Zum Einfluss von Lärm auf Mieten, Kosten und Werte von Immobilien

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1 Schweizerische Gesellschaft für Akustik, 9. November 2017 Zum Einfluss von Lärm auf Mieten, Kosten und Werte von Immobilien Dr. Stefan Fahrländer 1

2 0 Gliederung 1. Einbettung 2. Auftrag 3. Bestehende Forschung und Hypothesen 4. Datengrundlagen 5. Modelle 6. Resultate 7. Diskussion 2

3 1 Einbettung Lärm Unbebautes Land - raumplanerische Beschränkung - öff.-rechtl. Eigentumsbeschränkung Bestandesbauten - bewilligt - bereits investiert «highest and best use» nicht möglich Wird grundsätzlich nicht entschädigt, sondern «ist einfach so» «highest and best use» umgesetzt Abwehranspruch kann enteignet werden und ist dann grundsätzlich entschädigungspflichtig Gegenstand der Studie 3

4 2 Auftrag des BAFU an FPRE Fundierung des lärmbedingten ökonomischen Mindernutzens bei bestehenden Renditeliegenschaften Dekomposition des Lärmeinflusses auf Erträge, Kosten und Werte Untersuchung von reinen sowie gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsliegenschaften (Mietwohnungen, Büro-, Verkaufs-, und Gastronomieflächen) Betrachtung von Bestandesmieten (Mietrecht als Rahmenbedingung) Untersuchung von räumlichen Unterschieden der Lärmwirkung 4

5 3 Bestehende Forschung und Hypothesen 5

6 3.1 Hedonic-Pricing-Studien in der Schweiz Preisreduktion pro db (näherungsweise in %) Strassenlärm Bahnlärm Fluglärm Mietzinsminderungen Wertminderungen Wohneigentum Wertminderungen Renditeliegenschaften Range Mittelwert Range Mittelwert Range Mittelwert * 0.11* * * 1.04* * 1.50* * Werte stammen aus einer einzelnen Studie. Quelle: Zusammenfassung Fahrländer Partner. Bei Renditeliegenschaften deutlich höhere Abschläge auf Werten als auf Erträgen. 6

7 3.2 Hypothesen (I) Die höheren Wertabschläge bei Renditeliegenschaften deuten darauf hin, dass bei lärmbelasteten Liegenschaften nicht nur Einbussen auf der Ertragsseite anfallen, sondern auch höhere Kosten und höhere Risiken (höhere Diskontierungssätze) entstehen. Quelle: Fahrländer Partner (2013). 7

8 Minderwert 3.3 Hypothesen (II) Der statistische Wertabschlag ist sensitiv auf den festgelegten Schwellenwert. Daher sind die bestehenden Studien nur begrenzt vergleichbar Schwellenwert 45 db(a) (1.2%) Schwellenwert 50 db(a) (1.8%) Lärmbelastung db(a) Quelle: Fahrländer Partner nach Scognamiglio in Ecoplan (2011). 8

9 4 Datengrundlagen 9

10 4.1 Verfügbare Daten Liegenschaften Marktwert Kosten Leerstand Hauseingänge oder Gebäude Lageeigenschaften Mietobjekte aller Art Ertrag (Mietzins) Quelle: Fahrländer Partner. 10

11 4.2 Daten zur Mikrolage Seenähe Besonnung Aussicht Dominante Nachfragersegmente Distanzen zu Dienstleistungen (Detailhandel, Post, Apotheke etc.) ÖV-Güteklasse Landschaftsqualität Bauzonen Lärmbelastung 11

12 4.3 Lärmdaten Lärmdatenbank sonbase 2010 Lärmwert an der Gebäudefassade mit der stärksten Belastung Lärmdatenbank sonbase 2009 Rasterdaten 10x10 Meter Quelle: BAFU. 12

13 4.4 Korrektur für Hauseingänge (I) sonbase 2009 = 31.7dB Radius 10m Strassenlärm Tag (LRST) Gebäude gemäss sonbase 2010 = 69.7dB Hauseingang gemäss sonbase 2009 (Mittelwert 10m-Radius) = 31.7dB Maximaler Wert auf Gebäudegrundfläche gemäss sonbase 2009 = 62.0dB Korrigierter Lärmwert für Hauseingang = 35.6dB (LRST) sonbase 2010 = 69.7dB Quelle: BAFU, Fahrländer Partner. 13

14 4.5 Korrektur für Hauseingänge (II) Differenzen sonbase 2009 und 2010 in db 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Differenzen 9'000 korrigierte Hauseingänge und Gebäudewerte 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 < > 20 Strasse Tag Strasse Nacht Bahn Tag Bahn Nacht 0 < > 0 Strasse Tag Strasse Nacht Bahn Tag Bahn Nacht Quelle: Fahrländer Partner. 14

15 5 Modelle 15

16 5.1 Zielvariablen Modelltyp Abhängige Variable Datengrundlage Ertragsmodelle Netto-Jahresmiete Wohnung Einzelne Mietverträge Netto-Jahresmiete Bürofläche Netto-Jahresmiete Verkaufsfläche Netto-Jahresmiete Gastronomie-Fläche Kostenmodelle Betriebskosten pro m 2 Nutzfläche Daten zu Liegenschaften Kosten für Unterhalt/Reparaturen pro m 2 Nutzfläche Totale Kosten pro m 2 Nutzfläche Leerstand pro m 2 Nutzfläche Wertmodell Marktwert pro m 2 Nutzfläche Daten zu Liegenschaften Quelle: Fahrländer Partner. 16

17 5.2 Stichproben (I) Stichprobe Anzahl Liegenschaften Anzahl Hauseingänge Anzahl Mietverträge Mietwohnungen Büroflächen Verkaufsflächen Gastronomieflächen Stichprobe Anzahl Liegenschaften Marktwerte Eigentümerseitige Kosten Quelle: Fahrländer Partner. 17

18 5.3 Stichproben (II) Mietwohnungen Büroflächen Verkaufsflächen Marktwerte Quelle: Fahrländer Partner. 18

19 5.4 Modellspezifikation Multiple lineare Regression (OLS-Schätzung) Regionale Differenzierung bei einigen Variablen (Stadt-Land) Lärmmass abhängig von Nutzung Wohnen Nachtlärm Büro und Verkauf Taglärm Gastro Nachtlärm Werte Kombiniertes Lärmmass nach Liegenschaftstyp Linearer Lärmeinfluss ab Schwellenwert (mit Obergrenze) Schwellenwerte werden für jedes Modell mithilfe nichtparametrischer Regressionen bestimmt (kubische Regressionssplines) 19

20 5.5 Bestimmung Schwellenwert (Beispiel Wohnen) Grenzwert: 47dB Obergrenze linearer Abschlag: 55dB Bahnlärm Nacht (LRBN) Aus ökonomischer Sicht wirkt der Lärm früher, als in der LSV vorgesehen. Quelle: Fahrländer Partner. 20

21 6 Resultate 21

22 6.1 Lärmeinfluss (I) Aus statistischer Sicht lassen die vorliegenden Daten folgende Schlüsse zu (signifikante Ergebnisse): Es gibt keinen negativen Lärmeinfluss auf Geschäftsflächenmieten Bei Wohnungsmieten gibt es Abschläge auf nächtlichen Flug-, Strassen- und Bahnlärm Die eigentümerseitigen Kosten sind bei Liegenschaften mit nächtlichem Fluglärm höher Es gibt Abschläge auf die Werte von Liegenschaften bei Flug-, Strassen- und Bahnlärmbelastung Es gibt deutliche räumliche Unterschiede in der Lärmwirkung 22

23 6.2 Lärmeinfluss (II) Wohnungsmieten Max. Fluglärm Nacht (>50dB) Strassenlärm Nacht (>45dB) Raumtyp Schweiz Typ 1 Typ 2 Typ 3 Typ 4 Typ 5 Typ 6 Typ 9 *** *** * ** *** *** *** Bahnlärm Nacht (>47dB) *** *** ** *** Werte von Liegenschaften Liegenschafts-Typ Alle Wohnen Wohnen+ Büro Büro+ Verkauf Gemischt Lesehilfe In Grosszentren beträgt der Bahnlärmabschlag ab 47dB ca. 0.2% pro Dezibel. D.h. bei einer nächtlichen Bahnlärmbelastung von 52dB beträgt die Mindermiete ca. 1.0% (5 x 0.2%). Ab der Obergrenze von 55dB beträgt der Abschlag konstant 1.6% (8 x 0.2%) Fluglärm ** ** Strassenlärm ** *** *** Bahnlärm ** *** Quelle: Fahrländer Partner. 23

24 7 Diskussion 24

25 7.1 Einordnung der Resultate Wohnungsmieten * Werte stammen aus einer einzelnen Studie. Quelle: Fahrländer Partner. Approximative Reduktion bei einer Lärmbelastung von 55dB Fluglärm Strassenlärm Bahnlärm Bestehende Studien -1.10%* -0.85% bis -3.50% -1.30%* Diese Studie: landesweit -0.83% -0.92% -0.68% Diese Studie: Zentrumsnahe Wohngemeinden -2.49% -1.29% Grenzwert: 47dB Grenzwert: 50dB Obergrenze linearer Abschlag: 55dB Interpretation Wird der Grenzwert bei 50dB angesetzt, resultiert ein stärkerer Abschlag. Dieser ist aber nur im Schnittpunkt (ca. 51.5dB) korrekt, ansonsten zu klein oder zu hoch. Im hohen Lärmbereich ist er aufgrund fehlender Obergrenze völlig falsch. Bahnlärm Nacht (LRBN) Resultate nur begrenzt vergleichbar insbesondere aufgrund unterschiedlicher Schwellenwerte. 25

26 7.2 Zusammenhang Erträge, Kosten, Werte Beispiel: Wohnliegenschaft mit 55dB Fluglärmbelastung kein Fluglärm 55dB Fluglärm Nettomietzinseinnahmen [CHF/a] 600' '000 Eigentümerseitige Kosten [CHF/a] 126' '670 Nettoertrag [CHF/a] 474' '330 Marktwert [CHF] als Funktion von Kosten und Erträgen 1 11'850'000 11'558'250 Marktwert [CHF] empirisch 11'850'000 11'613'000 Wertabschlag empirisch über Erträge und Kosten -7.1% Wertabschlag empirisch direkt -2.0% Differenz der Abschläge Differenz der Abschläge pro db Grenzwertüberschreitung 5.1 PP 1.0 PP 1 Kapitalisierung ohne Lärm: 4%, Kapitalisierung mit Lärm: 4.2%. Quelle: Fahrländer Partner. 26

27 7.3 Erklärungsansatz: mittlere Vertragsdauer 150 0% % % % % Bahnlärmbelastung Nacht (db) 90 Veränderung mittlere Vertragszeit Statistische Bandbreite Nominallöhne Bestandesmieten BFS Bestandesmieten Zürich Angebotsmieten Konsumentenpreise Quelle: BFS, SNB, Fahrländer Partner. Das Mietrecht führt in Phasen steigender Marktmieten dazu, dass der eigentümerseitige Schaden aufgrund der Lärmbelastung geringer ist, als gemeinhin vermutet wird. 27

28 7.4 Schlussfolgerungen - Mit den vorliegenden Daten kann kein lärmbedingter Abschlag auf Mieten von Geschäftsflächen gefunden werden - Die Lärmabschläge auf Wohnungsmieten liegen im Bereich der bestehenden wissenschaftlichen Erkenntnisse - Die Abschläge auf Wohnungsmieten wirken früher als in bisherigen Studien angenommen; die Steigung ist geringer und verstetigt bei einer Obergrenze - Die eigentümerseitigen Kosten steigen mit zunehmender Lärmbelastung - Die Lärmabschläge auf den Liegenschaftswerten sind deutlich tiefer als in der bisher vorliegenden Studie und die empirisch erwarteten Abschläge aufgrund der Kostenzuschlägen und Ertragsabschlägen Bei Wohnliegenschaften besteht ein negativer Lärmeinfluss sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Kostenseite. Dieser dürfte in einem steigenden Marktumfeld nicht kumulativ auf den Liegenschaftswert wirken. Der Hauptgrund dafür ist vermutlich im Schweizer Mietrecht sowie erhöhter Fluktuation bei lärmbelasteten Liegenschaften zu finden. 28

29 7.5 Dokumentation Bericht z.hd. BAFU (nicht publiziert) Discussion Paper VWI Universität Bern Kurzfassung SIV Infos 43,

30 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 30