnbau zu bieten und dabei gleichzeitig eine ausreichende und leistbare Wohnversorgung sicherstellen zu können. Seit nunmehr über zwölf Jahren davon seit über zwei Jahren gemeinsam mit der s Bausparkasse agiert die s Wohnbaubank diesem Grundsatz verpflichtet erfolgreich am österreichischen Wohnbaumarkt. Aufgabe der s Wohnbaubank ist einerseits die Aufbringung von langfristigem Kapital vor allem in Form von Wohnbauanleihen und andererseits die Vergabe von zinsstabilen Darlehen an die Wohnungswirtschaft. Diese Darlehen dürfen aufgrund der gesetzlichen Regelungen nur für geförderte und frei finanzierte Miet- und Genossenschaftswohnungen, Eigenheime und Reihenhäuser, Studenten- und Pflegeheime sowie für die Errichtung von damit verbundenen Geschäftsräumen, Garagen und Gemeinschaftseinrichtungen, den Erwerb von Grundstücken zur Errichtung von Wohnbauten, für Maßnahmen der Stadt- und Dorferneuerung und Sanierungen in Wohnungen und überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verwendet werden. Doppelter Steuer vor teil für soziales Engagement. Wohnbauanleihen eignen sich ausgezeichnet als Anlageprodukt. Bei allen Angeboten setzt die s Wohnbaubank auf Kapitalsicherheit und Ertragsorientierung. Sowohl das fixe als Federal Act on special tax treatments for the promotion of housing construction, adopted in 1993, provides the legal basis for the trading of Wohnbaubanken. It stipulates that long-term funds, generated by bond issues of Wohnbaubanken, are to be used for the construction of affordable housing. From idea to reality. On 8 March 1994, the s Wohnbaubank was presented to the public as a bank which specialises in issuing housing construction bonds. The main idea has always been to provide private investors in particular with a secure and economically valuable investment instrument offering them tax-advantaged yields from investment in Austrian residential building, while at the same time ensuring sufficient and affordable provision of housing. In line with this principle, s Wohnbaubank has been operating successfully on the Austrian housing market for more than twelve years during the past two years in cooperation with the s Bausparkasse. s Wohnbaubank generates long-term funds in particular in form of housing construction bonds and grants loans at stable interest rates to the housing industry. Pursuant to legal provisions, these loans may only be used for subsidised and freely financed rented or cooperative flats, homes and terraced houses, student hostels and nursing homes, as well as for the construction of associated commercial buildings, car parks and communal institutions, for the purchase of property to erect residential buildings, for measurements aimed at urban and village regeneration and for the redevelopment of flats and buildings primarily used for residential purposes. Dual tax advantages for social commitment. Housing construction bonds are an excellent choice for investment purposes. All products of s Wohnbaubank are yield-oriented while offering security of capital. Both fixedinterest and variable-interest securities for private individuals have dual tax advantages. Interest rates up to 4 % are exempt from capital gains tax and the initial purchase price may be deducted from taxable income as special expenses. These 6

9 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Leistbare Mieten sind das zentrale Kriterium im sozialen Wohnungsbau. Mit der s Wohnbaubank verfügen wir über einen Finanzierungspartner, der uns hilft, dies auch in ansprechender Architektur umzusetzen. Affordable rental fees are a major issue in social housing policies. In s Wohnbaubank we have found a financing partner who enables us to translate these policies into appealing architecture. Hans-Peter Lorenz Geschäftsführer Vorarlberger gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft Managing Director Vorarlberger gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft Vorarlberger gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft, 6714 Nüdizers, Mühleweg auch das variabel verzinste Papier ist für Privatpersonen mit doppelter Steuerbegünstigung ausgestattet. Bis 4 % Zinsen sind von der Kapitalertragsteuer befreit und die Erstanschaffung kann im Rahmen der Sonderausgaben steuermindernd geltend gemacht werden. Sie sind für sicherheitsbewusste Anleger höchst lukrativ und bieten eine gute Ergänzung für jene Sparer, die nach alternativen, sozial orientierten Anlageformen Ausschau halten. Eine Wohnbauanleihe mit einem fixen Zinssatz von 4 % ist ertragsmäßig mit einer Bundesanleihe mit einer Verzinsung von zumindest 5,3 % zu vergleichen. Wohnbauanleihen, deren Zinsertrag höher als 4 % ist, unterliegen nur mit dem die 4 % übersteigenden Zinsanteil der Kapitalertragsteuer. Darüber hinaus sind Wohnbauanleihen endbesteuert und eignen sich ausgezeichnet als Vorsorge für Kinder und Enkelkinder. bonds are highly lucrative for safety-conscious investors, ideally complementing the portfolio of those who are looking for alternative, socially oriented forms of investment. With a fixed interest rate of 4 %, a housing construction bond may be compared, in terms of yields, to a federal government bond with an interest yield of at least 5.3 %. Housing construction bonds whose interest yields are higher than 4 % are liable to capital gains tax only on the percentage of interest exceeding 4 %. Furthermore, housing construction bonds are taxed at source and are particularly suitable to provide financial security for the future of your children and grandchildren. 7

10 Impulsgeber für die Bauwirtschaft Wohnbaubanken drive the Austrian building industry Das System der Wohnbaubanken ist heute sowohl integraler Bestandteil der Wohnungsfinanzierung in Österreich als auch wichtiger Bestandteil der Angebotspalette von Finanzprodukten für private Veranlagungen. Gegen Ende des Jahres 2005 wurde im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft Wohnbaubanken bei der Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen eine Studie in Auftrag gegeben, die eine Evaluierung der Effizienz des Systems vorgenommen hat. Fragen wie Entspricht die Mittelaufbringung der Wohnbaubanken dem Finanzierungsbedarf im Wohnbau?, Wie ist der Fördereffekt der Wohnbaubanken im Vergleich zu anderen Schienen der Wohnbauförderung?, Wie ist die Effizienz zu beurteilen? oder Welche Auswirkungen wären von einer Kürzung oder Streichung der KESt.-Begünstigung zu erwarten? wurden von einem Expertenteam (Dr. Wolfgang Amann, Mag. Stefan Ramaseder, Dr. Olaf Riss) erörtert und analysiert. Eine Rendite, auf die man bauen kann Die Haupterkenntnisse aus dieser Studie besagen eindeutig, dass das System der KESt.-begünstigten Wohnbauanleihen als Refinanzierungsmittel für die Bereitstellung von Krediten für geförderte Wohnbauprojekte in den vergangenen zwölf Jahren eine sehr positive Wirkung auf viele Bereiche der Wohnungswirtschaft hatte. Die hohe Attraktivität dieses Anlageproduktes hat zu einer starken Ausweitung der Wohnbauanleihenfinanzierung geführt. Positive volkswir tschaftliche Ef fekte Das Bankensystem in Österreich kann als ausgesprochen sicher eingestuft werden. Einer der Gründe dafür ist die absolute Sicherheit bei der Immobilienbewertung. Hauptverantwortlich für diese Situation die sich sehr stabilisierend auf den Finanzierungssektor auswirkt ist das komplexe heimische Wohnbaufinanzierungssystem. Der von der Länder-Wohnbauförderung erfasste mehrgeschoßige Wohnungsbau wird heute praktisch zur Gänze durch die Wohnbaubanken refinanziert. Der gegebene Zinsvorteil führt beim Kreditnehmer zu einer Reduktion des Zinssatzes um ca. 0,6 %. Der Anleger generiert eine um 0,3 % bis 0,4 % über Marktniveau liegende Verzinsung seiner Ersparnisse. Wohnbaubanken today form an integral part of financing housing construction in Austria and add an important component to the range of financial products for private investment. At the end of 2005, the Arbeitsgemeinschaft Wohnbaubanken commissioned the Austrian Research Institute for Housing, Building and Planning to evaluate the efficiency of this banking system. Questions such as Do the funds raised by Wohnbaubanken satisfy the funding requirements in residential building?, What is the subsidy effect of the Wohnbaubanken compared to other housing promotion schemes?, How is the efficiency to be evaluated? or What is to be expected from a cutback or discontinuation of the favourable capital gains tax treatment? were discussed and analysed by a team of experts (Dr. Wolfgang Amann, Mag. Stefan Ramaseder, Dr. Olaf Riss). A yield to build on The main conclusions of this study clearly indicate that housing construction bonds, offering capital gains tax advantages, as a refinancing instrument to provide credits for subsidised housing projects have had a positive effect on many areas of the housing industry in the past twelve years. The high appeal of this investment product has lead to a strong increase in housing construction bond financing. Positive economic ef fects Austria s banking system can be classified as particularly secure, which is partly owing to the absolute security in the assessment of real-estate. This situation which has a stabilising effect on the financing sector is mainly due to the complex Austrian housing financing system. Multiple-storey residential building, covered by the housing promotion programme of the Austrian provinces, today is virtually completely refinanced by Wohnbaubanken. With the interest rate advantage, borrowers enjoy a reduction of the interest rate by approx. 0.6 %, while investors generate higher interest yields of their savings which are 0.3 % to 0.4 % above market level. 8

11 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Die steuerbegünstigten Wohnbauanleihen sind ein wertvoller Bestandteil des erfolgreichen österreichischen Wohnbauförderungssystems. Dieses System gilt im internationalen Vergleich als sehr effizient. Es ist die Grundlage für niedrige Wohnungskosten für viele und führt vor allem zur sozialen Durchmischung, was zu einem friedlichen Zusammenleben breiter Bevölkerungskreise maßgebend beiträgt. Tax-advantaged housing construction bonds are a valuable component of Austria s successful housing promotion programme. From an international perspective, this system is considered as highly efficient. For many people it provides a basis for low housing costs and particularly fosters social blending, which significantly Hans Müller contributes to broad levels of the population living together peacefully. Prokurist s Wohnbaubank Authorized signatory s Wohnbaubank Die Wohnbaubanken erzielen durch entsprechende Finanzmarktinstrumente (Swaps) Kreditkonditionen, die deutlich unter den Anleihezinssätzen liegen. Bauträger mit bester Bonität können heute Finanzierungen zu einem Zinssatz von 6-Monats- Euribor plus 10 Basispunkte in Anspruch nehmen. Das sind zurzeit (Stand April 2006) ca. 3,1 % variabel. Gemeinsam stark Der gesamte Erfolg des Wohnbaubankensystems beruht auf der Wechselwirkung zwischen der Nachfrage nach steuerbegünstigten Wohnbauanleihen und der dadurch ermöglichten günstigen Finanzierungskosten für den Wohnungsbau. Die gute Performance des heutigen großvolumigen Wohnbaus ist wesentlich auf die Funktionsfähigkeit des gemeinnützigen Sektors zurückzuführen. Die günstigen Zinskonditionen sind dabei ein wichtiger Faktor. Aufgrund der seit zehn Jahren stagnierenden Baukosten und sinkender Finanzierungskosten halten sich die Nutzerkosten im Neubau seit Jahren konstant. Die Vergabe von Hypothekarkrediten mit einer Laufzeit von 25 Jahren ist nur mit Fristentransformation möglich. Die meist 15-jährigen Laufzeiten der Wohnbauanleihen sind gegenüber der vorher üblichen Finanzierung ein wesentlicher Fortschritt. Wohnbauanleihen wirken somit dämpfend auf die Zinsentwicklung von Wohnbaukrediten. Ein weiteres wesentliches Plus der Wohnbaubanken liegt in der Wirkung des veranlagten Kapitals für die österreichische Wirtschaft. Die durch Steuergelder angeregte Mittelaufbrin- With appropriate financial market instruments (swaps), Wohnbaubanken obtain credit terms which are considerably below the bond interest rates. Developers with the highest degree of creditworthiness today may opt for financing with an interest rate of 6-month Euribor plus 10 basis points. This currently corresponds to a variable rate of approximately 3.1 % (as at April 2006). Together we are strong The overall success of the Wohnbaubank system is based on the interdependency of the demand for tax-advantaged housing construction bonds and the low financing cost for residential building made possible by it. The great performance of today s large-volume residential building activity is mainly attributed to the efficiency of the non-profit-making sector. In this context, the favourable terms of interest play a decisive role. Owing to building costs which have been stagnating for the past ten years and decreasing financing costs, user costs in new buildings have been steady for several years. To be able to allocate mortgage loans with 25-year durations banks need to transform maturities. The, for the most part, 15-year durations of housing construction bonds mark a considerable improvement on earlier common ways of financing. Housing construction bonds hence have a dampening effect on the development of interest of housing construction loans. Another essential advantage of Wohnbaubanken is the impact the invested capital has on the Austrian industry. The funds 9

12 gung für Wohnbauanleihen wird hundertprozentig inlandswirksam eingesetzt. Die Emissionserlöse aus den Wohnbauanleihen werden nahezu sofort bauwirksam eingesetzt. Auf diese Weise fördern sie die Wertschöpfung in der heimischen Wirtschaft. Aus diesem Kreislauf heraus werden in Folge wiederum Einnahmen für den Staat in Form von Steuern (insbesondere Umsatzsteuer) und sonstigen Abgaben (Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeiträge der bei Errichtung eingesetzten Arbeitnehmer) generiert. Sämtliche positiven Effekte des angelegten Kapitals bleiben somit nahezu ausschließlich im österreichischen Wirtschaftskreislauf. Zudem erhalten die Anleger eine sichere und zugleich überproportional hohe Rendite. Für den Privatanleger (ca. 90 % der Wohnbauanleihen werden jährlich an Private vergeben) ist die Wohnbauanleihe ein überaus wichtiges und attraktives Vorsorgeprodukt im individuellen Veranlagungs-Portefeuille. Durch eine Stückelung in 100 Euro können Anleger individuell und flexibel vorsorgen. Ein überaus er folgreiches Wohnbaufinanzier ungssystem In Summe nehmen die Wohnbaubanken neben der Wohnbauförderung der Länder und den Bauspardarlehen einen komplementären Teil im dreisäuligen Wohnbauförderungssystem in Österreich ein. Eine der ganz großen Stärken ist die besondere Unterstützung des sozialen Wohnbaus. Durch eine eventuelle Streichung der KESt.-Begünstigung würde dieses erfolgreiche System zum Kippen gebracht. Überdies kommt es im Falle einer Änderung der Rahmenbedingungen zu einem eklatanten Vertrauensbruch sowohl auf Seiten der Anleger als auch der Kreditnehmer. Der Anleger würde auf andere (internationale) Anlageformen ausweichen, wobei der zusätzliche KESt.-Ertrag in diesem Fall geringer wäre als der bei heutigem Anlegerverhalten kalkulierte KESt.-Entgang. raised with tax incentives for housing construction bonds are invested entirely to the benefit of the Austrian industry. The issue proceeds of the housing construction bonds are almost immediately used for construction and hence support the creation of value in the Austrian industry. From this cycle, the State in turn generates income in form of taxes (in particular VAT) and other duties (income tax, social insurance contributions of wage earners employed in construction). Hence all positive effects of the invested capital almost exclusively remain within the Austrian business cycle. In addition, investors receive a secure and, at the same time, disproportionately high yield. For private investors (about 90 % of all housing construction bonds are granted to private individuals each year) the housing construction bond represents a highly important and attractive financial security product of their individual investment portfolios. With a denomination of EUR 100 investors may individually and flexibly provide for financial security. An extremely successful housing financing system Along with the housing promotion programme of the Austrian provinces and loans provided by building societies, Wohnbaubanken, as a whole, form a complementary part of Austria s three-pillar housing financing system. One of their greatest strengths is the particular support they provide to social housing. If the favourable capital gains tax treatment were to be discontinued, this successful system would collapse. Moreover, a change of the basic conditions would result in a blatant loss of trust both on the part of the investors as well as on the part of the borrowers. Investors would switch to other (international) forms of investment, in which case the additional proceeds from the capital gains tax would be lower than the loss of capital gains tax calculated of present investor behaviour. 10

13 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem In ihrer beinahe 60-jährigen Tätigkeit zur Schaffung von Wohnraum konnte die Baugenossenschaft Frieden über Wohneinheiten fertig stellen. Die s Wohnbaubank war und ist dabei immer ein überaus zuverlässiger Partner. During its nearly 60 years of creating housing space, the cooperative housing society Baugenossenschaft Frieden was able to complete over 10,000 housing units. s Wohnbaubank has always been an extremely reliable partner. Karl Blahna Obmann BG Frieden General Manager Baugenossenschaft Frieden BG Frieden, 3071 Böheimkirchen, Altbachstraße 11

14 Die s Wohnbaubank AG ist eine Spezialbank zur Finanzierung des Wohnbaus in Österreich. Rechtliche Grundlage des Handelns der Wohnbaubanken ist das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus. Es sieht vor, dass die durch Emissionen der Wohnbaubanken aufgebrachten langfristigen Mittel sowohl Anleihen als auch Aktien für die Errichtung von erschwinglichen Wohnungen verwendet werden. Die Wohnbauanleihen der s Wohnbaubank werden über die Vertriebswege Erste Bank, Sparkassen, Bankhaus Schelhammer & Schattera AG und VKB-Bank im breiten Publikum platziert. Seit ihrer Gründung wurden 75 Emissionen (darunter 72 Wohnbauanleihen) mit einem Volumen von rund Millionen Euro durchgeführt. Der Marktanteil der s Wohnbaubank an den emittierten Wohnbauanleihen beträgt rund 15 %. Im Jahr 2005 wurden Wohnbauanleihen mit einem Volumen von 8 Millionen Euro getilgt sowie Wohnbauanleihen mit einem Volumen von rund 21 Millionen Euro vorzeitig stillgelegt. Somit befinden sich Anleihen mit einem Volumen von rund Millionen Euro im Umlauf. s Wohnbaubank AG specialises in financing housing construction in Austria. The Federal Act on special tax treatments for the promotion of housing construction provides the legal basis for the trading of Wohnbaubanken. It stipulates that long-term funds of Wohnbaubanken, generated by the issuance of both bonds and shares, are to be used for the construction of affordable housing. The housing construction bonds of s Wohnbaubank are placed with a broad range of investors through various distribution channels, such as Erste Bank, savings banks, Bank-haus Schelhammer & Schattera AG and VKB Bank. Since its foundation, the bank has placed 75 issues (of which 72 were housing construction bonds) totalling approximately EUR 1.4 billion. s Wohn-baubank has a market share of about 15 percent in issued housing construction bonds. In 2005, housing construction bonds amounting to EUR 8 million were amortised, while housing construction bonds amounting to about EUR 21 million were closed out before maturity. Thus bonds totalling approx. EUR 1.37 billion are in circulation. Mittelaufbringung Bei der Gründung wurden von den Aktionären 5,1 Millionen Euro Grundkapital zur Verfügung gestellt. Im Mai 1994 erfolgte eine Kapitalerhöhung auf 20,4 Millionen Euro. Zum Bilanzstichtag 2005 betrug das gesamte Eigenkapital (Kernkapital) 31,2 Millionen Euro. Der weitaus größte Teil der Mittelaufbringung erfolgte durch 72 Anleiheemissionen im Gesamtbetrag von 1.378,3 Millionen Euro, die breit gestreut über Österreich im Privatpublikum platziert wurden, davon 36,2 Millionen Euro nachrangig. Die Laufzeit der Anleiheemissionen (10 bis 25 Jahre) ist deutlich länger als bei den anderen Bankanleihen. Weiters wurden drei Privatplatzierungen in Höhe von 21,4 Millionen Euro zur Zinsstabilisierung der Wohnbaudarlehen durchgeführt. Mittelver wendung Geschäftspolitisches Ziel der s Wohnbaubank ist es, die aufgebrachten Mittel den Gemeinnützigen Bauvereinigungen in Form von zinsstabilen langfristigen Finanzierungsmitteln zur Verfügung zu stellen. Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen Raising funds The bank was founded with a shareholder capital of EUR 5.1 million. In May 1994, share capital was increased to EUR 20.4 million. At the balance sheet date of 2005, total equity (core capital) amounted to EUR 31.2 million. The majority of the funds were generated by the issuance of 72 bonds totalling EUR billion, which were placed with a broad range of Austrian private investors, EUR 36.2 million of which were subordinated issues. The maturity range of the bond issues (10 to 25 years) is considerably longer than that of other bank bonds. In addition, the bank completed three private placements amounting to EUR 21.4 million to stabilise interest rates of housing construction loans. Using funds The aim of the s Wohnbaubank business policy is to provide non-profit-making housing associations with long-term funding at stable interest rates. With these funds, the non-profitmaking housing associations construct multi-storey residential buildings, exclusively within the scope of the housing promoti- 12

15 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Seit über einem Jahrzehnt werden günstige Wohnbaubankgelder Immobilienunternehmen für den großvolumigen Wohnbau zur Verfügung gestellt. So können sich tausende Wohnungseigentümer und Mieter Wohnungen nach ihren Bedürfnissen leisten. For more than a decade, Wohnbaubanken have been providing real-estate companies with low-priced funds to be used for large-volume housing projects. Thousands of flat owners and tenants can thus afford homes which meet their needs. Gertrude Schwebisch Prokuristin s Wohnbaubank Authorized signatory s Wohnbaubank Vorarlberger gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft, 6840 Götzis, Appenzellerstraße Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (in Mio. Euro) Results of ordinary activities (in EUR million) Ausleihungen an Wohnbaukunden Veränderungen zum Vorjahreszeitraum (in %) Loans to housing customers Changes compared to the same period in the previous year in % 4,16 4,00 3,93 3,88 30 % 27 % 27 % 3,80 25 % 25 % 3,60 3,40 3,45 20 % 3,20 15 % 14 % 3, (angepasst/adjusted) 10 %

16 errichten mit diesen Mitteln mehrgeschoßige Wohnbauten, und zwar ausschließlich im Rahmen der Wohnbauförderung. Man kann davon ausgehen, dass das erfolgreiche Etablieren des Systems der Wohnbaubanken dazu geführt hat, dass der überwiegende Teil der Wohnungen im Segment Neuerrichtung von mehrgeschoßigen Wohnbauten von einer Wohnbaubank mitfinanziert wird. Zum Bilanzstichtag 2005 hat die s Wohnbaubank AG der Wohnbauwirtschaft 1.310,4 Millionen Euro zur Verfügung gestellt oder zugesagt. Grundsatz der s Wohnbaubank ist, dass sie keine direkten Vertriebswege hat. Der Kundenkontakt geschieht durch die Partnerbanken der s Wohnbaubank. Das ist in den meisten Fällen die Erste Bank. Aber auch die s Bausparkasse, verschiedene Sparkassen und die VKB-Bank vermitteln Wohnbaudarlehen. Bei einem typischen Wohnbaudarlehen an eine Gemeinnützige Wohnbauvereinigung tritt die Erste Bank als Treuhänder und die s Wohnbaubank als Treugeber auf. Das Ausfallsrisiko trägt die s Wohnbaubank. Im Hinblick auf die Partnerschaft mit der s Bausparkasse sowie den Partnersparkassen und -banken wird eine Vergabe der Mittel an Private zur Wohnbaufinanzierung im Gegensatz zu anderen Wohnbaubanken nur untergeordnet vorgenommen. Überdies geschieht das nur mittelbar im Wege der Partnerbanken. Kennzahlen der s Wohnbaubank Wenn man die Kennzahlen der s Wohnbaubank im Zeitlauf betrachtet, so sind einige Besonderheiten des Jahres 2005 im Zusammenhang mit der Organschaft und der Gruppenbesteuerung zu beachten. Der Gewinnabführungs- und Verlustübernahmevertrag (Organschaft) zwischen der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG und der s Wohnbaubank AG endete am 31. Dezember Jener zwischen der s Wohnbaubank und der s Wohnbauträger GmbH endete am 1. Jänner Im Gegenzug dazu begann am 1. Jänner 2005 die Gruppenbesteuerung. Die Gruppenbesteuerung umfasst die hier zuvor angeführten Unternehmen. Diese Umstände führen zu folgenden Veränderungen, die den Vergleich erschweren. Bis zum Jahr 2004 hat die s Wohnbauträger, das Tochterunternehmen der s Wohnbaubank, ihren Jahresüberschuss infolge der Organschaft zur Gänze an die on programme. Owing to the successful establishment of the Wohnbaubanken system, the majority of housing units, within the group of newly-built multi-storey residential buildings, is co-financed by Wohnbaubanken. At the balance sheet date of 2005, s Wohnbaubank AG had made available or granted EUR 1.31 billion to the housing industry. A principle of s Wohnbaubank is that it has no direct distribution channels. Customers are serviced by partner institutions of s Wohnbaubank. In most cases these services are provided by Erste Bank. Other partner banks which arrange housing construction loans include s Bausparkasse, several savings banks and VKB Bank. When arranging a typical housing construction loan to a nonprofit-making housing association, Erste Bank acts as a trustee and s Wohnbaubank as trustor. s Wohnbaubank bears the risk of default. With respect to the partnership with s Bausparkasse, the savings banks and other partner banks, the allocation of funds to private individuals for the financing of housing construction as opposed to other Wohnbaubanken plays a subordinate role. Moreover, this is only done indirectly through partner banks. Key figures of s Wohnbaubank Looking at the key figures of s Wohnbaubank over the past years a few particularities of the year 2005 need to be considered as regards tax consolidation and group taxation. The profit-and-loss transfer agreement (tax consolidation) between Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG and s Wohnbaubank AG ended on 31 December The agreement between s Wohnbaubank and s Wohnbauträger GmbH ended on 1 January In return, group taxation was introduced 1 January Group taxation applies to the aforementioned companies. This tax reform has led to the following changes, which make comparison difficult. Up to 2004, s Wohnbauträger, a subsidiary of s Wohnbaubank, used to distribute their entire annual net profits to s Wohnbaubank in compliance with the tax consolidation rules. Likewise, s Wohnbaubank distributed their entire annual net profits (less legal reserve movements) to Erste Bank. Erste Bank paid capital gains tax on the profits of 14

17 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Seit zwölf Jahren fördert die s Wohnbaubank durch die Aufbringung von Finanzmitteln über den Anleihemarkt den kommunalen und sozialen Wohnbau. Sie steht genauso für eine renditensichere Veranlagung wie für günstiges Kapital zur breiten Absicherung des Grundbedürfnisses Wohnen. "For twelve years s Wohnbaubank has been promoting communal and social housing by generating funds via the bond market. s Wohnbaubank offers high-yield investments as well as low-priced capital to broadly satisfy the basic need for housing. Elisabeth Bleyleben-Koren Aufsichtsratsvorsitzende der s Wohnbaubank Chairwoman of the Supervisory Board Aktionärsstr uktur Shareholding Str ucture Aktionär Anzahl der Stückaktien Nominale in Euro Anteil Shareholder No. of no-par-value shares Par value in Euro Shares Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG ,56 77,87% Bausparkasse der österreichischen Sparkassen Aktiengesellschaft ,44 12,30% Volkskreditbank AG ,00 2,85% Bankhaus Schelhammer & Schattera Aktiengesellschaft ,00 1,07% Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft ,00 0,80% LV Holding GmbH 1) ,00 0,71% Sparkasse Niederösterreich Mitte West Aktiengesellschaft ,00 0,71% Sparkasse Hartberg-Vorau Aktiengesellschaft ,00 0,71% Tiroler Sparkasse Bankaktiengesellschaft Innsbruck ,00 0,71% Vorarlberger Sparkassen Beteiligungs GmbH ,00 0,71% Wiener Neustädter Sparkasse ,00 0,71% Sparkassen Versicherung Aktiengesellschaft ,00 0,36% Sparkasse Pottenstein N.Ö ,00 0,18% Weinviertler Sparkasse ,00 0,11% Kremser Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft ,00 0,07% Sparkasse Horn-Ravelsbach-Kirchberg Aktiengesellschaft ,00 0,07% Salzburger Sparkasse Bank Aktiengesellschaft ,00 0,04% Gesamtnominalkapital Total nominal capital ,00 100,00% 1) Holdinggesellschaft der Salzburger und oberösterreichischen Sparkassen / Holding company of the savings banks of Salzburg and Upper Austria 15

18 s Wohnbaubank abgeführt. Die s Wohnbaubank hat ebenfalls ihren Jahresüberschuss (abzüglich gesetzlicher Rücklagenbewegungen) zur Gänze an die Erste Bank abgeführt. Die Erste Bank hat von diesen Erträgnissen die Körperschaftsteuer der s Wohnbaubank und der s Wohnbauträger abgeführt. Für das Jahr 2005 kann die s Wohnbauträger aufgrund der vorhin angeführten Veränderungen mangels eines Bilanzgewinnes keine Ausschüttung vornehmen. Im Jahr 2005 hat die s Wohnbauträger die Körperschaftsteuer erstmals als Aufwand selbst getragen und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Das Gleiche gilt für die s Wohnbaubank. Die s Wohnbaubank hat den Jahresüberschuss abzüglich der gesetzlich vorgeschriebenen Rücklagenbewegungen zur Gänze an die Erste Bank abgeführt. Vorgesehen ist, dass für das Jahr 2006 die s Wohnbauträger den Bilanzgewinn an die Gesellschafter ausschüttet. Die Planrechnung sieht vor, dass der Bilanzgewinn dem Jahresüberschuss entspricht. Dabei ist aber im Vergleich zu den Jahren 2004 und davor zu beachten, dass diese Ausschüttung um die Körperschaftsteuer vermindert ist. Die s Wohnbaubank wird im Jahr 2006 ebenfalls die Körperschaftsteuer selbst in der Gewinn- und Verlustrechnung erfassen. Der Bilanzgewinn soll zur Gänze ausgeschüttet werden. Um die Kennzahlen vergleichbar zu machen, werden folgende Anpassungen durchgeführt. Es wird angenommen, dass die s Wohnbauträger ihren Jahresüberschuss (rund Euro) zuzüglich Körperschaftsteuer (rund Euro, in Summe rund Euro) im Jahr 2005 an die s Wohnbaubank ausgeschüttet hat. Weiters wird die zu erwartende Ausschüttung der s Wohnbaubauträger im Jahr 2006 um die Körperschaftsteuer (rund Euro) vermehrt. s Wohnbaubank and s Wohnbauträger. Owing to the above mentioned changes, s Wohnbauträger is unable to distribute the balance sheet profits for the year In 2005, s Wohnbauträger for the first time paid capital gains tax and recognised these expenses in the profit and loss account. The same applies to s Wohnbaubank. s Wohnbaubank distributed their entire annual net profits less legal reserve movements to Erste Bank. For the year 2006, s Wohnbauträger is to distribute profits to the shareholders. According to the budgeted balance sheet, the balance sheet profit will be equivalent to the annual net profit. When comparing these figures to those of 2004 and earlier years, one needs to keep in mind that the profit distribution is diminished by the capital gains tax. In 2006, s Wohnbaubank will also include the capital gains tax expense in the profit and loss statement. The balance sheet profit is to be distributed entirely. In order to enable comparison of key figures, the following adjustments have been made. It is assumed that in 2005 s Wohnbauträger distributed their annual net profit (approx. EUR 452,000) plus capital gains tax (approx. EUR 144,000, which adds up to approx. EUR 596,000) to s Wohnbaubank. In addition, the expected profit distribution of s Wohnbaubauträger in 2006 is increased to include the capital gains tax (approx. EUR 150,000). 16

19 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Die s Wohnbaubank ist ein kompetenter und verlässlicher Partner bei der Finanzierung von Wohnhausanlagen. Alles erfolgt unbürokratisch und professionell. "s Wohnbaubank is a competent and reliable partner for financing residential estates, providing unbureaucratic and professional service." Rosa Maria Dopf Geschäftsführerin MIGRA Managing Director MIGRA MIGRA, 1230 Wien, Breitenfurter Straße

20 Kennzahlen der s Wohnbaubank / Key figures of s Wohnbaubank Kennzahlen der s Wohnbaubank / Key figures of s Wohnbaubank Angaben in Millionen Euro /in EUR million angepasst/adjusted Bilanzsumme Total assets 1.323, ,5 Ausleihungen an Wohnbaukunden Loans to housing customers 1.032, ,3 Wohnbauanleihen im Umlauf Current housing construction bonds 1.242, ,3 Eigenkapital Equity 30,6 31,2 Anrechenbare Eigenmittel gemäß 23 BWG Allowable own funds pursuant to Article 23 Austrian Banking Act 45,9 52,8 Bemessungsgrundlage für die Eigenmittel Assessment base for own funds 501,9 551,3 Eigenmittelquote gemäß 23 BWG Capital ratio pursuant to Article 23 Austrian Banking Act 9,1% 9,6% Nettozinsertrag Net interest income 4,74 5,86 Betriebsertrag Operating income 3,25 3,55 Betriebsaufwand Operating expenses -0,60-0,60 Betriebsergebnis Operating result 2,66 2,95 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Result of ordinary activities 3,45 3,88 Cost-Income-Ratio Cost-income ratio 18,3% 17,0% Eigenkapitalrentabilität vor Steuern Return on equity before tax 11,7% 12,7% Zuwachs gegenüber dem Vorjahr in Millionen Euro / Increase compared to the previous year in EUR million Bilanzsumme Total assets 323,1 129,9 Ausleihungen an Wohnbaukunden Loans to housing customers 217,1 149,0 Wohnbauanleihen im Umlauf Current housing construction bonds 332,7 128,3 Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent / Change compared to the same period in the previous year in % Bilanzsumme Total assets 32% 10% Ausleihungen an Wohnbaukunden Loans to housing customers 27% 14% Wohnbauanleihen im Umlauf Current housing construction bonds 37% 10% Anrechenbare Eigenmittel gemäß 23 BWG Allowable own funds pursuant to Article 23 Austrian Banking Act 4% 15% Bemessungsgrundlage für die Eigenmittel Assessment base for own funds 22% 10% Nettozinsertrag Net interest income -8% 24% Betriebsertrag Operating income -19% 9% Betriebsaufwand Operating expenses 1% 1% Betriebsergebnis Operating result -23% 11% Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Result of ordinary activities -12% 13% Cost-Income-Ratio in %: (Betriebsaufwand / Betriebsertrag) * 100 Eigenkapitalrentabilität vor Steuern (in %): (Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit / Eigenkapital des Vorjahres) * 100 Cost-income ratio in %: (Operating expenses / operating income) * 100 Return on equity before tax (in %): (Result of ordinary activities / equity of the previous year) *

21 foreword history System of Wohnbaubanken Vorwort Entstehungsgeschichte Wohnbaubankensystem Wohnbaubankfinanzierung und Wohnbauförderung sind die Voraussetzungen für leistbares Wohnen in attraktiven Wohnungen. Das schafft Zufriedenheit, eine der wichtigsten Aufgaben des sozialen Wohnbaues, die wir als gemeinnützige Bauträger zu erfüllen haben. To be able to enjoy affordable living in attractive homes requires the financial support of Wohnbaubanken and housing promotion programmes. This creates satisfaction, one of the most important tasks of social housing policies which we as non-profit developers need to fulfil. Karl-Heinz Stadler Geschäftsführender Vorstand Neues Leben Managing Director Neues Leben Neues Leben, 1100 Wien, Knöllgasse 19

22 Kontakt Contact s Wohnbaubank AG Graben 21 A-1010 Wien Telefon: +43 (0) Telefax: +43 (0) Hans Müller, hans.mueller@sbausparkasse.co.at Sitz Wien, Handelsgericht Wien / Based in Vienna, Commercial Court of Vienna Firmenbuchnummer / Commercial register number: g DVR Vorgestellte Objekte / P resented Objects: FRIEDEN MIGRA NEUES LEBEN VOGEWOSI Gemeinnützige Bau- und Gemeinnützige Bau- und Gemeinnützige Bau, - Wohn- und Vorarlberger gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft Siedlungsgesellschaft GesmbH, Siedlungsgenossenschaft Wohnungsbau- und Reg. Gen.m.b.H, A-1130 Wien, A-1030 Wien, Würtzlerstraße 15 Reg. Gen.m.b.H, A-1100 Wien, Siedlungsgesellschaft m.b.h., Hietzinger Hauptstraße 119 Infos: Troststraße 108 A-6850 Dornbirn, St. Martin-Straße 7 Infos: Infos: Infos: Impressum Herausgeber: s Wohnbaubank AG Bildhinweise: Seite 1: Neues Leben Seite 3: Walter Henisch Seite 5: VOGEWOSI; Porträt: Erste Bank Seite 7: VOGEWOSI Seite 9: Walter Henisch Seite 11: Rupert Weber; Porträt: BG Frieden Seite 13: VOGEWOSI; Porträt: s Bausparkasse Seite 15: Erste Bank Seite 17: Wohnservice Wien/acg-Andreas Theiner; Porträt: MIGRA Seite 19: Neues Leben Imprint Published by: s Wohnbaubank AG Picture credits: page 1: Neues Leben page 3: Walter Henisch page 5: VOGEWOSI; portrait: Erste Bank page 7: VOGEWOSI page 9: Walter Henisch page 11: Rupert Weber; portrait: BG Frieden page 13: VOGEWOSI; portrait: s Bausparkasse page 15: Erste Bank page 17: Wohnservice Wien/acg-Andreas Theiner; portrait: MIGRA page 19: Neues Leben 20

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