Expose. Die postalische Bezeichnung ist Brauhausstraße 8 in Barby.

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1 Digitale Ausfertigung Dipl.- Ing. Dipl. Wirtschaftsingenieur Eckart Reek Dr.- Tolberg- Str. 12 a Schönebeck Amtsgericht Schönebeck Zwangsvollstreckungsgericht Friedrichstraße Schönebeck Schönebeck, Zwangsversteigerungssache Aktenzeichen: AG Schönebeck 3 K 45/14 (247/15) Expose betroffenes Grundstück Grundbuch von Barby, Blatt 1509 lfd. Nr. 4, Gemarkung Barby, Flur 4, Flurstück m² Gebäude- und Freifläche Brauhausstraße 8 Grundstücksgröße: 01 a 68 m² Die postalische Bezeichnung ist Brauhausstraße 8 in Barby. Im gleichen Grundbuch ist auch das Flurstück 32/58 eingetragen. Einziger Zugang zu diesem Grundstück ist allein über das in der Zwangsversteigerung befindliche Flurstück möglich. Verkehrswert: ,-- Euro

2 Seite 2 zum Expose Az.: 3 K 45/14 Auf dem Grundstück wurde ca ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus errichtet. Das Gebäude hat ein flaches Satteldach. Das Dachgeschoß ist nicht ausgebaut. Es handelt sich um ein Haus in Massivbauweise. Der Innenausbau erfolgte zu großen Teilen in Eigenleistung. Die Eigentümerin berichtete von einigen Mängeln Geruch aus der Küchenspüle, Risse in den Wänden sowie abgängigem Putz im Sockelbereich die der Sachverständige nicht für wesentlich hält. Hinter dem Gebäude wurde die Hoffläche betoniert. Aus dem Hinterliegergrundstück gibt es einen Überbau. Das zu bewertende Objekt liegt im Süden von Barby zentral gelegen. Es liegt an einer ruhigen Nebenstraße. Der Hauszugang erfolgt von Norden. Das Grundstück öffnet sich nach Süden. Im öffentlichen Straßenraum sind Stellplätze begrenzt vorhanden. Das Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet. Da in der Bodenrichtwertkarte Endwerte festgelegt sind, geht der Sachverständige davon aus, dass die Sanierungsbeiträge bezahlt wurden und der Sanierungsvermerk im Grundbuch lediglich nicht gelöscht wurde. bebaute Fläche: i. M. 8,10 x 10,00 = 81,00 m² Geschoßhöhen: Sockel: 0,30 m EG.: OG.: Boden: 2,75 m 2,65 m 2,50 m

3 Seite 3 zum Expose Az.: 3 K 45/14 umbauter Raum: 81,00 x (0,30 + 2,75 + 2,65 + 2,50) = 495,45 m³ 2x3 rd. 490,00 m³ Wohnflächen: E.G.: 81,00 m² x 0,72 = 58,32 m² D.G.: 81,00 m² x 0,75 = 60,75 m² = 119,07 m² rd. 120,00 m² Alter und Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer: 60 Jahre Alter des Gebäudes: 9 Jahre Restnutzung: 51 Jahre Wertminderung: rd. 8,6 % umbauter Raum: 490 m³ Kapitalisierungszins: 5,5 % Bewirtschaftungskosten: 25 % fiktive Miete: 4,50 Euro/m² 13er Wert 7,-- Euro/m³ besonders zu veranschlagende Bauteile und Außenanlagen Die Betonierung des Hofes bleibt für den Sachverständigen ohne Ansatz. Hausanschlüsse für Strom, Wasser und Kanal pauschal 3.750,-- Euro Bodenwert Ein Sanierungsgebiet ist im Grundbuch eingetragen. Da es einen Endwert gibt, hält der Sachverständige das Sanierungsverfahren für abgeschlossen. Das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Regionalbereich Harz Börde hat zum die aktuelle Bodenrichtwertkarte für Barby herausgegeben.

4 Seite 4 zum Expose Az.: 3 K 45/14 Der Sanierungsanfangswert liegt bei San A (18,-- Euro/m²), der Endwert bei San E (20,-- Euro/m²). Die Straße ist ruhig. Der Sachverständige hält den Richtwert San E (20,-- Euro/m²) an. Wert des Grundstücks: 168 m² x 20,00 Euro/m² = 3.360,-- Euro rd ,-- Euro Das Grundstück dient dem Flurstück 32/58 als einzige Erschließung sowohl Zuwegung als auch Ver- und Endsorgung. Der Sachverständige hält es für seine Pflicht, darauf hinzuweisen, ohne die rechtlichen Konsequenzen beurteilen zu können. Bewertung des Gebäudes Bei der vorliegenden Nutzungsart des Grundstückes wählt der Sachverständige in Anlehnung an die ImmoWertV das Sachwertverfahren zur Wertermittlung. Hier erfolgt die Wertermittlung über den umbauten Raum auf der Grundlage der Herstellungskosten Diese Werte werden mit dem zuletzt veröffentlichten Bauindex des Statistischen Bundesamtes vom Mai 2015 auf den Herstellungswert vom Wertermittlungsstichtag hochgerechnet. Der Index beträgt 27,795. Als Vergleichsrechnung wird auch das Ertragswertverfahren herangezogen.

5 Seite 5 zum Expose Az.: 3 K 45/14 Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren ( WertV) umbauter Raum 490 m³ Normalherstellungskosten je m³ Euro (Index 100) Herstellungswert Euro Baunebenkosten 12 % 412 Euro Herstellungswert 1913 mit Nebenkosten Euro Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag bei Index 27,795 * Euro Alter 9/60 Jahren Afa 8,6 % Wertminderung Euro Euro Anschlüsse Euro Grund und Boden Euro Sachwert des Grundstückes Euro * Bundesindex Mai 2015 Beim Sachwert ist im Regelfall ein Marktanpassungsabschlag erforderlich. Der Sachwert ergibt sich hier zu ,-- Euro. Der Sachverständige hält einen rd. 20 %igen Marktanpassungsabschlag für notwendig, so dass sich der Wert zu rd ,-- Euro ergibt.

6 Seite 6 zum Expose Az.: 3 K 45/14 Ertragswertverfahren Wohnfläche 120m² x 4,50 Euro/m² x 12 Monate = Euro./. jährliche Bewirtschaftungskosten pauschal rd. 25 % = Euro Jahresreinertrag = Euro Reinertragsanteil des Bodens 5,5 % von Euro = 193 Euro Reinertragsanteil der baul. Anlagen = Euro Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer 51 Jahre = 17,00 (Zinssatz 5,5 %) = Euro Grund und Boden = Euro Ertragswert des Grundstückes = Euro Der Sachverständige schätzt den Verkehrswert des Grundstückes Brauhausstraße 8 in Barby, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Satteldach, in Anlehnung an den Sachwert und der Vornahme eines Marktanpassungsabschlages unter Hinzuziehung des Ertragswertes auf rd ,-- Euro (in Worten: Vierundachtzigtausend Euro). Das Grundstück dient dem Flurstück 32/58 als einzige Erschließung sowohl Zuwegung als auch Ver- und Endsorgung. Der Sachverständige hält es für seine Pflicht, darauf hinzuweisen, ohne die rechtlichen Konsequenzen beurteilen zu können.

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